<h2 class="p1">ไตรมาสแรกของปี 2563 สถานการณ์ อสังหาฯ ประเทศไทยยังน่าจับตาอย่างต่อเนื่อง หลังจากช่วงปีที่ผ่านมามีอัตราการเติบโตที่ชะลอตัวลง สาเหตุจากได้รับผลกระทบจากปัญหาภาวะเศรษฐกิจอย่างเป็นวงกว้าง หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง และอุปทานส่วนเกินในตลาดที่ต้องใช้เวลาในการดูดซับ ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต่างปรับแผนการก่อสร้างและขยายระยะเวลาเปิดตัวโครงการใหม่ บ้างก็ยืดเวลาออกไปจากปี 2562 มาขายในปี 2563 นี้แทน</h2>
ส่วนหนึ่งประเมินสถานการณ์ อสังหาฯ ว่าอาจมีแนวโน้มที่ดีขึ้น จากมาตรการช่วยเหลือจากรัฐบาลที่เริ่มทยอยประกาศใช้หลายมาตรการด้วยกัน เช่น มาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง โครงการบ้านดีมีดาวน์ และการปรับลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อธนาคารหลายแห่ง
โดยมาตรการส่วนใหญ่ครอบคลุมมาถึงช่วงกลางและปลายปีนี้ มีวัตถุประสงค์เพื่อกระตุ้นให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงเงินทุนได้ง่ายขึ้น และตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังเป็นการช่วยเหลือให้ดีเวลลอปเปอร์สามารถระบายยูนิตคงค้าง พร้อมเร่งการโอนกรรมสิทธิ์ให้เร็วขึ้น
&nbsp;
<h2 class="p3">พบดัชนีราคาลดลง 6% จากไตรมาสก่อน</h2>
แม้จะมีมาตรการความช่วยเหลือออกมาหลายอย่าง แต่ก็ใช่ว่าจะทำให้สถานการณ์ในความเป็นจริงนั้นฟื้นตัวได้เร็วนัก จากการสำรวจข้อมูลตลาดอสังหาฯ ยังพบความไม่แน่นอนหลายประการที่ส่งผลต่อการเติบโตของที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่หดตัวลงอย่างเห็นได้ชัด
สาเหตุส่วนหนึ่งนั้นมาจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ของทางธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ทำให้การซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป หรือบ้านราคา 10 ล้านขึ้นไปต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น ซึ่งประกาศใช้ไปเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 โดยพบว่ากลุ่มนักลงทุนมีจำนวนลดลง

<ul>
 	<li>อ่านเพิ่มเติม <a href="https://forbesthailand.com/news/property/ltv-%e0%b8%89%e0%b8%b8%e0%b8%94%e0%b8%a3%e0%b8%b2%e0%b8%84%e0%b8%b2%e0%b8%84%e0%b8%ad%e0%b8%99%e0%b9%82%e0%b8%94%e0%b8%af-%e0%b8%99%e0%b8%b4%e0%b9%88%e0%b8%87%e0%b8%aa%e0%b8%b8%e0%b8%94%e0%b9%83.html">LTV ฉุดราคาคอนโดฯ นิ่งสุดในรอบ 5 ปี</a></li>
</ul>
นอกจากนี้ ในหลายไตรมาสของปีที่ผ่านมามีการเติบโตของราคาและจำนวนอุปทานในระดับต่ำ สะท้อนผ่านดัชนีราคาและดัชนีอุปทานช่วงไตรมาสที่ 4/2562 จาก<a href="https://www.ddproperty.com/insights/ddproperty-thailand-property-market-index-q1-2020-2-597">รายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด</a> ที่พบดัชนีราคาที่อยู่อาศัย อยู่ที่ระดับ 207 ลดลง 6% จากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบปี แต่สำหรับดัชนีราคาบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมยังเพิ่มขึ้นได้เพราะมีเรียลดีมานด์ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยราคากลางเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 126,710 บาทต่อตารางเมตร ส่วนดัชนีอุปทานอยู่ที่ 336 ลดลง 8% จากไตรมาสก่อนหน้าเช่นกัน
&nbsp;
<h2 class="p3">ไตรมาสแรกของปี 63 ช่วงเวลา “เหมาะสม” ของคนพร้อมซื้อบ้าน</h2>
แม้ว่าตัวเลขทั้งด้านราคาและอุปทานอสังหาฯ ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2562 จะยังไม่สดใสนัก ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาสแรกของปี 2563 ทำให้แนวโน้มสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ยังต้องจับตาดูหลายปัจจัยอย่างใกล้ชิด แต่ก็ยังเป็นโอกาสที่ดีของคนที่มี “ความพร้อม” สามารถวางแผนซื้อบ้านได้จากปัจจัยสนับสนุนหลายประการ ได้แก่ 
1.ราคาอสังหาฯ ส่วนใหญ่อยู่ในระดับคงที่หรือปรับลดลง ผู้ซื้อเข้าถึงได้ง่ายกว่าเดิม เพราะผู้ประกอบการกระตุ้นการขายผ่านโปรโมชั่นพิเศษและกิจกรรมทางการตลาดมากมาย
2.ราคากลางเฉลี่ยคอนโดมิเนียมปรับลดลงในช่วงนี้ เหมาะสำหรับนักลงทุนสามารถใช้จังหวะนี้ในการเก็บพอร์ตไว้ก่อนล่วงหน้า สร้างผลตอบแทนในอนาคตได้
3.มาตรการภาครัฐเอื้อคนซื้อบ้านมากขึ้น ทั้งการลดหย่อนมาตรการ LTV การลดค่าโอนและค่าจดจำนอง รวมถึงโครงการบ้านดีมีดาวน์
คนที่มีความพร้อมที่ว่านี้ไม่เพียงแต่เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงหรือไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังหมายถึงกลุ่มคนที่วางแผนจะซื้อบ้านอยู่แล้ว หากรีบซื้อในช่วงเวลานี้จะได้รับประโยชน์จากมาตรการอสังหาฯ จากภาครัฐ และโปรโมชั่นกระตุ้นการขายจากกลุ่มดีเวลลอปเปอร์ในปี 2563 อย่างแน่นอน
<img class="alignnone size-full wp-image-27234" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/02/calculate.jpg" alt="" width="720" height="480" />
แต่ทั้งนี้ ยังคาดว่าปีนี้ธนาคารพาณิชย์จะยังคงเข้มงวดในเรื่องของการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อให้สอดคล้องไปกับมาตรการของรัฐ ป้องกันหนี้เสียที่อาจเพิ่มขึ้น ดังนั้นผู้ซื้อจึงจะต้องมีการเตรียมตัวทั้งในเรื่องเงินออม รายการเดินบัญชี และเอกสารประกอบการขอสินเชื่อกู้ซื้อบ้าน เพื่อให้การอนุมัติของธนาคารเป็นไปได้ด้วยดี และรวดเร็วมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม คาดว่าในปี 2563 ตลาดซื้อ-ขายอสังหาฯ จะยังคงทรงตัวต่อเนื่องตลอดทั้งปี โดยมีปัจจัยบวกและลบที่ยังคงต้องจับตา ซึ่งปัจจัยบวก อาทิ หากเศรษฐกิจฟื้นตัวมากกว่านี้ รวมถึงมีการปรับกฎเกณฑ์ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มผู้ซื้อตัวจริงในตลาดหรือนักลงทุนก็ตาม ส่วนปัจจัยลบ ได้แก่ ปัญหาไวรัส COVID-19 ที่ทำให้ชาวจีนและชาวต่างชาติอื่นๆ ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อและเช่าที่สำคัญเดินทางเข้ามาในประเทศไทยน้อยลง หากปัญหานี้ลากยาว อสังหาฯ ไทยก็จะฟื้นตัวได้ยากนั่นเอง
&nbsp;

บทความโดย <a href="https://www.ddproperty.com/%E0%B8%84%E0%B8%B9%E0%B9%88%E0%B8%A1%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2" target="_blank" rel="noopener noreferrer" data-auth="NotApplicable">DDproperty.com</a>

<hr />

ไม่พลาดเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ของเรา ติดตามเราได้ที่ <a href="https://www.facebook.com/ForbesThailandMagazine/">เพจเฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine</a>

ไตรมาสนี้เป็นโอกาสของผู้ซื้อ "อสังหาฯ" หรือไม่?

<h2 class="p1">ถ้าใครถามว่า ลงทุนอสังหาฯ ด้วยเงินกู้หรือว่าเงินสดดีกว่ากัน บล็อกเกอร์ด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในแวดวงนี้มากว่า 10 ปีอย่าง ยุ้ย - อัญพัชร์ ทรัพย์ยืนยง จะตอบสั้นๆ ว่า “แล้วคุณเป็นนักลงทุนสายไหน” สายมีเงินสด หรือสายมนุษย์เงินเดือน</h2>
เพราะแต่ละคนมีเงื่อนไขที่แตกต่างกัน การเลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบเงินกู้กับเงินสดก็แตกต่างกันด้วยเช่นกัน แต่โดยส่วนตัวแล้ว การลงทุนอสังหาริมทรัพย์คือการ leverage เป็นการลงทุนแบบใช้ตัวช่วยผ่อนแรงมาเพิ่มผลตอบแทน
แต่ก่อนจะลงลึกถึงเทคนิคทางการเงินในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อัญพัชร์ ผู้เป็นเจ้าของแฟนเพจ Yuigetrich และช่องยูทูบ AnyaProperty ย้ำว่า ถ้าพูดเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องพูดเรื่องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อน การซื้ออสังหาริมทรัพย์มีด้วยกัน 2 แบบ นั่นก็คือ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง กับซื้อเพื่อลงทุน ซึ่งการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนทำได้หลายรูปแบบ เช่น ลงทุนในหุ้น อสังหาริมทรัพย์ ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือจะลงทุนในทรัพย์สินจริงๆ
ในส่วนของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบซื้อทรัพย์สิน คนส่วนใหญ่มักต้องการซื้อเป็นเงินสด หรือหากขอสินเชื่อก็อยากโปะให้หมดหนี้เร็วๆ แต่สำหรับคำว่า “ลงทุน” ในมุมมองนักลงทุนแล้วจะมีวิธีคิดที่ต่างออกไป โดยมุมมองของอัญพัชร์ต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น สิ่งที่ดีที่สุดคือการ leverage นั่นคือ ต้องขอสินเชื่อหรือลงทุนด้วยเงินกู้ เพื่อเป็นเครื่องผ่อนแรงในการหาเงินมาลงทุน
“ถ้าเรามีเงินเดือน 15,000 บาท ไม่มีเงินเก็บเลย แต่มีเครดิตที่ดี ก็สามารถซื้อคอนโดมิเนียมหลักล้านได้ นี่คือการ leverage”
ความแตกต่างของการซื้อด้วยเงินตัวเองทั้งหมดกับการขอสินเชื่อ คือหากเป็นเงินของเราเอง 100% ก็ต้องรอเก็บเงิน แต่ข้อดีคือไม่มีหนี้ ไม่เครียด ไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ย ส่วนข้อเสียคือจะเติบโตช้า กว่าจะเก็บได้เงินเป็นล้านต้องใช้เวลาหลายปี และค่อนข้างยากสำหรับมนุษย์เงินเดือน ขณะที่การลงทุนด้วยเงินกู้นั้นมีข้อดี คือ

<ol class="ol1">
 	<li class="li1">สามารถ leverage ได้ เช่น ถ้ามีรายได้เดือนละ 15,000 บาท แบงก์ให้กู้เงินได้ 70 เท่า กู้ซื้อคอนโดมิเนียมได้เงินมาทันที 1.5 ล้านบาท</li>
 	<li class="li1">การกู้เงินเป็นการเปิดโอกาสให้นักลงทุนรายย่อย โดยเฉพาะกับมนุษย์เงินเดือน และยังช่วยสร้างวินัยในการเก็บเงินด้วย เพราะต้องผ่อนแบงก์ทุกเดือน เป็นการบังคับไปในตัว </li>
 	<li class="li1">ปกติคำว่า “นักลงทุน” ในความรับรู้ (mindset) คือ “เอาเงินคนอื่นมาสร้างเงินให้ตัวเอง” ถ้าเอาเงินตัวเองที่เก็บมาทั้งชีวิตไปลงทุนแบบหมดหน้าตัก หากเกิดเหตุฉุกเฉินจำเป็นต้องใช้เงินก็จะไม่มีเงินสดสำรองเหลืออยู่เลย แต่ถ้ามีเงินสำรอง 3 ล้านบาท กู้ซื้ออีก 3 ล้านบาท ลงทุนไปก็ยังมีเงินสดตัวเองอยู่ นักลงทุนจึงนิยมกู้เงิน เพราะเงินกู้ได้กำไรก็มาจ่ายดอกเบี้ย ไม่ต้องใช้เงินตัวเอง</li>
 	<li class="li1">สินเชื่อเงินกู้ อัตราดอกเบี้ยประมาณ 3-7% ส่วนอัตราค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 5-10% ถ้าขอสินเชื่อธนาคารเสียดอกเบี้ย 4% แต่ปล่อยเช่าได้ 10% มีส่วนต่างถึง 6% ก็ได้กำไรโดยไม่ต้องควักเนื้อของตัวเอง</li>
 	<li class="li1">ส่วนต่างของเงินกู้ ในบางกรณีที่เรากู้เงินแล้วมีส่วนต่างจากเงินกู้ เช่น ราคาคอนโดมิเนียมหน้าสัญญา 1 ล้านบาท แต่ได้ส่วนลดเหลือ 8 แสนบาท ธนาคารให้กู้ตามหน้าสัญญา 1 ล้านบาท เราสามารถนำเงินส่วนต่าง 2 แสนบาทไปลงทุนอย่างอื่นได้อีก </li>
 	<li class="li1">การกู้เงินสามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้มาลดหย่อนภาษีได้</li>
 	<li class="li1">การขอสินเชื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน</li>
 	<li class="li1">เป็นการสร้างเครดิตให้กับตัวเอง ถ้าผ่อนได้ตรงเวลา เราจะเป็นลูกค้าชั้นดี</li>
 	<li class="li1">ได้สิทธิพิเศษจากธนาคาร เพราะหากเราเป็นลูกค้าชั้นดี มีอะไรดีๆ แบงก์จะนึกถึงเราเป็นอันดับต้นๆ ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ที่น่าสนใจ หรือข้อเสนอทางการเงินที่พิเศษกว่าลูกค้ารายอื่น</li>
</ol>
สำหรับการเลือกอสังหาริมทรัพย์ เทคนิคของอินฟลูเอนเซอร์ผู้นี้ก็คือ เลือกซื้อคอนโดมือสองที่ยังเป็นคอนโดใหม่ไม่เกิน 5 ปี คำว่า “มือสอง” ไม่จำเป็นต้องเป็นคอนโดเก่าแบบ 20 ปี แต่ในตลาดจะมีคอนโดมือสองแบบอายุตึกยังไม่มากให้เลือกจำนวนมาก เพราะราคาคอนโดมิเนียมมือหนึ่งค่อนข้างสูง ยิ่งถ้าเป็นมนุษย์เงินเดือน กู้ได้ไม่มาก เลือกที่มือสองที่ยังใหม่อยู่ จะมีโอกาสทำกำไรได้ดีกว่า
“อสังหาฯ มือหนึ่งกับมือสองก็เหมือนการเล่นหุ้น การซื้อคอนโดฯ มือหนึ่งเหมือนการเล่นหุ้นเก็งกำไร ได้เยอะ แต่โอกาสเจ็บเยอะก็มี ต้องหูไวตาไว ต้องใช้ทักษะมาก ส่วนการซื้อคอนโดฯ มือสองเหมือนคนเล่นหุ้นปันผล กำไรไม่หวือหวามาก ได้ 6-8% ก็ดีแล้ว”
ท้ายที่สุด หลายคนมองว่าช่วงนี้ภาวะเศรษฐกิจไม่ค่อยดี แล้วยังมีโอกาสการลงทุนหรือไม่ คำตอบง่ายๆ ยังลงทุนได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าจะลงทุนได้ทุกที่ทุกราคา โดยเฉพาะลงทุนแบบเก็งกำไร ซื้อขายก่อนโอนไม่ควรเล่น เพราะช่วงเวลานี้ขายไม่ง่าย และคนที่จะลงทุนแบบเก็งกำไรได้ต้องทำการบ้านอย่างหนัก ดูออกว่าทิศไหนดี ห้องมุมไหน ชั้นไหน คนที่เก็งกำไรดีแล้วชนะ คือเขาวางแผนมาอย่างดีแล้ว แต่ถ้าไม่ทำการบ้านหนัก อาจจะเหมาะกับการลงทุนระยะยาว สิ่งสำคัญคือ “ไม่ใช่ทุกที่คือโอกาส อยู่ที่ว่า ใครจะหาโอกาสนั้นเจอ”
&nbsp;

อ่านเพิ่มเติม
<ul>
 	<li><a href="https://forbesthailand.com/commentaries/insights/%e0%b9%82%e0%b8%ad%e0%b8%a0%e0%b8%b2%e0%b8%aa-%e0%b8%96%e0%b8%b4%e0%b8%a3%e0%b8%9b%e0%b8%b1%e0%b8%8d%e0%b8%8d%e0%b8%b2%e0%b9%80%e0%b8%a5%e0%b8%b4%e0%b8%a8-%e0%b8%81%e0%b8%b9%e0%b8%a3%e0%b8%b9%e0%b8%ad.html">โอภาส ถิรปัญญาเลิศ กูรูอสังหาฯ แนะตั้งหลักด้วย “การออม”</a></li>
</ul>
&nbsp;

<hr />

<a href="https://www.ookbee.com/shop/magazine/FORBES/bebabb02-eb1c-4942-ab9c-3fbf41894111/forbes-%E0%B9%80%E0%B8%A5%E0%B9%88%E0%B8%A1%E0%B9%81%E0%B8%96%E0%B8%A1-%E0%B8%89%E0%B8%9A%E0%B8%B1%E0%B8%9A-%E0%B9%80%E0%B8%94%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%99-%E0%B8%9E%E0%B8%A4%E0%B8%A8%E0%B8%88%E0%B8%B4%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%99-2562">คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Life แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2019 ในรูป e-Magazine</a>

<img class="alignnone wp-image-24460" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/11/ForbesLifeNov2019.jpg" alt="" width="300" height="359" />

อัญพัชร์ ทรัพย์ยืนยง ลงทุนอสังหาฯ แบบผ่อนแรง

<h2>ใหญ่ - โอภาส ถิรปัญญาเลิศ แนะเริ่มต้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างไรดีให้ได้กำไร คำถามนี้ เป็นคำถามยอดฮิตที่ต้องพบเจอ ในฐานะที่เขาเป็นนักลงทุนรายย่อยซึ่งลองผิดลองถูกในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากว่า 20 ปี จนปัจจุบันกลายเป็นทั้งนักธุรกิจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ และที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเรียนรู้วิถีการลงทุนในตลาดนี้มาอย่างมากมาย</h2>
โอภาส ซึ่งปัจจุบันเป็นทั้งกูรูด้านอสังหาริมทรัพย์ นักเขียน และ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด รวมถึงหุ้นส่วนและผู้อำนวยการฝ่ายสื่อสารองค์กร บริษัท แม็กซิมัส เอสเตท จำกัด ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในแบรนด์ Maxxi Condo และ Maxxi Prime เผยเทคนิคส่วนตัวว่า

“อยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างแรกเลย ผมอยากให้มีเงินออมส่วนหนึ่งก่อน ผมไม่ค่อยเชื่อในหลักการ ที่บอกว่าลงทุนอสังหาฯ ไม่ต้องใช้เงินสักบาท เพราะถึงอย่างไรก็ต้องมีทุนของเราส่วนหนึ่งถึงจะปลอดภัย ส่วนจะเริ่มเท่าไรนั้น เราควรเลือกให้เหมาะกับกาลังของเราดีกว่า”

โอภาส ยกตัวอย่างถึงการลงทุนในแบบสะดวก ใช้เงินทุนน้อย ซึ่งอาจเป็นการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีปันผลก็ได้ ไม่จำเป็นต้องยึดติดว่าอสังหาริมทรัพย์คือ ที่ดิน หรือคอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่หากพอมีกำลัง การจัดสรรเงินออมส่วนหนึ่งมาลงทุนซื้อคอนโดมิเนียม “ในทำเลที่ดีจากผู้ประกอบการที่ดีด้วยตัวสินค้าที่ดี” ก็ยังน่าสนใจมากกว่าการออมเงินในธนาคาร

เมื่อสามารถออมเงินได้ก้อนหนึ่งแล้ว อาจจะเริ่มต้นลงทุนด้วยเงินจองโครงการและสัญญาในประมาณหลักเกือบๆ แสน แล้วผ่อนหลักหมื่น เพื่อเป็นเจ้าของสินทรัพย์ในราคาหลักล้านได้ ขณะที่การลงทุนในที่ดินที่มีศักยภาพสูงๆ ย่อมให้ผลตอบแทนดีที่สุด แต่ก็ต้องใช้เงินทุนมาก ซึ่งทำให้มีคนเข้าถึงการลงทุนแบบนี้ได้ไม่มากนัก

สำหรับประเด็นที่ว่าจะซื้อเงินสดหรือขอสินเชื่อดีกว่ากัน กูรูผู้นี้บอกว่า ทุกอย่างมีทั้งข้อดีและข้อเสีย ขึ้นอยู่กับความเหมาะสมของแต่ละบุคคล หากมีเงินสดเหลือ การลงทุน ด้วยเงินสดมีข้อดีคือเหมือนเราย้ายที่ฝากเงินจากธนาคาร มาอยู่ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วจะได้ผลตอบแทนที่ดีกว่ามาก และไม่ต้องกังวลเรื่องการเป็นหนี้ แต่ข้อเสียก็คือจะถูกจำกัดเพดานการลงทุนเท่าที่ เงินสดมี หรือไม่ได้มีการใช้ leverage เลย

ต่างกับการลงทุนโดยการขอสินเชื่อที่ทำให้เราสามารถขยายเพดานการลงทุนของเราได้ยกตัวอย่างเช่น นักลงทุน 2 คนมีเงินสดเท่ากัน คนที่หนึ่ง ใช้เงินสดทั้งหมดลงทุน แต่คนที่สองใช้เงินสดส่วนหนึ่งและเงินกู้อีกส่วนหนึ่ง แน่นอนว่าคนที่สองจะสามารถมีพอร์ตการลงทุนที่ใหญ่กว่า กระจายการลงทุนได้มากกว่า โอกาสได้รับผลตอบแทนมีมากกว่า แต่ก็ต้องแบกรับความเสี่ยง จากการเป็นหนี้ที่มากกว่า รวมถึงภาระดอกเบี้ยที่ต้องคำนึงถึง ขณะที่คนที่หนึ่งจะไม่มีประเด็นในส่วนนี้เลย

“ตัวผมเองมีทั้งสองแบบ คือมีทั้งเงินสดและการกู้เงิน เช่นการซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่าหลายๆ ห้อง หลายๆ ทำเล ก็ต้องใช้ทั้งเงินสดและเงินกู้เช่นกัน ห้องที่ตั้งใจลงทุนยาวๆ ก็มักซื้อด้วยเงินสด เพราะเมื่อดูเฉพาะผลตอบแทนจากการเช่า แน่นอนว่าน่าพอใจกว่าการไปฝากธนาคารมาก ส่วนทำเล ที่ตั้งใจลงทุนระยะสั้น เช่น ถือ 5 ปีปล่อยเช่า

หลังจากนั้น ก็ขายเปลี่ยนมือ แบบนี้ควรกู้ เพราะช่วงปีแรกๆ ดอกเบี้ยจะถูก เงินจากค่าเช่าหักส่วนที่จ่ายธนาคารแล้วยังพอมีเหลือด้วย จากนั้น 4-5 ปีค่อยหาจังหวะขายออก ซึ่งจะได้กำไรจากราคาจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้น (capital gain) ที่เพิ่มมา ซึ่งการลงทุนแบบนี้ ถ้าเทียบกับเงินลงทุนที่เป็นเฉพาะส่วนเงินสดที่ลงทุนไป จะได้รับผลตอบแทนอัตราที่สูงมาก”

แม้จะเป็นการลงทุนที่ดี แต่ทว่าช่วงปีนี้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยากขึ้นกว่าแต่ก่อนมาก ด้วยปัจจัยหลายประการ ทั้งมาตรการภาครัฐ มาตรการแบงก์ชาติ สงครามการค้า ปัจจัยค่าเงิน รวมไปถึงสภาพเศรษฐกิจภายในประเทศ ทำให้การลงทุนทุกๆ ด้านโดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำการบ้านให้มากขึ้น พร้อมกับต้องแบกรับความเสี่ยงมากขึ้น

แต่โอภาส ก็ยังเชื่อมั่นว่าในที่สุดแล้วการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในสินทรัพย์ที่ถูกต้อง ก็จะยังคงไปได้ตามวัฏจักรของเศรษฐกิจ และอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะอย่างไรก็ไม่มีวันตาย

“ต่อให้เทคโนโลยีก้าวหน้าไปแค่ไหน อสังหาริมทรัพย์ ก็ยังคงเป็นปัจจัย 4 ที่ยังมีทั้งดีมานด์และซัพพลาย ที่ทำให้ต้องเกิดการลงทุนเพิ่มตลอดไป” ใหญ่ - โอภาส ถิรปัญญาเลิศ กล่าวทิ้งท้าย

<hr />

<a href="https://www.ookbee.com/shop/magazine/FORBES/bebabb02-eb1c-4942-ab9c-3fbf41894111/forbes-%E0%B9%80%E0%B8%A5%E0%B9%88%E0%B8%A1%E0%B9%81%E0%B8%96%E0%B8%A1-%E0%B8%89%E0%B8%9A%E0%B8%B1%E0%B8%9A-%E0%B9%80%E0%B8%94%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%99-%E0%B8%9E%E0%B8%A4%E0%B8%A8%E0%B8%88%E0%B8%B4%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%99-2562">คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Life แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2019 ในรูป e-Magazine</a>

<img class="alignnone wp-image-24460" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/11/ForbesLifeNov2019.jpg" alt="" width="300" height="359" />

&nbsp;

โอภาส ถิรปัญญาเลิศ กูรูอสังหาฯ แนะตั้งหลักด้วย “การออม”

<h2>ภาพรวมการลงทุนอสังหาฯ เวลานี้ไม่เพียงแต่เทคโนโลยีที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว แต่ความเคลื่อนไหวของกลุ่มทุนต่างชาติก็เปลี่ยนเร็วเช่นกัน โดยการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในไทยของกลุ่มทุน ต่างชาติในรอบ 5-6 ปีที่ผ่านมา จากกลุ่มยุโรป มาสู่กลุ่มทุนญี่ปุ่น และขยับไปกลุ่มทุนจีน</h2>
บริบทเหล่านี้เป็นบทสะท้อนความเปลี่ยนแปลงของเม็ดเงินที่จะมีผลกับรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ และแม้ภาพรวมเศรษฐกิจของไทยและสถานะทางการเมืองจะยังมีความผันผวน แต่อสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีเสน่ห์ที่จะดึงดูดกลุ่มทุนต่างชาติ สถานการณ์ตลาดในวันนี้ กำลังจะเปลี่ยนรอบใหม่ ทุนหน้าเดิมยังอยู่ ควบคู่กับการมีกลุ่มทุนใหม่เข้ามา แต่ทิศทางของเงินมีแนวโน้มจะเปลี่ยนไปทุน
<h2>ต่างชาติเคลื่อนลงมิกซ์ยูส</h2>
การลงทุนของต่างชาติมีแนวโน้มที่เปลี่ยนไป ทั้งรูปแบบการลงทุนขนาดเม็ดเงินที่นำมาลงทุน และ คอนเซปท์การพัฒนาโครงการ อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ฉายมุมมอง ความเคลื่อนไหวของกลุ่มทุนต่างชาติที่มีต่อภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยว่า ในเชิงการลงทุนโครงการ ขนาดใหญ่ นักลงทุนต่างชาติเริ่มเข้ามาลงทุนในโครงการ อสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ตั้งแต่ปี 2556 โดยเข้าร่วม ลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ต่อมา มีการขยายการลงทุนระยะยาวมากขึ้น เช่น การลงทุนในโครงการอาคารสำนักงาน เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ และโรงแรม

ตัวอย่างการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ เช่น ที่ดินสถานทูตอังกฤษ ซึ่งจะมีการพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส ที่ทางเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) จับมือกับ Hongkong Land, โครงการ One City Centre ซึ่งเป็นการร่วมทุน ระหว่างไรมอน แลนด์ กับ Mitsubishi Estate หรือโครงการบ้านเดี่ยวอย่าง Lake Forestry ที่พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ร่วมกับ Sumitomo Forestry
<h2>จีนมองไทยเป็นบ้านหลังที่ 2</h2>
ขณะที่ในเชิงการลงทุนแบบรายย่อยรอบ 3-5 ปี ที่ผ่านมา อลิวัสสากล่าวว่า นักลงทุนต่างชาติรายย่อยจะเข้ามาลงทุนในคอนโดมิเนียมมากที่สุดโดยเฉพาะ ประเทศจีน ซึ่งการซื้อขายที่ผ่านมามีทั้งกลุ่มที่ ลงทุนแบบเก็งกำไรระยะสั้น นักลงทุนระยะยาว และชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 โดย มุมมองนักลงทุนต่างชาติเห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

ยังมีราคาไม่สูงนักเมื่อเปรียบเทียบกับคุณภาพที่ได้ อีกทั้งภาษีอากรและค่าโอนอยู่ในระดับต่ำ ตลอดจนกฎหมายที่เปิดกว้างให้สิทธิต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ได้ 49% ของจำนวนพื้นที่ขายโครงการ

<img class="alignnone size-full wp-image-24819" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/12/ลงทุนอสังหาริมทรัพย์-001.jpg" alt="" width="800" height="509" />
<h2>อุตสาหกรรม-โลจิสติกส์ยังเนื้อหอม</h2>
ไม่เพียงตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้นแต่อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมก็มีโอกาสไม่น้อย สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงภาพรวมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในไทยของนักลงทุน ต่างชาติว่า

ในปีนี้กลุ่มทุนต่างชาติยังคงให้ความสนใจการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ในไทยอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการเข้าร่วมทุนโดยตรง หรือผ่านบริษัทลูก ในไทย โดยมองว่า โครงการบางประเภทยังคงมีโอกาสประสบความสำเร็จได้ แม้จะมีการแข่งขันสูง นอกจากนี้ ยังมีตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ อีกที่มีแนวโน้มว่าจะมีความต้องการขยายตัว เช่น อสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ตัวอย่างของการร่วมทุนรายการสำคัญๆ ที่เกิดขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ได้แก่ JD.Com ผู้ดำเนินธุรกิจด้านอี-คอมเมิร์ซรายใหญ่ของประเทศจีน ได้ประกาศร่วมทุนกับ บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

เช่นเดียวกับบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ของตระกูลสิริวัฒนภักดี ได้ประกาศร่วมทุนกับพันธมิตร สหไทย เทอร์มินอล ผู้นำการให้บริการท่าเรือและโลจิสติกส์แบบครบวงจรของประเทศไทย เพื่อลงทุนพัฒนาโครงการโลจิสติกส์พาร์ก และศูนย์กระจายสินค้าในเขตพื้นที่ขอบเมืองกรุงเทพฯ
<h2>รายย่อยยังเน้นคอนโดฯ ใจกลางเมือง</h2>
ด้านการลงทุนโดยนักลงทุนรายย่อยชาวต่างชาติ สุพินท์กล่าวว่า ยังคงเป็นการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวที่สามารถลงทุนได้ แต่การลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าได้รับ ความนิยมลดลง ทั้งในหมู่ชาวไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ เนื่องจากมียูนิตจากโครงการที่ทยอยสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ถูกปล่อยเช่า ทาให้ตลาดเช่ามีการแข่งขันสูงขึ้นต่อเนื่อง อีกทั้งยังให้ ผลตอบแทนการลงทุนลดลง เนื่องจากค่าเช่าไม่ขยับขึ้น ตามราคาขาย

<img class="alignnone size-full wp-image-24821" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/12/ลงทุนอสังหาริมทรัพย์-002.jpg" alt="" width="300" height="501" />
<h2>“คอนโดเทล” เช่ารายวันมาแรง</h2>
อีกหนึ่งแนวโน้มที่น่าสนใจ คือ การพัฒนา “คอนโดเทล” โดยสุพินท์กล่าวว่า ในขณะที่ ตลาดเช่ามีการแข่งขันสูง และการปล่อยเช่าระยะสั้น ให้นักท่องเที่ยวยังเป็นสิ่งที่ผิดกฎหมาย จึงเริ่มมี ผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในไทย ทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวหลักๆ หันมาพัฒนา “คอนโดเทล” มากขึ้น โดยเป็นอาคารคอนโดมิเนียมที่ขอใบอนุญาตดำเนินธุรกิจโรงแรมควบคู่ เนื่องจากได้รับการออกแบบ จัดสรรสิ่งอำนวยความสะดวก และบริหารจัดการ ตามแบบโรงแรม โดยขายกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อรายยูนิต เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียมทั่วไป แต่สามารถให้

ผู้บริหารงานเช่านำยูนิตเสนอเช่าระยะสั้นได้ ดังนั้น จึงมีความเป็นไปได้ที่จะมีนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติให้ความสนใจเพิ่มขึ้นเป็นที่น่าสังเกตว่า กลุ่มทุนต่างชาติเหล่านี้ ไม่ได้ เป็นกลุ่มทุนรายใหม่ เป็นกลุ่มทุนที่เคยลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่แล้วในกลุ่มที่อยู่อาศัยกับ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายอื่นๆ ในตลาด แต่ขยับขยายการลงทุนไปสู่รูปแบบการลงทุนใหม่ๆ ที่เน้นโครงการเชิงพาณิชย์มากขึ้น

จึงไม่แปลกที่จะต้องดึงทุนต่างชาติเข้ามาเสริมทัพ เพราะนอกจากจะได้กำลังเสริมทางด้าน การเงินแล้ว ในอนาคตหากโครงการแล้วเสร็จ กลุ่มทุน ต่างชาติจะเป็นเครือข่ายในการดึงนักลงทุนรายย่อย ผู้ซื้อ ผู้ใช้บริการเข้าสู่โครงการด้วย นั่นหมายถึง ไม่ใช่เพียงเงินทุน ที่ผู้ประกอบการไทยต้องการ แต่ยังคาดหวัง ฐานลูกค้าในอนาคตที่กว้างกว่าตลาดคนไทย

เรื่อง: ฐิตาภา ญาณพัฒน์

<hr />

<a href="https://www.ookbee.com/shop/magazine/FORBES/bebabb02-eb1c-4942-ab9c-3fbf41894111/forbes-%E0%B9%80%E0%B8%A5%E0%B9%88%E0%B8%A1%E0%B9%81%E0%B8%96%E0%B8%A1-%E0%B8%89%E0%B8%9A%E0%B8%B1%E0%B8%9A-%E0%B9%80%E0%B8%94%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%99-%E0%B8%9E%E0%B8%A4%E0%B8%A8%E0%B8%88%E0%B8%B4%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%99-2562">คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Life แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2019 ในรูป e-Magazine</a>

<img class="alignnone wp-image-24460" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/11/ForbesLifeNov2019.jpg" alt="" width="300" height="359" />

ภาพรวมการลงทุนอสังหาฯ ยุคเปลี่ยนทุนเม็ดเงินเปลี่ยนทิศ

เคล็ดไม่ลับ "ศุภาลัย" คว้าโอกาสลงทุนต่างแดน

<h2>หากเจาะลึก ลงทุนอสังหาฯ เฉพาะทำเลในประเทศไทยที่ดึงดูดกลุ่มทุนต่างชาติ แบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ ทำเลในกรุงเทพฯ และทำเลเมืองท่องเที่ยว โดยในกรุงเทพฯ</h2>
นอกจากทำเลใจกลางธุรกิจหลักอย่างย่านสุขุมวิท สีลม สาทร ปัจจุบัน “ทำเลรอง” กลายเป็นทำเลม้ามืด ที่กลุ่มนักลงทุนต่างชาติสนใจ เพราะฐานราคาที่ยังไม่สูง มีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดี พบเจาะลึกการ  "ลงทุนอสังหาฯ" โดย อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย
<h2>เปิดทำเลรอง กรุงเทพฯ</h2>
ในกรุงเทพฯ ทำเลที่คิดว่าจะเป็นที่น่าสนใจและเป็นทำเลรอง หรือ secondary prime area หรือทำเลที่อยู่ใกล้ ทำเลหลักที่ราคาที่ดินยังคงสามารถจับต้องได้และ เดินทางสะดวก โดยการมีเครือข่ายรถไฟฟ้าที่ครอบคลุมพื้นที่กว้างขึ้น ทำให้นักลงทุนมีความมั่นใจ ในการขยายการลงทุนไปในทำเลรอบนอกมากขึ้น ยกตัวอย่างเช่น ส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน, พหลโยธิน, จตุจักร, สุขุมวิทตอนปลาย เช่นเดียวกับ ทำเลริมน้ำจะกลายเป็น luxury destination ซึ่งยังมีมนต์ขลังในการดึงดูดนักลงทุนด้านเมืองท่องเที่ยว โซนทะเล ยังคงเป็นโซนหลัก เช่น ภูเก็ต พัทยา ซึ่งเป็นที่สนสำหรับนักลงทุนต่างชาติไม่เสื่อมคลาย เพราะเป็นเมืองท่องเที่ยวหลักของประเทศไทย แต่สิ่งที่มองเห็น คล้ายกันกับ ตลาดในกรุงเทพฯ นั่นคือ การขยายตัวไปในทำเล ใหม่ๆ เช่น ภูเก็ตจะขยายไปโซนนาใต้ จังหวัดพังงา มากขึ้น สืบเนื่องจากที่ตลาดในภูเก็ตเริ่มแน่น และ การมาของสนามบินใหม่ในพังงาจะทำให้ทำเลนี้น่าสนใจมากขึ้น
<h2>พัทยา บางเสร่-นาจอมเทียน</h2>
ส่วนในพัทยา ทำเลบางเสร่และนาจอมเทียนจะมีโอกาสในการเติบโตสูง ซึ่งปัจจุบันเริ่มมีการพัฒนาโรงแรม 5 ดาวเพิ่มอีกหลายแห่งเนื่องจาก ยังมีที่ดินริมทะเลเพื่อการพัฒนาและจากการพัฒนาโครงการพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และพัทยาถือเป็นตลาดที่ราคายังไม่สูง จนเกินไปสำหรับการลงทุนของทั้งคนไทยและต่างชาติปัจจุบันยังคงมีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ขึ้นในพื้นที่พัทยา และนาจอมเทียน แต่ ส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินลึกเข้าไปในซอยแยกย่อย และเน้นการพัฒนาในรูปแบบคล้ายๆ คอนโดเทล คือขออนุญาตเป็นโรงแรมด้วย และขายโดยข้อเสนอ

การลงทุนแบบโรงแรม ที่เปิดให้เช่ารายวันเป็น ผลตอบแทน ซึ่งโครงการลักษณะนี้ มีกระจายอยู่หลายแห่งในพื้นที่พัทยาและนาจอมเทียนในปัจจุบัน ซึ่งต่างจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลนี้ ซึ่งอดีตจะพัฒนาเฉพาะคอนโดมิเนียมเพื่อขายเท่านั้น
<h2>นาใต้บูม รับภูเก็ตโต</h2>
สำหรับ ลงทุนอสังหาฯ ในภูเก็ต ยังคงโดน ขับเคลื่อนโดยผู้ซื้อทั้งชาวไทยและต่างชาติที่โฟกัสที่การลงทุนมากกว่าการอยู่อาศัยเอง โดยเฉพาะโครงการที่มีการรับประกันผลตอบแทนและบริการช่วยหาผู้เช่าให้ โครงการที่ขายได้ดียังคงเป็นโครงการในระดับล่างถึงกลางที่ราคาไม่สูงมาก เหมาะกับการลงทุน การขายในตลาดระดับบนของภูเก็ตนั้น ยังคงไปได้ดี ในโครงการที่อยู่ติดทะเลหรือเห็น วิวทะเล ที่อยู่ในราคา 10-35 ล้านบาท

เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นคนไทยที่ชื่นชอบโครงการที่มีแบรนด์โรงแรมบริหารบวกกับบริการด้านการปล่อยเช่า ปัจจัยเรื่องค่าเงินบาทที่แข็งตัวขึ้นและเศรษฐกิจในประเทศจีนที่ชะลอตัวลง ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวทั้งในประเทศไทยและภูเก็ตลดลง โดยนักท่องเที่ยวจีนลดลง 5% ใน 6 เดือนแรกของปี 2562 เมื่อเทียบกับปี 2561 ส่งผลให้อัตราเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมในภูเก็ตลดลง 6.4% จากปีที่แล้ว

จากการที่พื้นที่หรือทำเลหลักๆ บนเกาะภูเก็ต เริ่มหนาแน่นและการหาที่ดินในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ยากขึ้น ทำเลที่เราคาดว่าจะเติบโตขึ้นคือทำเลนาใต้ จังหวัดพังงา และจังหวัดกระบี่ ซึ่งอยู่ ไม่ไกลทั้งจากสนามบินนานาชาติภูเก็ตและสนามบิน พังงาที่จะเปิดใหม่ สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในภูเก็ต และมีที่ดินในการพัฒนาโครงการเหลืออีกมาก
<h2><img class="alignnone size-full wp-image-24707" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/12/กูรู-.jpg" alt="" width="337" height="682" /></h2>
เรื่อง: กัญสุชญา สุวรรณคร และฐิตาภา ญาณพัฒน์

<hr />

<a href="https://www.ookbee.com/shop/magazine/FORBES/bebabb02-eb1c-4942-ab9c-3fbf41894111/forbes-%E0%B9%80%E0%B8%A5%E0%B9%88%E0%B8%A1%E0%B9%81%E0%B8%96%E0%B8%A1-%E0%B8%89%E0%B8%9A%E0%B8%B1%E0%B8%9A-%E0%B9%80%E0%B8%94%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%99-%E0%B8%9E%E0%B8%A4%E0%B8%A8%E0%B8%88%E0%B8%B4%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%99-2562">คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Life แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2019 ในรูป e-Magazine</a>

<img class="alignnone wp-image-24460" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/11/ForbesLifeNov2019.jpg" alt="" width="300" height="359" />

เจาะลึก "ลงทุนอสังหาฯ" กรุงเทพฯ – เมืองท่องเที่ยวทำเลรอง

<h2 class="p1">นอกจากอังกฤษที่ถือได้ว่าเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก หลายประเทศในโซนอาเซียน แม้จะไม่ใช่ตลาดระดับโลก แต่ก็ได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั่วโลกไม่แพ้กัน</h2>
โดยการลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ในกลุ่มประเทศอาเซียนเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดนักลงทุนทั่วโลก โดยเฉพาะกลุ่มประเทศที่กำลังเริ่มพัฒนาอย่างกัมพูชา ลาว เมียนมา และเวียดนาม ซึ่งถูกจัดให้เป็นกลุ่มประเทศ CLMV ที่มีแนวโน้มเศรษฐกิจขยายตัวต่อเนื่อง ยังมีความอุดมสมบูรณ์ของทรัพยากรต่างๆ และยังมีอัตราค่าจ้างแรงงานไม่สูงมาก เป็นกลุ่มที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั่วโลกเป็นอันดับต้นๆ
สุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า กลุ่มประเทศ CLMV ในภูมิภาคอาเซียน เป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการและนักลงทุนต่างชาติ เนื่องจากกลุ่มนักลงทุนมองหาประเทศหรือพื้นที่ที่ยังอยู่ในช่วงของการขยายตัว ทั้งในเรื่องของจำนวนประชากรวัยทำงาน และฐานรายได้ที่เริ่มมากขึ้นๆ เพราะจะมีส่วนช่วยในการทำให้ธุรกิจสามารถสร้างรายได้ต่อเนื่อง


<figure><img class="size-full wp-image-24459" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/11/Surachet-Kongcheep-01.jpg" alt="" width="720" height="480" /><figcaption> สุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์</figcaption></figure>
ซึ่งหากลองเปรียบเทียบกับประเทศอื่นในกลุ่มอาเซียนที่มีอัตราการเกิดต่ำและฐานรายได้ที่ค่อนข้างคงที่ เช่น ประเทศไทย หรือในสิงคโปร์ และมาเลเซีย ที่มีการพัฒนาจนเต็มพื้นที่แล้ว กลุ่มประเทศ CLMV อาจมีช่องว่างในการเติบโตที่มากกว่า
ด้วยปัจจัยดังกล่าว ในช่วงปลายปีที่ผ่านมาจึงเห็นผู้ประกอบการ นักลงทุนทั้งในภาคอุตสาหกรรมและอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ เข้าไปลงทุนในหลายประเทศรอบๆ ประเทศไทย เช่น เมียนมา กัมพูชา เวียดนาม ลาว อินโดนีเซีย และฟิลิปปินส์ โดยรูปแบบการลงทุนจะคล้ายๆ กัน คือ สร้างโรงงานอุตสาหกรรมที่เน้นการใช้แรงงานเพื่อผลิตสินค้าขายในประเทศนั้นๆ และส่งออกไปในอาเซียนและที่อื่นๆ
ในขณะที่ผู้ประกอบการอีกกลุ่มจะพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ โครงสร้างพื้นฐาน โครงการที่อยู่อาศัย โครงการพื้นที่ค้าปลีก โดยรูปแบบการพัฒนานั้นอาจจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับศักยภาพของประเทศนั้นๆ


<figure><img class="size-full wp-image-24458" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/11/propvietnam.jpg" alt="" width="720" height="480" /><figcaption> การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในเวียดนามของกลุ่มทุนต่างชาติ รูปแบบจะแตกต่างจากในประเทศไทย เช่น ราคาขายจะต่ำกว่า ขนาดโครงการจะใหญ่กว่ามาก</figcaption></figure>
อย่างไรก็ตาม ในการตัดสินใจลงทุน กลุ่มทุนต่างชาติจะเลือกลงทุนในประเทศที่มีความพร้อมในปัจจุบัน มองเห็นศักยภาพและเลือกลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพแล้วเป็นหลัก นั่นจึงเป็นเหตุผลว่า แม้นักลงทุนทั่วโลกจะสนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มประเทศ CLMV เพราะมีโอกาสที่จะทำกำไรจากราคาที่จะปรับขึ้นในอนาคต แต่ประเทศไทย สิงคโปร์ และมาเลเซีย ก็ยังมีความพร้อมที่จะรองรับการเข้ามาลงทุนของกลุ่มทุนต่างชาติได้มากกว่า
เนื่องจากนักลงทุนต่างชาติจะยังทุ่มการลงทุนส่วนใหญ่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในเมือง ศูนย์กลางธุรกิจ หรือเมืองท่องเที่ยวสำคัญ อาจจะมีบ้างที่นักลงทุนต่างชาติเข้าไปลงทุนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในอินโดนีเซีย เวียดนาม และกัมพูชา แต่รูปแบบโครงการจะแตกต่างจากโครงการในประเทศไทย เช่น ราคาขายจะต่ำกว่า ขนาดของโครงการจะใหญ่กว่ามาก เป็นต้น


<figure><img class="size-full wp-image-24456" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/11/propmyanmar.jpg" alt="" width="720" height="480" /><figcaption> เมียนมาเป็นหนึ่งกลุ่ม CLMV ที่กลุ่มทุนต่างชาติสนใจเข้าไปลงทุนโครงการพื้นที่ค้าปลีก เพราะเป็นประเทศที่มีการขยายตัว</figcaption></figure>
ด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ก่อนหน้านี้ กลุ่มทุนต่างชาติให้ความสนใจลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า เพราะต้องการรายได้จากการเช่าในระยะยาว โดยเฉพาะการลงทุนในอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ที่มีแนวโน้มขยายตัวสูง แต่ปัจจุบันการหาที่ดินที่มีราคาขายเหมาะสมในการพัฒนาอาคารสำนักงานยากขึ้น หรืออาจกล่าวได้ว่าไม่มีเลย ทำให้การพัฒนาอาคารสำนักงานในระยะหลังต้องเช่าที่ดินในระยะยาวเท่านั้น หรือต้องซื้อที่ดินที่ไกลออกไปจากศูนย์กลางธุรกิจ
ขณะที่การลงทุนโครงการพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ ต้องเผชิญหน้ากับการแข่งขันสูงและซัพพลายทั้งแบบศูนย์การค้าหรือคอมมูนิตี้มอลล์ที่มีอยู่มากเกินความต้องการ ส่วนโครงการพื้นที่ค้าปลีกในประเทศอื่นๆ ทั้งในเมียนมา กัมพูชา ลาว เวียดนาม อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ ซึ่งยังเป็นประเทศที่มีการขยายตัวของประชากรและฐานรายได้ที่กำลังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในอัตราที่สูงกว่าประเทศไทย ประกอบกับราคาที่ดินยังคงมีความเหมาะสมและมีโอกาสเติบโตในอนาคต จึงมีโอกาสที่กลุ่มทุนต่างชาติจะเข้าไปลงทุนโครงการค้าปลีกในประเทศเหล่านี้มากกว่า
&nbsp;

อ่านเพิ่มเติม
<ul>
 	<li><a href="https://forbesthailand.com/commentaries/investment-outlook/%e0%b8%a5%e0%b8%b8%e0%b8%a2-%e0%b8%ad%e0%b8%aa%e0%b8%b1%e0%b8%87%e0%b8%ab%e0%b8%b2%e0%b8%a3%e0%b8%b4%e0%b8%a1%e0%b8%97%e0%b8%a3%e0%b8%b1%e0%b8%9e%e0%b8%a2%e0%b9%8c-%e0%b8%99%e0%b8%ad%e0%b8%81.html">ลุย “อสังหาริมทรัพย์” นอก</a></li>
 	<li><header class="entry-header"><a href="https://forbesthailand.com/commentaries/investment-outlook/%e0%b8%ad%e0%b8%aa%e0%b8%b1%e0%b8%87%e0%b8%ab%e0%b8%b2%e0%b8%af-%e0%b8%95%e0%b9%88%e0%b8%b2%e0%b8%87%e0%b8%9b%e0%b8%a3%e0%b8%b0%e0%b9%80%e0%b8%97%e0%b8%a8-%e0%b8%9e%e0%b8%a5%e0%b8%b1%e0%b8%aa.html">ลายแทง “อสังหาฯ ต่างประเทศ”</a></header></li>
</ul>
&nbsp;

เรื่อง: กัญสุชญา สุวรรณคร และฐิตาภา ญาณพัฒน์

<hr />

<a href="https://www.ookbee.com/shop/magazine/FORBES/bebabb02-eb1c-4942-ab9c-3fbf41894111/forbes-%E0%B9%80%E0%B8%A5%E0%B9%88%E0%B8%A1%E0%B9%81%E0%B8%96%E0%B8%A1-%E0%B8%89%E0%B8%9A%E0%B8%B1%E0%B8%9A-%E0%B9%80%E0%B8%94%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%99-%E0%B8%9E%E0%B8%A4%E0%B8%A8%E0%B8%88%E0%B8%B4%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%99-2562">คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Life แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2019 ในรูป e-Magazine</a>

<img class="alignnone wp-image-24460" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/11/ForbesLifeNov2019.jpg" alt="" width="300" height="359" />

อสังหาฯ ไทย VS เพื่อนบ้าน โอกาสทำกำไรในอนาคต

<h2>เป็นเรื่องยากกับการจัดพอร์ตลงทุนเพื่อรับมือเศรษฐกิจชะลอตัว ไตรมาสที่ 3 ของปีนี้ลองกลับมามองโอกาสจากอสังหาริมทรัพย์ไทยและทองคำ ในขณะที่ไตรมาส 4 เรากำลังจะได้เห็นเศรษฐกิจภาพใหญ่ที่บรรดากระทรวงการคลัง ธนาคารกลางต่างๆ จากทั่วโลกระดมมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจรับสภาพเศรษฐกิจที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน</h2>
&nbsp;

สภาวะการลงทุนไตรมาส 3 อสังหาริมทรัพย์ไทย และทองคำ ให้ผลตอบแทนดีที่สุด

ภาพรวมการลงทุนทั่วโลกในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมายังคงเป็นไตรมาสแห่งความผันผวน ซึ่งสาเหตุหลักที่เป็นตัวขับเคลื่อนความผันผวนของตลาดจะมาจากความขัดแย้งด้านข้อตกลงทางการค้าระหว่างประเทศสหรัฐอเมริกาและประเทศจีน ประกอบกับการเข้าใกล้เส้นตายของอังกฤษจากประเด็นการออกจากยูโรโซน (BREXIT) และตัวเลขเศรษฐกิจทั่วทั้งโลกที่เกิดการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้เกิดการหมุนเวียนสลับสับเปลี่ยน (Asset Reallocation)

<img class="alignnone wp-image-22788" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/10/จัดพอร์ตการลงทุน-01.jpg" alt="" width="800" height="510" />

ที่มา : KTBST Research center , Bloomberg

โดยพบว่าสินทรัพย์ที่มีผลตอบแทนดีที่สุดในช่วงไตรมาสที่ 3 จะยังคงเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของไทยรองลงมาจะเป็นทองคำ ในขณะที่สินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่ต่ำที่สุดจะเป็นกลุ่มประเทศที่ได้รับผลกระทบด้านสงครามการค้าทางอ้อมอย่างตลาดหุ้นไทยและตลาดหุ้นเกาหลีใต้ โดยปัจจัยสำคัญในการลงทุนต่อจากนี้ในในไตรมาส 4 ก็คือ ปัญหาความยืดเยื้อของสงครามการค้าและ ปัญหาในเรื่องภูมิรัฐศาสตร์ (Geopolitical Risk) จะทำให้เศรษฐกิจโลกชะลอลงขนาดไหน ..?
<h2>“มุมมองการลงทุนในไตรมาสที่ 4 กระทรวงการคลังธนาคารกลางต่างๆ ทั่วโลกออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเพื่อรับมือหากเกิดภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว”</h2>
KTBST ได้ทำการศึกษาถึงแบบจำลองความน่าจะเป็น (Logit model) ถึงการเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยของเศรษฐกิขสหรัฐฯ ในช่วงอีก 12 เดือนข้างหน้า โดยพบว่าหากสงครามการค้ายังคงดำเนินต่อไป จะส่งผลให้โอกาสเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยในสหรัฐฯ มีโอกาสเกิดได้สูงขึ้น (รูปที่ 2) ซึ่งจากแบบจำลองดังกล่าว คาดว่าเศรษฐกิจสหรัฐฯ จะถดถอยมีโอกาสที่จะเกิดขึ้นในเดือนมิถุนายน – กรกฎาคม 2020 เป็นต้นไป มีโอกาสสูงขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยสาเหตุสำคัญที่ทำให้เกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยมาจากสงครามการค้าที่ยังคงยืดเยื้อและเริ่มส่งผลกระทบต่อภาคการผลิตทั่วโลก ซึ่งสะท้อนผ่านดัชนีผู้จัดการฝ่ายจัดซื้อ (PMI : Purchasing Manager’s Index)

<img class="alignnone wp-image-22789 size-full" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/10/จัดพอร์ตการลงทุน-02.jpg" alt="จัดพอร์ตลงทุน" width="800" height="460" />

ที่มา : KTBST Research center , Bloomberg

จากการรายงานดัชนี PMI ในช่วงเดือนกันยายนที่ผ่านมา (รูปที่ 3) พบว่าดัชนีดังกล่าวมีการรายงานออกมาต่ำกว่าที่ตลาดคาด และส่งผลกระทบต่อจิตวิทยานักลงทุนในตลาดหุ้นสหรัฐอเมริกา เนื่องมาจากผลกำไรของบริษัทจดทะเบียนภายใต้ดัชนี S&amp;P500 นั้นมีสัดส่วนของภาคการผลิตสูงถึง 68% ของผลกำไรตลาดทั้งหมด ส่งผลให้เม็ดเงินลงทุนมีการไหลออกจากสินทรัพย์เสี่ยงเข้าไปยังสินทรัพย์ปลอดภัยเช่นพันธบัตรรัฐบาลจนส่งผลให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐอเมริกาอายุ 10 มีการปรับตัวลดลงสู่ระดับ 1.64% สอดคล้องกับการปรับตัวขึ้นของราคาทองคำในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา

<img class="alignnone wp-image-22790 size-full" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/10/จัดพอร์ตการลงทุน-03.jpg" alt="จัดพอร์ตลงทุน" width="800" height="446" />

<img class="alignnone wp-image-22791 size-full" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/10/จัดพอร์ตการลงทุน-04.jpg" alt="จัดพอร์ตลงทุน" width="800" height="417" />

ที่มา : KTBST Research center , Trading Economics , Investing.com

ประกอบกับปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ก่อให้เกิดภาวะที่เรียกว่า “VUCA” : Volatility, Uncertainty, Complexity, Ambiguity ที่จะค่อยๆ ทยอยเกิดในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2019 เช่นการออกจากสหภาพยุโรปของประเทศอังกฤษ, การเจรจาข้อตกลงทางการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกาที่ยังมีความไม่แน่ไม่นอนสูง ตลอดจนข้อพิพาททางการค้าครั้งใหม่ระหว่างสหรัฐอเมริกาและยุโรปจากกรณีปมจ่ายเงินอุดหนุนเครื่องบิน Airbus จะเป็นตัวแปรสำคัญที่จะฉุดการเติบโตของเศรษฐกิจโลกได้ต่อจากนี้

KTBST คาดว่าจากปัจจัยเสี่ยงดังกล่าวจะเป็นตัวแปรสำคัญที่อาจก่อให้เกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยจากทางฝั่งอุปทาน (Supply side recession) ซึ่งจะเป็นภาวะที่อัตราการว่างงานสูงขึ้นเนื่องมาจากต้นทุนการผลิตมีการปรับตัวสูงขึ้นอันเนื่องมาจากภาษีนำเข้าและการจัดสรรทรัพยากรอย่างไม่เหมาะสม จากความเสี่ยงดังกล่าวทำให้ภาครัฐของประเทศต่างๆ อันประกอบไปด้วยธนาคารกลางและรัฐบาลประเทศต่างๆ จะเริ่มออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจมากยิ่งยิ่งขึ้น โดยในปัจจุบันธนาคารกลางสหรัฐอเมริกาได้มีการปรับลดดอกเบี้ยไปแล้วทั้งหมด 0.5% ในขณะที่ธนาคารกลางยุโรปได้มีการประกาศมาตรการซื้อสินทรัพย์ (QE) ใหม่อีกราวเดือนละ 2 หมื่นล้านยูโรโดยจะเริ่มใช้ในช่วงเดือนพฤศจิกายน 2019

ซึ่งหากภาวะเศรษฐกิจถดถอยเกิดขึ้นจริงในครั้งนี้ นโยบายการเงินเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจจากธนาคารกลางแต่เพียงอย่างเดียวคงไม่เพียงพอ และจำเป็นจะต้องใช้นโยบายการคลังควบคู่ไปด้วย ซึ่งนโยบายการคลังที่รัฐบาลต่าง ๆทั่วโลกจะใช้ก็คือการประกาศลดภาษีเงินได้นิติบุคคล โดยนโยบายดังกล่าวได้มีการบังคับใช้ในประเทศอินเดียไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว และทาง KTBST คาดว่า ชาติมหาอำนาจอื่นๆ เช่น จีนและสหรัฐอเมริกาจะเริ่มมีการประกาศลดภาษีให้กับภาคธุรกิจในประเทศของตนต่อจากนี้
<h2>การจัดสรรสัดส่วนการลงทุนควรจะมีการกระจายตัวในหลายสินทรัพย์มากขึ้น</h2>
จากสถานการณ์ดังกล่าว KTBST คาดว่าจะมีสภาพคล่องส่วนเกิน (Excess liquidity) ในระบบ ทั้งจากอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ การอัดฉีดสภาพคล่องเพิ่มเติมของธนาคารกลางต่างๆ ทั่วโลกในช่วงไตรมาส 4 ตลอดจนการลดภาษีนิติบุคคลของภาครัฐจะส่งผลให้ ราคาสินทรัพย์ต่างๆ ทั่วโลกมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงไตรมาส 3 ทาง KTBST ยังคงยึดหลักการลงทุนแบบกระจายความเสี่ยงในหลายสินทรัพย์ โดยมองว่า ตราสารหนี้และหุ้นกู้เอกชนที่มิสินทรัพย์ค้ำประกันเต็มจำนวนยังน่าสนใจ

ขณะที่การปรับลดลงของอสังหาริมทรัพย์หากให้ผลตอบแทนจากการจ่ายปันผล ต่ำหรือใกล้เคียงกับกับพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี ยังแนะนำให้ถือ “ทองคำ” ต่อเนื่องและหลีกเลี่ยง “น้ำมัน" กับ “สินค้าโภคภัณฑ์” หลังมีความกังวลว่าระดับ ความต้องการ (Demand) ที่ลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ

ในขณะที่การลงทุนในหุ้น KTBST ยังคงให้ความสำคัญกับตลาดหุ้นที่มีมูลค่าเหมาะสม (Valuation) ที่อยู่ในระดับต่ำกว่าตลาดอื่นๆ โดยเปรียบเทียบ ประกอบกับต้องมีอัตราการเจริญเติบทั้งทางด้านเศรษฐกิจ (GDP) และผลกำไรที่สูงเหนือกว่าประเทศอื่นๆ (EPS growth) ตลอดจนความมีเสถียรภาพด้านการเมืองที่อยู่ในระดับสูง โดย KTBST ยังคงมุ่งเน้นลงทุนในตลาดหุ้นเกิดใหม่ (Emerging market) เช่น ตลาดหุ้นในประเทศจีน และ อินเดีย ซึ่งทั้ง 2 ประเทศมีความพร้อมในการใช้นโยบายการเงินและนโยบายการคลังในการกระตุ้นเศรษฐกิจหากมีความจำเป็น ประกอบกับอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP Growth rate) อยู่ในระดับที่สูงถึง 5-6% ต่อปี

สำหรับนักลงทุนที่ไม่มีเวลาการติดตามภาวะการลงทุนอย่างใกล้ชิด KTBST แนะนำให้มีการกระจายการลงทุนให้เหมาะสมกับความสามารถในการรองรับความเสี่ยง โดยไม่เน้นการลงทุนที่กระจุกตัวในตราสารหนี้หรือตราสารทุนจนเกินไป สำหรับนักลงทุนที่ต้องการความปลอดภัยและเน้นรักษาเงินต้น (Conservative) แนะนำกระจายการลงทุนในตราสารหนี้ 80% หุ้นในตลาดเกิดใหม่ 2% หุ้นในตลาดพัฒนาแล้ว 8% และหุ้นไทย 10% หากนักลงทุนสามารถรองรับความเสี่ยงได้ในระดับปานกลาง (Moderate) แนะนำกระจายการลงทุนในตราสารหนี้ 50% หุ้นในตลาดเกิดใหม่ 7% หุ้นในตลาดพัฒนาแล้ว 18% และหุ้นไทย 25% และนักลงทุนกลุ่มสุดท้ายที่สามารถรับความเสี่ยงได้สูง (Aggressive) แนะนำกระจายการลงทุนในตราสารหนี้ 20% หุ้นในตลาดเกิดใหม่ 10% หุ้นในตลาดพัฒนาแล้ว 30% และหุ้นไทย 40%

การ จัดพอร์ตลงทุน แบบกระจายตัวช่วยลดความเสี่ยงในช่วงภาวะที่ตลาดมีการแกว่งตัวและช่วยสร้างความมั่งคั่งให้กับนักลงทุนได้ในระยะยาว

<img class="alignnone wp-image-22787 size-full" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/10/จัดพอร์ตการลงทุน-05.jpg" alt="จัดพอร์ตลงทุน" width="800" height="445" />

โดย
วิน อุดมรัชตวนิชย์
ประธานกรรมการบริหาร
บล. เคทีบี ประเทศไทย จำกัด (มหาชน) KTBST

<hr />

<a href="https://www.facebook.com/ForbesThailandMagazine/">ไม่พลาดบทความธุรกิจและการติดตามกดตามได้ที่ Facebook facepage : forbesThilandMagazine</a>

จัดพอร์ตลงทุน รับมือเศรษฐกิจชะลอตัว

คอนโดฯ ปล่อยเช่า ราคา 1.0-1.5 หมื่นบาท/เดือน : อสังหาฯ เด่นแห่งปี

ลุย "อสังหาริมทรัพย์" นอก

<h2 class="p1">ภาพรวมการลงทุน "อสังหาฯ ต่างประเทศ" ยังไม่สดใสนักจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ยังมีความผันผวน ฝ่ายวิจัยและพัฒนากลยุทธ์ของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ จึงรวบรวมข้อมูลสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ของเมืองหลักในสหรัฐฯ และสหราชอาณาจักร มาวิเคราะห์ศักยภาพ เพื่อเป็นแนวทางในการวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์</h2>
สหรัฐอเมริกา
 คณะกรรมการนโยบายการเงินของธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) ได้ประเมินทิศทางเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกาไว้ว่ามีแนวโน้มที่จะเติบโตขึ้นในอัตราที่ชะลอลง จากการประกาศนโยบายเศรษฐกิจกับประเทศจีนของ Donald Trump ซึ่งได้บานปลายไปเป็นสงครามทางการค้าผ่านการขึ้นภาษีสินค้านำเข้า นอกจากนี้ยังมีการขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายในเดือนธันวาคม 2561 ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อตลาดที่อยู่อาศัย และคาดว่าจะปรับขึ้นเป็น 3% ในปี 2562
 ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มชะลอตัวลงบ้าง หลังการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ ช่วงปลายไตรมาส 3 ของปี 2561 ยอดขายของบ้านสร้างใหม่สำหรับครอบครัวเดี่ยวลดลง 12% จากช่วงเดียวกันในปีก่อน ในขณะที่ยอดขายของบ้านเหลือขายสะสมลดลง 5.1% จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ลดลง 6% อีกทั้งการเริ่มก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ลดลง 2.9% อีกด้วย แต่เป็นเพียงการชะลอตัวเท่านั้น ยังไม่มีแนวโน้มชัดเจนว่าจะเกิดวิกฤตเหมือนช่วงปี 2551
 อย่างไรก็ตาม ในระยะยาวทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐอเมริกายังคงเป็นไปในทิศทางบวก จากปัจจัยหลายด้าน เช่น อัตราการขายที่ช้าลงจะช่วยสร้างสมดุลให้กับสต็อกสินค้าที่ทยอยปรับขึ้น ราคาบ้านที่ชะลอตัวลงจะช่วยสร้างสมดุลให้กับรายได้ของผู้บริโภคและเชื่อว่าจะมีความต้องการเข้ามาตอบรับสินค้าในตลาดมากขึ้นในอนาคต
<img class="alignnone wp-image-9163 size-full" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/06/อสังหาฯ-ต่างประเทศ-สหรัฐ-​อังกฤษ.jpg" alt="อสังหาฯ ต่างประเทศ" width="800" height="582" />

&nbsp;
สหราชอาณาจักร
 ในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2561 เศรษฐกิจของสหราชอาณาจักรชะลอตัวจากความไม่แน่นอนของสถานการณ์ Brexit ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการ ทำให้อัตราเติบโตทางเศรษฐกิจปี 2561 อยู่ที่ 1.4% ลดลงจากปี 2560 ที่มีเศรษฐกิจเติบโตอยู่ที่ 1.8% และตัวเลขคาดการณ์ในปี 2562 ลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1.2% และ 1.5% ในปี 2563
 ทั้งนี้ การชะลอตัวทางเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นมีแนวโน้มที่จะดำเนินไปในทิศทางเดียวกับประเทศที่เป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนหลักของเศรษฐกิจยุโรปอย่างอิตาลี
 ข้อมูลจาก PLS Resolution Foundation ระบุว่า รายได้ของครอบครัวที่อาศัยอยู่ในสหราชอาณาจักรลดลงมากที่สุดในกลุ่มประเทศพัฒนาแล้ว จากที่เคยเติบโตที่ 4.9% ในปี 2558 มาอยู่ที่ -0.1% ในปี 2560 อย่างไรก็ตามอัตราเงินเฟ้อมีแนวโน้มที่จะลดลงมาอยู่ที่ 2% หลังจากปรับเพิ่มขึ้นไปถึง 3.1% ช่วงปลายปี 2560 
จากการโหวต Brexit ให้สหราชอาณาจักรออกจากกลุ่มประเทศสหภาพยุโรป ส่งผลให้ค่าเงินปอนด์ลดลงนำมาสู่สินค้าและบริการนำเข้ามีราคาสูงขึ้น ซึ่งอัตราเงินเฟ้อที่ลดลงนี้ส่งผลให้ค่าครองชีพลดลง แต่ผู้บริโภคก็ยังไม่เชื่อมั่นเศรษฐกิจมากพอที่จะลงทุนซื้อสินค้าราคาแพงโดยเฉพาะที่อยู่อาศัย

<ul>
 	<li><a href="https://forbesthailand.com/commentaries/%e0%b8%ab%e0%b8%b2%e0%b8%81%e0%b8%a1%e0%b8%b5%e0%b8%a3%e0%b8%b2%e0%b8%87%e0%b8%a7%e0%b8%b1%e0%b8%a5%e0%b8%94%e0%b9%89%e0%b8%b2%e0%b8%99%e0%b8%84%e0%b8%a7%e0%b8%b2%e0%b8%a1%e0%b9%84%e0%b8%a3%e0%b9%89.html">ทำไมสหราชอาณาจักรอยู่อย่างไม่ยิ่งใหญ่</a></li>
</ul>
 ธนาคาร Halifax Bank of Scotland (HBOS) ธนาคารหนึ่งของสหราชอาณาจักรที่ให้สินเชื่อจำนองอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดระบุว่า ราคาที่อยู่อาศัยรายเดือนในสหราชอาณาจักรลดลงมาอยู่ที่ 2.9% ในเดือนมกราคม 2562 ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยมาอยู่ที่ 223,691 ปอนด์ หรือ 9,405,665 บาท ลดลงมากที่สุดหลังจากการปรับลดลง 3.1% ในเดือนเมษายน 2561 และถือเป็นครั้งที่ 2 ในรอบ 3 ปี ที่ราคาที่อยู่อาศัยลดลงในช่วงต้นปีใหม่


<figure><img class="wp-image-9165 size-full" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/06/ลอนดอน-UK.jpg" alt="อสังหาฯ ต่างประเทศ" width="800" height="533" /><figcaption> ราคาที่อยู่อาศัยรายเดือนในสหราชอาณาจักรลดลงมาอยู่ที่ 2.9% ในเดือนมกราคม 2562 ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยมาอยู่ที่ 223,691 ปอนด์ หรือ 9,405,665 บาท ถือเป็นครั้งที่ 2 ในรอบ 3 ปีที่ที่อยู่อาศัยราคาลดลง</figcaption></figure>
 ปี 2562 ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรชะลอตัว ไม่ว่าจะเป็นราคาอสังหาริมทรัพย์ใน London และบางส่วนในพื้นที่ตะวันออกเฉียงใต้ที่ปรับลดลงจากความไม่แน่นอนของสถานการณ์ Brexit การขาดแคลนอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในระดับราคาที่ผู้บริโภครับได้ เพราะการจะซื้อบ้านต้องมีค่าใช้จ่ายทั้งเงินดาวน์ รวมไปถึงค่า stamp duty tax ที่มีอัตราตั้งแต่ 2%-12% ตามช่วงราคาที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ราคาที่ต้องจ่ายสูงขึ้นกว่าราคาขายค่อนข้างมาก
 National House Building Council (NHBC) พบว่า จำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนสร้างใหม่ในสหราชอาณาจักรปี 2561 ลดลง 0.5% จากปีก่อนหน้ามาอยู่ที่ 159,617 ยูนิต หากพิจารณาที่ London พบว่า ลดลงจากปีก่อน 10% มาอยู่ที่ 16,069 ยูนิต ลดลงมากที่สุดตั้งแต่ปี 2559 อย่างไรก็ตามบ้านใหม่ที่ Yorkshire และ Humberside เพิ่มขึ้นถึง 20% ภาคตะวันตกเฉียงเหนือ 7% และไอร์แลนด์เหนือ 39% แสดงให้เห็นว่าการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นกระจุกตัวอยู่ที่ London และภาคตะวันออกเฉียงใต้เท่านั้น

<ul>
 	<li><a href="https://forbesthailand.com/news/finance-and-investment/%e0%b9%82%e0%b8%a5%e0%b8%88%e0%b8%b4%e0%b8%aa%e0%b8%95%e0%b8%b4%e0%b8%81%e0%b8%aa%e0%b9%8c-%e0%b8%ad%e0%b8%aa%e0%b8%b1%e0%b8%87%e0%b8%ab%e0%b8%b2%e0%b9%80%e0%b8%94%e0%b9%88%e0%b8%99.html">“โลจิสติกส์” ธุรกิจเด่นอสังหาฯ 2019 ขณะที่ “ออฟฟิศ-บ้านพักคนชรา” ต้องระวัง</a></li>
</ul>
 แต่ยังถือเป็นความท้าทายของผู้ประกอบการเพราะรัฐบาลมีเป้าหมายให้มีบ้านสร้างใหม่ถึง 300,000 ยูนิตภายในปี 2566 หากเศรษฐกิจโดยรวมยังคงเติบโตช้าแต่ในอัตราที่เหมาะสม ตัวเลขการว่างงานและภาระหนี้สินยังทรงตัว การออกจากสหภาพยุโรปของสหราชอาณาจักรเป็นไปอย่างราบรื่นตามข้อตกลงและสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้ประกอบการกลับมาลงทุน และการปรับอัตราดอกเบี้ยที่สอดคล้องกับรายได้และกำลังซื้อของผู้บริโภค ส่งผลให้ยังมีความเป็นไปได้ที่จะเห็นตลาดที่อยู่อาศัยในสหราชอาณาจักรยังสามารถเติบโตอย่างช้าๆ ในปี 2562
&nbsp;

<img class="alignnone size-full wp-image-9167" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/06/อนุกูล-รัฐพิทักษ์สันติ.jpg" alt="" width="300" height="300" />
อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ
กรรมการผู้จัดการ
บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events