เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ สรุปสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2560 ซัพพลายเพียบ 6.2 หมื่นยูนิต ดีมานด์ชะลอลงเล็กน้อย คอนโดฯ ใหม่กระจายตัวย่านชานเมืองส่งผลราคาเฉลี่ยทั้งตลาดโตช้าลง คาดการณ์ปี 2561 ราคาห้องชุดปรับเพิ่มเฉลี่ยราว 8% เชื่อทำเลเมืองเก่า-ริมน้ำบูม ดีเวลอปเปอร์เฟ้นหาที่ดิน
นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ
บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยผลวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมปี 2560 พบเป็นปีที่ซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดสูง 6.2 หมื่นยูนิต สูงกว่าค่าเฉลี่ยซัพพลายเปิดตัวรอบ 5 ปี (2556-2560) ราว 16%
โดยทำเลที่มีซัพพลายเพิ่มขึ้นสูงสุดในปี 2560 ได้แก่ 1.พระโขนง-สวนหลวง จำนวน 1.44 หมื่นหน่วย 2.พญาไท-รัชดาภิเษก จำนวน 1.32 หมื่นหน่วย 3.ธนบุรี-เพชรเกษม จำนวน 8.9 พันหน่วย
ดีมานด์-ราคาปี’60 ชะลอความร้อนแรง
นลินรัตน์กล่าวต่อว่า สำหรับดีมานด์คอนโดฯ ปี 2560 อยู่ที่ราว 5.73 หมื่นหน่วย เทียบกับค่าเฉลี่ยรอบ 5 ปีที่ผ่านมา เติบโตขึ้น 14% ซึ่งทำให้อัตราขายของซัพพลายสะสมทั้งตลาดอยู่ที่ 90% มีห้องชุดเหลือขายสะสม 5.39 หมื่นหน่วย อย่างไรก็ตาม หากเจาะลึกเฉพาะคอนโดฯ เปิดใหม่ในปี 2560 จะมีอัตราขายอยู่ที่ราว 60% ซึ่งลดลงจากค่าเฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมาที่คอนโดฯ เปิดใหม่จะมียอดขายในปีแรกที่เปิดตัวราว 65%
ด้านราคาคอนโดฯ ปี 2560 เฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ 130,620 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 8% ทั้งนี้ เป็นค่าเฉลี่ยราคาที่เติบโตช้าลงเนื่องจากปี 2559 ราคาเฉลี่ยคอนโดฯ อยู่ที่ 120,700 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งปรับเพิ่มขึ้น 12% จากปี 2558 นลินรัตน์มองว่าระดับราคาที่ปรับขึ้นน้อยลงเกิดจากคอนโดฯ ระดับกลาง-ล่างเปิดตัวในย่านชานเมืองมากขึ้นในปี 2560 และคอนโดฯ กลุ่มนี้ราคาจะปรับขึ้นน้อยกว่าคอนโดฯ กลางเมือง โดยปรับขึ้นเฉลี่ย 5% เท่านั้น
ทั้งนี้ ทำเลที่ราคามีการปรับเพิ่มสูงสุด ได้แก่ 1.ปทุมวัน-ราชเทวี ปรับขึ้น 16% 2.ยานนาวา-คลองสาน ปรับขึ้น 12% 3.วัฒนา-คลองเตย ปรับขึ้น 11% ขณะที่ทำเลที่ราคาปรับขึ้นต่ำสุดหรือลดลง ได้แก่ 1.พญาไท-รัชดาภิเษก ปรับลดลง -2% 2.ธนบุรี-เพชรเกษม ปรับขึ้น 1% 3.แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด ปรับขึ้น 2%
ปี 2561 เล็งทำเลเมืองเก่า-ริมน้ำน่าจับตา
สำหรับคาดการณ์ตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ ปี 2561 นลินรัตน์ประเมินว่าจะมีห้องชุดเปิดใหม่เข้าสู่ตลาดไม่ต่ำกว่า 5.5 หมื่นหน่วย และมีดีมานด์ในระดับใกล้เคียงกัน ขณะที่การปรับขึ้นของราคาเฉลี่ยทั้งตลาดจะอยู่ที่ 8% เท่ากับปี 2560 โดยแบ่งเป็นตลาดคอนโดฯ ใจกลางเมืองคาดปรับขึ้นได้ 11% และคอนโดฯ ขอบเมืองและชานเมืองจะปรับขึ้นราว 5-6%
สถานการณ์การเปิดตัวคอนโดฯ ปีหน้าเชื่อว่าจะมีโครงการ low rise ตึก 8 ชั้นในซอยแต่ยังอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากขึ้น เนื่องจากที่ดินที่หายาก และ
กลุ่มราคาที่ดีเวลอปเปอร์สนใจพัฒนายังคงเป็นกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรีราคา 2.9 แสนบาท/ตร.ม.ขึ้นไป และกลุ่มลักชัวรีราคา 2-2.9 แสนบาท/ตร.ม. เพราะดีมานด์จากชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อยังให้ความสนใจกอรปกับบริษัทอสังหาฯ ไทยมีการร่วมทุนกับบริษัทต่างชาติมากขึ้นซึ่งจะทำให้ดึงดูดลูกค้าชาวต่างชาติได้ดี ขณะที่อีกกลุ่มตลาดที่น่าสนใจคือคอนโดฯ ระดับกลาง ราคา 7.5 หมื่น - 1.1 แสนบาท/ตร.ม. หรือราคา 2.5-6 ล้านบาทต่อยูนิต เพราะเป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้ออยู่จริงและมีรายได้มั่นคง
ส่วนกลุ่มราคาที่อาจต้องระมัดระวังคือกลุ่มไฮเอนด์ ราคา 1.1-1.9 แสนบาท/ตร.ม. เนื่องจากผู้ซื้อชาวไทยที่เข้าถึงห้องชุดราคานี้ได้เริ่มมีจำกัด และผู้ซื้อต่างชาติจะสนใจห้องชุดในทำเลกลางเมืองซึ่งมีราคาที่สูงกว่านี้ อีกกลุ่มหนึ่งคือซิตี้คอนโดฯ หรือคอนโดฯ ระดับกลาง-ล่าง ราคาต่ำกว่า 7.5 หมื่นบาท/ตร.ม. แม้ว่าจะมีดีมานด์สูงแต่ผู้ซื้อยังคงมีปัญหาหนี้ครัวเรือนทำให้นักพัฒนาจัดสรรปรับขึ้นราคาได้ยาก จะต้องพัฒนาโครงการในราคาที่เข้าถึงง่ายเท่านั้น
นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์
นลินรัตน์กล่าวต่อว่า ในแง่ของทำเลที่ดีเวลอปเปอร์สนใจพัฒนา แน่นอนว่ายังคงกระจุกตัวบนถนนสุขุมวิทที่น่าจะมีการเปิดตัวจำนวนสูงสุด และทำเลย่านหลังสวนที่เหมาะกับการเปิดตัวคอนโดฯ ซูเปอร์ลักชัวรี แต่ทำเลที่มองว่าจะมีความเคลื่อนไหวใหม่มากยิ่งขึ้นคือโซนเมืองเก่า เช่น ถนนเจริญกรุง ถนนเยาวราช ตลอดจนพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาอย่างถนนเจริญนคร และตั้งแต่ท่าเตียนถึงท่าพระอาทิตย์
ทำเลเมืองเก่าเหล่านี้จะมีความน่าสนใจในอนาคต เนื่องจากช่วงที่ผ่านมามีโครงการอสังหาฯ ใหม่ๆ เข้าไปพัฒนาเป็นจุดท่องเที่ยวจำนวนมาก เช่น เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์, ไอคอนสยาม, แอม ไชน่าทาวน์ รวมถึงคอนโดฯ ซูเปอร์ลักชัวรีริมน้ำ อาทิ บันยันทรี เรสซิเดนซ์ ริเวอร์ไซด์ กรุงเทพ หรือ โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์ คาดว่าจะมีการลงทุนในโซนนี้อย่างต่อเนื่องแม้ว่าแปลงที่ดินจะไม่มากเท่าย่านซีบีดี (ศูนย์กลางธุรกิจ) แต่บริเวณถนนเจริญกรุงและเจริญนครจะเป็นถนนสำคัญที่สามารถหาซื้อที่ดินพัฒนาได้อีก
