การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยหลังใหม่ นอกจากผู้บริโภคจะให้ความสำคัญกับการพิจารณาทำเลที่ตั้ง ราคา และการออกแบบแล้ว มีอีกหนึ่งปัจจัยที่หลายคนอาจละเลย แต่แท้จริงแล้วมีความสำคัญอย่างยิ่ง คือโครงการนั้นต้องผ่าน EIA ด้วยเช่นกัน นอกจากจะเป็นเอกสารทางกฎหมายที่จำเป็นต้องมีแล้ว การผ่าน EIA ยังเป็นเสมือนเครื่องหมายรับรองที่ช่วยให้ผู้ซื้อสบายใจได้ในระดับหนึ่งว่า โครงการนั้นได้รับการพิจารณาและออกแบบมาเพื่อลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนรอบข้างอย่างเหมาะสม

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ของไทย ชวนคนหาซื้อบ้านมาทำความเข้าใจความสำคัญของ EIA ว่าคืออะไร และสำคัญอย่างไรบ้าง EIA หรือ “รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment)” เป็นรายงานที่ภาครัฐและเอกชนจำเป็นต้องจัดทำขึ้นก่อนการก่อสร้างบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม และโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่แทบทุกประเภท และยื่นไปยังสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ให้พิจารณา

ส่วนในกรุงเทพฯ จะมีการพิจารณาโดยคณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ด้านอาคาร การจัดสรรที่ดิน และบริการชุมชน กรุงเทพมหานคร โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันไม่ให้โครงการดังกล่าวก่อให้เกิดปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมที่จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ สังคม และสุขอนามัยของชุมชนโดยรอบในระยะยาวทั้งทางตรงและทางอ้อม ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้ทั้งในระหว่างทำการก่อสร้างและหลังก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยการจัดทำ EIA ประกอบด้วยการศึกษาครอบคลุมระบบสิ่งแวดล้อม 4 ด้าน คือ 1. ทรัพยากรกายภาพ 2. ทรัพยากรชีวภาพ 3. คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ และ 4. คุณค่าต่อคุณภาพชีวิต

โครงการที่อยู่อาศัยที่กฎหมายกำหนดให้ต้องผ่านการอนุมัติ EIA มีรายละเอียดดังนี้

โครงการบ้านจัดสรรที่มีพื้นที่ในโครงการมากกว่า 100 ไร่ หรือแบ่งแปลงที่ดินตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป, โครงการคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือมีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป ดังนั้นโครงการคอนโดฯ แบบไฮไรส์ (High Rise) ส่วนใหญ่จะต้องทำ EIA เพื่อประเมินผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมทั้งหมด ในขณะที่โครงการคอนโดฯ แบบโลว์ไรส์ (Low Rise) บางโครงการอาจไม่จำเป็นต้องทำ EIA เลยก็ได้

พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 ได้กำหนดไว้ว่า โครงการก่อสร้างขนาดใหญ่จะสามารถดำเนินการก่อสร้างได้เมื่อผ่านการอนุมัติ EIA แล้วเท่านั้น จึงถือเป็นจุดเด่นที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะนำผลการอนุมัติ EIA นี้มาเป็นจุดขายในสื่อโฆษณาประชาสัมพันธ์ต่างๆ ช่วยเสริมสร้างความมั่นใจให้กับผู้ที่สนใจซื้อตั้งแต่ก่อนเปิดจอง ว่าโครงการนี้จะสามารถดำเนินการก่อสร้างได้อย่างแน่นอน

ซื้อโครงการไม่ผ่าน EIA ต้องเผชิญความเสี่ยงอะไรบ้าง?

ปัจจุบันหลายโครงการมีการเปิดขายล่วงหน้าในระหว่างที่ยื่นขอ EIA เนื่องจากยังไม่มีข้อห้ามทางกฎหมายกำหนดไว้ หลายโครงการจึงมักเปิดขายเพื่อระดมทุนก่อสร้างในระหว่างรอผล EIA และทดสอบตลาดว่ามีผู้บริโภคให้ความสนใจมากน้อยเพียงใด อย่างไรก็ดี คอนโดพรีเซล (Presale) หรือโครงการคอนโดฯ ที่เปิดให้จองซื้อในช่วงที่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้างยังคงได้รับความสนใจจากผู้ซื้อ เนื่องจากได้โปรโมชั่นส่วนลดคุ้มค่ากว่าการซื้อโครงการที่ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ อีกทั้งยังมีรูปแบบห้องให้เลือกมากกว่า แต่ต้องแลกกับการแบกรับความเสี่ยงหากโครงการไม่ผ่านการอนุมัติ EIA ในอนาคต

ความเสี่ยงผู้บริโภค! หากซื้อโครงการที่ยังไม่ผ่าน EIA

การยื่นขออนุมัติ EIA ถือเป็นหนึ่งในเงื่อนไขสำคัญที่ใช้ในการขอใบอนุญาตก่อสร้าง ถึงแม้โครงการอสังหาฯ จะเปิดจองจนขายได้หมดแต่จะ ไม่สามารถเริ่มก่อสร้างได้หากโครงการไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง โดยเจ้าพนักงานที่มีอำนาจออกใบอนุญาตก่อสร้างจะต้องรอให้ EIA ได้รับอนุมัติจาก สผ. ก่อนจึงจะออกใบอนุญาตก่อสร้างให้โครงการที่ยื่นขอได้

ก่อสร้างล่าช้าหรืออาจถูกระงับ ปกติจะใช้ระยะเวลาในการจัดทำรายงาน EIA ประมาณ 6 เดือน ในกรณีที่ยื่นขอ EIA แล้วรายงานไม่ถูกต้องตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนด ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะต้องกลับมาแก้ไขและยื่นรายงานใหม่อีกครั้ง ซึ่งบางครั้งอาจมีการปรับเปลี่ยนแบบแปลนโครงการเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนด และต้องแก้ไขจนกว่าจะผ่าน EIA จึงจะสามารถเริ่มก่อสร้างได้ ซึ่ง อาจทำให้กำหนดการก่อสร้างแล้วเสร็จล่าช้าออกไปอย่างไม่มีกำหนดหรืออาจถูกระงับการก่อสร้างถาวร

เกิดข้อพิพาทกับชุมชนข้างเคียง หากโครงการเริ่มก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุมัติ EIA อาจถูกฟ้องร้องจากชุมชนรอบข้าง ซึ่งอาจมีผลกระทบทางกฎหมายอื่นๆ ที่ยืดเยื้อตามมาได้ ดังนั้น ผู้บริโภคควรตรวจสอบเบื้องต้นก่อนว่าโครงการที่สนใจเคยมีปัญหาข้อพิพาทกับชุมชนข้างเคียงหรือหน่วยงานราชการหรือไม่ ข้อพิพาทนั้นสิ้นสุดแล้วหรือยัง เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจตามมาในภายหลัง

นอกจากนี้ในบางกรณีที่โครงการผ่าน EIA และเริ่มก่อสร้างแล้ว อาจมีข้อร้องเรียนว่าระหว่างก่อสร้างได้สร้างผลกระทบกับชุมชนและเพื่อนบ้านโดยรอบ ซึ่งสามารถร้องเรียนในลักษณะการฟ้องหน่วยงานรัฐแล้วจึงฟ้องต่อศาลปกครอง เพื่อพิจารณาถอนใบอนุญาตก่อสร้าง หรือให้ศาลปกครองมีคำสั่งให้ระงับการก่อสร้างชั่วคราวได้เช่นกัน โดยขึ้นอยู่กับการเจรจาหาข้อตกลงของผู้พัฒนาอสังหาฯ กับผู้ร้องเรียน

กระทบต่อภาพลักษณ์โครงการ หากมีข้อพิพาทเกี่ยวกับ EIA เกิดขึ้นมักจะส่งผลต่อความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาอสังหาฯ และภาพลักษณ์ของโครงการนั้นๆ โดยตรง ส่งผลให้ผู้ซื้อหรือนักลงทุนไม่สามารถขายต่อหรือปล่อยเช่าได้ง่ายดังเดิม โดยเฉพาะในกรณีที่เกิดข้อพิพาทที่รอการพิจารณาของศาลอาจส่งผลต่อการทำธุรกรรมกับธนาคาร เช่น รีเทนชั่น/รีไฟแนนซ์ รวมทั้งอาจทำให้มูลค่าของทรัพย์สินลดลงอย่างมีนัยสำคัญได้

ส่องเช็กลิสต์สำหรับมือใหม่ ให้ห่างไกลข้อพิพาท

ปัจจัยสำคัญที่ผู้บริโภคควรพิจารณาคือโครงการที่สนใจซื้อมีการทำ EIA ผ่านเรียบร้อยหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจกระทบการก่อสร้างในภายหลัง โดยสามารถสอบถามสถานะการยื่นขอ EIA กับพนักงานขายของโครงการก่อนตัดสินใจจองและทำสัญญาใดๆ หรือสามารถเข้าไปตรวจสอบด้วยตนเองได้ที่เว็บไซต์ของ สผ. https://eia.onep.go.th ซึ่งจะบอกสถานะของโครงการจากฐานข้อมูลโครงการที่รอพิจารณาหรือประกาศแล้วว่าได้รับความเห็นชอบผ่านการพิจารณา EIA เรียบร้อยแล้ว

อย่างไรก็ดี หากโครงการเปิดขายก่อนที่จะผ่าน EIA ผู้บริโภคต้องสอบถามผู้พัฒนาอสังหาฯ ให้ชัดเจนว่ามีแผนดำเนินงานอย่างไร และคาดว่าจะใช้เวลานานแค่ไหนในการรอผลการอนุมัติ โดยสามารถขอเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการยื่น EIA ของโครงการ เพื่อนำมาประเมินความเสี่ยงและวางแผนทางการเงินอย่างเหมาะสมต่อไป

ตรวจสอบความรับผิดชอบในสัญญาให้ชัดเจน หากได้ที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์แล้ว ขั้นตอนสำคัญที่ผู้บริโภคควรพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนเซ็นสัญญา คือ รายละเอียดขอบเขตความรับผิดชอบของโครงการที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย เนื่องจากถือเป็นหลักฐานที่มีผลทางกฎหมายหากมีปัญหาในอนาคต โดยเฉพาะโครงการที่ยังไม่ผ่าน EIA ควรตรวจสอบว่ามีการระบุความรับผิดชอบอย่างไรบ้าง เช่น สัญญาระบุว่าจะดำเนินการยื่นขอ EIA แล้วเสร็จภายในระยะเวลาเท่าไร หรือหากยื่นขอ EIA ไม่ผ่านแล้วโครงการจะรับผิดชอบอย่างไรต่อผู้ที่ผ่อนดาวน์ไปแล้ว หรือหากโครงการถูกยกเลิกการก่อสร้าง จะคืนเงินที่ผู้ซื้อจ่ายไปแล้วพร้อมดอกเบี้ยหรือไม่ และเสนอการชดเชยอย่างไรบ้าง

ตรวจสอบคุณภาพของโครงการเป็นไปตามโฆษณาหรือไม่ เดินทางไปเยี่ยมชมห้องตัวอย่างเพื่อดูสภาพห้องและบรรยากาศของจริง พร้อมทั้งสอบถามพนักงานอย่างละเอียดเกี่ยวกับยี่ห้อและคุณภาพของวัสดุที่ใช้ในโครงการว่าตรงตามสเปกที่แจ้งไว้ในสื่อโฆษณา/ประชาสัมพันธ์หรือไม่ วัสดุเหล่านั้นมีความทนทานและเหมาะสมกับการใช้งานระยะยาวเพียงใด เพื่อนำมาประเมินว่าคุ้มค่ากับราคาขายหรือไม่หากเทียบกับโครงการที่มีขนาดห้องและสเปกไล่เลี่ยกันในตลาด ทั้งนี้ หากตัดสินใจซื้อแล้วควรเก็บเอกสารโฆษณา/ประชาสัมพันธ์ต่าง ๆ ของโครงการไว้เป็นข้อมูลอ้างอิงเมื่อต้องตรวจรับห้อง/บ้านอีกครั้ง ในกรณีที่งานก่อสร้างหรืองานตกแต่งไม่เป็นไปตามมาตรฐาน ควรแจ้งให้โครงการทำการแก้ไขให้เรียบร้อยก่อน แล้วจึงทำการโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น

อีกเรื่องสำคัญที่คนซื้อที่อยู่อาศัยควรตรวจสอบ คือ โครงการนั้นมีข้อพิพาทหรือมีคดีความที่ยังไม่สิ้นสุดหรือไม่ เนื่องจากอาจส่งผลกระทบต่อภาพลักษณ์ของโครงการ ทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถประกาศขายหรือทำธุรกรรมทางการเงินได้ง่ายดังเดิม โดยควรค้นหาข้อมูล/ข่าวสารออนไลน์ว่าโครงการนั้นมีข้อพิพาทกับลูกค้า ชุมชนข้างเคียง หรือหน่วยงานราชการหรือไม่ ข้อพิพาทนั้นสิ้นสุดแล้วหรืออยู่ในขั้นตอนใด และจากข้อพิพาทที่เกิดขึ้นในอดีตนั้นผู้พัฒนาอสังหาฯ รับผิดชอบต่อผู้ซื้อที่ได้รับผลกระทบอย่างไรบ้าง นอกจากนี้ควรสอบถามกับผู้ที่เคยอยู่อาศัยในโครงการอื่นๆ ที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ เคยสร้างมาก่อนว่ามีประสบการณ์หลังการขายอย่างไร และไปสำรวจพื้นที่รอบๆ โครงการเพื่อให้เห็นสภาพการอยู่อาศัยที่แท้จริง และประเมินความน่าเชื่อถือของโครงการได้ดียิ่งขึ้น

เมื่อโครงการที่ซื้อ ขอ EIA ไม่ผ่าน ควรรับมืออย่างไร

สอบถามแนวทางแก้ไขกับโครงการว่ามีขั้นตอนอย่างไรบ้าง หากโครงการให้รอการยื่นแก้ไข EIA จนกว่าจะผ่าน จะใช้เวลานานเพียงใด ในระหว่างที่การก่อสร้างล่าช้ามีการชดเชยให้กับผู้ซื้ออย่างไร และถ้าผู้ซื้อไม่สามารถรอได้ โครงการจะคืนเงินจองและเงินที่ผ่อนดาวน์ให้ได้เมื่อไร หรือในกรณีที่โครงการขอ EIA ไม่ผ่านและต้องยกเลิกการก่อสร้าง ทางโครงการรจะรับผิดชอบคืนเงินจอง เงินผ่อนดาวน์พร้อมดอกเบี้ยให้ผู้ซื้อหรือไม่

หากติดตามการแก้ไขปัญหากับโครงการด้วยตนเองไม่เป็นผลหรือไม่มีความคืบหน้า ผู้ซื้อควรรวมตัวเรียกร้องสิทธิ์เป็นกลุ่มร่วมกับผู้ซื้อคนอื่น ๆ ที่เจอปัญหาเดียวกัน เพื่อแสดงพลังของผู้บริโภคและเพิ่มอำนาจในการต่อรองให้มีมากขึ้น ซึ่งจะเป็นประโยชน์กว่าการเดินเรื่องต่าง ๆ เพียงคนเดียว

ในกรณีที่โครงการมีแนวโน้มว่าจะไม่คืนเงินหรือไม่มีมาตรการชดเชยเยียวยาที่ชัดเจน ผู้ซื้อที่ได้รับผลกระทบควรรวมตัวเป็นกลุ่มเพื่อไปแจ้งสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เพื่อปรึกษาขอคำแนะนำจาก สคบ. ให้ช่วยเหลือตามสิทธิ์ของผู้บริโภคที่ควรได้รับ จากนั้นจึงควรรวมตัวกันไปลงบันทึกประจำวันกับตำรวจในท้องที่ที่ตั้งของโครงการ ก่อนดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมายต่อไป

อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นในบางกรณีที่บางโครงการคอนโดฯ ซึ่งผ่านการอนุมัติ EIA จนก่อสร้างแล้วเสร็จเรียบร้อยมาหลายปี แต่ยังคงมีข้อพิพาทที่อยู่ระหว่างการพิจารณาพิพากษาคดีของศาล ท้ายที่สุดแล้วศาลอาจมีคำสั่งเพิกถอนการให้ความเห็นชอบรายงาน EIA และใบอนุญาตก่อสร้างของโครงการ โดยมีผลย้อนหลังได้ ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องกลับไปแก้ไขเพื่อให้ถูกต้องตามกฎหมาย และต้องมีแนวทางเยียวยาชดเชยลูกบ้านที่ได้รับผลกระทบเช่นกัน ถือเป็นกรณีศึกษาและเป็นแนวทางให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ชุมชนและภาคเอกชนที่อยู่รอบข้าง รวมทั้งหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องได้กลับไปทบทวนและพิจารณาผลกระทบจากการก่อสร้างที่มีต่อชุมชนให้รอบคอบยิ่งขึ้น

ภาพ : DDproperty

เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : 'Skypark Lucean' คอนโดหรูแห่งแรกภายใต้เครือ 'บันยัน กรุ๊ป' ปักหมุดจอมเทียน พัทยา ราคาเริ่มต้น 4.3 ล้าน

ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine