ปี 2567 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแนวราบของไทย อาจแย่กว่าที่คาดการณ์ไว้เพราะตัวเลขหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ครึ่งปีแรกปรับลดลง 14.2% และแนวโน้มครึ่งปีหลังนี้อาจยังซบเซาต่อ จึงคาดว่าทั้งปี 67 จะหดตัว 13.3% ซึ่งเป็นการหดตัวถึง 8 ไตรมาสติดต่อกัน เรื่องนี้เป็นปัญหาเชิงโครงสร้าง และจะทำให้ทั้งปี 68 หน่วยโอนฯ ของไทยยังอยู่ที่ 214,335 หน่วย หดตัว 4.4% ถือว่าต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 ติดต่อกัน
ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics ประเมินว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบของไทยปี 2567 นี้คาดว่าจะหดตัว 13.3% (หดตัวต่อเนื่อง 8 ไตรมาส) สาเหตุเพราะเผชิญกับปัญหาเชิงโครงสร้าง ได้แก่
1) จำนวนผู้ซื้อที่ลดลง จากโครงสร้างประชากรช่วงอายุ 30-49 ปี ซึ่งเป็นวัยสร้างครอบครัวที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่ปัจจุบันมีจำนวน 19.3 ล้านคน ซึ่งในระยะ 10 ปีถัดไปจะมีแนวโน้มลดลงเหลือเพียง 17.6 ล้านคน
2) ความจำเป็นในการซื้อบ้านลดลง เพราะ 2.1) สถานการณ์ปัจจุบันประชากรส่วนใหญ่มีลูกเพียง 1 คน ซึ่งจะต้องเป็นผู้รับมรดกจากพ่อแม่ 2.2) อัตราการจดทะเบียนสมรสของคนใน Gen Y (กลุ่มคนที่เกิดระหว่างปี พ.ศ. 2523 - 2540) ต่ำลงเหลือเพียง 55% ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยอาจส่งต่อเป็นมรดกจากกลุ่มญาติพี่น้องที่ไม่มีครอบครัว
3) ภาวะที่ไม่สมดุลระหว่างราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นและรายได้ของคนไทย จากลักษณะของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ผู้ขายเป็นผู้มีอำนาจกำหนดราคา สะท้อนผ่านราคาที่อยู่อาศัยแนวราบที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 47.1% ในขณะที่รายได้เฉลี่ยต่อหัวของคนไทยที่สะท้อนผ่าน GDP Per Capita กลับเพิ่มเพียง 23.6% เมื่อเทียบกับปี 2558
4) กำลังซื้อที่เป็นกลุ่มพยุงตลาดในกลุ่มแนวราบใน Segment บนมีจำนวนที่ลดลง สะท้อนผ่านที่อยู่อาศัยแนวราบที่ราคาสูงกว่า 5 ล้านบาท ในช่วงต้นปี 2566 ยังมีการเติบโตเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (YoY) แต่เมื่อเข้าสู่ช่วงกลางปีถึงสิ้นปี 2566 ที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีราคาสูงกว่า 7.5 ล้านบาทเท่านั้นที่ยังมีการเติบโต ในขณะที่กลุ่มราคา 5 - 7.5 ล้านบาท พลิกกลับมาหดตัวจากที่เคยเติบโตในช่วงต้นปี รวมถึงครึ่งปีแรกของปี 2567 กลุ่มที่ยังพอเติบโตได้มีเพียงเฉพาะกลุ่มที่ราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น
อย่างไรก็ตาม ยังมีประเด็นราคาที่ดินปรับสูงขึ้นยังส่งผลให้ โอกาสในการทำตลาดแนวราบกลุ่มทาวน์เฮาส์ที่เริ่มทำราคาขายให้เหมาะกับกำลังซื้อได้ยากมากขึ้น รวมถึงปัจจัยที่อาจกดดันเป็นเรื่องความตึงตัวของการให้สินเชื่อที่กว่า 84% ของประชากรเป็นกลุ่มรายได้ไม่ประจำซึ่งมีอัตราการได้รับอนุมัติต่ำ สอดคล้องกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อการกู้ซื้อบ้านที่สูงถึง 75% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567
ดังนั้นจากแรงกดดันที่กระทบตลาดที่อยู่อาศัย ttb analytics จึงประเมินที่อยู่อาศัยแนวราบของปี 2568 มีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 ติดต่อกัน ด้วยตัวเลข 214,335 หน่วย หรือหดตัว 4.4% ซึ่งไทยต้องเร่งปรับโครงสร้าง เพราะที่ผ่านมาแม้จะมีมาตรการช่วยเหลือที่ชะลอผลกระทบแต่กลับไม่สามารถแก้ปัญหาได้ โดย ttb analytics มีข้อแนะนำดังนี้
1. เพิ่มกำลังซื้อชาวต่างชาติในที่อยู่อาศัยแนวราบ แต่ต้องมีกฎระเบียบที่รัดกุม เช่น การตรวจสอบและสำแดงที่มาของเงินที่ซื้อ, การกำหนดโควตาเป็นยูนิตต่อปี, กำหนดพื้นที่เฉพาะ, ผู้ซื้อกลุ่มแรกอาจเป็นผู้ทำงานในไทย ฯลฯ
2. การดูแลราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในประเทศ โดยลดทอนอำนาจซื้อของเงินนอกระบบโดยการซื้อที่อยู่อาศัยควรสอดคล้องกับรายได้ที่สำแดงเงินได้ผ่านสรรพากร ซึ่งปัจจุบันการซื้อที่อยู่อาศัยไม่จำเป็นต้องพิสูจน์ที่มาของเงินได้ ส่งผลให้เม็ดเงินอยู่นอกระบบภาษี เช่น กลุ่มทุนเทาต่างประเทศที่ซื้อผ่านนอมินี (Nominee) หรือกำลังซื้อจากเงินผิดกฎหมายที่เข้าข่ายความผิดตาม พรบ. ป้องกันและปราบปรามการฟอกเงินของคนไทยเอง
3. ภาครัฐควรช่วยเพิ่มอุปทานในการพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบเจาะจง Segment ซึ่งเพิ่มเติมจากเดิมที่มีเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย เพื่อเป็นทางเลือกให้กับผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำกว่าเอกชนบนที่อยู่อาศัยระดับเดียวกัน รวมถึงควรวางมาตรการสำหรับผู้ที่มีสิทธิ์ในการซื้อเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เช่น จำกัดสิทธิ์ 1 หลังต่อหนึ่งคน ฯลฯ
ทั้งนี้ แนวทางดังกล่าวจะช่วยทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยกลับสู่ระดับที่เหมาะสม กำลังซื้อที่ดีขึ้นจากระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ไม่ปรับเร็วเกินไป และการเพิ่มกำลังซื้อต่างชาติอาจสร้างบรรยากาศได้ในระยะเวลาช่วงหนึ่ง รวมถึงการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงไม่ได้ช่วยกระตุ้นภาคอสังหาที่อยู่อาศัย เนื่องจากไม่ได้ไปแก้ต้นเหตุที่ราคาที่อยู่อาศัยสูงมากเกินกว่ากำลังซื้อของคนทั่วไป อย่างไรก็ตาม การเพิ่มรายได้ของคนไทยจะเป็นเป็นปัจจัยสำคัญที่เพื่อช่วยหนุนกำลังซื้อให้คนไทยมีความการครอบครองที่อยู่อาศัยในระยะยาวโดยเฉพาะแนวราบให้มากขึ้นได้กว่าเดิม
Photo by Jakob Owens on Unsplash
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : อลิอันซ์ จับตาเลือกตั้งสหรัฐ จุดเปลี่ยนโลกเสี่ยงกระทบเศรษฐกิจไทย ตอกย้ำปัญหาดั้งเดิม ‘ความเหลื่อมล้ำ-หนี้สูง’
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine