ไตรมาสแรกของปี 2563 สถานการณ์ อสังหาฯ ประเทศไทยยังน่าจับตาอย่างต่อเนื่อง หลังจากช่วงปีที่ผ่านมามีอัตราการเติบโตที่ชะลอตัวลง สาเหตุจากได้รับผลกระทบจากปัญหาภาวะเศรษฐกิจอย่างเป็นวงกว้าง หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง และอุปทานส่วนเกินในตลาดที่ต้องใช้เวลาในการดูดซับ ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต่างปรับแผนการก่อสร้างและขยายระยะเวลาเปิดตัวโครงการใหม่ บ้างก็ยืดเวลาออกไปจากปี 2562 มาขายในปี 2563 นี้แทน
ส่วนหนึ่งประเมินสถานการณ์ อสังหาฯ ว่าอาจมีแนวโน้มที่ดีขึ้น จากมาตรการช่วยเหลือจากรัฐบาลที่เริ่มทยอยประกาศใช้หลายมาตรการด้วยกัน เช่น มาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง โครงการบ้านดีมีดาวน์ และการปรับลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อธนาคารหลายแห่ง
โดยมาตรการส่วนใหญ่ครอบคลุมมาถึงช่วงกลางและปลายปีนี้ มีวัตถุประสงค์เพื่อกระตุ้นให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงเงินทุนได้ง่ายขึ้น และตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังเป็นการช่วยเหลือให้ดีเวลลอปเปอร์สามารถระบายยูนิตคงค้าง พร้อมเร่งการโอนกรรมสิทธิ์ให้เร็วขึ้น
พบดัชนีราคาลดลง 6% จากไตรมาสก่อน
แม้จะมีมาตรการความช่วยเหลือออกมาหลายอย่าง แต่ก็ใช่ว่าจะทำให้สถานการณ์ในความเป็นจริงนั้นฟื้นตัวได้เร็วนัก จากการสำรวจข้อมูลตลาดอสังหาฯ ยังพบความไม่แน่นอนหลายประการที่ส่งผลต่อการเติบโตของที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่หดตัวลงอย่างเห็นได้ชัด
สาเหตุส่วนหนึ่งนั้นมาจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ของทางธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ทำให้การซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป หรือบ้านราคา 10 ล้านขึ้นไปต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น ซึ่งประกาศใช้ไปเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 โดยพบว่ากลุ่มนักลงทุนมีจำนวนลดลง
- อ่านเพิ่มเติม LTV ฉุดราคาคอนโดฯ นิ่งสุดในรอบ 5 ปี
นอกจากนี้ ในหลายไตรมาสของปีที่ผ่านมามีการเติบโตของราคาและจำนวนอุปทานในระดับต่ำ สะท้อนผ่านดัชนีราคาและดัชนีอุปทานช่วงไตรมาสที่ 4/2562 จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด ที่พบดัชนีราคาที่อยู่อาศัย อยู่ที่ระดับ 207 ลดลง 6% จากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบปี แต่สำหรับดัชนีราคาบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมยังเพิ่มขึ้นได้เพราะมีเรียลดีมานด์ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยราคากลางเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 126,710 บาทต่อตารางเมตร ส่วนดัชนีอุปทานอยู่ที่ 336 ลดลง 8% จากไตรมาสก่อนหน้าเช่นกัน
ไตรมาสแรกของปี 63 ช่วงเวลา “เหมาะสม” ของคนพร้อมซื้อบ้าน
แม้ว่าตัวเลขทั้งด้านราคาและอุปทานอสังหาฯ ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2562 จะยังไม่สดใสนัก ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาสแรกของปี 2563 ทำให้แนวโน้มสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ยังต้องจับตาดูหลายปัจจัยอย่างใกล้ชิด แต่ก็ยังเป็นโอกาสที่ดีของคนที่มี “ความพร้อม” สามารถวางแผนซื้อบ้านได้จากปัจจัยสนับสนุนหลายประการ ได้แก่
1.ราคาอสังหาฯ ส่วนใหญ่อยู่ในระดับคงที่หรือปรับลดลง ผู้ซื้อเข้าถึงได้ง่ายกว่าเดิม เพราะผู้ประกอบการกระตุ้นการขายผ่านโปรโมชั่นพิเศษและกิจกรรมทางการตลาดมากมาย
2.ราคากลางเฉลี่ยคอนโดมิเนียมปรับลดลงในช่วงนี้ เหมาะสำหรับนักลงทุนสามารถใช้จังหวะนี้ในการเก็บพอร์ตไว้ก่อนล่วงหน้า สร้างผลตอบแทนในอนาคตได้
3.มาตรการภาครัฐเอื้อคนซื้อบ้านมากขึ้น ทั้งการลดหย่อนมาตรการ LTV การลดค่าโอนและค่าจดจำนอง รวมถึงโครงการบ้านดีมีดาวน์
คนที่มีความพร้อมที่ว่านี้ไม่เพียงแต่เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงหรือไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังหมายถึงกลุ่มคนที่วางแผนจะซื้อบ้านอยู่แล้ว หากรีบซื้อในช่วงเวลานี้จะได้รับประโยชน์จากมาตรการอสังหาฯ จากภาครัฐ และโปรโมชั่นกระตุ้นการขายจากกลุ่มดีเวลลอปเปอร์ในปี 2563 อย่างแน่นอน
แต่ทั้งนี้ ยังคาดว่าปีนี้ธนาคารพาณิชย์จะยังคงเข้มงวดในเรื่องของการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อให้สอดคล้องไปกับมาตรการของรัฐ ป้องกันหนี้เสียที่อาจเพิ่มขึ้น ดังนั้นผู้ซื้อจึงจะต้องมีการเตรียมตัวทั้งในเรื่องเงินออม รายการเดินบัญชี และเอกสารประกอบการขอสินเชื่อกู้ซื้อบ้าน เพื่อให้การอนุมัติของธนาคารเป็นไปได้ด้วยดี และรวดเร็วมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม คาดว่าในปี 2563 ตลาดซื้อ-ขายอสังหาฯ จะยังคงทรงตัวต่อเนื่องตลอดทั้งปี โดยมีปัจจัยบวกและลบที่ยังคงต้องจับตา ซึ่งปัจจัยบวก อาทิ หากเศรษฐกิจฟื้นตัวมากกว่านี้ รวมถึงมีการปรับกฎเกณฑ์ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มผู้ซื้อตัวจริงในตลาดหรือนักลงทุนก็ตาม ส่วนปัจจัยลบ ได้แก่ ปัญหาไวรัส COVID-19 ที่ทำให้ชาวจีนและชาวต่างชาติอื่นๆ ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อและเช่าที่สำคัญเดินทางเข้ามาในประเทศไทยน้อยลง หากปัญหานี้ลากยาว อสังหาฯ ไทยก็จะฟื้นตัวได้ยากนั่นเอง
บทความโดย DDproperty.comไม่พลาดเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ของเรา ติดตามเราได้ที่ เพจเฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine