ถ้าใครถามว่า ลงทุนอสังหาฯ ด้วยเงินกู้หรือว่าเงินสดดีกว่ากัน บล็อกเกอร์ด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในแวดวงนี้มากว่า 10 ปีอย่าง ยุ้ย - อัญพัชร์ ทรัพย์ยืนยง จะตอบสั้นๆ ว่า “แล้วคุณเป็นนักลงทุนสายไหน” สายมีเงินสด หรือสายมนุษย์เงินเดือน
เพราะแต่ละคนมีเงื่อนไขที่แตกต่างกัน การเลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบเงินกู้กับเงินสดก็แตกต่างกันด้วยเช่นกัน แต่โดยส่วนตัวแล้ว การลงทุนอสังหาริมทรัพย์คือการ leverage เป็นการลงทุนแบบใช้ตัวช่วยผ่อนแรงมาเพิ่มผลตอบแทน
แต่ก่อนจะลงลึกถึงเทคนิคทางการเงินในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อัญพัชร์ ผู้เป็นเจ้าของแฟนเพจ Yuigetrich และช่องยูทูบ AnyaProperty ย้ำว่า ถ้าพูดเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องพูดเรื่องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อน การซื้ออสังหาริมทรัพย์มีด้วยกัน 2 แบบ นั่นก็คือ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง กับซื้อเพื่อลงทุน ซึ่งการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนทำได้หลายรูปแบบ เช่น ลงทุนในหุ้น อสังหาริมทรัพย์ ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือจะลงทุนในทรัพย์สินจริงๆ
ในส่วนของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบซื้อทรัพย์สิน คนส่วนใหญ่มักต้องการซื้อเป็นเงินสด หรือหากขอสินเชื่อก็อยากโปะให้หมดหนี้เร็วๆ แต่สำหรับคำว่า “ลงทุน” ในมุมมองนักลงทุนแล้วจะมีวิธีคิดที่ต่างออกไป โดยมุมมองของอัญพัชร์ต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น สิ่งที่ดีที่สุดคือการ leverage นั่นคือ ต้องขอสินเชื่อหรือลงทุนด้วยเงินกู้ เพื่อเป็นเครื่องผ่อนแรงในการหาเงินมาลงทุน
“ถ้าเรามีเงินเดือน 15,000 บาท ไม่มีเงินเก็บเลย แต่มีเครดิตที่ดี ก็สามารถซื้อคอนโดมิเนียมหลักล้านได้ นี่คือการ leverage”
ความแตกต่างของการซื้อด้วยเงินตัวเองทั้งหมดกับการขอสินเชื่อ คือหากเป็นเงินของเราเอง 100% ก็ต้องรอเก็บเงิน แต่ข้อดีคือไม่มีหนี้ ไม่เครียด ไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ย ส่วนข้อเสียคือจะเติบโตช้า กว่าจะเก็บได้เงินเป็นล้านต้องใช้เวลาหลายปี และค่อนข้างยากสำหรับมนุษย์เงินเดือน ขณะที่การลงทุนด้วยเงินกู้นั้นมีข้อดี คือ
- สามารถ leverage ได้ เช่น ถ้ามีรายได้เดือนละ 15,000 บาท แบงก์ให้กู้เงินได้ 70 เท่า กู้ซื้อคอนโดมิเนียมได้เงินมาทันที 1.5 ล้านบาท
- การกู้เงินเป็นการเปิดโอกาสให้นักลงทุนรายย่อย โดยเฉพาะกับมนุษย์เงินเดือน และยังช่วยสร้างวินัยในการเก็บเงินด้วย เพราะต้องผ่อนแบงก์ทุกเดือน เป็นการบังคับไปในตัว
- ปกติคำว่า “นักลงทุน” ในความรับรู้ (mindset) คือ “เอาเงินคนอื่นมาสร้างเงินให้ตัวเอง” ถ้าเอาเงินตัวเองที่เก็บมาทั้งชีวิตไปลงทุนแบบหมดหน้าตัก หากเกิดเหตุฉุกเฉินจำเป็นต้องใช้เงินก็จะไม่มีเงินสดสำรองเหลืออยู่เลย แต่ถ้ามีเงินสำรอง 3 ล้านบาท กู้ซื้ออีก 3 ล้านบาท ลงทุนไปก็ยังมีเงินสดตัวเองอยู่ นักลงทุนจึงนิยมกู้เงิน เพราะเงินกู้ได้กำไรก็มาจ่ายดอกเบี้ย ไม่ต้องใช้เงินตัวเอง
- สินเชื่อเงินกู้ อัตราดอกเบี้ยประมาณ 3-7% ส่วนอัตราค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 5-10% ถ้าขอสินเชื่อธนาคารเสียดอกเบี้ย 4% แต่ปล่อยเช่าได้ 10% มีส่วนต่างถึง 6% ก็ได้กำไรโดยไม่ต้องควักเนื้อของตัวเอง
- ส่วนต่างของเงินกู้ ในบางกรณีที่เรากู้เงินแล้วมีส่วนต่างจากเงินกู้ เช่น ราคาคอนโดมิเนียมหน้าสัญญา 1 ล้านบาท แต่ได้ส่วนลดเหลือ 8 แสนบาท ธนาคารให้กู้ตามหน้าสัญญา 1 ล้านบาท เราสามารถนำเงินส่วนต่าง 2 แสนบาทไปลงทุนอย่างอื่นได้อีก
- การกู้เงินสามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้มาลดหย่อนภาษีได้
- การขอสินเชื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน
- เป็นการสร้างเครดิตให้กับตัวเอง ถ้าผ่อนได้ตรงเวลา เราจะเป็นลูกค้าชั้นดี
- ได้สิทธิพิเศษจากธนาคาร เพราะหากเราเป็นลูกค้าชั้นดี มีอะไรดีๆ แบงก์จะนึกถึงเราเป็นอันดับต้นๆ ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ที่น่าสนใจ หรือข้อเสนอทางการเงินที่พิเศษกว่าลูกค้ารายอื่น
สำหรับการเลือกอสังหาริมทรัพย์ เทคนิคของอินฟลูเอนเซอร์ผู้นี้ก็คือ เลือกซื้อคอนโดมือสองที่ยังเป็นคอนโดใหม่ไม่เกิน 5 ปี คำว่า “มือสอง” ไม่จำเป็นต้องเป็นคอนโดเก่าแบบ 20 ปี แต่ในตลาดจะมีคอนโดมือสองแบบอายุตึกยังไม่มากให้เลือกจำนวนมาก เพราะราคาคอนโดมิเนียมมือหนึ่งค่อนข้างสูง ยิ่งถ้าเป็นมนุษย์เงินเดือน กู้ได้ไม่มาก เลือกที่มือสองที่ยังใหม่อยู่ จะมีโอกาสทำกำไรได้ดีกว่า
“อสังหาฯ มือหนึ่งกับมือสองก็เหมือนการเล่นหุ้น การซื้อคอนโดฯ มือหนึ่งเหมือนการเล่นหุ้นเก็งกำไร ได้เยอะ แต่โอกาสเจ็บเยอะก็มี ต้องหูไวตาไว ต้องใช้ทักษะมาก ส่วนการซื้อคอนโดฯ มือสองเหมือนคนเล่นหุ้นปันผล กำไรไม่หวือหวามาก ได้ 6-8% ก็ดีแล้ว”
ท้ายที่สุด หลายคนมองว่าช่วงนี้ภาวะเศรษฐกิจไม่ค่อยดี แล้วยังมีโอกาสการลงทุนหรือไม่ คำตอบง่ายๆ ยังลงทุนได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าจะลงทุนได้ทุกที่ทุกราคา โดยเฉพาะลงทุนแบบเก็งกำไร ซื้อขายก่อนโอนไม่ควรเล่น เพราะช่วงเวลานี้ขายไม่ง่าย และคนที่จะลงทุนแบบเก็งกำไรได้ต้องทำการบ้านอย่างหนัก ดูออกว่าทิศไหนดี ห้องมุมไหน ชั้นไหน คนที่เก็งกำไรดีแล้วชนะ คือเขาวางแผนมาอย่างดีแล้ว แต่ถ้าไม่ทำการบ้านหนัก อาจจะเหมาะกับการลงทุนระยะยาว สิ่งสำคัญคือ “ไม่ใช่ทุกที่คือโอกาส อยู่ที่ว่า ใครจะหาโอกาสนั้นเจอ”
อ่านเพิ่มเติมคลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Life แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2019 ในรูป e-Magazine
