<h2 class="p1">ถ้าใครถามว่า ลงทุนอสังหาฯ ด้วยเงินกู้หรือว่าเงินสดดีกว่ากัน บล็อกเกอร์ด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในแวดวงนี้มากว่า 10 ปีอย่าง ยุ้ย - อัญพัชร์ ทรัพย์ยืนยง จะตอบสั้นๆ ว่า “แล้วคุณเป็นนักลงทุนสายไหน” สายมีเงินสด หรือสายมนุษย์เงินเดือน</h2>
เพราะแต่ละคนมีเงื่อนไขที่แตกต่างกัน การเลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบเงินกู้กับเงินสดก็แตกต่างกันด้วยเช่นกัน แต่โดยส่วนตัวแล้ว การลงทุนอสังหาริมทรัพย์คือการ leverage เป็นการลงทุนแบบใช้ตัวช่วยผ่อนแรงมาเพิ่มผลตอบแทน
แต่ก่อนจะลงลึกถึงเทคนิคทางการเงินในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อัญพัชร์ ผู้เป็นเจ้าของแฟนเพจ Yuigetrich และช่องยูทูบ AnyaProperty ย้ำว่า ถ้าพูดเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องพูดเรื่องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อน การซื้ออสังหาริมทรัพย์มีด้วยกัน 2 แบบ นั่นก็คือ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง กับซื้อเพื่อลงทุน ซึ่งการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนทำได้หลายรูปแบบ เช่น ลงทุนในหุ้น อสังหาริมทรัพย์ ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือจะลงทุนในทรัพย์สินจริงๆ
ในส่วนของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบซื้อทรัพย์สิน คนส่วนใหญ่มักต้องการซื้อเป็นเงินสด หรือหากขอสินเชื่อก็อยากโปะให้หมดหนี้เร็วๆ แต่สำหรับคำว่า “ลงทุน” ในมุมมองนักลงทุนแล้วจะมีวิธีคิดที่ต่างออกไป โดยมุมมองของอัญพัชร์ต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น สิ่งที่ดีที่สุดคือการ leverage นั่นคือ ต้องขอสินเชื่อหรือลงทุนด้วยเงินกู้ เพื่อเป็นเครื่องผ่อนแรงในการหาเงินมาลงทุน
“ถ้าเรามีเงินเดือน 15,000 บาท ไม่มีเงินเก็บเลย แต่มีเครดิตที่ดี ก็สามารถซื้อคอนโดมิเนียมหลักล้านได้ นี่คือการ leverage”
ความแตกต่างของการซื้อด้วยเงินตัวเองทั้งหมดกับการขอสินเชื่อ คือหากเป็นเงินของเราเอง 100% ก็ต้องรอเก็บเงิน แต่ข้อดีคือไม่มีหนี้ ไม่เครียด ไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ย ส่วนข้อเสียคือจะเติบโตช้า กว่าจะเก็บได้เงินเป็นล้านต้องใช้เวลาหลายปี และค่อนข้างยากสำหรับมนุษย์เงินเดือน ขณะที่การลงทุนด้วยเงินกู้นั้นมีข้อดี คือ

<ol class="ol1">
 	<li class="li1">สามารถ leverage ได้ เช่น ถ้ามีรายได้เดือนละ 15,000 บาท แบงก์ให้กู้เงินได้ 70 เท่า กู้ซื้อคอนโดมิเนียมได้เงินมาทันที 1.5 ล้านบาท</li>
 	<li class="li1">การกู้เงินเป็นการเปิดโอกาสให้นักลงทุนรายย่อย โดยเฉพาะกับมนุษย์เงินเดือน และยังช่วยสร้างวินัยในการเก็บเงินด้วย เพราะต้องผ่อนแบงก์ทุกเดือน เป็นการบังคับไปในตัว </li>
 	<li class="li1">ปกติคำว่า “นักลงทุน” ในความรับรู้ (mindset) คือ “เอาเงินคนอื่นมาสร้างเงินให้ตัวเอง” ถ้าเอาเงินตัวเองที่เก็บมาทั้งชีวิตไปลงทุนแบบหมดหน้าตัก หากเกิดเหตุฉุกเฉินจำเป็นต้องใช้เงินก็จะไม่มีเงินสดสำรองเหลืออยู่เลย แต่ถ้ามีเงินสำรอง 3 ล้านบาท กู้ซื้ออีก 3 ล้านบาท ลงทุนไปก็ยังมีเงินสดตัวเองอยู่ นักลงทุนจึงนิยมกู้เงิน เพราะเงินกู้ได้กำไรก็มาจ่ายดอกเบี้ย ไม่ต้องใช้เงินตัวเอง</li>
 	<li class="li1">สินเชื่อเงินกู้ อัตราดอกเบี้ยประมาณ 3-7% ส่วนอัตราค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 5-10% ถ้าขอสินเชื่อธนาคารเสียดอกเบี้ย 4% แต่ปล่อยเช่าได้ 10% มีส่วนต่างถึง 6% ก็ได้กำไรโดยไม่ต้องควักเนื้อของตัวเอง</li>
 	<li class="li1">ส่วนต่างของเงินกู้ ในบางกรณีที่เรากู้เงินแล้วมีส่วนต่างจากเงินกู้ เช่น ราคาคอนโดมิเนียมหน้าสัญญา 1 ล้านบาท แต่ได้ส่วนลดเหลือ 8 แสนบาท ธนาคารให้กู้ตามหน้าสัญญา 1 ล้านบาท เราสามารถนำเงินส่วนต่าง 2 แสนบาทไปลงทุนอย่างอื่นได้อีก </li>
 	<li class="li1">การกู้เงินสามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้มาลดหย่อนภาษีได้</li>
 	<li class="li1">การขอสินเชื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน</li>
 	<li class="li1">เป็นการสร้างเครดิตให้กับตัวเอง ถ้าผ่อนได้ตรงเวลา เราจะเป็นลูกค้าชั้นดี</li>
 	<li class="li1">ได้สิทธิพิเศษจากธนาคาร เพราะหากเราเป็นลูกค้าชั้นดี มีอะไรดีๆ แบงก์จะนึกถึงเราเป็นอันดับต้นๆ ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ที่น่าสนใจ หรือข้อเสนอทางการเงินที่พิเศษกว่าลูกค้ารายอื่น</li>
</ol>
สำหรับการเลือกอสังหาริมทรัพย์ เทคนิคของอินฟลูเอนเซอร์ผู้นี้ก็คือ เลือกซื้อคอนโดมือสองที่ยังเป็นคอนโดใหม่ไม่เกิน 5 ปี คำว่า “มือสอง” ไม่จำเป็นต้องเป็นคอนโดเก่าแบบ 20 ปี แต่ในตลาดจะมีคอนโดมือสองแบบอายุตึกยังไม่มากให้เลือกจำนวนมาก เพราะราคาคอนโดมิเนียมมือหนึ่งค่อนข้างสูง ยิ่งถ้าเป็นมนุษย์เงินเดือน กู้ได้ไม่มาก เลือกที่มือสองที่ยังใหม่อยู่ จะมีโอกาสทำกำไรได้ดีกว่า
“อสังหาฯ มือหนึ่งกับมือสองก็เหมือนการเล่นหุ้น การซื้อคอนโดฯ มือหนึ่งเหมือนการเล่นหุ้นเก็งกำไร ได้เยอะ แต่โอกาสเจ็บเยอะก็มี ต้องหูไวตาไว ต้องใช้ทักษะมาก ส่วนการซื้อคอนโดฯ มือสองเหมือนคนเล่นหุ้นปันผล กำไรไม่หวือหวามาก ได้ 6-8% ก็ดีแล้ว”
ท้ายที่สุด หลายคนมองว่าช่วงนี้ภาวะเศรษฐกิจไม่ค่อยดี แล้วยังมีโอกาสการลงทุนหรือไม่ คำตอบง่ายๆ ยังลงทุนได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าจะลงทุนได้ทุกที่ทุกราคา โดยเฉพาะลงทุนแบบเก็งกำไร ซื้อขายก่อนโอนไม่ควรเล่น เพราะช่วงเวลานี้ขายไม่ง่าย และคนที่จะลงทุนแบบเก็งกำไรได้ต้องทำการบ้านอย่างหนัก ดูออกว่าทิศไหนดี ห้องมุมไหน ชั้นไหน คนที่เก็งกำไรดีแล้วชนะ คือเขาวางแผนมาอย่างดีแล้ว แต่ถ้าไม่ทำการบ้านหนัก อาจจะเหมาะกับการลงทุนระยะยาว สิ่งสำคัญคือ “ไม่ใช่ทุกที่คือโอกาส อยู่ที่ว่า ใครจะหาโอกาสนั้นเจอ”
&nbsp;

อ่านเพิ่มเติม
<ul>
 	<li><a href="https://forbesthailand.com/commentaries/insights/%e0%b9%82%e0%b8%ad%e0%b8%a0%e0%b8%b2%e0%b8%aa-%e0%b8%96%e0%b8%b4%e0%b8%a3%e0%b8%9b%e0%b8%b1%e0%b8%8d%e0%b8%8d%e0%b8%b2%e0%b9%80%e0%b8%a5%e0%b8%b4%e0%b8%a8-%e0%b8%81%e0%b8%b9%e0%b8%a3%e0%b8%b9%e0%b8%ad.html">โอภาส ถิรปัญญาเลิศ กูรูอสังหาฯ แนะตั้งหลักด้วย “การออม”</a></li>
</ul>
&nbsp;

<hr />

<a href="https://www.ookbee.com/shop/magazine/FORBES/bebabb02-eb1c-4942-ab9c-3fbf41894111/forbes-%E0%B9%80%E0%B8%A5%E0%B9%88%E0%B8%A1%E0%B9%81%E0%B8%96%E0%B8%A1-%E0%B8%89%E0%B8%9A%E0%B8%B1%E0%B8%9A-%E0%B9%80%E0%B8%94%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%99-%E0%B8%9E%E0%B8%A4%E0%B8%A8%E0%B8%88%E0%B8%B4%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%99-2562">คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Life แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2019 ในรูป e-Magazine</a>

<img class="alignnone wp-image-24460" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/11/ForbesLifeNov2019.jpg" alt="" width="300" height="359" />

อัญพัชร์ ทรัพย์ยืนยง ลงทุนอสังหาฯ แบบผ่อนแรง

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งซื้อเพื่ออยู่เองและซื้อเพื่อลงทุน เป็นเทรนด์ที่มีการขยายตัวมากใน กลุ่มมหา-เศรษฐี (Ultra-High Net Worth Individual: UHNWI) Knight Frank บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก ได้รับการสอบถามมาตลอด 9 ปีที่ผ่านมาเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ จากบรรดาลูกค้ากลุ่มนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลุ่มที่อยู่ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก โดยคำถามยอดฮิตก็คือ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น UHNWI เขานิยมไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ไหน และซื้อประเภทใดกันข้อมูล

UHNWI คือบุคคลที่มีมูลค่าทรัพย์สินเกิน 30 ล้านเหรียญสหรัฐ และในกลุ่มเศรษฐีจากทั่วโลก เศรษฐี UHNWI แห่งเอเชียถือเป็นกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจมากที่สุด จากจำนวนเศรษฐีใหม่ที่เพิ่มขึ้นในสัดส่วนสูงกว่าภูมิภาคอื่นๆ ในโลก โดยข้อมูลจาก WealthInsight  ที่สำรวจความมั่งคั่งของเศรษฐีทั่วโลกระบุว่า ในปี 2014 จำนวน UHNWI ในเอเชียขยายตัว 3.5% จากปี 2013 ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วโลกที่เติบโต 3% เป็น 172,850 คน ทั้งนี้ บรรดา UHNWI ทั่วโลกกว่า 1.7 แสนคนนี้ถือครองทรัพย์สินรวมกันมูลค่ากว่า 20.8 ล้านล้านเหรียญ เพิ่มขึ้นมาอีก 7 แสนล้านเหรียญจากปี 2013 และในจำนวนนี้มีอยู่ 38,280 คนที่มีสมบัติเกิน 100 ล้านเหรียญ หรือเพิ่มขึ้นมา 1,180 คนในปีเลยทีเดียว

ทั้งนี้ Knight Frank ได้จัดทำ ดัชนีที่อยู่อาศัยระดับหรูทั่วโลก (Prime International Residential Index) โดยดัชนีที่อยู่อาศัยระดับหรูในสหรัฐมีราคาขยับขึ้นแรงกว่าใคร ด้วยเมืองใหญ่ในสหรัฐติดไปถึง 4 อันดับจาก 10 อันดับแรกของเมืองที่มีอัตราราคาขยับขึ้นมากที่สุด สำหรับเอเชียมีเมืองใหญ่ๆ ติดในดัชนี 100 เมืองใหญ่ อาทิ Shanghai, Beijing, Taipei แต่สำหรับ Singapore รั้งอันดับ 98 อย่างน่าผิดหวังเพราะราคาตกถึง 12.4% จากนโยบายรัฐที่ออกมาตรการควบคุมราคาที่อยู่อาศัยด้วยการเพิ่มภาษีและการแทรกแซงตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ขณะที่ ในประเทศอังกฤษ เมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา รัฐบาลยกเลิกการเว้นภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สินสำหรับผู้ที่ไม่ได้มีถิ่นพำนักในประเทศอังกฤษ รวมทั้ง New York และ Paris ก็เริ่มพิจารณาภาษีอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่กันเลยทีเดียว แม้มีการควบคุมการถือครองกรรมสิทธิ์ของต่างชาติ แต่การซื้อที่อยู่อาศัยในต่างประเทศก็ยังได้รับความนิยม โดยหนึ่งในเทรนด์หลัก คือ ซื้อที่อยู่อาศัยในต่างประเทศเพื่อการศึกษาของบุตรหลาน ซึ่งเมืองยอดนิยมอันดับ 1 ก็หนีไม่พ้น London และเป็นเทรนด์ของเศรษฐีในไทยที่เข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ใน London เพราะไม่ว่าเศรษฐกิจโลกจะแกว่งตัวแค่ไหน London ยังเป็นเมืองอันดับ 1  ที่เศรษฐีทั่วโลกอยากมีบ้านสักหลังไว้แวะพักผ่อนเสมอ

“การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ London ครอง 70% ของเม็ดเงินที่ลูกค้าชาวไทยของบริษัทซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ โดย 8 ใน 10 คนซื้อเพื่อให้บุตรหลานพักอาศัยในช่วงศึกษาต่อ ที่เหลือเป็นการซื้อเพื่อลงทุน และซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่ 2 ส่วนเหตุที่ London ได้รับความนิยมในกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติจากทั่วโลกมีหลายปัจจัย ได้แก่ วิถีชีวิตความเป็นอยู่ ความสะดวกสบายในทุกด้านไม่ว่าจะเป็นการเดินทาง ที่พัก โรงแรม ร้านอาหาร ความ Global City ของเมือง ซึ่งมีทั้งความทันสมัย ความปลอดภัย และมีหลากหลายวัฒนธรรม” Frank Khan, Executive Director and Head of Residential Department, Knight Frank Chartered (Thailand)

นอกจาก London เมืองที่มีพัฒนาการตลอดมาจึงถือเป็นเมืองอันดับ 1 ของโลก สำหรับเมืองใหญ่ในต่างประเทศที่คนไทยนิยมซื้อที่อยู่อาศัยเป็นอันดับรองๆ ลงมาได้แก่ Sydney, Melbourne โดยเป็นเหตุผลเดียวกันกับการตัดสินใจซื้อทรัพย์สินใน London

<img class="img-responsive" src="http://forbesthailand.com/uploads/userfiles/images/November%202015/FLA058PP_N15.jpg" alt="" width="529" height="672" />

จาก: Knight Frank / เรียบเรียง: คณนา กถารังสิพร / ภาพ: Getty Images

<hr />

<a href="http://goo.gl/r8jc9k">คลิ๊กอ่าน "THE WEALTH REPORT" ฉบับเต็มได้ที่ Forbes Life Thailand ฉบับพิเศษ NOVEMBER 2015</a>

<a href="http://goo.gl/r8jc9k"><img class="img-responsive" src="http://forbesthailand.com/uploads/userfiles/images/November%202015/cover---forbes-Life.png" alt="" width="388" height="464" /></a>

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events