ใหญ่ - โอภาส ถิรปัญญาเลิศ แนะเริ่มต้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างไรดีให้ได้กำไร คำถามนี้ เป็นคำถามยอดฮิตที่ต้องพบเจอ ในฐานะที่เขาเป็นนักลงทุนรายย่อยซึ่งลองผิดลองถูกในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากว่า 20 ปี จนปัจจุบันกลายเป็นทั้งนักธุรกิจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ และที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเรียนรู้วิถีการลงทุนในตลาดนี้มาอย่างมากมาย
โอภาส ซึ่งปัจจุบันเป็นทั้งกูรูด้านอสังหาริมทรัพย์ นักเขียน และ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด รวมถึงหุ้นส่วนและผู้อำนวยการฝ่ายสื่อสารองค์กร บริษัท แม็กซิมัส เอสเตท จำกัด ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในแบรนด์ Maxxi Condo และ Maxxi Prime เผยเทคนิคส่วนตัวว่า “อยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างแรกเลย ผมอยากให้มีเงินออมส่วนหนึ่งก่อน ผมไม่ค่อยเชื่อในหลักการ ที่บอกว่าลงทุนอสังหาฯ ไม่ต้องใช้เงินสักบาท เพราะถึงอย่างไรก็ต้องมีทุนของเราส่วนหนึ่งถึงจะปลอดภัย ส่วนจะเริ่มเท่าไรนั้น เราควรเลือกให้เหมาะกับกาลังของเราดีกว่า” โอภาส ยกตัวอย่างถึงการลงทุนในแบบสะดวก ใช้เงินทุนน้อย ซึ่งอาจเป็นการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีปันผลก็ได้ ไม่จำเป็นต้องยึดติดว่าอสังหาริมทรัพย์คือ ที่ดิน หรือคอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่หากพอมีกำลัง การจัดสรรเงินออมส่วนหนึ่งมาลงทุนซื้อคอนโดมิเนียม “ในทำเลที่ดีจากผู้ประกอบการที่ดีด้วยตัวสินค้าที่ดี” ก็ยังน่าสนใจมากกว่าการออมเงินในธนาคาร เมื่อสามารถออมเงินได้ก้อนหนึ่งแล้ว อาจจะเริ่มต้นลงทุนด้วยเงินจองโครงการและสัญญาในประมาณหลักเกือบๆ แสน แล้วผ่อนหลักหมื่น เพื่อเป็นเจ้าของสินทรัพย์ในราคาหลักล้านได้ ขณะที่การลงทุนในที่ดินที่มีศักยภาพสูงๆ ย่อมให้ผลตอบแทนดีที่สุด แต่ก็ต้องใช้เงินทุนมาก ซึ่งทำให้มีคนเข้าถึงการลงทุนแบบนี้ได้ไม่มากนัก สำหรับประเด็นที่ว่าจะซื้อเงินสดหรือขอสินเชื่อดีกว่ากัน กูรูผู้นี้บอกว่า ทุกอย่างมีทั้งข้อดีและข้อเสีย ขึ้นอยู่กับความเหมาะสมของแต่ละบุคคล หากมีเงินสดเหลือ การลงทุน ด้วยเงินสดมีข้อดีคือเหมือนเราย้ายที่ฝากเงินจากธนาคาร มาอยู่ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วจะได้ผลตอบแทนที่ดีกว่ามาก และไม่ต้องกังวลเรื่องการเป็นหนี้ แต่ข้อเสียก็คือจะถูกจำกัดเพดานการลงทุนเท่าที่ เงินสดมี หรือไม่ได้มีการใช้ leverage เลย ต่างกับการลงทุนโดยการขอสินเชื่อที่ทำให้เราสามารถขยายเพดานการลงทุนของเราได้ยกตัวอย่างเช่น นักลงทุน 2 คนมีเงินสดเท่ากัน คนที่หนึ่ง ใช้เงินสดทั้งหมดลงทุน แต่คนที่สองใช้เงินสดส่วนหนึ่งและเงินกู้อีกส่วนหนึ่ง แน่นอนว่าคนที่สองจะสามารถมีพอร์ตการลงทุนที่ใหญ่กว่า กระจายการลงทุนได้มากกว่า โอกาสได้รับผลตอบแทนมีมากกว่า แต่ก็ต้องแบกรับความเสี่ยง จากการเป็นหนี้ที่มากกว่า รวมถึงภาระดอกเบี้ยที่ต้องคำนึงถึง ขณะที่คนที่หนึ่งจะไม่มีประเด็นในส่วนนี้เลย “ตัวผมเองมีทั้งสองแบบ คือมีทั้งเงินสดและการกู้เงิน เช่นการซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่าหลายๆ ห้อง หลายๆ ทำเล ก็ต้องใช้ทั้งเงินสดและเงินกู้เช่นกัน ห้องที่ตั้งใจลงทุนยาวๆ ก็มักซื้อด้วยเงินสด เพราะเมื่อดูเฉพาะผลตอบแทนจากการเช่า แน่นอนว่าน่าพอใจกว่าการไปฝากธนาคารมาก ส่วนทำเล ที่ตั้งใจลงทุนระยะสั้น เช่น ถือ 5 ปีปล่อยเช่า หลังจากนั้น ก็ขายเปลี่ยนมือ แบบนี้ควรกู้ เพราะช่วงปีแรกๆ ดอกเบี้ยจะถูก เงินจากค่าเช่าหักส่วนที่จ่ายธนาคารแล้วยังพอมีเหลือด้วย จากนั้น 4-5 ปีค่อยหาจังหวะขายออก ซึ่งจะได้กำไรจากราคาจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้น (capital gain) ที่เพิ่มมา ซึ่งการลงทุนแบบนี้ ถ้าเทียบกับเงินลงทุนที่เป็นเฉพาะส่วนเงินสดที่ลงทุนไป จะได้รับผลตอบแทนอัตราที่สูงมาก” แม้จะเป็นการลงทุนที่ดี แต่ทว่าช่วงปีนี้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยากขึ้นกว่าแต่ก่อนมาก ด้วยปัจจัยหลายประการ ทั้งมาตรการภาครัฐ มาตรการแบงก์ชาติ สงครามการค้า ปัจจัยค่าเงิน รวมไปถึงสภาพเศรษฐกิจภายในประเทศ ทำให้การลงทุนทุกๆ ด้านโดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำการบ้านให้มากขึ้น พร้อมกับต้องแบกรับความเสี่ยงมากขึ้น แต่โอภาส ก็ยังเชื่อมั่นว่าในที่สุดแล้วการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในสินทรัพย์ที่ถูกต้อง ก็จะยังคงไปได้ตามวัฏจักรของเศรษฐกิจ และอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะอย่างไรก็ไม่มีวันตาย “ต่อให้เทคโนโลยีก้าวหน้าไปแค่ไหน อสังหาริมทรัพย์ ก็ยังคงเป็นปัจจัย 4 ที่ยังมีทั้งดีมานด์และซัพพลาย ที่ทำให้ต้องเกิดการลงทุนเพิ่มตลอดไป” ใหญ่ - โอภาส ถิรปัญญาเลิศ กล่าวทิ้งท้ายคลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Life แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2019 ในรูป e-Magazine
