กสิณ สุธรรมมนัส ชี้เลือกกองอสังหาฯ ให้ได้ดี - Forbes Thailand

กสิณ สุธรรมมนัส ชี้เลือกกองอสังหาฯ ให้ได้ดี

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) นับว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีแนวโน้มให้ผลตอบแทนอย่างต่อเนื่องจากปีที่แล้วเพราะการชะลอขึ้นดอกเบี้ยในปีนี้ โดยปี 2561 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และ REITs เป็นเพียงสินทรัพย์เดียวที่สร้างผลตอบแทน ในขณะที่สินทรัพย์อื่นทั่วโลกติดลบ

กสิณ สุธรรมมนัส ผู้ร่วมก่อตั้ง บริษัท หลักทรัพย์นายหน้าซื้อขายหน่วยลงทุนฟินโนมีนา จำกัด ได้แนะนำวิธีพิจารณาประเภทของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ดังนี้ REITs กับ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ต่างกันที่ REITs กู้เงินได้ เช่น กอง REIT A ต้องการซื้อสินทรัพย์ใหม่เข้ามาเพิ่มหากเห็นว่าทำกำไรได้ เช่น สินทรัพย์ชิ้นใหม่ให้ผลตอบแทน 6% ต่อปี REITs ออกตราสารหนี้ขายนักลงทุนให้ผลตอบแทน 5% ต่อปี REITs จะได้ส่วนต่าง 1% REITs แบ่งย่อยออกมาได้เป็น 2 ประเภท คือ แบบฟรีโฮลด์ (freehold) ผู้ลงทุนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ถาวรในสินทรัพย์ มีรายได้จากเงินปันผลและส่วนต่างราคาสินทรัพย์ เช่นเมื่อครบกำหนดสัญญาลงทุน กองทุนจะขายสินทรัพย์นั้นออกไป ผู้ลงทุนจะได้ส่วนต่างราคาสินทรัพย์ตามสัดส่วนการถือหน่วยลงทุน และ แบบลีสโฮลด์ (leasehold) ผู้ลงทุนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสัญญาเช่า มีรายได้จากเงินปันผลเท่านั้น เช่น สัญญาเช่า อายุ 30 ปี เมื่อครบ 30 ปีสินทรัพย์นั้นก็จะตกเป็นของเจ้าของเดิม ขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนเป็นเงินปันผลเฉลี่ยประมาณปีละ 6-8% ชนะเงินเฟ้อ ชนะเงินฝาก ความเสี่ยงต่ำกว่าหุ้น แต่สูงกว่าตราสารหนี้

วิธีการเลือกให้ได้ของดี

ประการแรก สินทรัพย์แต่ละประเภทจะมีที่มาของรายได้ต่างกัน โดยสำนักงานให้เช่าจะมีรายได้ค่าเช่าจากบริษัทที่มาเช่าพื้นที่ โรงแรมมีรายได้จากการเข้าพัก ค่าอาหาร ค่าบริการอื่น ห้างสรรพสินค้ามีรายได้จากค่าเช่าพื้นที่ ขายสินค้า และบริการ ส่วนคลังสินค้าจะมีรายได้จากผู้ประกอบธุรกิจที่มาเช่าพื้นที่ ประการที่ 2 พิจารณาปัจจัยทางเศรษฐกิจมาประกอบการเลือกประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน เพราะมีผลต่อความสามารถในการทำกำไร เช่น ในช่วงที่เศรษฐกิจกำลังขยายตัว สำนักงานให้เช่าจะมีอัตราการเช่าเต็ม โรงแรมและสร้างสรรพสินค้าจะมีกำไรดีเมื่อจำนวนนักท่องเที่ยวเข้ามามาก เมื่อรายได้สูงขึ้นการจ่ายปันผลจะสูงตามไปด้วย ประการที่ 3 สถานที่ตั้งของสินทรัพย์ อยู่ในจุดที่ผู้คนอยู่หนาแน่น เดินทางสะดวก โครงสร้างพื้นฐานต่างๆ สะดวกสบาย เชื่อมกับแหล่งสำคัญของเมืองได้ ทำให้มั่นใจว่าเป็นที่ต้องการของผู้เช่า ประการที่ 4 ผู้เช่ามีความหลากหลาย ไม่ได้พึ่งพาผู้เช่ารายใดรายหนึ่งหรือธุรกิจใดธุรกิจหนึ่งมากจนเกินไป ประการที่ 5 อัตราการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนไปลงทุนต้องสูง โดยปกติในไทยส่วนใหญ่จะมีอัตราการเช่า 95% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งตึก แต่ในต่างประเทศมีอัตราการเช่า 60% ประการที่ 6 อสังหาริมทรัพย์ทุกชิ้นมีค่าเสื่อมและมีระยะเวลาในการปรับปรุงที่ชัดเจน ซึ่งจะต้องดูระบบภายในเพื่อดูว่าจะต้องใช้เงินปรับปรุงจำนวนเท่าไหร่ เพราะหมายถึงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น และกำไรที่จะได้ในอนาคต ประการสุดท้าย ผู้จัดการกองทุนมีประสบการณ์ ต้องเคยผ่านวิกฤตการณ์มาอย่างน้อย 1-2 รอบความเสี่ยง อย่างไรก็ตามการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และ REITs ยังมีความเสี่ยง ทั้งจากภัยธรรมชาติ โดยถ้าเกิดอุทกภัย น้ำท่วม ไฟไหม้ จะทำให้ทรัพย์สินเสียหาย ความเสี่ยงจากการปิดกิจการ การก่อสร้างผิดแบบ การต่อเติมผิดกฎหมาย และต้องถูกสั่งรื้อถอนดังนั้น ต้องพิจารณาการบริหารความเสี่ยงข้างต้นว่า ผู้บริหารสินทรัพย์มีการป้องกันหรือปิดความเสี่ยงดังกล่าวอย่างไร และครอบคลุมมูลค่าทรัพย์สินมากน้อยเพียงใด  

อ่านให้ครบเรื่องการลงทุนในกอง REITs กับรายงานพิเศษทั้ง 3 ชิ้น

คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Wealth Management & Investing 2019 ในรูป e-Magazine