ความต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ขึ้น มีความเป็นส่วนตัว และสามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานได้หลากหลาย รวมถึงมีการออกแบบและใช้วัสดุที่ส่งเสริมสุขภาวะที่ดี (well-being) เป็นสิ่งที่ผู้บริโภคในยุคหลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 ให้ความสำคัญ และใช้เป็นปัจจัยในการคัดเลือกที่อยู่อาศัย นอกเหนือจากปัจจัยพื้นฐานหลักเรื่องทำเลที่ตั้ง ราคา และงานดีไซน์

แม้ที่ผ่านมาตลาดที่อยู่อาศัยจะได้รับผลกระทบจากวิกฤติโควิด-19 แต่ปัจจุบันกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องหลังจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ปรับเปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาด้วยแนวคิดที่สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าในแง่มุมต่างๆ ไม่เพียงเท่านั้น ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีความหลากหลายมากขึ้นทั้งในด้านทำเลที่ตั้งและการขยายไปยังกลุ่มลูกค้าที่หลากหลายขึ้นด้วย

ตลาดบ้านที่น่าจับตามองและน่าสนใจในปีนี้รวมถึงในอนาคตยังคงเป็นกลุ่มตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมระดับราคา 100 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งอยู่ในเซกเมนต์อัลตราลักชูรี เป็นเทรนด์การพัฒนาที่มีออกมาจำนวนมากตั้งแต่หลังวิกฤติโควิด-19 เริ่มคลี่คลายลง ทั้งจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายเดิมที่ขยายโครงการใหม่ต่อเนื่อง และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ที่ไม่เคยพัฒนาโครงการบ้านในระดับนี้มาก่อน

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า หลังพ้นวิกฤติโควิด-19 ในช่วงปี 2564-2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระดับราคา 20-100 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งครอบคลุมตั้งแต่ตลาดลักชูรี ซูเปอร์ลักชูรี และอัลตราลักชูรี เริ่มมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวและพัฒนาโครงการระดับราคาดังกล่าวออกมามากขึ้น เพราะมองเห็นว่าตลาดในเซกเมนต์นี้เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น ที่สำคัญเป็นกลุ่มที่สถาบันการเงินอ้าแขนต้อนรับเมื่อต้องการใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัย แม้หลายคนจะแทบไม่จำเป็นต้องใช้สินเชื่อเลยก็ตามเพราะมีเงินสดพร้อมซื้อพร้อมโอน อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อจึงต่ำมากหรือแทบไม่มีเลย

นอกจากนี้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังเห็นช่องว่างในตลาดจากปริมาณสินค้าในกลุ่มนี้ที่มีขายจำนวนจำกัด เนื่องจากที่ผ่านมาในแต่ละปีมีโครงการเปิดตัวใหม่สู่ตลาดค่อนข้างน้อย จากข้อมูลดังกล่าวพบว่าบ้านระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเริ่มมีการเปิดตัวมากขึ้นในปี 2564 จำนวน 278 ยูนิต และพุ่งขึ้นเป็น 2,356 ยูนิตในปี 2565 ซึ่งเป็นการขยายตัวถึงเกือบ 10 เท่า และในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 มีการเปิดตัวจำนวน 186 ยูนิต เพิ่มขึ้น 61.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี 2565 ขณะที่ย้อนไปในปี 2561-2563 ไม่พบการเปิดตัวของบ้านในระดับราคานี้

ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 พบว่าตลาดที่อยู่อาศัยทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปมีซัปพลายเข้ามาเพิ่มอีกจำนวน 630 ยูนิต มูลค่า 3.13 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นบ้านแนวราบจำนวน 508 ยูนิต มูลค่า 2.23 หมื่นล้านบาท และคอนโดมิเนียมจำนวน 122 ยูนิต มูลค่า 9 พันล้านบาท ส่งผลให้มีซัปพลายสะสมถึง 3,956 ยูนิต มูลค่า 1.72 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นบ้านแนวราบจำนวน 2,917 ยูนิต มูลค่า 1.17 แสนล้านบาท และคอนโดมิเนียมจำนวน 1,039 ยูนิต มูลค่า 5.48 หมื่นล้านบาท

โดยอัตราการขายในไตรมาสนี้แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมจำนวน 104 ยูนิต มูลค่า 5.73 พันล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าการขายที่สูงที่สุดในรอบหลายไตรมาสสำหรับคอนโดมิเนียมระดับราคานี้ ในขณะที่บ้านแนวราบในระดับราคานี้มีจำนวนขายได้ใหม่ 322 ยูนิต มูลค่า 1.28 หมื่นล้านบาท นับเป็นมูลค่าการขายสูงที่สุดเป็นอันดับ 2 รองจากบ้านแนวราบกลุ่มระดับราคา 3-5 ล้านบาท

เมื่อเจาะลงไปเฉพาะกลุ่มอัลตราลักชูรี หรือบ้านและคอนโดมิเนียมที่มีระดับราคาตั้งแต่ 80 ล้านบาทขึ้นไป ในปีนี้พบความเคลื่อนไหวอย่างมีนัยสำคัญและน่าสนใจ เพราะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างหันมาให้ความสนใจและพัฒนาโครงการในระดับราคานี้เพิ่มขึ้น โครงการระดับอัลตราลักชูรีที่เริ่มเปิดตัวใหม่ตั้งแต่ปี 2564 เช่น โครงการอิสสระ เรสซิเดนซ์ พระราม 9 ของบริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ราคาเริ่มต้น 120 ล้านบาท และโครงการมัลเบอร์รี่ โกรฟ เดอะ ฟอเรสเทียส์ วิลล่า ของบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือ MQDC ราคาเริ่มต้น 150 ล้านบาท เป็นต้น

ในปี 2565 ตลาดที่อยู่อาศัยระดับอัลตราลักชูรีมีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้นถึง 720.9% เนื่องจากมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หันมาเปิดโครงการในระดับนี้เพิ่มขึ้นจากกระแสตอบรับที่ดีของลูกค้าในกลุ่มนี้ เช่น โครงการอาลียาห์ รีเซิร์ฟ ของบริษัท อาลียาห์ คอร์ป จำกัด ซึ่งมีราคาเฉลี่ย 218 ล้านบาท โครงการนาราสิริ กรุงเทพกรีฑา ของบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ราคา 50-150 ล้านบาท เป็นต้น

สำหรับในปีนี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ได้ประกาศแผนธุรกิจที่จะพัฒนาโครงการในกลุ่มลักชูรีขึ้นไปเพิ่มขึ้น บางรายประกาศชัดเจนว่าจะรุกตลาดซูเปอร์ลักชูรีขึ้นไป และเพิ่มสินค้าระดับราคาดังกล่าวในพอร์ตโฟลิโอมากขึ้น เช่น บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท เนอวานา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท สโคป จำกัด เป็นต้น

5 เหตุผลบุกตลาดอัลตราลักชูรี

ในยุคปัจจุบันที่ภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดี แต่กลับมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากพัฒนาโครงการบ้านในกลุ่มอัลตราลักชูรี โดยเฉพาะในระดับราคา 100 ล้านบาท ทำให้เกิดคำถามเกี่ยวกับจำนวนฐานลูกค้าและความน่าสนใจของตลาดที่ทำให้บรรดาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตัดสินใจลงทุนอย่างต่อเนื่อง คำตอบคือ 5 ปัจจัยหลักที่จะช่วยให้เข้าใจและเห็นภาพการพัฒนาตลาดอัลตราลักชูรีมากขึ้น

1. ลูกค้ากำลังซื้อสูงหากจะประเมินเหตุผลที่ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มอัลตราลักชูรีออกมากันมากในระยะไม่กี่ปีมานี้ เหตุผลแรกๆ อาจเป็นเพราะการมองหาช่องว่างทางการตลาด โดยพิจารณาดีมานด์และซัปพลายว่าตลาดกลุ่มไหนที่มีความต้องการสูงหรืออย่างน้อยมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง และมีสินค้าในตลาดไม่มาก มีคู่แข่งน้อยราย ซึ่งคำตอบที่ได้คงเป็นกลุ่มอัลตราลักชูรี

เพราะตลอดระยะเวลาที่ผ่านมาบ้านในกลุ่มอัลตราลักชูรี โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านในระดับราคา 100 ล้านบาทขึ้นไป นับนิ้วมือได้มีไม่กี่ราย เช่น กลุ่มสิงห์ เอสเตท กลุ่มเค.อี.แลนด์ เจ้าของโครงการคริสตัล พาร์ค เป็นต้น และหากเป็นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่จะมียูนิตระดับราคา 100 ล้านบาทให้ลูกค้าเลือกไม่กี่ยูนิตเท่านั้น

ขณะเดียวกันผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มองว่าความต้องการของตลาดยังมีอย่างต่อเนื่อง เพราะกลุ่มลูกค้าระดับนี้มีเงิน มีพลังอำนาจในการซื้อสูง และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนน้อยมาก โอกาสในการขายได้จึงมีสูงหากสินค้าที่พัฒนาอยู่ในทำเลที่ดี มีคุณภาพ ดีไซน์และฟังก์ชันถูกใจ ตรงความต้องการของกลุ่มลูกค้านี้ และปิดการขายได้ไม่ยากเพราะลูกค้าเลือกซื้อจากความพึงพอใจเป็นหลัก ในขณะที่ราคาอาจเป็นประเด็นพิจารณารองลงมา จึงมีแนวโน้มที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะขายทำกำไรได้สูง

2. New Rich เพิ่มขึ้น หลังจากเทคโนโลยีดิจิทัลเข้ามาเป็นส่วนสำคัญของวิถีชีวิตมนุษย์ ทำให้เกิดความสะดวกสบายต่อการใช้ชีวิต การพักผ่อน การทำงาน และการทำธุรกิจ โลกดิจิทัลจึงกลายเป็นขุมทรัพย์แห่งใหม่ที่หลายคนต้องการเข้ามาแสวงหารายได้ เกิดอาชีพใหม่ๆ ขึ้นมากมายในยุคที่ขับเคลื่อนด้วยดิจิทัลนี้ ไม่ว่าจะเป็นยูทูบเบอร์ อินฟลูเอนเซอร์ นักรีวิวสินค้า นักการตลาดออนไลน์ พ่อค้าแม่ค้าออนไลน์ เมนเทอร์ กูรูสอนหรือเทรนนิงทางออนไลน์ นักกีฬาอีสปอร์ต นักลงทุนออนไลน์ และอีกสารพัดอาชีพที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน

สำคัญกว่าการเกิดขึ้นของอาชีพใหม่เหล่านี้คือผลตอบแทนหรือรายได้ที่มหาศาลและไร้ขีดจำกัด ทำให้คนรุ่นใหม่ที่มีทักษะและมองเห็นโอกาสสร้างรายได้จากออนไลน์สามารถสร้างฐานะและรายได้จากโอกาสของโลกยุคดิจิทัล โดยใช้ระยะเวลาไม่กี่ปีก็กลายเป็นเศรษฐีใหม่ที่มีพลังอำนาจในการจับจ่ายใช้สอยสูง

แน่นอนว่าเมื่อคนรุ่นใหม่ประสบความสำเร็จอย่างรวดเร็ว การสร้างภาพลักษณ์และความมั่นคงให้สังคมทั่วไปเห็นเพื่อสะท้อนความสำเร็จดังกล่าวจึงถูกเติมเต็มด้วยทรัพย์สินและสินค้ามีมูลค่าหรือสินค้าแบรนด์เนมต่างๆ บ้านหลังใหญ่ราคาหลายสิบล้านบาท รถยนต์สปอร์ต เสื้อผ้า กระเป๋า และเครื่องประดับแบรนด์เนมจึงกลายเป็นสิ่งที่คนรุ่นใหม่เหล่านี้เลือกซื้อหามาไว้ใช้และเป็นทรัพย์สินของตนเอง ซึ่งบ้านในกลุ่มอัลตราลักชูรีก็เป็นสิ่งที่เข้ามาเติมเต็มความสำเร็จของบรรดาเศรษฐีหน้าใหม่ด้วยเช่นกัน และฝั่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็มองเห็นว่านี่คือตลาดใหม่ที่สร้างโอกาสและรายได้ให้กับบริษัทอีกด้วย

3. Hybrid Work เทรนด์ในการเลือกที่อยู่อาศัยซึ่งเกิดขึ้นหลังยุคโควิด-19 คือความต้องการพื้นที่ที่ใหญ่ขึ้นเพื่อรองรับไลฟ์สไตล์และวิถีชีวิตรูปแบบใหม่ จาก Work from Home ที่นั่งทำงานที่บ้านทั้งสัปดาห์ในช่วงล็อกดาวน์ สู่ Hybrid Work ที่นั่งทำงานที่บ้านหรือที่อื่นนอกออฟฟิศสัปดาห์ละ 1-2 วันและเข้าออฟฟิศในวันที่เหลือ บ้านจึงต้องมีพื้นที่ที่ใหญ่และสามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานพื้นที่ได้หลากหลาย ซึ่งกลายเป็นความจำเป็นที่ทุกบ้านต้องมี

นอกจากนี้ ยังเกิดอีกปรากฏการณ์คือการมีอาชีพใหม่หรือเปลี่ยนอาชีพ เพราะในช่วงโควิด-19 มีคนจำนวนมากต้องลาออกจากงานประจำ หลายคนได้อาชีพใหม่และเห็นช่องทางสร้างรายได้จากอาชีพใหม่ โดยเฉพาะอาชีพอิสระที่ใช้บ้านเป็นสถานที่ทำงาน เช่น การขายอาหารทางออนไลน์ การไลฟ์ขายสินค้า ซึ่งอาชีพใหม่เหล่านี้ส่วนใหญ่จะทำจากที่บ้านหรือแม้แต่ในคอนโดมิเนียม ที่อยู่อาศัยจึงไม่ใช่สถานที่แค่พักผ่อนนอนหลับเท่านั้น แต่ยังเป็นสถานที่ทำงานและสร้างรายได้ให้แก่คนยุคปัจจุบันอีกด้วย

การพักอาศัยภายในบ้านที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่จึงกลายเป็นสิ่งจำเป็นและเป็นหนึ่งในความต้องการอันดับต้นๆ ของคนยุคนี้ บ้านราคาแพงในระดับต่างๆ จึงเข้ามาตอบโจทย์ความต้องการ ซึ่งแต่ละคนก็เลือกซื้อบ้านแพงตามความสามารถของตน แน่นอนว่าหากสามารถเลือกซื้อบ้านระดับราคา 100 ล้านบาทได้ก็ไม่ลังเลที่จะควักกระเป๋าจ่ายอย่างแน่นอน

4. Urbanizationช่วงระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมาประเทศไทยมีการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคมากมาย โดยเฉพาะระบบคมนาคม ทั้งถนนและรถไฟฟ้าหลากสีหลายเส้นทาง ทำให้มีการขยายตัวกระจายความเจริญจากใจกลางเมืองไปสู่บริเวณชานเมือง เป็นการเปิดหน้าดินสร้างทำเลใหม่ๆ ที่มีศักยภาพในเชิงธุรกิจและการอยู่อาศัย ยิ่งทำเลใดมีแผนการสร้างถนนหรือพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าไปถึง ทำเลนั้นจะกลายเป็นทำเลทองและมีศักยภาพแห่งใหม่ในอนาคตด้วยเมื่อถนน เส้นทางรถไฟฟ้า หรือความเจริญของเมืองขยายตัวไปถึงทำเลใด บริเวณนั้นจะมีราคาที่ดินที่ปรับขึ้นสูงตามมาเสมอ บางทำเลราคาที่ดินขยับขึ้นตั้งแต่แค่มีแผนการพัฒนาแล้ว แม้จะยังไม่ได้ตอกเสาเข็มลงมือก่อสร้างกันจริงๆ ก็ตาม และเมื่อแผนพัฒนาเสร็จสมบูรณ์ ราคาที่ดินก็ยิ่งปรับสูงขึ้นอีกมากเลยทีเดียว ซึ่งราคาที่ดินถือเป็นต้นทุนสำคัญอันดับต้นๆ ที่จะสะท้อนราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการพัฒนาขึ้น

5. ที่ดินทำเลทองมีจำกัดต้นทุนหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งผลต่อราคามากที่สุดคือต้นทุนที่ดิน โครงการบางแห่งมีต้นทุนที่ดินในสัดส่วน 30-40% ของมูลค่าโครงการ ซึ่งราคาที่ดินถูกหรือแพงมีปัจจัยแวดล้อมเป็นตัวแปรอีกหลายประการ ทั้งประเด็นเรื่องที่ตั้งที่อยู่ในทำเลใกล้แหล่งความเจริญใจกลางเมือง ใกล้ย่านธุรกิจ สถานที่สำคัญ แหล่งงาน ใกล้ระบบขนส่งมวลชน ตลอดจนรูปแบบของแปลงที่ดินนอกจากนี้ยังมีเรื่องหลักการดีมานด์และซัปพลายของที่ดินในบางทำเล โดยเฉพาะย่านใจกลางเมืองหรือติดเส้นทางรถไฟฟ้าที่วิ่งในเขตเมือง ซึ่งมักมีจำนวนจำกัด ที่ดินจึงเป็นที่ต้องการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทำให้อำนาจการต่อรองราคาจึงอยู่ทางฝั่งเจ้าของที่ดินที่สามารถตั้งราคาสูงกว่าราคาประเมินที่ดินหรือตั้งราคาตามความพอใจของเจ้าของที่ดิน ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจจำเป็นต้องแบกรับต้นทุนราคาที่ดินที่สูงหากต้องการจะซื้อที่ดินแปลงดังกล่าว จนต้องพัฒนาโครงการที่มีราคาสูงตามไปด้วย

เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : ต่างชาติโอนคอนโดพุ่งกว่า 5 หมื่นล้าน เมืองท่องเที่ยวเริ่มฟื้น

คลิกอ่านบทความฉบับเต็มและเรื่องราวธุรกิจอื่นๆ ที่น่าสนใจได้ที่นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2566 ในรูปแบบ e-magazine