<h2>ขณะนี้ยังเป็นแค่ยุคเริ่มต้นของธุรกิจ robo-taxi หรือรถแท็กซี่ที่ขับเคลื่อนด้วยหุ่นยนต์ ด้วยรถ Waymo ของบริษัท Alphabet Inc. ที่เพิ่งจะเริ่มบริการรถไร้คนขับตามสั่ง (on-demand) ในเมือง Phoenix แต่ผลกระทบต่อพื้นที่สำนักงานให้เช่าได้ถูกคาดการณ์ไว้แล้วว่า ถ้าหากเทคโนโลยียานยนต์อัตโนมัติสามารถทำราคาได้ต่ำ และทำให้ความเครียดในการเดินทางลดลง สิ่งนี้จะมีผลลบต่อตลาดออฟฟิศบิลดิ้งภายใน 1 ทศวรรษ อ้างอิงจากการศึกษาของ CBRE Group</h2>
ทำเลที่เนื้อหอมที่สุดสำหรับการพัฒนาออฟฟิศในตลาดหลักของประเทศสหรัฐอเมริกา มักจะแปรผันตามความใกล้ชิดของทำเลนั้นกับสิ่งอำนวยความสะดวกในเมืองและระบบขนส่งมวลชน

แต่ความสัมพันธ์ของสองสิ่งนี้ที่มีมาแต่ดั้งเดิมอาจจะถูกทำลายล้างลงเมื่อการศึกษาจาก <strong>CBRE </strong>บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ พบว่า คนทำงานจำนวนมากขึ้นมีแนวโน้มจะยอมเดินทางไปกลับบ้านกับที่ทำงานได้ไกลขึ้น ถ้าหากการเดินทางนั้นเป็นประสบการณ์ที่ดีกว่า

CBRE รายงานว่า ผลของแนวคิดดังกล่าวทำให้ มีความเป็นไปได้ว่าสัดส่วน VMT หรือจำนวนไมล์การเดินทางด้วยพาหนะของคนทำงานที่เดินทางไปกลับแต่ละวันนั้น อย่างน้อย 11% ของ VMT ทั้งหมดจะถูกครอบครองโดยรถยนต์อัตโนมัติภายในปี 2030 และถ้าหากการพัฒนาเทคโนโลยีรถยนต์ไร้คนขับทำได้รวดเร็วกว่าที่คาด ตัวเลขนั้นอาจจะเพิ่มไปถึง 27% เลยทีเดียว

“วลีที่โด่งดังในธุรกิจอสังหาฯ คือ ‘ทำเล ทำเล ทำเล’ เราเชื่อว่าวลีนี้จะไม่ใช่หนทางแห่งอนาคตเสียแล้ว” <strong>David Eisenberg </strong>รองประธานอาวุโสด้านเทคโนโลยีและการใช้งานดิจิทัล แห่ง CBRE กล่าวกับ FORBES<span style="color: #ff0000;"> “ในอนาคต ผู้คนยินดีที่จะเดินทางไกลขึ้นเพราะการเดินทางไปกลับที่ทำงานกลายเป็นสิ่งที่น่ารื่นรมย์มากขึ้น เนื่องจากพวกเขาไม่จำเป็นต้องขับรถด้วยตนเอง และยังมีสื่อบันเทิงคุณภาพสูงติดตั้งอยู่ในรถ ที่สำคัญคือมีอินเทอร์เน็ตความเร็ว 5G คอยบริการ”</span>

เมื่อบริการรถยนต์ไร้คนขับเข้ามาในตลาดและขยายตัวขึ้นในอนาคต ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ จะได้รับผลกระทบสูงสุด “เนื่องจากเป็นตลาดที่คนทั่วไปใช้รถยนต์ และระบบทางด่วนก็มีการขยายตัว” Eisenberg กล่าว
<div class="mceTemp"></div>
<img class="alignnone size-full wp-image-1432" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2018/11/960x0-e1542216773127.png" alt="" width="800" height="318" />

ผลกระทบจากเทคโนโลยีต่ออสังหาริมทรัพย์กลายเป็นปัจจัยหนึ่งสำหรับวางแผนก่อสร้างอาคารในอนาคตเรียบร้อยแล้ว <strong>Gensler</strong> บริษัทสถาปนิกกล่าวถึงประเด็นนี้เมื่อช่วงต้นปีว่า<span style="color: #ff0000;"> เทคโนโลยีทำให้การออกแบบโครงสร้างที่จอดรถของอาคารต้องเตรียมการให้สามารถปรับเปลี่ยนพื้นที่เป็นออฟฟิศหรือพื้นที่รีเทลได้ในอนาคต รวมถึงปรับแบบบริเวณจุด drop-off รับส่งคนของอาคารให้ใหญ่กว่าปกติ</span>

เมื่อเวลาผ่านไป รถยนต์ไร้คนขับอาจทำให้เกิดโอกาสการเรียกคืนพื้นที่ทางเท้าที่ถูกนำไปทำเป็นจุดจอดรถ และทำให้ปั๊มน้ำมันในทำเลทองของเมืองถูกนำมาพัฒนาเป็นสิ่งอื่น เนื่องจากรถยนต์จำนวนมากขึ้นจะกลายเป็นรถในระบบแบ่งปันและเป็นรถยนต์ไฟฟ้า แต่ทั้งนี้ ทุกสิ่งจะเกิดขึ้นได้ต้องเริ่มจากการเข้าสู่ตลาดจริงของรถยนต์ไร้คนขับ

<strong>Waymo</strong> ซึ่งเป็นแบรนด์ที่พัฒนามาจากโครงการรถยนต์ไร้คนขับของ <strong>Google</strong> นับได้ว่าเป็นรถยนต์อัตโนมัติเชิงพาณิชย์ที่พัฒนาไปไกลมากที่สุดในขณะนี้ ถึงแม้ว่าบริษัทจะระมัดระวังอยู่ว่าการพัฒนาไปถึงการให้บริการด้วยจะเป็นขั้นตอนดำเนินงานธุรกิจที่ยาวนาน

<strong>Ruth Porat</strong> ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงินของ <strong>Alphabet</strong> กล่าวในงานแถลงข่าวผลประกอบการประจำไตรมาสเมื่อวันที่ 25 ตุลาคมที่ผ่านมาว่า Waymo นั้น “ก้าวเข้าสู่ยุคแรกเริ่มแห่งการพัฒนาเชิงพาณิชย์” ด้วยผู้โดยสารจำนวนหนึ่งในเมือง Chandler รัฐ Arizona ที่เปิดตัวบริการนี้เริ่มจ่ายเงินเพื่อรับบริการการเดินทางแล้ว อย่างไรก็ตาม ย้อนไปเมื่อเดือนกรกฎาคม 2018 <strong>John Krafcik</strong> ซีอีโอแห่ง<strong> Waymo</strong> ยังกล่าวกับเหล่าผู้ว่าการรัฐในงานสัมมนาว่าธุรกิจนี้ “จะใช้เวลาพัฒนานานกว่าที่คุณคิด” กว่าที่ยานยนต์ไร้คนขับจะมีอยู่ทั่วไปในตลาด

<figure><img class="wp-image-1431 size-full" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2018/11/dims-e1542216651107.jpg" alt="" width="800" height="504" /><figcaption> Waymo บริการรถยนต์ไร้คนขับของ Alphabet ที่เริ่มทดลองจริงบนถนนแล้ว (PHOTO CREDIT: Waymo)</figcaption></figure>

ด้าน <strong>General Motors (GM)</strong> วางเป้าหมายเปิดตัวแท็กซี่ขับเคลื่อนอัตโนมัติภายในปี 2019 จากการพัฒนาของหน่วย Cruise ของบริษัทที่ San Francisco ขณะที่ <strong>Ford, Toyota</strong> และอีกหลายบริษัทรถยนต์ ร่วมด้วยผู้เล่นอีกมากในตลาดเทคโนโลยี มีความตั้งใจที่จะเปิดตัวบริการเช่นนี้ภายในปี 2020 หรือช้ากว่านั้น ทว่า การที่หน่วยงานภาครัฐยังไม่มีการออกกฎหมายเกี่ยวกับการใช้งานยานยนต์อัตโนมัติ รวมถึงความจำเป็นที่ต้องตรวจสอบความน่าเชื่อถือในการนำมาใช้งานในพื้นที่จริงอย่างละเอียด ก็อาจจะทำให้การนำมาใช้จริงในตลาดสหรัฐฯ ช้ากว่าที่คาด
<ul>
 	<li><a href="http://forbesthailand.com/news/motoring/general-motors-%E0%B8%9B%E0%B8%A3%E0%B8%B0%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A8%E0%B9%81%E0%B8%9C%E0%B8%99%E0%B8%A5%E0%B8%94%E0%B8%95%E0%B9%89%E0%B8%99%E0%B8%97%E0%B8%B8%E0%B8%99-%E0%B8%88%E0%B9%89%E0%B8%B2.html">GM จ้างออกพนักงาน 1.8 หมื่นตำแหน่ง พร้อมมุ่งพัฒนายานยนต์ขับเคลื่อนด้วยตนเอง</a></li>
</ul>
อย่างไรก็ดี รายงานฉบับนี้ได้ตั้งสมมติฐานว่า ถ้าหากอุปสรรคเหล่านั้นถูกทลายลงสำเร็จ ก็เป็นไปได้ว่าการพัฒนาออฟฟิศบิลดิ้งจะเพิ่มสูงขึ้นในเขตชานเมืองไปจนถึงภูมิภาคอื่นที่อยู่นอกเขตเมืองหลักของสหรัฐฯ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ไม่น่าสนใจมาก่อนเนื่องจากไม่สามารถเข้าถึงได้ด้วยขนส่งสาธารณะหรือไม่ได้อยู่ใกล้แหล่งบุคลากรชั้นแนวหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Inland Empire พื้นที่ที่อยู่รอบนอกของเมือง Los Angeles หรือชานเมืองของเขต Bay Area ทางด้านตะวันออกของเมือง Oakland รัฐ California เป็นจุดที่น่าจะดึงดูดการพัฒนาออฟฟิศใหม่ได้

<figure><img class="size-full wp-image-1429" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2018/11/csm_C26_16x9_f66276c6de.jpg" alt="" width="750" height="422" /><figcaption> รถยนต์ไร้คนขับในอนาคตจะทำให้คนขับกลายเป็นผู้โดยสาร การเดินทางแม้ใช้เวลามากขึ้นก็น่าอภิรมย์กว่า เพราะจะสามารถทำอะไรก็ได้ในรถ (PHOTO CREDIT: Volvo)</figcaption></figure>

“ถ้าออฟฟิศของคุณได้ราคาพรีเมียมเพราะทำเลที่ใกล้ชิดฮับขนส่งมวลชนหรืออยู่ในศูนย์กลางพาณิชยกรรม คุณกำลังจะสูญเสียค่าพรีเมียมพวกนั้นไป” Eisenberg กล่าว “ค่าเช่าราคาพรีเมียมนั้นกำลังจะไหลออกไปสู่สถานที่อื่นที่ตอนนี้ยังไม่น่าสนใจ แต่จะดึงดูดค่าเช่านั้นมาได้ในอนาคตเพราะความต้องการวิธีการเดินทางไปกลับออฟฟิศของผู้คนจะเปลี่ยนไป”

วันหนึ่ง เทคโนโลยีจะบรรเทาความเครียดในการขับรถโดยปล่อยให้หุ่นยนต์เป็นผู้จับพวงมาลัยแทน (คาดว่าจะเกิดขึ้นในยานยนต์ที่ใช้ไฟฟ้าอย่างสมบูรณ์) ในขณะที่การเชื่อมต่อสัญญาณ 5G จะสร้างความมั่นใจให้การสื่อสารและความบันเทิงระหว่างการเดินทางไร้รอยต่อและไม่สะดุด ตอนนี้ก็เหลือเพียงแค่เราต้องหาวิธีแก้ข้อจำกัดความจุกระเพาะปัสสาวะของเราเมื่อต้องเดินทางไกลเท่านั้นเอง

&nbsp;

แปลและเรียบเรียงจาก <a href="https://www.forbes.com/sites/alanohnsman/2018/11/13/robot-ride-services-could-shake-up-the-commercial-office-market-by-2030/#1f5398957f34">Self-Driving Cars May Kill That Old Real Estate Mantra Of 'Location, Location, Location'</a> โดย Alan Ohnsman ตีพิมพ์ใน forbes.com

รถยนต์ไร้คนขับอาจทำลายวลี “ทำเล ทำเล ทำเล” ของธุรกิจอสังหาฯ

<h2>ณพงศ์ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์ ทายาทรุ่นที่ 3 ในครอบครัวอัสสกุล รับไม้สานต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 'โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้' ขยับพลิกโฉมขุมสมบัติที่ดินก่อสร้างโครงการทั่วไทย หวังสร้างการเติบโตสู่รายได้ 1 พันล้านภายในปี 2564</h2>
ภายในพื้นที่ท่าเรือโอเชี่ยน มารีน่า ยอท์ช คลับ เมืองพัทยา เต็มไปด้วยผู้คนจากหลายสัญชาติเดินกระทบไหล่ เนื่องจากเป็นวันเริ่มลงทะเบียนวันแรกของงานแข่งขันเรือยอชต์ Top of the Gulf Regatta 2018 ซึ่งจัดขึ้นที่นี่ติดต่อกันเป็นปีที่ 14 แล้ว “เป็นงานระดับนานาชาติเลย บางคนแล่นเรือมาจากประเทศจีนเพื่อมาแข่งงานนี้โดยเฉพาะ” <strong>ณพงศ์ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์</strong> กล่าว

ท่าเรือยอชต์และโรงแรมขนาด 50 ห้องแห่งนี้สร้างขึ้นตั้งแต่ปี 2538 และเป็นหนึ่งในธุรกิจตั้งต้นของ <strong>บริษัท โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ จำกัด</strong> หนึ่งในธุรกิจของครอบครัวอัสสกุลตระกูลผู้ก่อตั้งธุรกิจหลากหลายประเภทใต้ร่มเงา<strong>เครือโอเชี่ยน กรุ๊ป</strong> เช่น บริษัท ไทยสมุทรประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) บริษัท โอเชียนกลาส จำกัด (มหาชน) เป็นต้น

ปัจจุบัน ณพงศ์ วัย 39 ปี คือทายาทรุ่นที่ 3 ที่เข้ามารับไม้ต่องานของโอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้ ในฐานะรักษาการผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจ Residential Business แม้ชื่อตำแหน่งจะดูแลเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัย แต่เขาก็รับทราบการทำงานทุกธุรกิจภายใต้บริษัท

ณพงศ์เปิดเผยว่า ปี 2560 ที่ผ่านมาโอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ทำรายได้ประมาณ 600 ล้านบาท ขณะที่ข้อมูลจากกรมธุรกิจการค้ารายงานว่าโอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้มีรายได้ 578 ล้านบาทในปี 2559 ณพงศ์ออกตัวว่าการเติบโตของบริษัทอาจดูไม่สูงนักเพราะรายได้ส่วนใหญ่ยังมาจากพอร์ตกลุ่มอสังหาฯ เพื่อเช่าเป็นหลัก คิดเป็นสัดส่วน 70% “ค่าเช่าจะเติบโตได้ราว 3-5% ต่อปีเป็นปกติ เมื่อเราไม่ได้ขยายพื้นที่เช่าการเติบโตก็จะได้ประมาณนี้เท่านั้น”

นั่นทำให้ทายาทโอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้วางเป้าหมายใหม่เพื่อให้บริษัทเติบโตได้เร็วขึ้นโดยจะสร้างให้พอร์ตกลุ่มอสังหาฯ เพื่อเช่ากับอสังหาฯ เพื่อขายทำรายได้สมดุลกันที่อัตราส่วน 50:50 ภายใน 3 ปีข้างหน้า

<span style="color: #ff0000;">“ค่าเช่าเหล่านี้เราจะเก็บไว้เป็นเงินก้นถุงเป็นเหมือน cash cow ของเรา แต่เนื่องจากอสังหาฯ เพื่อเช่านั้นลงทุนสูงและใช้เวลาคืนทุนนาน บางครั้งเกิน 10 ปีกว่าจะคืนทุนทำให้เราอยากพัฒนาที่อยู่อาศัยขายเพิ่มเพื่อทำรายได้คืนทุนเร็วขึ้นภายใน 2-3 ปี”</span> ณพงศ์กล่าว

<strong>โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้</strong> มีพอร์ตโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขายของบริษัท อาทิ  คอนโดมิเนียม โอเชี่ยน พอร์โตฟิโน่ พัทยา และคอนโดฯ โอเชี่ยน เรสซิเดนซ์ มิตรภาพ-ขอนแก่น เป็นต้น โดยณพงศ์วางแผนว่าปลายปีนี้บริษัทจะเปิดตัวเพิ่ม 1 โครงการที่ จ.ภูเก็ต ในชื่อ โอเชี่ยน ทาวน์-ภูเก็ต

ซึ่งจากแผนงานดังกล่าว การปลุกปั้นพอร์ตที่อยู่อาศัยเพื่อขายจะเริ่มเห็นเป็นรายได้เข้าบริษัทเต็มเม็ดเต็มหน่วยในปี 2564 ณพงศ์เรียบเรียงแผนรายได้และสรุปว่า บริษัทคาดหวังจะทำรายได้แตะ 1 พันล้านบาทได้ ภายใน 3 ปีข้างหน้า

อย่างไรก็ตาม เขายังคงยึดถือปรัชญาการทำงานในแนวทางเดียวกับครอบครัว นั่นคือลงทุนเฉพาะในโครงการที่บริหารความเสี่ยงได้ “เราคงไม่กระโดดเข้ามาบุกตลาดหนักๆ เราเลือกทำโครงการที่มั่นใจว่าจะขายได้ ถ้ามีความเสี่ยงสูง การเก็บที่ดินเปล่าไว้ยังมีประโยชน์มากกว่า” ณพงศ์กล่าว

<img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/872d254937665605ded6e5db496ad43d.jpg" alt="" />
<h3><strong>ขุมสมบัติ 1 หมื่นไร่</strong></h3>
สำหรับกลยุทธ์ของโอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้อาจจะแตกต่างจากค่ายอสังหาฯ อื่นๆ อยู่เล็กน้อย เพราะครอบครัวอัสสกุลนั้นเป็น <strong>“แลนด์ลอร์ด”</strong> มีที่ดินราว 1 หมื่นไร่กระจายอยู่ทั่วประเทศ โดยส่วนใหญ่เป็นที่ดินในต่างจังหวัด มีการถือครองที่ดินทั้งผ่านบริษัทต่างๆ ของครอบครัวและถือในนามส่วนตัว

“กลยุทธ์คือเราจะดูที่ดินที่มีในเครือเป็นหลัก เพราะถ้าหากเกิดอะไรขึ้นกับยอดขายโครงการ อย่างน้อยเงินที่จมก็ยังอยู่ในเครือเดียวกัน” ณพงศ์กล่าว “แต่ถึงจะเป็นบริษัทในเครือเราก็ต้องซื้อขายที่ดินในราคาตลาด ไม่ได้กดราคา เพราะเราจะเอาเปรียบผู้ถือหุ้นของบริษัทอื่นไม่ได้”

ดังนั้นข้อได้เปรียบเรื่องที่ดินของโอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้จึงไม่ใช่เรื่องราคา แต่เป็นความยืดหยุ่นในการแบ่งแปลงที่ดิน สามารถทยอยขอแบ่งแปลงซื้อเพียง 1-2 ไร่หรือหลักสิบไร่ได้ ณพงศ์ยังได้เปิดเผยที่ดินแปลงสำคัญที่โอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้เล็งเห็นศักยภาพ เช่น ที่ดินบริเวณริมถนนมิตรภาพ จ.ขอนแก่น ที่บริษัทพัฒนาคอนโดฯ แล้ว 2 ไร่ แต่ยังเหลือที่ดินในบริเวณนั้นอีกจำนวนมากที่พัฒนาเพิ่มได้

กระทั่งพื้นที่ที่พัฒนามานานอย่างโอเชี่ยนมารีน่า ยอท์ช คลับ และคอนโดฯ พอร์โต ฟิโน่ ริมถนนสุขุมวิท ก็เพิ่งใช้ที่ดินไป 4 ไร่จากทั้งหมด 120 ไร่ นอกจากนี้บริษัทยังมีที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยา ทั้งฝั่งถนนพระราม 3 ติดกับโรงแรมมณเฑียร ริเวอร์ไซด์ ขนาด 16 ไร่

ณพงศ์แจกแจงแผนงานว่า กลุ่มธุรกิจออฟฟิศบิลดิ้ง โอเชี่ยน ทาวเวอร์ 1 และ 2 มีอัตราการเช่า 99-100% สม่ำเสมอ แต่คาดว่าจะไม่มีการพัฒนาอาคารสำนักงานใหม่อย่างน้อยในระยะ 3 ปีจากนี้

ด้านโรงแรมเมอเวนพิค อัสสรา รีสอร์ท แอนด์ สปา หัวหิน บริษัทได้ลงทุนรีโนเวทไป 180 ล้านบาท เริ่มปิดบริการบางส่วนเพื่อปรับปรุงซ่อมแซมตั้งแต่เดือนมกราคม 2560 และจะกลับมาเปิดบริการเต็มรูปแบบเดือนตุลาคม 2561
<p style="padding-left: 30px;">ด้านท่าจอดเรือยอชต์ แต่เดิมที่โอเชี่ยนมารีน่า ยอท์ช คลับ สามารถจอดเรือได้ 380 ลำ แต่ได้ลงทุนมูลค่า 100 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงเพิ่มประสิทธิภาพพื้นที่ให้จอดเพิ่มได้อีก 60 ลำ รวมเป็น 440 ลำ ซึ่งถือว่าเต็มพื้นที่และเต็มตามจำนวนที่ระบุไว้ในใบอนุญาตก่อสร้าง</p>
<span style="color: #ff0000;">ณพงศ์มองว่าธุรกิจท่าจอดเรือยอชต์ยังมีแนวโน้มการเติบโตที่ดี โดยลูกค้าของโอเชี่ยนมารีน่าฯ 60% เป็นคนไทย อีก 40% เป็นชาวต่างชาติ ซึ่งมักจะเป็นชาวต่างชาติที่ทำงานในไทย (expat) หรือคนวัยเกษียณกลุ่มลูกค้าเหล่านี้ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจไม่มาก</span>

&nbsp;
<h3><strong>วิศวกรผันตัวสู่นักบริหาร</strong></h3>
ตลอดการสัมภาษณ์ ณพงศ์มีท่าทางสบายๆ เป็นกันเอง อัธยาศัยดีและยินดีเล่าทุกประเด็น เขายังเป็นคนขับรถกอล์ฟนำทีมงาน Forbes Thailand ชมรอบๆ ท่าจอดเรือยอชต์ด้วยตนเองโดยไม่ถือตัว พร้อมอวดรูปลูกชายวัย 2 ขวบและรูปพรีเวดดิ้งของเขากับภรรยาระหว่างรับประทานมื้ออาหารเที่ยง

“ผมไม่เคยคิดว่าตัวเองจะมาคุมโอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้เลย คิดจะไปทำงานที่อื่นยาวๆ ด้วยซ้ำ” ณพงศ์เริ่มเล่าประวัติที่เหตุบังเอิญทำให้เขามีโอกาสเข้ามาทำงานกับครอบครัว

ทายาทหนุ่มเรียนจบปริญญาตรีและโทจาก Carnegie Mellon Universtiy เมือง Pittsburgh ประเทศสหรัฐอเมริกา ในสาขาวิศวกรรมโยธา หลังเรียนจบเขากลับประเทศไทยและเริ่มทำงานกับ บมจ.อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์ อยู่ 2 ปี ผ่านประสบการณ์กับโครงการก่อสร้างสนามบินสุวรรณภูมิ หลังการทำงานที่แรกเริ่มอิ่มตัว เขาจึงยื่นใบสมัครเพื่อขอย้ายไปทำงานในบริษัทที่ปรึกษางานวิศวกรรมที่ บริษัท เออี เอเชีย จำกัด

เป็นความบังเอิญที่ขณะนั้น เออี เอเชียเป็นที่ปรึกษาให้โครงการก่อสร้างโรงแรมอัสสราฯ หัวหิน และเมื่อ <strong>นุสรา (อัสสกุล) บัญญัติปิยพจน์</strong> คุณป้าของณพงศ์ (ปัจจุบันเธอเป็นประธานกรรมการบริหารของโอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้ และกรรมการผู้จัดการ บมจ. ไทยสมุทรประกันชีวิต) ทราบว่าหลานชายมาสมัครงานกับเออี เอเชีย จึงออกปากชักชวนให้ณพงศ์เข้ามาช่วยงานที่โอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้แทน

“วันแรกที่เข้ามา ผมขอมาในฐานะพนักงานคนหนึ่ง ทำงานปกติ ได้เงินเดือนปกติเหมือนคนทั่วๆ ไป” ณพงศ์เริ่มทำงานที่โอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้ตั้งแต่ปี 2549 ไต่เต้าจากเป็นวิศวกรคุมงาน ลงไซต์ก่อสร้างตรวจงานเองทั้งหมด ทำให้มีความใกล้ชิดกับพนักงาน

“แม้ผมจะกลายเป็นผู้บริหารแล้วแต่ผมเปิดประตูตลอด ที่โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้เราถือว่าทุกคนเป็นพี่น้องกัน มีความซื่อสัตย์ยุติธรรมเป็นพื้นฐานการทำงานร่วมกัน” ณพงศ์กล่าวปิดท้าย

&nbsp;

ภาพ: จันทร์กลาง กันทอง

ทายาทรุ่น 3 แห่ง 'อัสสกุล' พลิกแลนด์แบงก์โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้

<h2>พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เผยทิศทางอาคารสูงให้เช่าอีก 3 ปี มีแนวโน้มขยายตัว 16.5% อุปทานเพิ่มเป็น 9.73 ล้านตารางเมตร พบเทรนด์อาคารเขียวประหยัดพลังงานเริ่มมีมากขึ้น เหตุช่วยลดค่าใช้จ่ายต่อเดือนสูง และยังเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าอาคารทั่วไป</h2>
<strong>ชาญ ศิริรัตน์  </strong>รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคารและวิศวกรรม<strong> บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด  </strong>เปิดเผยว่า จากผลการวิจัยล่าสุดของ พลัส พร็อพเพอร์ตี้  พบว่า ในปี 2560 พื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากครึ่งหลังปี 2559 ที่มีอยู่ 8.404 ล้านตารางเมตร เนื่องจากปี 2560 มีโครงการใหม่ที่เตรียมเปิดให้บริการต่อเนื่อง

<span style="color: #ff0000;">ในอนาคตคาดว่ามีอุปทานใหม่เตรียมเปิดให้บริการ อีกกว่า 1.389 ล้านตารางเมตรในอีก 3 ปีข้างหน้า ซึ่งจะส่งผลให้อุปทานสะสมขยายตัว 16.5% มาอยู่ที่ 9.793 ล้านตารางเมตร</span> นอกจากนี้ยังพบว่าอัตราการเช่ารวมเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 5% จากครึ่งปีแรก 2559 และเพิ่มขึ้น 2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

“อาคารสำนักงานในปัจจุบันเริ่มเข้าสู่การเป็นรูปแบบของ <strong>อาคารประหยัดพลังงาน</strong> (อาคารเขียวหรือ Green Building) เนื่องจากต้นทุนพลังงานมีแนวโน้มสูงขึ้นทุกปี โดยอาคารประหยัดพลังงานเริ่มเข้ามาในประเทศไทยอย่างเห็นได้ชัดมากขึ้น อาทิ อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยแห่งใหม่ ที่พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้มีโอกาสเข้าไปบริหารจัดการ เป็นอาคารอนุรักษ์พลังงานเขียว สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานในแต่ละเดือนมากกว่า 50%” ณชาญกล่าว

ทิศทางตึกสูงที่สร้างขึ้นใหม่ในปัจจุบันจึงเริ่มพัฒนาในรูปแบบของอาคารเขียวมากขึ้น ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของแผนการบริหารจัดการอาคารในระยะยาววิธีหนึ่ง ดังนั้นอาคารเขียวจึงมักได้รับการพิจารณาจากผู้เช่าเป็นอันดับต้นๆ

ปัจจุบัน <strong>พลัส พร็อพเพอร์ตี้</strong> เป็นผู้บริหารอาคารขนาดใหญ่ทั้งหมด 30 อาคาร และมีการพัฒนาเทคโนโลยีเพื่อรองรับการปฏิบัติการบริหารอาคาร โดยคิดค้นซอฟต์แวร์สำหรับแต่ละอาคารโดยเฉพาะ เช่น การจัดเก็บฐานข้อมูล ทำแผนบริหารงบประมาณการซ่อมบำรุงอาคาร เพื่อให้อาคารยังคงสภาพดีในระยะยาว สามารถปรับเพิ่มราคาได้ในอนาคตและคิดค่าเช่าในราคาสูงกว่าตลาดทั่วไปได้

ในที่นี้ ยกตัวอย่างอาคารที่พลัส พร็อพเพอร์ตี้เป็นผู้บริหารจัดการ คือ <strong>อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย</strong> ซึ่งเป็นอาคารเขียว ที่มีพื้นที่บริหารรวม 1 แสนตารางเมตร ตัวอาคารจึงมีการออกแบบเป็นอย่างดีให้มีระบบบริหารจัดการเพื่อรักษาสิ่งแวดล้อม ทั้งระบบคุณภาพอากาศ ระบบแสงสว่าง ระบบปรับอากาศ ฯลฯ ซึ่งต้องอาศัยผู้ดูแลอาคารที่มีความรู้ความเข้าใจเช่นกันจึงจะควบคุมการทำงานของระบบต่างๆ ให้เป็นไปอย่างราบรื่น
<div>

“ภาพรวมของตลาดของธุรกิจบริหารอาคารสำนักงานในปัจจุบันเป็นตลาดที่โอกาสในการเติบโตสูง ซึ่งเป็นผลจากการขยายตัวของเมืองใหญ่ทั้งในเขตกรุงเทพมหานครและเริ่มขยายตัวออกไปสู่เขตปริมณฑล ไปจนถึงหัวเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด รวมถึงการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน จะเปิดโอกาสให้ความต้องการอสังหาฯ ในไทยสูงขึ้น โดยเฉพาะอาคารสำนักงานซึ่งจะเป็นอาคารที่มีความซับซ้อนทางเทคโนโลยีมากขึ้น” ชาญกล่าวสรุป

</div>

ออฟฟิศบิลดิ้งขยายตัว 16.5% “พลัสฯ” ชี้เทรนด์อาคารเขียวมาแรงช่วยลดค่าพลังงาน 50%

<h2>สัญชัย คูเอกชัย รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยข้อมูลการวิจัยพบว่า อุปทานพื้นที่สำนักงานให้เช่าของกรุงเทพฯ จะขยายตัวขึ้นอย่างมากในช่วงหลังปี 2562</h2>
โดยปัจจุบัน กรุงเทพฯมีพื้นที่สำนักงานให้เช่ารวม 8.5 ล้านตร.ม. แบ่งเป็นออฟฟิศบิลดิ้งเกรดเอ 2.5 ล้านตร.ม. อีก 6 ล้านตร.ม. เป็นออฟฟิศเกรดบี โดยมีอัตราว่างค่อนข้างต่ำเพียง 6-7% ด้านอัตราค่าเช่าออฟฟิศเกรดเออยู่ที่ 700-1,300 บาท/ตร.ม. ขณะที่ออฟฟิศเกรดบีอยู่ที่ 450-900 บาท/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง

<img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/ba73a5f8925735792917c9bb68782895.png" alt="" />

<strong>สัญชัย</strong> กล่าวว่า <span style="color: #ff0000;">ช่วงปี 2560-2562 คาดว่าจะมีสำนักงานให้เช่าแห่งใหม่เป็นซัพพลายเติมเข้าสู่ตลาดประมาณ 2.54 แสนตร.ม. โดยทำเลที่ตั้งมีการกระจายออกไปนอกซีบีดี (พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ) มากขึ้น </span>อาทิ วิสซ์ดอม 101 (สถานี BTS ปุณณวิถี), ลาดพร้าว ฮิลส์ (สถานี MRT พหลโยธิน) ขณะที่โครงการสำนักงานให้เช่าในเขตซีบีดีมีเพียง 4 โครงการ คือ เกษร 2, กรุงศรี ทาวเวอร์, สิงห์ คอมเพล็กซ์ และ ภิรัช สาทร 15

<span style="color: #ff0000;">และโครงการออฟฟิศบิลดิ้งที่จะก่อสร้างเสร็จหลังปี 2562 ยังคงมีการเติบโตต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะมีซัพพลายใหม่อีก 1.1 ล้านตร.ม. ในช่วง 8-10 ปีนับจากปี 2562 มีโครงการที่น่าจับตามองคือ <a href="http://forbesthailand.com/news-detail.php?did=1551">วัน แบงค็อก</a> ซึ่งจะเติมซัพพลายเข้าสู่ตลาดถึง 5 แสนตร.ม. เป็นโครงการขนาดใหญ่ซึ่งจะส่งผลต่อตลาดออฟฟิศอย่างมาก</span> นอกจากนี้ ออฟฟิศบิลดิ้งส่วนใหญ่ที่จะสร้างเสร็จหลังปี 2562 จะกลับมากระจุกตัวในเขตซีบีดีเช่นเดิม

“แม้จะมีอุปทานสำนักงานให้เช่าเข้ามามาก แต่ยังมีอุปสงค์เข้ามาสม่ำเสมอโดยเฉพาะตลาดต่างชาติ ซึ่งกลุ่มธุรกิจมาแรงที่ต้องการเข้ามาเปิดสำนักงานในไทยเริ่มเปลี่ยนเป็นธุรกิจเทคโนโลยีมากขึ้น ดังนั้นเชื่อว่าอัตราค่าเช่าของออฟฟิศยังจะปรับขึ้นประมาณ 3-5% ต่อปีได้อย่างต่อเนื่อง

ส่วนโครงการใหญ่อย่าง <strong>วัน แบงค็อก</strong> ตามแผนของโครงการจะมีออฟฟิศบิลดิ้งหลายอาคาร แต่เป็นการทยอยก่อสร้าง และเจ้าของโครงการมีความเชี่ยวชาญ รวมถึงเป็นผู้พัฒนาสำนักงานให้เช่าอีกหลายแห่งทั้งที่มีอยู่เดิมและกำลังก่อสร้าง ดังนั้นน่าจะมีความระมัดระวังในการวิเคราะห์ตลาดเพื่อไม่ให้กระทบโครงการเดิมของบริษัทด้วย จึงไม่น่ากังวลว่าจะทำให้เกิดภาวะออฟฟิศล้นตลาด” สัญชัยกล่าว

<figure><img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/d93cd8f3cc9018da22d54a04b101fba6.png" alt="" width="680" height="453" /><figcaption> สัญชัย คูเอกชัย รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด</figcaption></figure>

&nbsp;
<h2>ค้าปลีกปรับตัวเป็นมิกซ์ยูส</h2>
สัญชัยกล่าวต่อถึงตลาดพื้นที่ค้าปลีกว่า ปัจจุบันพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ มีพื้นที่รวม 7.65 ล้านตร.ม. ส่วนใหญ่ 58% เป็นลักษณะศูนย์การค้า

แต่อนาคตพื้นที่ค้าปลีกจะเริ่มขยายตัวช้าลงเนื่องจากราคาที่ดินแพงขึ้นทำให้พัฒนาโครงการได้ยาก ดังนั้นจะเห็นการพัฒนาโครงการในแบบมิกซ์ยูส มีการผสมผสานการใช้งานแบบอื่นร่วมด้วยมากขึ้น ยกตัวอย่างเช่น <strong>Show DC</strong> ซึ่งไม่ใช่เพียงพื้นที่รีเทล แต่นำเสนอความเป็น Entertainment Complex หรือศูนย์รวมการแสดงและความบันเทิง

<figure><img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/4647499d83c65b69dcacf086dfd51230.png" alt="" width="680" height="330" /><figcaption> Show DC ถนนพระราม 9 พื้นที่ค้าปลีกแห่งใหม่ที่มีลักษณะผสมผสานเป็น Entertainment Complex</figcaption></figure>

นอกจากนี้ การปรับปรุงพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกเดิม จะพยายามดึงดูดกำลังซื้อชาวต่างชาติ เพราะคนไทยเริ่มใช้จ่ายภายในศูนย์การค้าลดลง

ด้านอัตราค่าเช่า ณ ไตรมาส 2/60 ค่าเช่าพื้นที่รีเทลยังปรับตัวสูงขึ้นเทียบช่วงเดียวกันปีก่อน ดังนี้
<ul>
 	<li>พื้นที่ใจกลางเมือง อัตราค่าเช่า 3,200-3,300 บาท/ตร.ม./เดือน เติบโต 15%</li>
 	<li>พื้นที่รอบใจกลางเมือง อัตราค่าเช่า 2,700-2,800 บาท/ตร.ม./เดือน เติบโต 10%</li>
 	<li>พื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก อัตราค่าเช่า 2,000 บาท/ตร.ม./เดือน เติบโต 40%</li>
</ul>

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events