SCB EIC ประเมินตลาดพื้นที่สำนักงานและค้าปลีกให้เช่าในปี 2569 ยังมีแนวโน้มทรงตัว จากแรงกดดันอุปสงค์ที่ฟื้นตัวช้า ขณะที่อุปทานโครงการใหม่ยังทยอยเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมืองและพื้นที่รอบเมือง ส่งผลให้ปัญหาอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ยังไม่คลี่คลายในระยะสั้น เตือนผู้ประกอบการเร่งปรับกลยุทธ์-สร้างความแตกต่าง
เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC) กล่าวว่า อุปสงค์ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าในปี 2569 มีแนวโน้มทรงตัว หรือขยายตัวเล็กน้อย ราว +0% ถึง +1%YOY ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า โดยความต้องการพื้นที่เช่าจากบริษัทต่างชาติมีแนวโน้มขยายตัวชะลอลง จากผลกระทบของสงครามการค้าจากนโยบายภาษีของสหรัฐฯ และความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ส่งผลให้บริษัทที่ต้องการลงทุนในไทยส่วนหนึ่งอาจชะลอการลงทุน เพื่อรอดูความชัดเจน
แม้ตัวเลขการได้รับอนุมัติส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 จะยังคงอยู่ในระดับสูง ขณะที่เศรษฐกิจไทยในช่วง 2 ปีข้างหน้าที่ยังมีแนวโน้มเติบโตต่ำ และมีแผลเป็นทางเศรษฐกิจ ทั้งในภาคครัวเรือนและภาคธุรกิจ ยังคงกดดันความต้องการพื้นที่เช่าจากบริษัทในประเทศ
อุปทานพื้นที่ให้เช่าใหม่ในปี 2569 ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเล็กน้อย ราว +0.5% ถึง+1.5%YOY หลังจากที่เพิ่มขึ้นราว +5%YOY ในปี 2568 โดยผู้ประกอบการบางส่วนยังชะลอหรือระงับแผนการเปิดโครงการใหม่ ขณะที่โครงการเปิดใหม่ส่วนใหญ่ยังคงเป็นโครงการขนาดใหญ่เกรด A และ A+ ทำเลใจกลางเมืองเป็นหลัก
อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่ที่ยังเพิ่มขึ้นในระดับที่มากกว่าอุปสงค์อย่างต่อเนื่อง ทำให้สถานการณ์ Oversupply ยังไม่สามารถคลี่คลายได้ในระยะสั้น โดยคาดว่าอัตราการปล่อยเช่าในปี 2569 โดยเฉลี่ยของตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าจะอยู่ที่ราว 78% ใกล้เคียงกับปี 2568
เชษฐวัฒก์ เผยว่า ตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในปี 2569 มีแนวโน้มขยายตัวเพียงเล็กน้อย โดยยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อในประเทศที่ชะลอตัว ขณะที่ Traffic นักท่องเที่ยวต่างชาติมีแนวโน้มชะลอตัวลงเล็กน้อย โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน
อุปสงค์ตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในปี 2569 มีแนวโน้มขยายตัวเล็กน้อย ราว +1.5% ถึง +2.5%YOY ใกล้เคียงกับในปีก่อนหน้า โดยภาคครัวเรือนโดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่างยังคงระมัดระวังการใช้จ่าย จากแรงกดดันของเศรษฐกิจในประเทศที่ยังมีแนวโน้มฟื้นตัวได้ช้าและขยายตัวต่ำ
ขณะที่ Traffic นักท่องเที่ยวต่างชาติมีแนวโน้มชะลอตัวลงเล็กน้อย ตามจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มีแนวโน้มฟื้นตัวช้า โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน รวมถึงการระมัดระวังการใช้จ่ายท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก และผลกระทบจากสงครามการค้า อุปทานพื้นที่ให้เช่าใหม่ปี 2569 ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ราว +3.5% ถึง +4.5%YOY หลังจากที่เพิ่มขึ้นราว +5%YOY ในปี 2568 โดยเป็นโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่ Midtown และ Suburb เป็นหลัก
อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่ที่ยังเพิ่มขึ้นในระดับที่มากกว่าอุปสงค์อย่างต่อเนื่อง ทำให้สถานการณ์ Oversupply ยังไม่สามารถคลี่คลายได้ในระยะสั้น เช่นเดียวกับตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่า โดยคาดว่าอัตราการปล่อยเช่าในปี 2569 โดยเฉลี่ยของตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าจะอยู่ที่ราว 92% ใกล้เคียงกับปี 2568
เชษฐวัฒก์ กล่าวต่อว่าพื้นที่ใจกลางเมืองยังสามารถปรับอัตราค่าเช่าขึ้นได้ดีกว่ารอบนอก เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่สามารถดึงดูดผู้เช่าใหม่ และ Traffic ได้ดี
อย่างไรก็ตาม การแข่งขันในกลุ่มรายใหญ่ด้วยกันก็ยังเป็นไปอย่างเข้มข้นอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2569 มีแนวโน้มทรงตัว หรือขยายตัวเล็กน้อย ราว +0% ถึง +1%YOY จากการปรับขึ้นของกลุ่มเกรด A และ A+ เป็นหลัก ขณะที่อัตราค่าเช่าในกลุ่มเกรด B ยังมีแนวโน้มทรงตัว หรือหดตัวเล็กน้อยต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า เพื่อรักษาและดึงดูดความต้องการพื้นที่ให้เช่าที่มีจำกัด
อัตราค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2569 มีแนวโน้มขยายตัวเล็กน้อย ราว +0.5% ถึง +1.5%YOY จากการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าของโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่ใจกลางเมือง และกรุงเทพฯ ชั้นกลางที่ Traffic ยังหนาแน่นเป็นหลัก โดยการแข่งขันที่ยังคงสูงทำให้การปรับขึ้นยังทำได้อย่างจำกัด ขณะที่อัตราค่าเช่าของโครงการในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ ยังมีแนวโน้มทรงตัวท่ามกลางปัจจัยกดดันและการแข่งขันที่ยังคงเข้มข้นในระยะต่อไป
ผู้ประกอบการรายใหญ่ควรพิจารณาปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือ ดังนี้
1) พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะในทำเลที่มีการแข่งขัน หรือสถานการณ์ Oversupply รุนแรง
2) สร้างความแตกต่างของพื้นที่หรือโครงการ โดยการเพิ่มความหลากหลายของประเภทผู้เช่า หรือรูปแบบของพื้นที่เช่าในโครงการ
3) ยกระดับคุณภาพของพื้นที่หรือโครงการ
4) บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
5) ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการใหม่ให้ผ่านการรับรองมาตรฐานอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน ซึ่งจะมีผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่ รวมถึงส่งผลต่อความสามารถในการปรับขึ้นของอัตราค่าเช่าตามมา
ส่วนผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก นอกจากการพัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพแล้ว ยังต้องสร้างความสามารถในการแข่งขัน ด้วยการสร้างความแตกต่างของโครงการ เช่น มีรูปแบบการทำสัญญาเช่าพื้นที่ที่ยืดหยุ่น หรือเน้นเจาะกลุ่มผู้เช่าพื้นที่เฉพาะกลุ่ม เป็นต้น
ภาพ SCB EIC
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : 'ซื้อก่อน ผ่อนทีหลัง' ความสะดวกที่มากับความเสี่ยง SCB EIC ชี้ การเงินครัวเรือนไทยเปราะบาง ส่วนหนึ่งจากการเข้าถึงสินเชื่อง่ายขึ้น
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine