ภาพรวมการลงทุน "อสังหาฯ ต่างประเทศ" ยังไม่สดใสนักจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ยังมีความผันผวน ฝ่ายวิจัยและพัฒนากลยุทธ์ของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ จึงรวบรวมข้อมูลสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ของเมืองหลักในสหรัฐฯ และสหราชอาณาจักร มาวิเคราะห์ศักยภาพ เพื่อเป็นแนวทางในการวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
สหรัฐอเมริกา
คณะกรรมการนโยบายการเงินของธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) ได้ประเมินทิศทางเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกาไว้ว่ามีแนวโน้มที่จะเติบโตขึ้นในอัตราที่ชะลอลง จากการประกาศนโยบายเศรษฐกิจกับประเทศจีนของ Donald Trump ซึ่งได้บานปลายไปเป็นสงครามทางการค้าผ่านการขึ้นภาษีสินค้านำเข้า นอกจากนี้ยังมีการขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายในเดือนธันวาคม 2561 ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อตลาดที่อยู่อาศัย และคาดว่าจะปรับขึ้นเป็น 3% ในปี 2562
ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มชะลอตัวลงบ้าง หลังการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ ช่วงปลายไตรมาส 3 ของปี 2561 ยอดขายของบ้านสร้างใหม่สำหรับครอบครัวเดี่ยวลดลง 12% จากช่วงเดียวกันในปีก่อน ในขณะที่ยอดขายของบ้านเหลือขายสะสมลดลง 5.1% จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ลดลง 6% อีกทั้งการเริ่มก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ลดลง 2.9% อีกด้วย แต่เป็นเพียงการชะลอตัวเท่านั้น ยังไม่มีแนวโน้มชัดเจนว่าจะเกิดวิกฤตเหมือนช่วงปี 2551
อย่างไรก็ตาม ในระยะยาวทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐอเมริกายังคงเป็นไปในทิศทางบวก จากปัจจัยหลายด้าน เช่น อัตราการขายที่ช้าลงจะช่วยสร้างสมดุลให้กับสต็อกสินค้าที่ทยอยปรับขึ้น ราคาบ้านที่ชะลอตัวลงจะช่วยสร้างสมดุลให้กับรายได้ของผู้บริโภคและเชื่อว่าจะมีความต้องการเข้ามาตอบรับสินค้าในตลาดมากขึ้นในอนาคต
สหราชอาณาจักร
ในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2561 เศรษฐกิจของสหราชอาณาจักรชะลอตัวจากความไม่แน่นอนของสถานการณ์ Brexit ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการ ทำให้อัตราเติบโตทางเศรษฐกิจปี 2561 อยู่ที่ 1.4% ลดลงจากปี 2560 ที่มีเศรษฐกิจเติบโตอยู่ที่ 1.8% และตัวเลขคาดการณ์ในปี 2562 ลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1.2% และ 1.5% ในปี 2563
ทั้งนี้ การชะลอตัวทางเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นมีแนวโน้มที่จะดำเนินไปในทิศทางเดียวกับประเทศที่เป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนหลักของเศรษฐกิจยุโรปอย่างอิตาลี
ข้อมูลจาก PLS Resolution Foundation ระบุว่า รายได้ของครอบครัวที่อาศัยอยู่ในสหราชอาณาจักรลดลงมากที่สุดในกลุ่มประเทศพัฒนาแล้ว จากที่เคยเติบโตที่ 4.9% ในปี 2558 มาอยู่ที่ -0.1% ในปี 2560 อย่างไรก็ตามอัตราเงินเฟ้อมีแนวโน้มที่จะลดลงมาอยู่ที่ 2% หลังจากปรับเพิ่มขึ้นไปถึง 3.1% ช่วงปลายปี 2560
จากการโหวต Brexit ให้สหราชอาณาจักรออกจากกลุ่มประเทศสหภาพยุโรป ส่งผลให้ค่าเงินปอนด์ลดลงนำมาสู่สินค้าและบริการนำเข้ามีราคาสูงขึ้น ซึ่งอัตราเงินเฟ้อที่ลดลงนี้ส่งผลให้ค่าครองชีพลดลง แต่ผู้บริโภคก็ยังไม่เชื่อมั่นเศรษฐกิจมากพอที่จะลงทุนซื้อสินค้าราคาแพงโดยเฉพาะที่อยู่อาศัย
ธนาคาร Halifax Bank of Scotland (HBOS) ธนาคารหนึ่งของสหราชอาณาจักรที่ให้สินเชื่อจำนองอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดระบุว่า ราคาที่อยู่อาศัยรายเดือนในสหราชอาณาจักรลดลงมาอยู่ที่ 2.9% ในเดือนมกราคม 2562 ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยมาอยู่ที่ 223,691 ปอนด์ หรือ 9,405,665 บาท ลดลงมากที่สุดหลังจากการปรับลดลง 3.1% ในเดือนเมษายน 2561 และถือเป็นครั้งที่ 2 ในรอบ 3 ปี ที่ราคาที่อยู่อาศัยลดลงในช่วงต้นปีใหม่
ปี 2562 ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรชะลอตัว ไม่ว่าจะเป็นราคาอสังหาริมทรัพย์ใน London และบางส่วนในพื้นที่ตะวันออกเฉียงใต้ที่ปรับลดลงจากความไม่แน่นอนของสถานการณ์ Brexit การขาดแคลนอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในระดับราคาที่ผู้บริโภครับได้ เพราะการจะซื้อบ้านต้องมีค่าใช้จ่ายทั้งเงินดาวน์ รวมไปถึงค่า stamp duty tax ที่มีอัตราตั้งแต่ 2%-12% ตามช่วงราคาที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ราคาที่ต้องจ่ายสูงขึ้นกว่าราคาขายค่อนข้างมาก
National House Building Council (NHBC) พบว่า จำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนสร้างใหม่ในสหราชอาณาจักรปี 2561 ลดลง 0.5% จากปีก่อนหน้ามาอยู่ที่ 159,617 ยูนิต หากพิจารณาที่ London พบว่า ลดลงจากปีก่อน 10% มาอยู่ที่ 16,069 ยูนิต ลดลงมากที่สุดตั้งแต่ปี 2559 อย่างไรก็ตามบ้านใหม่ที่ Yorkshire และ Humberside เพิ่มขึ้นถึง 20% ภาคตะวันตกเฉียงเหนือ 7% และไอร์แลนด์เหนือ 39% แสดงให้เห็นว่าการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นกระจุกตัวอยู่ที่ London และภาคตะวันออกเฉียงใต้เท่านั้น
แต่ยังถือเป็นความท้าทายของผู้ประกอบการเพราะรัฐบาลมีเป้าหมายให้มีบ้านสร้างใหม่ถึง 300,000 ยูนิตภายในปี 2566 หากเศรษฐกิจโดยรวมยังคงเติบโตช้าแต่ในอัตราที่เหมาะสม ตัวเลขการว่างงานและภาระหนี้สินยังทรงตัว การออกจากสหภาพยุโรปของสหราชอาณาจักรเป็นไปอย่างราบรื่นตามข้อตกลงและสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้ประกอบการกลับมาลงทุน และการปรับอัตราดอกเบี้ยที่สอดคล้องกับรายได้และกำลังซื้อของผู้บริโภค ส่งผลให้ยังมีความเป็นไปได้ที่จะเห็นตลาดที่อยู่อาศัยในสหราชอาณาจักรยังสามารถเติบโตอย่างช้าๆ ในปี 2562
อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด