ช่วงที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยเจอความท้าทายหลายด้าน ทั้งเศรษฐกิจที่ชะลอตัว สต๊อกบ้านเหลือขายจำนวนมาก กำลังซื้อที่หดหาย ไปจนถึงสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ยิ่งเกิดแผ่นดินไหวขึ้น ทำให้หลายฝ่ายคาดว่าอสังหาฯ แนวสูงอย่างคอนโดฯ อาจขายยากขึ้นอีก จากปัญหาทั้งหมดนี้ทำให้ทั้งแบงก์ชาติ และกระทรวงการคลัง ต่างออกมาตรการช่วยเหลือธุรกิจอสังหาฯ ที่อ่อนแอลง
ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยชะลอตัวต่อเนื่องใน 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยข้อมูลล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ระบุว่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล (กรุงเทพฯ, นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ, สมุทรสาคร, และนครปฐม) ในไตรมาส 4 พบว่า จำนวนหน่วยขายได้ใหม่ ณ ไตรมาส 4 ปี 2567 อยู่ที่ 15,038 หน่วย ลดลง 21.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ในด้านมูลค่า 90,713 ล้านบาท ลดลง 8.1%YoY โดยในเชิงจำนวนหน่วยขายได้ใหม่พบว่า กลุ่มบ้านจัดสรรลดลง 16.7% และกลุ่มคอนโดฯ ลดลง 28.4%
ขณะที่อัตราดูดซับในไตรมาส 4/67 ปรับลงเหลืแ 2.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่อยู่ระดับ 2.8% ซึ่งที่อยู่อาศัยหน่วยเหลือขายสูงสุดในไตรมาส 4/67 เป็นกลุ่มระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท จำนวนถึง 62,167 หน่วย และระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท จำนวน 53,371 หน่วย
แม้ว่าหลายฝ่ายคาดว่าสถานการณ์ชะลอตัวนี้อาจเป็นปัจจัยชั่วคราว ซึ่งเมื่อมีมาตรการช่วยเหลือของรัฐอาจสนับสนุนให้ฟื้นตัวขึ้นได้ แต่การชะลอตัวที่เกิดขึ้นนี้อาจกำลังสะท้อนปัญหาเชิงโครงสร้างเช่นกัน โดย KKP Research มอง 3 ปัญหาหลัก ได้แก่
1. ปัญหาอุปทานล้นตลาด ซึ่งอาจต้องใช้เวลาถึง 6 ปีในการระบายอุปทานทั้งหมดในตลาด
2. ความต้องการซื้อที่ชะลอลงมากกว่าที่คาด ซึ่งเกิดจากกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง
3. หนี้ครัวเรือนที่อยู่ระดับสูง 90% ยังกดดันกำลังซื้อ ปัจจุบันประชาชนทั่วไปมีหนี้มากกว่ารายได้ถึง 2 เท่า ส่วนหนึ่งอาจเกิดจากค่าจ้างของคนไทยเติบโตน้อยกว่าการขยายตัวของเศรษฐกิจไทย
ทั้ง 3 ปัญหานี้อาจสะท้อนว่า ภาคอสังหาฯ ต้องเร่งรีบปรับตัวให้ทันเพราะปัญหานี้อาจยาวนานกว่าที่คาด และปัญหาเหล่านี้มาตรการภาครัฐ และการผ่อนเกณฑ์ LTV ของแบงก์ชาติอาจช่วยได้เพียงบางส่วนและในระยะสั้น
อย่างไรก็ตาม หลังจากผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ ต่างออกมาเรียกร้องให้ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เพราะจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในภาพรวม โดยเฉพาะลูกค้ากลุ่มบน (เช่น ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป) ได้มากขึ้น
ช่วงกลางเดือน มี.ค. 2568 คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) จึงประกาศผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (เกณฑ์ LTV) โดยประเมินว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องโดยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูงได้บ้าง โดยจะเริ่มบังคับใช้ในสัญญาเงินกู้ตั้งแต่ 1 พ.ค. 2568 - 30 มิ.ย. 2569
แต่เมื่อปลายเดือน มี.ค. 2568 ที่ผ่านมา ยังเกิดเหตุการแผ่นดินไหวซึ่งส่งผลกระทบต่อตึกสูงจำนวนมาก โดย SCB EIC ได้คาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบโดยตรงจากที่การฟื้นตัวของตลาดฯ ยังขึ้นอยู่กับการกลับมาของความเชื่อมั่นผู้บริโภค
เบื้องต้น SCB EIC คาดว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 จะอยู่ที่ 85,000 หน่วย หดตัว 0.8%YOY ต่ำกว่าคาดการณ์เดิมที่จะขยายตัว 2.6%YOY มาจาก 2 ปัจจัยหลัก
1) กลุ่มที่มีแผนจะโอนกรรมสิทธิ์/ซื้อคอนโดมิเนียม อาจชะลอการโอนหรือการตัดสินใจซื้อออกไป เพราะยังต้องการความเชื่อมั่นด้านความปลอดภัย รวมถึงการซ่อมแซมความเสียหายเชิงสถาปัตยกรรมของห้องพัก พื้นที่ส่วนกลาง และตัวอาคาร ก่อนการตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ หรือซื้อ
2) กลุ่มผู้ลงทุนในคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มชะลอการลงทุนจากความไม่แน่นอนต่าง ๆ เช่น ราคาขายต่อของคอนโดมิเนียม การย้ายออกของผู้เช่ากลุ่มที่มีความกังวลอาจหันไปเช่าที่อยู่อาศัยแนวราบแทนแม้อัตราค่าเช่าจะสูงกว่าคอนโดในทำเลเดียวกัน หรือเลือกเช่าที่อยู่อาศัยแนวราบที่อัตราค่าเช่าไม่ต่างจากคอนโดมิเนียมมากนักในทำเลที่ไกลออกไป
ปัญหาด้านความเชื่อมั่นแม้จะฟื้นตัวได้ยาก แต่ช่วงที่ผ่านมา ทางการพยายามกล่าวถึงการตรวจสอบตึกอาคารต่างๆ ในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหวเพื่อสร้างความเชื่อมั่นในการก่อสร้างและมาตรการรองรับสถานการณ์ จากความท้าทายในหลายด้านทำให้ ล่าสุด วันที่ 8 เม.ย. 68 คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยเหลือและส่งเสริมการซื้อขายอสังหาฯ ในไทย โดยจะมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่กฎหมายได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาถึง 30 มิ.ย. 2569
นายพรชัย ฐีระเวช ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ในฐานะโฆษกกระทรวงการคลัง เปิดเผยในรายละเอียดของมาตรการฯ ครั้งนี้ ว่า
- ลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01%
- ลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01%
ทั้งนี้ มีเงื่อนไขสำหรับการจดทะเบียนโอนในคราวเดียวกัน ครอบคลุมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว หรือห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด โดยมีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา โดยไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน
“มาตรการดังกล่าวข้างต้นจะช่วยส่งเสริมให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง และช่วยรักษาระดับกิจกรรมทางเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งห่วงโซ่อุปทาน (Supply Chain) ส่งเสริมการลงทุนภายในประเทศ อันจะก่อให้เกิดการจ้างงานและการผลิต ซึ่งสอดรับกับมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องโดยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูง” นายพรชัย กล่าว
หลังจากนี้คงต้องติดตามว่า มาตรการต่างๆ ที่ออกมาจะสามารถสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยในระยะสั้นได้อย่างไร และสำหรับปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องเริ่มแก้ไขตั้งแต่วันนี้ ทางการจะริเริ่มแก้ปัญหาจากจุดใดก่อน
ภาพ: toweringgoals on FreepikI, diana.grytsku on Freepik
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : ขอมาก็จัดไป! แบงค์ชาติประกาศผ่อนคลาย LTV ชั่วคราว ให้สัญญากู้ช่วง 1 พ.ค. 68 ถึง 30 มิ.ย. 69
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine