<h2 class="p1"><span class="s1">ถ้าใครถามว่า ลงทุนอสังหาฯ ด้วยเงินกู้หรือว่าเงินสดดีกว่ากัน บล็อกเกอร์ด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในแวดวงนี้มากว่า 10 ปีอย่าง ยุ้ย - อัญพัชร์ ทรัพย์ยืนยง จะตอบสั้นๆ ว่า “แล้วคุณเป็นนักลงทุนสายไหน” สายมีเงินสด หรือสายมนุษย์เงินเดือน</span></h2>
<p class="p1"><span class="s1">เพราะแต่ละคนมีเงื่อนไขที่แตกต่างกัน การเลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบเงินกู้กับเงินสดก็แตกต่างกันด้วยเช่นกัน แต่โดยส่วนตัวแล้ว การลงทุนอสังหาริมทรัพย์คือการ leverage เป็นการลงทุนแบบใช้ตัวช่วยผ่อนแรงมาเพิ่มผลตอบแทน</span></p>
<p class="p1"><span class="s1">แต่ก่อนจะลงลึกถึงเทคนิคทางการเงินในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อัญพัชร์ ผู้เป็นเจ้าของแฟนเพจ Yuigetrich และช่องยูทูบ AnyaProperty ย้ำว่า ถ้าพูดเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องพูดเรื่องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อน การซื้ออสังหาริมทรัพย์มีด้วยกัน 2 แบบ นั่นก็คือ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง กับซื้อเพื่อลงทุน <span style="color: #008000;">ซึ่งการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนทำได้หลายรูปแบบ เช่น ลงทุนในหุ้น อสังหาริมทรัพย์ ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือจะลงทุนในทรัพย์สินจริงๆ</span></span></p>
<p class="p1"><span class="s1">ในส่วนของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบซื้อทรัพย์สิน คนส่วนใหญ่มักต้องการซื้อเป็นเงินสด หรือหากขอสินเชื่อก็อยากโปะให้หมดหนี้เร็วๆ แต่สำหรับคำว่า “ลงทุน” ในมุมมองนักลงทุนแล้วจะมีวิธีคิดที่ต่างออกไป โดยมุมมองของอัญพัชร์ต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น <span style="color: #ff0000;">สิ่งที่ดีที่สุดคือการ leverage นั่นคือ ต้องขอสินเชื่อหรือลงทุนด้วยเงินกู้ เพื่อเป็นเครื่องผ่อนแรงในการหาเงินมาลงทุน</span></span></p>
<p class="p1"><strong><span class="s1">“ถ้าเรามีเงินเดือน 15,000 บาท ไม่มีเงินเก็บเลย แต่มีเครดิตที่ดี ก็สามารถซื้อคอนโดมิเนียมหลักล้านได้ นี่คือการ leverage”</span></strong></p>
<p class="p1"><span class="s1">ความแตกต่างของการซื้อด้วยเงินตัวเองทั้งหมดกับการขอสินเชื่อ คือหากเป็นเงินของเราเอง 100% ก็ต้องรอเก็บเงิน แต่ข้อดีคือไม่มีหนี้ ไม่เครียด ไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ย ส่วนข้อเสียคือจะเติบโตช้า กว่าจะเก็บได้เงินเป็นล้านต้องใช้เวลาหลายปี และค่อนข้างยากสำหรับมนุษย์เงินเดือน ขณะที่การลงทุนด้วยเงินกู้นั้นมีข้อดี คือ</span></p>

<ol class="ol1">
 	<li class="li1"><span class="s1">สามารถ leverage ได้ เช่น ถ้ามีรายได้เดือนละ 15,000 บาท แบงก์ให้กู้เงินได้ 70 เท่า กู้ซื้อคอนโดมิเนียมได้เงินมาทันที 1.5 ล้านบาท</span></li>
 	<li class="li1"><span class="s1">การกู้เงินเป็นการเปิดโอกาสให้นักลงทุนรายย่อย โดยเฉพาะกับมนุษย์เงินเดือน และยังช่วยสร้างวินัยในการเก็บเงินด้วย เพราะต้องผ่อนแบงก์ทุกเดือน เป็นการบังคับไปในตัว </span></li>
 	<li class="li1"><span class="s1">ปกติคำว่า “นักลงทุน” ในความรับรู้ (mindset) คือ “เอาเงินคนอื่นมาสร้างเงินให้ตัวเอง” ถ้าเอาเงินตัวเองที่เก็บมาทั้งชีวิตไปลงทุนแบบหมดหน้าตัก หากเกิดเหตุฉุกเฉินจำเป็นต้องใช้เงินก็จะไม่มีเงินสดสำรองเหลืออยู่เลย แต่ถ้ามีเงินสำรอง 3 ล้านบาท กู้ซื้ออีก 3 ล้านบาท ลงทุนไปก็ยังมีเงินสดตัวเองอยู่ นักลงทุนจึงนิยมกู้เงิน เพราะเงินกู้ได้กำไรก็มาจ่ายดอกเบี้ย ไม่ต้องใช้เงินตัวเอง</span></li>
 	<li class="li1"><span class="s1">สินเชื่อเงินกู้ อัตราดอกเบี้ยประมาณ 3-7% ส่วนอัตราค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 5-10% ถ้าขอสินเชื่อธนาคารเสียดอกเบี้ย 4% แต่ปล่อยเช่าได้ 10% มีส่วนต่างถึง 6% ก็ได้กำไรโดยไม่ต้องควักเนื้อของตัวเอง</span></li>
 	<li class="li1"><span class="s1">ส่วนต่างของเงินกู้ ในบางกรณีที่เรากู้เงินแล้วมีส่วนต่างจากเงินกู้ เช่น ราคาคอนโดมิเนียมหน้าสัญญา 1 ล้านบาท แต่ได้ส่วนลดเหลือ 8 แสนบาท ธนาคารให้กู้ตามหน้าสัญญา 1 ล้านบาท เราสามารถนำเงินส่วนต่าง 2 แสนบาทไปลงทุนอย่างอื่นได้อีก </span></li>
 	<li class="li1"><span class="s1">การกู้เงินสามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้มาลดหย่อนภาษีได้</span></li>
 	<li class="li1"><span class="s1">การขอสินเชื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน</span></li>
 	<li class="li1"><span class="s1">เป็นการสร้างเครดิตให้กับตัวเอง ถ้าผ่อนได้ตรงเวลา เราจะเป็นลูกค้าชั้นดี</span></li>
 	<li class="li1"><span class="s1">ได้สิทธิพิเศษจากธนาคาร เพราะหากเราเป็นลูกค้าชั้นดี มีอะไรดีๆ แบงก์จะนึกถึงเราเป็นอันดับต้นๆ ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ที่น่าสนใจ หรือข้อเสนอทางการเงินที่พิเศษกว่าลูกค้ารายอื่น</span></li>
</ol>
<p class="p1"><span class="s1">สำหรับการเลือกอสังหาริมทรัพย์ <span style="color: #008000;">เทคนิคของอินฟลูเอนเซอร์ผู้นี้ก็คือ เลือกซื้อคอนโดมือสองที่ยังเป็นคอนโดใหม่ไม่เกิน 5 ปี</span> คำว่า “มือสอง” ไม่จำเป็นต้องเป็นคอนโดเก่าแบบ 20 ปี แต่ในตลาดจะมีคอนโดมือสองแบบอายุตึกยังไม่มากให้เลือกจำนวนมาก เพราะราคาคอนโดมิเนียมมือหนึ่งค่อนข้างสูง ยิ่งถ้าเป็นมนุษย์เงินเดือน กู้ได้ไม่มาก เลือกที่มือสองที่ยังใหม่อยู่ จะมีโอกาสทำกำไรได้ดีกว่า</span></p>
<p class="p1"><span class="s1">“อสังหาฯ มือหนึ่งกับมือสองก็เหมือนการเล่นหุ้น การซื้อคอนโดฯ มือหนึ่งเหมือนการเล่นหุ้นเก็งกำไร ได้เยอะ แต่โอกาสเจ็บเยอะก็มี ต้องหูไวตาไว ต้องใช้ทักษะมาก ส่วนการซื้อคอนโดฯ มือสองเหมือนคนเล่นหุ้นปันผล กำไรไม่หวือหวามาก ได้ 6-8% ก็ดีแล้ว”</span></p>
<p class="p1"><span class="s1">ท้ายที่สุด หลายคนมองว่าช่วงนี้ภาวะเศรษฐกิจไม่ค่อยดี แล้วยังมีโอกาสการลงทุนหรือไม่ คำตอบง่ายๆ ยังลงทุนได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าจะลงทุนได้ทุกที่ทุกราคา โดยเฉพาะลงทุนแบบเก็งกำไร ซื้อขายก่อนโอนไม่ควรเล่น เพราะช่วงเวลานี้ขายไม่ง่าย และคนที่จะลงทุนแบบเก็งกำไรได้ต้องทำการบ้านอย่างหนัก ดูออกว่าทิศไหนดี ห้องมุมไหน ชั้นไหน คนที่เก็งกำไรดีแล้วชนะ คือเขาวางแผนมาอย่างดีแล้ว แต่ถ้าไม่ทำการบ้านหนัก อาจจะเหมาะกับการลงทุนระยะยาว สิ่งสำคัญคือ “ไม่ใช่ทุกที่คือโอกาส อยู่ที่ว่า ใครจะหาโอกาสนั้นเจอ”</span></p>
&nbsp;

อ่านเพิ่มเติม
<ul>
 	<li><a href="https://forbesthailand.com/commentaries/insights/%e0%b9%82%e0%b8%ad%e0%b8%a0%e0%b8%b2%e0%b8%aa-%e0%b8%96%e0%b8%b4%e0%b8%a3%e0%b8%9b%e0%b8%b1%e0%b8%8d%e0%b8%8d%e0%b8%b2%e0%b9%80%e0%b8%a5%e0%b8%b4%e0%b8%a8-%e0%b8%81%e0%b8%b9%e0%b8%a3%e0%b8%b9%e0%b8%ad.html">โอภาส ถิรปัญญาเลิศ กูรูอสังหาฯ แนะตั้งหลักด้วย “การออม”</a></li>
</ul>
&nbsp;

<hr />

<a href="https://www.ookbee.com/shop/magazine/FORBES/bebabb02-eb1c-4942-ab9c-3fbf41894111/forbes-%E0%B9%80%E0%B8%A5%E0%B9%88%E0%B8%A1%E0%B9%81%E0%B8%96%E0%B8%A1-%E0%B8%89%E0%B8%9A%E0%B8%B1%E0%B8%9A-%E0%B9%80%E0%B8%94%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%99-%E0%B8%9E%E0%B8%A4%E0%B8%A8%E0%B8%88%E0%B8%B4%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%99-2562">คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Life แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2019 ในรูป e-Magazine</a>

<img class="alignnone  wp-image-24460" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/11/ForbesLifeNov2019.jpg" alt="" width="300" height="359" />

อัญพัชร์ ทรัพย์ยืนยง ลงทุนอสังหาฯ แบบผ่อนแรง

<h2>ภาพรวมการลงทุนอสังหาฯ เวลานี้ไม่เพียงแต่เทคโนโลยีที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว แต่ความเคลื่อนไหวของกลุ่มทุนต่างชาติก็เปลี่ยนเร็วเช่นกัน โดยการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในไทยของกลุ่มทุน ต่างชาติในรอบ 5-6 ปีที่ผ่านมา จากกลุ่มยุโรป มาสู่กลุ่มทุนญี่ปุ่น และขยับไปกลุ่มทุนจีน</h2>
บริบทเหล่านี้เป็นบทสะท้อนความเปลี่ยนแปลงของเม็ดเงินที่จะมีผลกับรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ และแม้ภาพรวมเศรษฐกิจของไทยและสถานะทางการเมืองจะยังมีความผันผวน แต่อสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีเสน่ห์ที่จะดึงดูดกลุ่มทุนต่างชาติ สถานการณ์ตลาดในวันนี้ กำลังจะเปลี่ยนรอบใหม่ ทุนหน้าเดิมยังอยู่ ควบคู่กับการมีกลุ่มทุนใหม่เข้ามา แต่ทิศทางของเงินมีแนวโน้มจะเปลี่ยนไปทุน
<h2>ต่างชาติเคลื่อนลงมิกซ์ยูส</h2>
การลงทุนของต่างชาติมีแนวโน้มที่เปลี่ยนไป ทั้งรูปแบบการลงทุนขนาดเม็ดเงินที่นำมาลงทุน และ คอนเซปท์การพัฒนาโครงการ <strong>อลิวัสสา พัฒนถาบุตร</strong> กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ฉายมุมมอง ความเคลื่อนไหวของกลุ่มทุนต่างชาติที่มีต่อภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยว่า ในเชิงการลงทุนโครงการ ขนาดใหญ่ นักลงทุนต่างชาติเริ่มเข้ามาลงทุนในโครงการ อสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ตั้งแต่ปี 2556 โดยเข้าร่วม ลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ต่อมา มีการขยายการลงทุนระยะยาวมากขึ้น เช่น การลงทุนในโครงการอาคารสำนักงาน เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ และโรงแรม

ตัวอย่างการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ เช่น ที่ดินสถานทูตอังกฤษ ซึ่งจะมีการพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส ที่ทางเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) จับมือกับ Hongkong Land, โครงการ One City Centre ซึ่งเป็นการร่วมทุน ระหว่างไรมอน แลนด์ กับ Mitsubishi Estate หรือโครงการบ้านเดี่ยวอย่าง Lake Forestry ที่พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ร่วมกับ Sumitomo Forestry
<h2>จีนมองไทยเป็นบ้านหลังที่ 2</h2>
ขณะที่ในเชิงการลงทุนแบบรายย่อยรอบ 3-5 ปี ที่ผ่านมา อลิวัสสากล่าวว่า นักลงทุนต่างชาติรายย่อยจะเข้ามาลงทุนในคอนโดมิเนียมมากที่สุดโดยเฉพาะ ประเทศจีน ซึ่งการซื้อขายที่ผ่านมามีทั้งกลุ่มที่ ลงทุนแบบเก็งกำไรระยะสั้น นักลงทุนระยะยาว และชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 โดย มุมมองนักลงทุนต่างชาติเห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

ยังมีราคาไม่สูงนักเมื่อเปรียบเทียบกับคุณภาพที่ได้ อีกทั้งภาษีอากรและค่าโอนอยู่ในระดับต่ำ ตลอดจนกฎหมายที่เปิดกว้างให้สิทธิต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ได้ 49% ของจำนวนพื้นที่ขายโครงการ

<img class="alignnone size-full wp-image-24819" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/12/ลงทุนอสังหาริมทรัพย์-001.jpg" alt="" width="800" height="509" />
<h2>อุตสาหกรรม-โลจิสติกส์ยังเนื้อหอม</h2>
ไม่เพียงตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้นแต่อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมก็มีโอกาสไม่น้อย <strong>สุพินท์ มีชูชีพ</strong> กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงภาพรวมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในไทยของนักลงทุน ต่างชาติว่า

ในปีนี้กลุ่มทุนต่างชาติยังคงให้ความสนใจการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ในไทยอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการเข้าร่วมทุนโดยตรง หรือผ่านบริษัทลูก ในไทย โดยมองว่า โครงการบางประเภทยังคงมีโอกาสประสบความสำเร็จได้ แม้จะมีการแข่งขันสูง นอกจากนี้ ยังมีตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ อีกที่มีแนวโน้มว่าจะมีความต้องการขยายตัว เช่น อสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ตัวอย่างของการร่วมทุนรายการสำคัญๆ ที่เกิดขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ได้แก่ JD.Com ผู้ดำเนินธุรกิจด้านอี-คอมเมิร์ซรายใหญ่ของประเทศจีน ได้ประกาศร่วมทุนกับ บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

เช่นเดียวกับบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ของตระกูลสิริวัฒนภักดี ได้ประกาศร่วมทุนกับพันธมิตร สหไทย เทอร์มินอล ผู้นำการให้บริการท่าเรือและโลจิสติกส์แบบครบวงจรของประเทศไทย เพื่อลงทุนพัฒนาโครงการโลจิสติกส์พาร์ก และศูนย์กระจายสินค้าในเขตพื้นที่ขอบเมืองกรุงเทพฯ
<h2>รายย่อยยังเน้นคอนโดฯ ใจกลางเมือง</h2>
ด้านการลงทุนโดยนักลงทุนรายย่อยชาวต่างชาติ สุพินท์กล่าวว่า ยังคงเป็นการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวที่สามารถลงทุนได้ แต่การลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าได้รับ ความนิยมลดลง ทั้งในหมู่ชาวไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ เนื่องจากมียูนิตจากโครงการที่ทยอยสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ถูกปล่อยเช่า ทาให้ตลาดเช่ามีการแข่งขันสูงขึ้นต่อเนื่อง อีกทั้งยังให้ ผลตอบแทนการลงทุนลดลง เนื่องจากค่าเช่าไม่ขยับขึ้น ตามราคาขาย

<img class="alignnone size-full wp-image-24821" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/12/ลงทุนอสังหาริมทรัพย์-002.jpg" alt="" width="300" height="501" />
<h2>“คอนโดเทล” เช่ารายวันมาแรง</h2>
อีกหนึ่งแนวโน้มที่น่าสนใจ คือ การพัฒนา <strong>“คอนโดเทล”</strong> โดยสุพินท์กล่าวว่า ในขณะที่ ตลาดเช่ามีการแข่งขันสูง และการปล่อยเช่าระยะสั้น ให้นักท่องเที่ยวยังเป็นสิ่งที่ผิดกฎหมาย จึงเริ่มมี ผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในไทย ทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวหลักๆ หันมาพัฒนา “คอนโดเทล” มากขึ้น โดยเป็นอาคารคอนโดมิเนียมที่ขอใบอนุญาตดำเนินธุรกิจโรงแรมควบคู่ เนื่องจากได้รับการออกแบบ จัดสรรสิ่งอำนวยความสะดวก และบริหารจัดการ ตามแบบโรงแรม โดยขายกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อรายยูนิต เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียมทั่วไป แต่สามารถให้

ผู้บริหารงานเช่านำยูนิตเสนอเช่าระยะสั้นได้ ดังนั้น จึงมีความเป็นไปได้ที่จะมีนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติให้ความสนใจเพิ่มขึ้นเป็นที่น่าสังเกตว่า กลุ่มทุนต่างชาติเหล่านี้ ไม่ได้ เป็นกลุ่มทุนรายใหม่ เป็นกลุ่มทุนที่เคยลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่แล้วในกลุ่มที่อยู่อาศัยกับ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายอื่นๆ ในตลาด แต่ขยับขยายการลงทุนไปสู่รูปแบบการลงทุนใหม่ๆ ที่เน้นโครงการเชิงพาณิชย์มากขึ้น

จึงไม่แปลกที่จะต้องดึงทุนต่างชาติเข้ามาเสริมทัพ เพราะนอกจากจะได้กำลังเสริมทางด้าน การเงินแล้ว ในอนาคตหากโครงการแล้วเสร็จ กลุ่มทุน ต่างชาติจะเป็นเครือข่ายในการดึงนักลงทุนรายย่อย ผู้ซื้อ ผู้ใช้บริการเข้าสู่โครงการด้วย นั่นหมายถึง ไม่ใช่เพียงเงินทุน ที่ผู้ประกอบการไทยต้องการ แต่ยังคาดหวัง ฐานลูกค้าในอนาคตที่กว้างกว่าตลาดคนไทย

เรื่อง: ฐิตาภา ญาณพัฒน์

<hr />

<a href="https://www.ookbee.com/shop/magazine/FORBES/bebabb02-eb1c-4942-ab9c-3fbf41894111/forbes-%E0%B9%80%E0%B8%A5%E0%B9%88%E0%B8%A1%E0%B9%81%E0%B8%96%E0%B8%A1-%E0%B8%89%E0%B8%9A%E0%B8%B1%E0%B8%9A-%E0%B9%80%E0%B8%94%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%99-%E0%B8%9E%E0%B8%A4%E0%B8%A8%E0%B8%88%E0%B8%B4%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%99-2562">คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Life แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2019 ในรูป e-Magazine</a>

<img class="alignnone wp-image-24460" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/11/ForbesLifeNov2019.jpg" alt="" width="300" height="359" />

ภาพรวมการลงทุนอสังหาฯ ยุคเปลี่ยนทุนเม็ดเงินเปลี่ยนทิศ

คอนโดเทล แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ดาวรุ่ง

<h2><span style="font-size: 20px;">เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ สรุปสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2560 ซัพพลายเพียบ 6.2 หมื่นยูนิต ดีมานด์ชะลอลงเล็กน้อย คอนโดฯ ใหม่กระจายตัวย่านชานเมืองส่งผลราคาเฉลี่ยทั้งตลาดโตช้าลง คาดการณ์ปี 2561 ราคาห้องชุดปรับเพิ่มเฉลี่ยราว 8% เชื่อทำเลเมืองเก่า-ริมน้ำบูม ดีเวลอปเปอร์เฟ้นหาที่ดิน</span></h2>
<strong>นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ </strong>กรรมการผู้จัดการ <strong>บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด</strong> เปิดเผยผลวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมปี 2560 พบเป็นปีที่ซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดสูง 6.2 หมื่นยูนิต สูงกว่าค่าเฉลี่ยซัพพลายเปิดตัวรอบ 5 ปี (2556-2560) ราว 16%

โดยทำเลที่มีซัพพลายเพิ่มขึ้นสูงสุดในปี 2560 ได้แก่ 1.พระโขนง-สวนหลวง จำนวน 1.44 หมื่นหน่วย 2.พญาไท-รัชดาภิเษก จำนวน 1.32 หมื่นหน่วย 3.ธนบุรี-เพชรเกษม จำนวน 8.9 พันหน่วย

&nbsp;
<h2><span style="font-size: 20px;">ดีมานด์-ราคาปี’60 ชะลอความร้อนแรง</span></h2>
นลินรัตน์กล่าวต่อว่า สำหรับดีมานด์คอนโดฯ ปี 2560 อยู่ที่ราว 5.73 หมื่นหน่วย เทียบกับค่าเฉลี่ยรอบ 5 ปีที่ผ่านมา เติบโตขึ้น 14% ซึ่งทำให้อัตราขายของซัพพลายสะสมทั้งตลาดอยู่ที่ 90% มีห้องชุดเหลือขายสะสม 5.39 หมื่นหน่วย อย่างไรก็ตาม หากเจาะลึกเฉพาะคอนโดฯ เปิดใหม่ในปี 2560 จะมีอัตราขายอยู่ที่ราว 60% ซึ่งลดลงจากค่าเฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมาที่คอนโดฯ เปิดใหม่จะมียอดขายในปีแรกที่เปิดตัวราว 65%

<span style="color: #ff0000;">ด้านราคาคอนโดฯ ปี 2560 เฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ 130,620 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 8% ทั้งนี้ เป็นค่าเฉลี่ยราคาที่เติบโตช้าลงเนื่องจากปี 2559 ราคาเฉลี่ยคอนโดฯ อยู่ที่ 120,700 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งปรับเพิ่มขึ้น 12% จากปี 2558</span> นลินรัตน์มองว่าระดับราคาที่ปรับขึ้นน้อยลงเกิดจากคอนโดฯ ระดับกลาง-ล่างเปิดตัวในย่านชานเมืองมากขึ้นในปี 2560 และคอนโดฯ กลุ่มนี้ราคาจะปรับขึ้นน้อยกว่าคอนโดฯ กลางเมือง โดยปรับขึ้นเฉลี่ย 5% เท่านั้น

ทั้งนี้ ทำเลที่ราคามีการปรับเพิ่มสูงสุด ได้แก่ 1.ปทุมวัน-ราชเทวี ปรับขึ้น 16% 2.ยานนาวา-คลองสาน ปรับขึ้น 12% 3.วัฒนา-คลองเตย ปรับขึ้น 11% ขณะที่ทำเลที่ราคาปรับขึ้นต่ำสุดหรือลดลง ได้แก่ 1.พญาไท-รัชดาภิเษก ปรับลดลง -2% 2.ธนบุรี-เพชรเกษม ปรับขึ้น 1% 3.แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด ปรับขึ้น 2%

&nbsp;
<h2><span style="font-size: 20px;">ปี 2561 เล็งทำเลเมืองเก่า-ริมน้ำน่าจับตา</span></h2>
สำหรับคาดการณ์ตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ ปี 2561 นลินรัตน์ประเมินว่าจะมีห้องชุดเปิดใหม่เข้าสู่ตลาดไม่ต่ำกว่า 5.5 หมื่นหน่วย และมีดีมานด์ในระดับใกล้เคียงกัน ขณะที่การปรับขึ้นของราคาเฉลี่ยทั้งตลาดจะอยู่ที่ 8% เท่ากับปี 2560 โดยแบ่งเป็นตลาดคอนโดฯ ใจกลางเมืองคาดปรับขึ้นได้ 11% และคอนโดฯ ขอบเมืองและชานเมืองจะปรับขึ้นราว 5-6%

สถานการณ์การเปิดตัวคอนโดฯ ปีหน้าเชื่อว่าจะมีโครงการ low rise ตึก 8 ชั้นในซอยแต่ยังอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากขึ้น เนื่องจากที่ดินที่หายาก และ<span style="color: #ff0000;">กลุ่มราคาที่ดีเวลอปเปอร์สนใจพัฒนายังคงเป็นกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรีราคา 2.9 แสนบาท/ตร.ม.ขึ้นไป และกลุ่มลักชัวรีราคา 2-2.9 แสนบาท/ตร.ม. เพราะดีมานด์จากชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อยังให้ความสนใจกอรปกับบริษัทอสังหาฯ ไทยมีการร่วมทุนกับบริษัทต่างชาติมากขึ้นซึ่งจะทำให้ดึงดูดลูกค้าชาวต่างชาติได้ดี</span> ขณะที่อีกกลุ่มตลาดที่น่าสนใจคือคอนโดฯ ระดับกลาง ราคา 7.5 หมื่น - 1.1 แสนบาท/ตร.ม. หรือราคา 2.5-6 ล้านบาทต่อยูนิต เพราะเป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้ออยู่จริงและมีรายได้มั่นคง

ส่วนกลุ่มราคาที่อาจต้องระมัดระวังคือกลุ่มไฮเอนด์ ราคา 1.1-1.9 แสนบาท/ตร.ม. เนื่องจากผู้ซื้อชาวไทยที่เข้าถึงห้องชุดราคานี้ได้เริ่มมีจำกัด และผู้ซื้อต่างชาติจะสนใจห้องชุดในทำเลกลางเมืองซึ่งมีราคาที่สูงกว่านี้ อีกกลุ่มหนึ่งคือซิตี้คอนโดฯ หรือคอนโดฯ ระดับกลาง-ล่าง ราคาต่ำกว่า 7.5 หมื่นบาท/ตร.ม. แม้ว่าจะมีดีมานด์สูงแต่ผู้ซื้อยังคงมีปัญหาหนี้ครัวเรือนทำให้นักพัฒนาจัดสรรปรับขึ้นราคาได้ยาก จะต้องพัฒนาโครงการในราคาที่เข้าถึงง่ายเท่านั้น

<figure><img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/fdb660790e6af3ba1afa100fe3a461dd.png" alt="" width="680" height="453" /><figcaption> นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์</figcaption></figure>

นลินรัตน์กล่าวต่อว่า ในแง่ของทำเลที่ดีเวลอปเปอร์สนใจพัฒนา แน่นอนว่ายังคงกระจุกตัวบนถนนสุขุมวิทที่น่าจะมีการเปิดตัวจำนวนสูงสุด และทำเลย่านหลังสวนที่เหมาะกับการเปิดตัวคอนโดฯ ซูเปอร์ลักชัวรี แต่ทำเลที่มองว่าจะมีความเคลื่อนไหวใหม่มากยิ่งขึ้นคือโซนเมืองเก่า เช่น ถนนเจริญกรุง ถนนเยาวราช ตลอดจนพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาอย่างถนนเจริญนคร และตั้งแต่ท่าเตียนถึงท่าพระอาทิตย์

ทำเลเมืองเก่าเหล่านี้จะมีความน่าสนใจในอนาคต เนื่องจากช่วงที่ผ่านมามีโครงการอสังหาฯ ใหม่ๆ เข้าไปพัฒนาเป็นจุดท่องเที่ยวจำนวนมาก เช่น เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์, ไอคอนสยาม, แอม ไชน่าทาวน์ รวมถึงคอนโดฯ ซูเปอร์ลักชัวรีริมน้ำ อาทิ บันยันทรี เรสซิเดนซ์ ริเวอร์ไซด์ กรุงเทพ หรือ โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์ คาดว่าจะมีการลงทุนในโซนนี้อย่างต่อเนื่องแม้ว่าแปลงที่ดินจะไม่มากเท่าย่านซีบีดี (ศูนย์กลางธุรกิจ) แต่บริเวณถนนเจริญกรุงและเจริญนครจะเป็นถนนสำคัญที่สามารถหาซื้อที่ดินพัฒนาได้อีก

เน็กซัสสรุปตลาดคอนโดฯ ปี 2560 ราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 8% น้อยลงจากปีก่อน ดีมานด์ชะลอตัวเล็กน้อย

<h2>Wardian London คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเทมส์ใน London เปิดพอร์ตขายเศรษฐีไทยเริ่มต้นยูนิตละ 28 ล้านบาท ชูจุดเด่นทำเลใน Canary Wharf ย่านเศรษฐกิจใหม่ ราคาถูกกว่าใจกลางเมือง เชื่อพื้นฐานอสังหาฯ อังกฤษรับมือ Brexit ได้</h2>
<strong>Dato ‘Teow Leong Seng</strong> ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท <strong>EcoWorld International</strong> จากประเทศมาเลเซีย เปิดเผยว่า บริษัทได้ร่วมลงทุนกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ <strong>Ballymore </strong>ในประเทศอังกฤษ เพื่อพัฒนาโครงการ <strong>Wardian London</strong> มูลค่าโครงการ 550 ล้านปอนด์ มีทั้งหมด 2 อาคาร จำนวนห้องชุดรวม 624 ยูนิต โดยนับเป็นโครงการที่ 3 แล้วในอังกฤษที่ EcoWorld มีการพัฒนา

ด้าน <strong>Emma Colin</strong> หัวหน้าฝ่ายขายของ <strong>Ballymore </strong>กล่าวว่า โครงการ Wardian London มีจุดเด่นด้านทำเลที่ตั้งริมแม่น้ำเทมส์ ในย่านที่เรียกว่า <strong>Canary Wharf</strong> ของ London ทำให้โครงการนี้สามารถรับวิวที่สวยงามทั้งวิวแม่น้ำและวิวอาคารต่างๆ ใน Canary Wharf นอกจากนี้การดีไซน์รูปแบบห้องทุกห้องจะมีสวนขนาดใหญ่บนระเบียงเป็นส่วนตัว และมีสิ่งอำนวยความสะดวกจำนวนมาก อาทิ สระว่ายน้ำยาว 25 เมตรพร้อมเครื่องทำความร้อน สวนเรือนกระจก โรงภาพยนตร์ส่วนตัว สตูดิโอโยคะ เป็นต้น

<figure><img style="width: 340px; height: 389px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/6938b35931340c1a55d55372f5f9eb8c.png" alt="" width="340" height="389" /><figcaption> สวนส่วนตัวในห้องชุดแต่ละห้องของโครงการ Wardian London</figcaption></figure>

โดย Wardian London จะเปิดให้ผู้ที่สนใจชมข้อมูลโครงการที่โรงแรม เดอะ เซนต์ รีจิส กรุงเทพฯ ระหว่างวันที่ 26-27 สิงหาคม 2560 ราคาเริ่มต้น ห้องแบบสตูดิโอพื้นที่ใช้สอย 420 ตารางฟุต ราคา 6.5 แสนปอนด์ (ประมาณ 28 ล้านบาท อัตราแลกเปลี่ยน 1 ปอนด์=43.12 ปอนด์) หรือคิดเป็นราคาเฉลี่ย 1,250 ปอนด์ต่อตารางฟุต

&nbsp;
<h2>ไนท์แฟรงค์ชี้โอกาสใน Canary Wharf</h2>
<strong>Raul Cimesca</strong> พาร์ทเนอร์ <strong>ไนท์แฟรงค์ ลอนดอน</strong> เอเย่นต์ขายโครงการ Wardian London กล่าวว่า Canary Wharf เป็นย่านธุรกิจใหม่ที่เกิดขึ้นช่วงยุค 1990s เริ่มแรกเน้นธุรกิจการเงิน ธนาคารเป็นหลัก แต่ระยะหลังเริ่มมีส่วนผสมของบริษัทสื่อและไอทีมากขึ้น และเริ่มเป็นย่านชุมชนมีประชากรย้ายเข้าไปอาศัยสูงขึ้น ในช่วงปี 2001-2011 ประชากรใน Canary Wharf เพิ่มขึ้น 89% ปัจจุบันมีพนักงานกว่า 1 แสนคนที่ทำงานในย่านนี้

อีกแรงกระตุ้นที่จะส่งผลดีให้กับ Canary Wharf คือโครงการรถไฟ <strong>Crossrail</strong> ที่จะเชื่อมต่อระหว่างฝั่งตะวันออกและตะวันตกของ London เตรียมเปิดบริการในปี 2019 ทำให้การเดินทางจาก Canary Wharf เข้าสู่ใจกลางเมืองเก่าของ London สะดวกขึ้น ย่นระยะเวลาการเดินทางลงครึ่งหนึ่งจากปกติ โดยจากโครงการ Wardian London สู่ Bond Street ใช้เวลาเพียง 13 นาที

<figure><img style="width: 680px; height: 372px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/f6ee0f189aa1da5480dbd54808b89dc1.png" alt="" width="680" height="372" /><figcaption> เส้นทางรถไฟ Crossrail ที่จะเปิดบริการปี 2019 ใน London</figcaption></figure>

นอกจากนี้ <span style="color: #ff0000;">ย่าน Canary Wharf </span>ซึ่งถือว่าเป็นย่านที่ไม่ใช่ไพรม์ใจกลางกรุงแต่เป็นย่านขอบเมือง ยังพบว่า<span style="color: #ff0000;">เป็นบริเวณที่มีความผันผวนของราคาน้อยกว่าใจกลางเมือง ยกตัวอย่างเช่น หลังเหตุการณ์ลาออกจากการเป็นสมาชิกสหภาพยุโรปของอังกฤษหรือ <strong>Brexit</strong> เมื่อปี 2016 ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ย่านไพรม์ของ London เคยราคาตกต่ำมากที่สุด -4% แต่ Canary Wharf ลดลงต่ำสุด -1.5% เท่านั้น</span> อย่างไรก็ดี ในปี 2017 อสังหาฯ ใน London ทั้งหมดกลับมาสู่ช่วงราคาทรงตัวแล้ว

สำหรับราคาของย่าน Canary Wharf ยังถือว่าน่าสนใจกว่ากลางเมือง ด้วยราคาที่ต่ำกว่า ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1,500 ปอนด์ต่อตารางฟุต ขณะที่ใจกลางเมืองราคาเฉลี่ยสูง 2,000 ปอนด์ต่อตารางฟุต

&nbsp;
<h2>Brexit กดดันอังกฤษแค่ไหน?</h2>
<strong>Raul</strong> กล่าวต่อว่า สำหรับข้อกังวลว่า <span style="color: #ff0000;">Brexit จะทำให้อังกฤษสูญเสียตำแหน่งการเป็นศูนย์กลางทางการเงินโลกหรือไม่นั้น ขณะนี้ยังไม่ชัดเจนเนื่องจากข้อตกลงระหว่างสหภาพยุโรปกับอังกฤษยังไม่สิ้นสุด อย่างไรก็ตาม ถึงแม้สถาบันการเงินต่างๆ จะมีการเตรียมแผนสำรองไว้แต่ก็ยังไม่มีแห่งใดที่ประกาศย้ายฐานกลับสู่ยุโรปฝั่งแผ่นดินใหญ่ และบางแห่งเช่น Deutsche Bank ของเยอรมนี กลับมีการเปิดสำนักงานใหม่ใน London</span> พื้นที่ถึง 4.69 แสนตารางฟุตหลังเหตุการณ์ Brexit

Raul ยังมองว่าอังกฤษคือฐานการทำงานสำคัญของผู้จัดการความมั่งคั่ง (wealth manager) จำนวนมาก ซึ่งการจะย้ายออกและเปลี่ยนแปลงโครงสร้างนี้น่าจะเกิดขึ้นได้ไม่ง่าย

<figure><img style="width: 340px; height: 614px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/359e231c66b7d510a8b8fc449f69dded.png" alt="" width="340" height="614" /><figcaption> โครงการ Wardian London ในย่าน Canary Wharf</figcaption></figure>

รวมถึงสภาวะซัพพลายที่ไม่เพียงพอของ London จะทำให้อสังหาฯ ยังเติบโตอย่างมั่นคง โดย London มีดีมานด์ที่อยู่อาศัยปีละกว่า 5 หมื่นยูนิตจากการย้ายเข้าของทั้งชาวอังกฤษจากเมืองอื่นและชาวต่างชาติ แต่มีการสร้างซัพพลายเพิ่ม 30,390 ยูนิตต่อปีเท่านั้น เนื่องจากการขออนุญาตก่อสร้างและกระบวนการก่อสร้างค่อนข้างยุ่งยากและใช้เวลานาน เฉพาะการก่อสร้างอาคารไฮไรส์จะใช้เวลาเฉลี่ย 4-5 ปีซึ่งทำให้มีซัพพลายเข้าสู่ตลาดไม่มากในแต่ละปี

ดังนั้นการคาดการณ์ของไนท์แฟรงค์ยังเห็นว่าอังกฤษมีโอกาสฟื้นตัวกลับมา เฉลี่ยการเติบโตของราคา (Capital Gain) รวม 5 ปี (2017-2021) ของ London อยู่ที่ 12% ขณะที่ Canary Wharf คาดว่าจะเติบโต 11.4% และมีผลตอบแทนการปล่อยเช่า (rental yield) ประมาณ 4-5% ต่อปี

&nbsp;

<span style="font-size: 14px;"><a href="http://www.forbesthailand.com/news-detail.php?did=1555">อ่านเพิ่มเติม: ราคาอสังหาฯ London ติดลบหลัง Brexit</a>
<a href="http://forbesthailand.com/news-detail.php?did=1855">อ่านเพิ่มเติม: “ดิ เอเจ้นท์” ชวนคนไทยซื้ออสังหาฯ อังกฤษ</a></span>

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events