ลงทุน REITs ปี 2562 มีแนวโน้มว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) จะให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการลงทุนในตลาดหุ้น ต่อเนื่องจากปี 2561 เพราะปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง สินทรัพย์มีคุณภาพสูง ราคายังต่ำเมื่อเทียบกับราคาหุ้น ในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยชะลอการปรับขึ้น
ทั้งนี้มีการคาดการณ์ว่ากำไรของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหุ้นทั่วโลกจะลดลงตามการชะลอตัวของเศรษฐกิจ และมีความผันผวนที่สูงขึ้นจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ และการเมือง ขณะที่ REITs ในตลาดโลกถือว่าราคายังต่ำเมื่อเทียบกับปัจจัยพื้นฐานที่ยังแข็งแกร่ง จึงดึงดูดนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนสม่ำเสมอ Nareit สมาคมการค้าด้าน ลงทุน REITs ในสหรัฐอเมริกา ระบุว่า ในสหรัฐอเมริกานักลงทุนหันมาลงทุน REITs มากขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากปลายปีที่ผ่านมาหุ้นเทคโนโลยีเข้าสู่ภาวะฟองสบู่ ปัจจัยพื้นฐานของ REITs ยังดีต่อเนื่อง นักลงทุนควรเลือกสินทรัพย์ที่ราคายังต่ำ และราคา REITs ยังอยู่ในทิศทางขาขึ้นและมีการคาดว่าจะให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าตลาดหุ้นในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ทั้งในรูปของเงินปันผลและรายได้อื่น ด้านบริษัทจัดการการลงทุน Duff & Phelps Investment Management ระบุว่า ไตรมาส 4 ปี 2561 REITs ในสหรัฐอเมริกามีผลการดำเนินงานที่ดีกว่าตลาดหุ้นถึง 6.8% จากเงินปันผลที่ดี สภาพคล่องสูง การควบรวมกิจการ ราคาอยู่ในระดับน่าสนใจในยุคที่เศรษฐกิจไม่แน่นอน การปรับปรุงภาษีเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีแรก ธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) มีนโยบายผ่อนคลายการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ขณะที่ REITs ในประเทศอื่นได้รับผลกระทบจากค่าเงินดอลลาร์สหรัฐฯ ที่แข็งค่า และสงครามการค้า ทำให้ผลการดำเนินงานต่ำยกเว้น ญี่ปุ่น สวีเดน และเยอรมนีทั้งนี้คาดว่าปี 2562 อสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกยังมีปัจจัยพื้นฐานที่น่าสนใจอย่างต่อเนื่อง จากการขยายตัวของอุตสาหกรรมโลจิสติกส์และศูนย์ข้อมูลหรือดาต้าเซ็นเตอร์ เพื่อรองรับการเติบโตของอี-คอมเมิร์ซ และการฝากข้อมูล เศรษฐกิจที่ยังขยายตัวจะทำให้ความต้องการที่พักอาศัยและอัตราค่าเช่าจะเพิ่มสูงขึ้น แม้ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกจะยังส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมนี้ โดยเฉพาะหากเกิดเหตุการณ์ทางการเมือง สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่น่าสนใจ ประกอบด้วย ไอร์แลนด์ ออสเตรเลีย และสหรัฐอเมริกา เพราะเป็นผู้นำด้านการเติบโตทางเศรษฐกิจ และยังมีสินทรัพย์ที่มีคุณภาพดี สภาพคล่องสูง ทีมบริหารเข้มแข็ง สามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้
การลงทุน REITs ปี 2562 จึงเน้นมองหาสินทรัพย์ที่ค่าเช่าเติบโตสูงขึ้น เพราะจะทำให้มีสภาพคล่องที่ดี เกื้อหนุนให้เงินปันผลเติบโตต่อไปได้ อสังหาริมทรัพย์ชิ้นใหม่ๆ ที่มีฐานะทางการเงินที่เข้มแข็ง และการควบรวมกิจการที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากปี 2561 โดยคาดหวังเงินปันผลไม่ต่ำกว่า 4%
ฝ่ายวิจัยของ KGI Securities (Singapore) Pte. Ltd. แนะนำลงทุนใน REITs สิงคโปร์ที่ให้ผลตอบแทนสูง เพราะราคาปรับฐานลงมาอยู่ในระดับที่สมเหตุสมผล ใกล้เคียง 5 ปีก่อนขณะที่ความกดดันด้านอัตราดอกเบี้ยเริ่มลดลง
รวมถึงใน REITs ที่ลงทุนในสินทรัพย์ต่างประเทศเพื่อกระจายการลงทุนและมีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นจากความเสี่ยงที่สูงขึ้น แต่ต้องระวังความเสี่ยงด้านการเมืองที่อาจจะมีการออกนโยบายเกี่ยวกับการส่งเงินทุนข้ามประเทศ ความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนที่สูงขึ้น ความเสี่ยงจากสงครามการค้า เงื่อนไขการเช่าอาจแตกต่างจากทรัพย์สินในท้องถิ่น อำนาจการต่อรองในการขึ้นค่าเช่า ราคาขาย จึงต้องเลือกเจ้าของทรัพย์สินที่มีคุณภาพ
ทั้งนี้แนะนำ REITs ที่ลงทุนในกลุ่มอาคารพาณิชย์ให้เช่า กลุ่มธุรกิจบริการ ที่คาดว่าจะให้ผลตอบแทนที่ดีกว่ากลุ่มค้าปลีก และกลุ่มอุตสาหกรรม โดยแนะนำให้เลือกเจ้าของทรัพย์สินที่มีความแข็งแกร่งพร้อมที่จะผลักดันให้สินทรัพย์เติบโตได้ในระยะสั้นถึงระยะกลาง
กอง REITs ที่ลงทุนในอาคารพาณิชย์อาจจะได้ประโยชน์จากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นในปี 2562 เพราะความต้องการของตลาดสูงขึ้นในปี 2563 แต่พื้นที่มีจำนวนจำกัด โดยตลาดผู้เช่าหลักคือ กลุ่มบริษัทเทคโนโลยี ธนาคาร บริษัทเดินเรือ ที่ยังคงมีความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากไตรมาส 4 ที่ผ่านมา โดยเฉพาะสำนักงานเกรดบีที่ค่าเช่าไม่แพงมากนัก
นอกจากนั้นให้ระมัดระวัง ลงทุน REITs ในกลุ่มค้าปลีกและอุตสาหกรรม เพราะกลุ่มค้าปลีกจะได้รับผลกระทบจากการค้าผ่านออนไลน์หรืออี-คอมเมิร์ซ โดยเฉพาะ REITs ที่มีสินทรัพย์คุณภาพ โดยเน้นลงทุนใน REITs ที่ลงทุนในห้างสรรพสินค้าใจกลางเมือง และและชานเมืองที่คุณภาพสินทรัพย์สูง
อ่านให้ครบเรื่องการลงทุนในกอง REITs กับรายงานพิเศษทั้ง 3 ชิ้น
คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Wealth Management & Investing 2019 ในรูป e-Magazine
