สูตรผสม กอง REIT รับเงินปันผลจากอสังหาฯ

<h2>ภาพรวมของ โอกาสการลงทุน เริ่มปรับตัวดีขึ้น จากดัชนีตลาดหุ้นไทยและตลาดหุ้นอื่นๆ ทั่วโลกฟื้นตัวนับตั้งแต่ช่วงเดือนเมษายน 2563 ที่ผ่านมา โดยเฉพาะหลังสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 เริ่มคลี่คลายในหลายประเทศและมุมมองของนักลงทุนทั่วโลกที่เริ่มคลายความกังวล</h2>
ขณะที่ โอกาสการลงทุน ของดัชนี MSCI World Index ในช่วงกลางเดือนเมษายน 2563 ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้น 4% จากที่ลดลงถึง 20% ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2563 ซึ่งสอดคล้องกับดัชนี SET Index ของไทยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตรา 12% จากไตรมาสแรกที่ดัชนีลดลง 28% (source: Bloomberg, 21 April 2020)

โดยกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์เศรษฐกิจโลกปี 2563 ว่าจะอยู่ที่ -3% และเริ่มฟื้นตัวในครึ่งปีหลัง แล้วจะกลับมาเติบโต 5.8% ในปี 2564 ส่วนเศรษฐกิจไทยในปีนี้คาดว่า GDP จะอยู่ที่ -5.3% ก่อนจะฟื้นตัวในครึ่งปีหลังและเติบโต 3% ในปี 2564 (source: IMF and BOT, 21 April 2020)

&nbsp;

<strong>ลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือก</strong>

นอกเหนือจากการลงทุนใน <strong>“ตราสารหนี้”</strong> และ <strong>“หุ้น”</strong> นักลงทุนควรจัดสรรเงินส่วนหนึ่งลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือก โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสามารถลงทุนได้ทั้ง “ทางตรง” คือ ซื้อบ้านหรือคอนโดฯ แล้วปล่อยให้เช่า และ “ทางอ้อม” คือ ลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือกองรีท (real estate investment trust: REIT)

แม้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางตรงจะมีข้อดีมากมาย โดยเฉพาะการได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารหรือที่ดินซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้ และโดยมากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดิน หรือบ้านพร้อมที่ดิน จะเพิ่มขึ้นในระยะยาว

แต่การลงทุนทางตรงก็มีข้อจำกัดหลายประการ เช่น ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก เป็นหลักล้านหรือหลายล้านบาท มีสภาพคล่องในการซื้อขายต่ำมาก เจ้าของต้องหาผู้เช่าเพื่อสร้างรายได้แม้ได้ผู้เช่าแล้วก็ต้องคอยตามทวงเก็บเงินค่าเช่า พร้อมทั้งคอยดูแลความเรียบร้อยของทรัพย์สิน อาจมีเหตุให้ต้องซ่อมแซมและบำรุงรักษาอยู่เป็นระยะๆ

นอกจากนั้นข้อจำกัดที่สำคัญที่สุดของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็คือ การเป็นเจ้าของสินทรัพย์เพียง 1-2 ชิ้น ทำให้ไม่ได้กระจายความเสี่ยงมากเท่าที่ควรดังนั้นและที่สำคัญคือ สามารถกระจายเงินลงทุนได้ในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย ทั้งแบบกระจายหลายประเภท (อาคารสำนักงาน โรงแรม ห้างสรรพสินค้า) และกระจายไปในหลายประเทศ เช่น ไทย สิงคโปร์ ออสเตรเลีย เป็นต้น

สำหรับในประเทศไทยนั้น แต่เดิมมีการลงทุนทางอ้อมเพียงรูปแบบเดียวคือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (property fund) ต่อมาได้มีการลงทุนรูปแบบใหม่คือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (real estate investment trust: REIT) ซึ่งเป็นรูปแบบที่มีความเป็นสากลมากกว่าและได้รับความนิยมจากนักลงทุนทั่วโลก

ขณะเดียวกันยังมีการลงทุนอีกกลุ่มหนึ่งที่น่าสนใจไม่แพ้กันคือ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (infrastructure fund) ซึ่งเป็นกองทุนรวมที่จัดตั้งขึ้นเพื่อระดมทุนจากนักลงทุนสำหรับนำไปใช้พัฒนากิจการโครงสร้างพื้นฐานเพื่อประโยชน์สาธารณะของประเทศ

สิ่งหนึ่งที่ทำให้กลุ่ม property fund/REIT/infrastructure fund ยังคงมีความน่าสนใจน่าจะเป็นเรื่องอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่มีความสม่ำเสมอที่สูงกว่า “เงินฝาก” และ “ตราสารหนี้” โดยทั่วไปสามารถหวังโอกาสรับอัตราผลตอบแทนเงินปันผลประมาณ 4-5% ต่อปี สำหรับระยะเวลาการลงทุนตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป

<strong>ภาพรวมหลังโควิด-19</strong>

โดยวิกฤตโควิด-19 ครั้งนี้ หลังจากที่ราคาสินทรัพย์ทั่วโลกปรับตัวลดลง รวมทั้ง REIT ก็ส่งให้ผลตอบแทนเงินปันผลของ REIT บางตัวปรับตัวเพิ่มขึ้นจากเดิม 4-5% ต่อปีเป็น 6-8% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าผลตอบแทนพันธบัตร 10 ปี ของสหรัฐอเมริกาและไทยอย่างมาก และเป็นปัจจัยบวกที่หนุนให้มีเงินลงทุนไหลเข้ามาลงทุนในสินทรัพย์ประเภท REIT ทั่วโลกอย่างต่อเนื่อง นี่ยังไม่นับรวมโอกาสได้ผลตอบแทนจากราคาที่จะปรับตัวขึ้นหลังวิกฤตอีกด้วย

ในขณะที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยได้แก่ logistics, data centers, office และ infrastructure ซึ่งไม่เพียงได้รับผลกระทบน้อยเท่านั้น แต่ยังเป็นกลุ่มที่มีโอกาสฟื้นตัวได้เร็วหลังจากสถานการณ์คลี่คลายอีกด้วย ไม่เพียงเท่านี้ในบางกลุ่มก็ยังสามารถเติบโตได้ในช่วงวิกฤตโควิด-19 เช่น คนซื้อของออนไลน์มากขึ้น การขนส่งสินค้าต่างๆ ก็เติบโตขึ้นเป็นเงาตามตัว หรือการ work from home ก็ทำให้ปริมาณการใช้อินเทอร์เน็ตโตขึ้นด้วยเช่นกัน เป็นต้น

ตัวอย่างเช่น Amazon ผู้นำด้านการค้าปลีกออนไลน์ และคลาวด์คอมพิวติ้งมีฐานลูกค้ากว่า 460 ล้านคน มีพนักงานกว่า 840,000 คน และในช่วงที่เกิดวิกฤตครั้งนี้ Amazon ประกาศจ้างงานเพิ่มขึ้นอีก 175,000 คน เพื่อรองรับยอดขายที่เพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม แม้ทีมบริหารกองทุนของ บลจ.พรินซิเพิล จะมองว่า ราคาสินทรัพย์กลุ่ม REIT มีความน่าสนใจมากขึ้น หลังมีการปรับตัวลงมากในช่วงที่ผ่านมา และทำให้มีโอกาสลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพดีในราคาที่ถูกลง แต่นักลงทุนควรทยอยเข้าลงทุนใน “ระยะยาว” มากกว่าการลงทุนในระยะสั้น

เนื่องจากเชื่อว่ายังมี “ความเสี่ยง” ทั้งด้านบวกและด้านลบอยู่ไม่น้อย ดังนั้นการลงทุนจึงเป็นการบริหารสินทรัพย์ในลักษณะ conservative หรือเน้นลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพสูงและมีอัตราส่วนหนี้สินค่อนข้างต่ำ รวมถึงมีการบริหารสภาพคล่องให้อยู่ในระดับสูง เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพดีเพิ่มเติมในจังหวะที่เหมาะสม

&nbsp;

<img class="alignnone wp-image-32026 size-medium" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/07/วิน-พรหมแพทย์_03-300x300.jpg" alt="" width="300" height="300" />
บทความโดย
วิน พรหมแพทย์

<hr />

<a href="https://www.ookbee.com/shop/magazine/FORBES/312a837b-0af3-4945-9cac-b7be029798c7/june-2020">คลิกอ่านบทความฉบับเต็ม ได้ที่ นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนมิถุนายน 2563 ในรูปแบบ e-magazine</a>

<img class="alignnone wp-image-31977" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/07/COVER-FORBES-85-OK-.jpg" alt="" width="300" height="394" />

โอกาสการลงทุน รับ New Normal

<h2>กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) นับว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีแนวโน้มให้ผลตอบแทนอย่างต่อเนื่องจากปีที่แล้วเพราะการชะลอขึ้นดอกเบี้ยในปีนี้ โดยปี 2561 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และ REITs เป็นเพียงสินทรัพย์เดียวที่สร้างผลตอบแทน ในขณะที่สินทรัพย์อื่นทั่วโลกติดลบ</h2>
<strong>กสิณ สุธรรมมนัส</strong> ผู้ร่วมก่อตั้ง บริษัท หลักทรัพย์นายหน้าซื้อขายหน่วยลงทุนฟินโนมีนา จำกัด ได้แนะนำวิธีพิจารณาประเภทของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ดังนี้

<strong>REITs</strong> กับ <strong>กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์</strong> ต่างกันที่ <strong>REITs กู้เงินได้</strong> เช่น กอง REIT A ต้องการซื้อสินทรัพย์ใหม่เข้ามาเพิ่มหากเห็นว่าทำกำไรได้ เช่น สินทรัพย์ชิ้นใหม่ให้ผลตอบแทน 6% ต่อปี REITs ออกตราสารหนี้ขายนักลงทุนให้ผลตอบแทน 5% ต่อปี REITs จะได้ส่วนต่าง 1%

REITs แบ่งย่อยออกมาได้เป็น 2 ประเภท คือ <strong>แบบฟรีโฮลด์ (freehold)</strong> ผู้ลงทุนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ถาวรในสินทรัพย์ มีรายได้จากเงินปันผลและส่วนต่างราคาสินทรัพย์ เช่นเมื่อครบกำหนดสัญญาลงทุน กองทุนจะขายสินทรัพย์นั้นออกไป ผู้ลงทุนจะได้ส่วนต่างราคาสินทรัพย์ตามสัดส่วนการถือหน่วยลงทุน และ <strong>แบบลีสโฮลด์ (leasehold)</strong> ผู้ลงทุนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสัญญาเช่า มีรายได้จากเงินปันผลเท่านั้น เช่น สัญญาเช่า อายุ 30 ปี เมื่อครบ 30 ปีสินทรัพย์นั้นก็จะตกเป็นของเจ้าของเดิม

ขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนเป็นเงินปันผลเฉลี่ยประมาณปีละ 6-8% ชนะเงินเฟ้อ ชนะเงินฝาก ความเสี่ยงต่ำกว่าหุ้น แต่สูงกว่าตราสารหนี้

<img class="alignnone size-full wp-image-10013" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/06/กองทุน-REITs-04.jpg" alt="" width="638" height="490" />
<h2>วิธีการเลือกให้ได้ของดี</h2>
<strong>ประการแรก</strong> สินทรัพย์แต่ละประเภทจะมีที่มาของรายได้ต่างกัน โดยสำนักงานให้เช่าจะมีรายได้ค่าเช่าจากบริษัทที่มาเช่าพื้นที่ โรงแรมมีรายได้จากการเข้าพัก ค่าอาหาร ค่าบริการอื่น ห้างสรรพสินค้ามีรายได้จากค่าเช่าพื้นที่ ขายสินค้า และบริการ ส่วนคลังสินค้าจะมีรายได้จากผู้ประกอบธุรกิจที่มาเช่าพื้นที่

<strong>ประการที่ 2</strong> พิจารณาปัจจัยทางเศรษฐกิจมาประกอบการเลือกประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน เพราะมีผลต่อความสามารถในการทำกำไร เช่น ในช่วงที่เศรษฐกิจกำลังขยายตัว สำนักงานให้เช่าจะมีอัตราการเช่าเต็ม โรงแรมและสร้างสรรพสินค้าจะมีกำไรดีเมื่อจำนวนนักท่องเที่ยวเข้ามามาก เมื่อรายได้สูงขึ้นการจ่ายปันผลจะสูงตามไปด้วย

<strong>ประการที่ 3</strong> สถานที่ตั้งของสินทรัพย์ อยู่ในจุดที่ผู้คนอยู่หนาแน่น เดินทางสะดวก โครงสร้างพื้นฐานต่างๆ สะดวกสบาย เชื่อมกับแหล่งสำคัญของเมืองได้ ทำให้มั่นใจว่าเป็นที่ต้องการของผู้เช่า

<strong>ประการที่ 4</strong> ผู้เช่ามีความหลากหลาย ไม่ได้พึ่งพาผู้เช่ารายใดรายหนึ่งหรือธุรกิจใดธุรกิจหนึ่งมากจนเกินไป

<strong>ประการที่ 5</strong> อัตราการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนไปลงทุนต้องสูง โดยปกติในไทยส่วนใหญ่จะมีอัตราการเช่า 95% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งตึก แต่ในต่างประเทศมีอัตราการเช่า 60%

<strong>ประการที่ 6</strong> อสังหาริมทรัพย์ทุกชิ้นมีค่าเสื่อมและมีระยะเวลาในการปรับปรุงที่ชัดเจน ซึ่งจะต้องดูระบบภายในเพื่อดูว่าจะต้องใช้เงินปรับปรุงจำนวนเท่าไหร่ เพราะหมายถึงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น และกำไรที่จะได้ในอนาคต

<strong>ประการสุดท้าย</strong> ผู้จัดการกองทุนมีประสบการณ์ ต้องเคยผ่านวิกฤตการณ์มาอย่างน้อย 1-2 รอบความเสี่ยง

อย่างไรก็ตามการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และ REITs ยังมีความเสี่ยง ทั้งจากภัยธรรมชาติ โดยถ้าเกิดอุทกภัย น้ำท่วม ไฟไหม้ จะทำให้ทรัพย์สินเสียหาย ความเสี่ยงจากการปิดกิจการ การก่อสร้างผิดแบบ การต่อเติมผิดกฎหมาย และต้องถูกสั่งรื้อถอนดังนั้น ต้องพิจารณาการบริหารความเสี่ยงข้างต้นว่า ผู้บริหารสินทรัพย์มีการป้องกันหรือปิดความเสี่ยงดังกล่าวอย่างไร และครอบคลุมมูลค่าทรัพย์สินมากน้อยเพียงใด

&nbsp;
<p class="entry-title"><strong>อ่านให้ครบเรื่องการลงทุนในกอง REITs กับรายงานพิเศษทั้ง 3 ชิ้น</strong></p>

<ul>
 	<li class="entry-title"><a href="https://forbesthailand.com/news/%e0%b8%a5%e0%b8%87%e0%b8%97%e0%b8%b8%e0%b8%99-reits-%e0%b8%ab%e0%b8%a3%e0%b8%b7%e0%b8%ad-%e0%b8%81%e0%b8%ad%e0%b8%87%e0%b8%97%e0%b8%b8%e0%b8%99%e0%b8%ad%e0%b8%aa%e0%b8%b1%e0%b8%87%e0%b8%ab%e0%b8%b2.html">รายงานพิเศษ: ลงทุน REITs หรือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ฯ รุ่งกว่าหุ้น</a></li>
 	<li class="entry-title"><a href="https://forbesthailand.com/commentaries/%e0%b8%a7%e0%b8%b4%e0%b8%99-%e0%b8%9e%e0%b8%a3%e0%b8%ab%e0%b8%a1%e0%b9%81%e0%b8%9e%e0%b8%97%e0%b8%a2%e0%b9%8c-%e0%b8%8a%e0%b8%b5%e0%b9%89-reits-%e0%b9%80%e0%b8%ad%e0%b9%80%e0%b8%8a%e0%b8%b5%e0%b8%a2.html">วิน พรหมแพทย์ ชี้ REITs เอเชียน่าสนใจ</a></li>
</ul>

<hr />

<a href="https://buffet.ookbee.com/magazine/forbes/issue/da28b0dd-32cc-41e4-90bb-613dcc017a03">คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Wealth Management &amp; Investing 2019 ในรูป e-Magazine</a>

<a href="https://buffet.ookbee.com/magazine/forbes/issue/da28b0dd-32cc-41e4-90bb-613dcc017a03"><img class="alignnone size-full wp-image-9194" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/06/forbes-wealth.jpg" alt="" width="300" height="393" /></a>

กสิณ สุธรรมมนัส ชี้เลือกกองอสังหาฯ ให้ได้ดี

<h2>วิน พรหมแพทย์  ผู้จัดการกองทุนค่าย “ซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล” แนะนำให้ลงทุนใน REITs โดยเฉพาะในสิงคโปร์ ไทย และออสเตรเลีย ที่สามารถคาดหวังผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีได้ที่ 5-7%</h2>
<strong>วิน พรหมแพทย์</strong> ประธานเจ้าหน้าที่การลงทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล จำกัด กล่าวว่า การลงทุนใน REITs ภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ยังเป็นทางเลือกที่น่าสนใจในภาวะดอกเบี้ยต่ำ จากปัจจัยด้านอสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่ที่ลดลงทุกกลุ่ม โดยสำนักงานให้เช่าจะเข้าสู่ตลาดลดลงนับจากปี 2561-2565 ส่งผลดีต่อค่าเช่าที่มีโอกาสฟื้นตัว ห้างค้าปลีก ยังคงเติบโตจากการที่ไลฟ์สไตล์ของคนที่ชอบไปห้างเพื่อทำธุรกรรมธนาคาร ออกกำลังกาย และรับประทานอาหาร ในขณะที่คลังสินค้าเติบโตจากธุรกิจอี-คอมเมิร์ซและมีสัญญาเช่าระยะยาว จึงสามารถคาดหวังผลตอบแทนเฉลี่ยได้ปีละ 5-7% ได้

ทั้งนี้ REITs สิงคโปร์ ไทย ออสเตรเลีย และญี่ปุ่น มีแนวโน้มน่าสนใจ เพราะปัจจัยหลายอย่างมีการเกื้อหนุนที่ดี แต่ควรเลือกเป็นรายสินทรัพย์

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในไทยและสิงคโปร์ ที่น่าลงทุนได้แก่สำนักงานให้เช่าและค้าปลีก เพราะอัตราการว่างของพื้นที่เช่ามีแค่ 7% ขณะที่สิงคโปร์มี 5% อัตราการเช่าเต็ม ค่าเช่าดี ถือว่าปัจจัยพื้นฐานดี ผลตอบแทนค่อนข้างดี 5-6%

<img class="alignnone wp-image-10002 size-full" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/06/กองทุน-REITs-02-01-01.jpg" alt="กองทุน REITs ทั่วโลกและเอเชียแปซิฟิก" width="638" height="295" />

ปัจจุบันค่าเช่าตึกเกรด A ในไทยราคาสูงกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่สำนักงานในสิงคโปร์ ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาการสร้างตึกใหม่มีน้อยการเช่าพื้นที่ทำงานแบบ co-working space กำลังมาแรง คิดเป็น 1 ใน 5 ของพื้นที่เช่าใหม่ทั้งหมดแม้ว่าปลายปีที่ผ่านมาจนถึงต้นปีนี้ราคา REITs ในตลาดสิงคโปร์ และ REITs ในตลาดโลก มีการปรับขึ้นค่อนข้างแรง หลังจากเฟดมีการส่งสัญญาณว่าอัตราดอกเบี้ยจะขึ้นช้าลง หรืออาจไม่ปรับขึ้นเลย ทำให้ตลาด REITs เคลื่อนไหวตรงข้ามกับทิศทางอัตราดอกเบี้ย มีเงินไหลออกจากตลาดพันธบัตรเข้าสู่ตลาด REITs มากขึ้น

นอกจากนี้ มีการกระจายพอร์ตลงทุนไปใน REITs ญี่ปุ่น ออสเตรเลีย เพราะสินทรัพย์ที่ลงทุนมีปัจจัยพื้นฐานดี อัตราดอกเบี้ยต่ำ ราคาถูก สัญญาเช่าระยะยาวในออสเตรเลีย เลือก REITs ที่ลงทุนในคลังสินค้า เพราะธุรกิจอี-คอมเมิร์ซใหญ่มากจากการที่ขนาดของประเทศกว้าง และสัญญาเช่ายาว 10-15 ปี ใช้คนน้อย ค่าดูแลรักษาต่ำ และอัตราดอกเบี้ยต่ำ เป็นสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงในการสร้างรายได้สูง

วินกล่าวว่า การลงทุนใน REITs ต่างประเทศ ต้องติดตามความเคลื่อนไหวอย่างใกล้ชิด โดยซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิลส่งเจ้าหน้าที่ออกไปตรวจสอบสินทรัพย์ที่ REITs ลงทุน ทั้งสภาพตึก สังเกตการณ์พื้นที่เช่า หากเห็นว่าเริ่มไม่ดีจะถอยออกมา และมีการป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนเกือบ 100%
<p class="entry-title"><strong>อ่านให้ครบเรื่องการลงทุนในกอง REITs กับรายงานพิเศษทั้ง 3 ชิ้น</strong></p>

<ul>
 	<li class="entry-title"><a href="https://forbesthailand.com/news/%e0%b8%a5%e0%b8%87%e0%b8%97%e0%b8%b8%e0%b8%99-reits-%e0%b8%ab%e0%b8%a3%e0%b8%b7%e0%b8%ad-%e0%b8%81%e0%b8%ad%e0%b8%87%e0%b8%97%e0%b8%b8%e0%b8%99%e0%b8%ad%e0%b8%aa%e0%b8%b1%e0%b8%87%e0%b8%ab%e0%b8%b2.html">รายงานพิเศษ: ลงทุน REITs หรือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ฯ รุ่งกว่าหุ้น</a></li>
 	<li class="entry-title"><a href="https://forbesthailand.com/commentaries/%e0%b8%81%e0%b8%aa%e0%b8%b4%e0%b8%93-%e0%b8%aa%e0%b8%b8%e0%b8%98%e0%b8%a3%e0%b8%a3%e0%b8%a1%e0%b8%a1%e0%b8%99%e0%b8%b1%e0%b8%aa-%e0%b8%8a%e0%b8%b5%e0%b9%89%e0%b9%80%e0%b8%a5%e0%b8%b7%e0%b8%ad%e0%b8%81.html">กสิณ สุธรรมมนัส ชี้เลือกกองอสังหาฯ ให้ได้ดี</a></li>
</ul>
&nbsp;

<hr />

<a href="https://buffet.ookbee.com/magazine/forbes/issue/da28b0dd-32cc-41e4-90bb-613dcc017a03">คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Wealth Management &amp; Investing 2019 ในรูป e-Magazine</a>

<a href="https://buffet.ookbee.com/magazine/forbes/issue/da28b0dd-32cc-41e4-90bb-613dcc017a03"><img class="alignnone size-full wp-image-9194" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/06/forbes-wealth.jpg" alt="" width="300" height="393" /></a>

วิน พรหมแพทย์ ชี้ REITs เอเชียน่าสนใจ

<h2>ลงทุน REITs ปี 2562 มีแนวโน้มว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) จะให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการลงทุนในตลาดหุ้น ต่อเนื่องจากปี 2561 เพราะปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง สินทรัพย์มีคุณภาพสูง ราคายังต่ำเมื่อเทียบกับราคาหุ้น ในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยชะลอการปรับขึ้น</h2>
ทั้งนี้มีการคาดการณ์ว่ากำไรของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหุ้นทั่วโลกจะลดลงตามการชะลอตัวของเศรษฐกิจ และมีความผันผวนที่สูงขึ้นจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ และการเมือง ขณะที่ REITs ในตลาดโลกถือว่าราคายังต่ำเมื่อเทียบกับปัจจัยพื้นฐานที่ยังแข็งแกร่ง จึงดึงดูดนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนสม่ำเสมอ

<strong>Nareit</strong> สมาคมการค้าด้าน ลงทุน REITs ในสหรัฐอเมริกา ระบุว่า ในสหรัฐอเมริกานักลงทุนหันมาลงทุน REITs มากขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากปลายปีที่ผ่านมาหุ้นเทคโนโลยีเข้าสู่ภาวะฟองสบู่ ปัจจัยพื้นฐานของ REITs ยังดีต่อเนื่อง นักลงทุนควรเลือกสินทรัพย์ที่ราคายังต่ำ และราคา REITs ยังอยู่ในทิศทางขาขึ้นและมีการคาดว่าจะให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าตลาดหุ้นในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ทั้งในรูปของเงินปันผลและรายได้อื่น

ด้านบริษัทจัดการการลงทุน <strong>Duff &amp; Phelps Investment Management</strong> ระบุว่า ไตรมาส 4 ปี 2561 REITs ในสหรัฐอเมริกามีผลการดำเนินงานที่ดีกว่าตลาดหุ้นถึง 6.8% จากเงินปันผลที่ดี สภาพคล่องสูง การควบรวมกิจการ ราคาอยู่ในระดับน่าสนใจในยุคที่เศรษฐกิจไม่แน่นอน การปรับปรุงภาษีเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีแรก <strong>ธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด)</strong> มีนโยบายผ่อนคลายการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย

ขณะที่ <strong>REITs</strong> ในประเทศอื่นได้รับผลกระทบจากค่าเงินดอลลาร์สหรัฐฯ ที่แข็งค่า และสงครามการค้า ทำให้ผลการดำเนินงานต่ำยกเว้น <strong>ญี่ปุ่น สวีเดน</strong> และ<strong>เยอรมนี</strong>ทั้งนี้คาดว่าปี 2562 อสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกยังมีปัจจัยพื้นฐานที่น่าสนใจอย่างต่อเนื่อง จากการขยายตัวของอุตสาหกรรมโลจิสติกส์และศูนย์ข้อมูลหรือดาต้าเซ็นเตอร์ เพื่อรองรับการเติบโตของอี-คอมเมิร์ซ และการฝากข้อมูล เศรษฐกิจที่ยังขยายตัวจะทำให้ความต้องการที่พักอาศัยและอัตราค่าเช่าจะเพิ่มสูงขึ้น แม้ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกจะยังส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมนี้ โดยเฉพาะหากเกิดเหตุการณ์ทางการเมือง

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่น่าสนใจ ประกอบด้วย ไอร์แลนด์ ออสเตรเลีย และสหรัฐอเมริกา เพราะเป็นผู้นำด้านการเติบโตทางเศรษฐกิจ และยังมีสินทรัพย์ที่มีคุณภาพดี สภาพคล่องสูง ทีมบริหารเข้มแข็ง สามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้

<img class="alignnone size-full wp-image-9995" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/06/กองทุน-REITs-02.jpg" alt="" width="638" height="458" />

การลงทุน REITs ปี 2562 จึงเน้นมองหาสินทรัพย์ที่ค่าเช่าเติบโตสูงขึ้น เพราะจะทำให้มีสภาพคล่องที่ดี เกื้อหนุนให้เงินปันผลเติบโตต่อไปได้ อสังหาริมทรัพย์ชิ้นใหม่ๆ ที่มีฐานะทางการเงินที่เข้มแข็ง และการควบรวมกิจการที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากปี 2561 โดยคาดหวังเงินปันผลไม่ต่ำกว่า 4%

ฝ่ายวิจัยของ <strong>KGI Securities (Singapore) Pte. Ltd.</strong> แนะนำลงทุนใน REITs สิงคโปร์ที่ให้ผลตอบแทนสูง เพราะราคาปรับฐานลงมาอยู่ในระดับที่สมเหตุสมผล ใกล้เคียง 5 ปีก่อนขณะที่ความกดดันด้านอัตราดอกเบี้ยเริ่มลดลง

รวมถึงใน REITs ที่ลงทุนในสินทรัพย์ต่างประเทศเพื่อกระจายการลงทุนและมีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นจากความเสี่ยงที่สูงขึ้น แต่ต้องระวังความเสี่ยงด้านการเมืองที่อาจจะมีการออกนโยบายเกี่ยวกับการส่งเงินทุนข้ามประเทศ ความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนที่สูงขึ้น ความเสี่ยงจากสงครามการค้า เงื่อนไขการเช่าอาจแตกต่างจากทรัพย์สินในท้องถิ่น อำนาจการต่อรองในการขึ้นค่าเช่า ราคาขาย จึงต้องเลือกเจ้าของทรัพย์สินที่มีคุณภาพ

<span style="color: #993300;">ทั้งนี้แนะนำ REITs ที่ลงทุนในกลุ่มอาคารพาณิชย์ให้เช่า กลุ่มธุรกิจบริการ ที่คาดว่าจะให้ผลตอบแทนที่ดีกว่ากลุ่มค้าปลีก และกลุ่มอุตสาหกรรม โดยแนะนำให้เลือกเจ้าของทรัพย์สินที่มีความแข็งแกร่งพร้อมที่จะผลักดันให้สินทรัพย์เติบโตได้ในระยะสั้นถึงระยะกลาง</span>

กอง REITs ที่ลงทุนในอาคารพาณิชย์อาจจะได้ประโยชน์จากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นในปี 2562 เพราะความต้องการของตลาดสูงขึ้นในปี 2563 แต่พื้นที่มีจำนวนจำกัด โดยตลาดผู้เช่าหลักคือ กลุ่มบริษัทเทคโนโลยี ธนาคาร บริษัทเดินเรือ ที่ยังคงมีความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากไตรมาส 4 ที่ผ่านมา โดยเฉพาะสำนักงานเกรดบีที่ค่าเช่าไม่แพงมากนัก

นอกจากนั้นให้ระมัดระวัง ลงทุน REITs ในกลุ่มค้าปลีกและอุตสาหกรรม เพราะกลุ่มค้าปลีกจะได้รับผลกระทบจากการค้าผ่านออนไลน์หรืออี-คอมเมิร์ซ โดยเฉพาะ REITs ที่มีสินทรัพย์คุณภาพ โดยเน้นลงทุนใน REITs ที่ลงทุนในห้างสรรพสินค้าใจกลางเมือง และและชานเมืองที่คุณภาพสินทรัพย์สูง
<p class="entry-title"><strong>อ่านให้ครบเรื่องการลงทุนในกอง REITs กับรายงานพิเศษทั้ง 3 ชิ้น</strong></p>

<ul>
 	<li class="entry-title"><a href="https://forbesthailand.com/commentaries/%e0%b8%a7%e0%b8%b4%e0%b8%99-%e0%b8%9e%e0%b8%a3%e0%b8%ab%e0%b8%a1%e0%b9%81%e0%b8%9e%e0%b8%97%e0%b8%a2%e0%b9%8c-%e0%b8%8a%e0%b8%b5%e0%b9%89-reits-%e0%b9%80%e0%b8%ad%e0%b9%80%e0%b8%8a%e0%b8%b5%e0%b8%a2.html">วิน พรหมแพทย์ ชี้ REITs เอเชียน่าสนใจ</a></li>
 	<li class="entry-title"><a href="https://forbesthailand.com/commentaries/%e0%b8%81%e0%b8%aa%e0%b8%b4%e0%b8%93-%e0%b8%aa%e0%b8%b8%e0%b8%98%e0%b8%a3%e0%b8%a3%e0%b8%a1%e0%b8%a1%e0%b8%99%e0%b8%b1%e0%b8%aa-%e0%b8%8a%e0%b8%b5%e0%b9%89%e0%b9%80%e0%b8%a5%e0%b8%b7%e0%b8%ad%e0%b8%81.html">กสิณ สุธรรมมนัส ชี้เลือกกองอสังหาฯ ให้ได้ดี</a></li>
</ul>

<hr />

<a href="https://buffet.ookbee.com/magazine/forbes/issue/da28b0dd-32cc-41e4-90bb-613dcc017a03">คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Wealth Management &amp; Investing 2019 ในรูป e-Magazine</a>

<a href="https://buffet.ookbee.com/magazine/forbes/issue/da28b0dd-32cc-41e4-90bb-613dcc017a03"><img class="alignnone size-full wp-image-9194" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/06/forbes-wealth.jpg" alt="" width="300" height="393" /></a>

ลงทุน REITs หรือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ฯ รุ่งกว่าหุ้น

<h2>Miwako Date ปรับแนวทางการพัฒนาโรงแรมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของเธอให้สอดคล้องกับที่ญี่ปุ่นผลักดันการท่องเที่ยว</h2>
ทายาทรุ่นใหม่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่อายุเกือบ 70 ปีซึ่งก่อตั้งโดยตระกูล Mori กำลังพยายามทำให้ภาคธุรกิจอาคารและโรงแรมในญี่ปุ่นซึ่งหยุดนิ่งกลับมาสดใสขึ้น

<strong>Miwako Date</strong> ประธานวัย 47 ปีของ Mori Trust ถือเป็นตัวอย่างที่หาได้ยากในธุรกิจซึ่งมีแนวคิดอนุรักษนิยมและมีผู้ชายเป็นใหญ่เช่นนี้ และสิ่งที่แปลกยิ่งกว่าก็คือเธอเอาชนะพี่ชาย 2 คน ซึ่งไม่ได้ทำงานในบริษัทแห่งนี้ที่ปู่ของเธอเป็นผู้ก่อตั้งแล้ว จนเธอขึ้นมาเป็นผู้นำของบริษัทในประเทศและภูมิภาคที่มีธรรมเนียมให้ลูกชายคนโตเป็นผู้สืบทอดกิจการ

เมื่อมองในหลายด้าน ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นไม่ได้ตามหลังชาติอุตสาหกรรมอื่นๆ แต่บางส่วนยังติดอยู่กับอดีต ที่เห็นชัดที่สุดคือภาคโรงแรมหรู โรงแรมชั้นนำของญี่ปุ่นหลายแห่งยังมีดีไซน์แบบยุคกลางศตวรรษ มีพื้นที่เงียบและอึมครึม และมีการตกแต่งภายในไม่โดดเด่นจึงทำให้ด้อยกว่าโรงแรมใน New York, London, Paris หรือฮ่องกง ทั้งด้านบริการและดีไซน์ แม้ญี่ปุ่นจะมีโรงแรมชั้นสูงที่คงวัฒนธรรมญี่ปุ่นไว้เต็มเปี่ยม ที่เรียกว่า “เรียวกัง” อันยอดเยี่ยมไร้ที่ติก็ตาม

<figure><img class="wp-image-1253 size-full" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2018/11/45596954_349305849210901_1903150616457248768_n.jpg" alt="" width="300" height="450" /><figcaption> Miwako Date ประธานวัย 47 ปีของ Mori Trust</figcaption></figure>

สำหรับ Date ผู้เข้ามาบริหารพอร์ตโฟลิโอโรงแรมในปี 2008 ก่อนจะขึ้นเป็นประธานในปี 2016 การเน้นธุรกิจที่พักหรู ซึ่งรวมถึงนำกองทรัสต์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจโรงแรม (REIT) เข้าจดทะเบียนในตลาดเมื่อปีที่แล้วถือเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนเพื่อเพิ่มกำไรและความสามารถการทำกำไรของบริษัท

เมื่อพิจารณารายได้เกือบ 1.5 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ ของ <strong>Mori Trust</strong> ในช่วงปีงบประมาณที่แล้วจนถึงเดือนมีนาคมปี 2018 พบว่า รายได้ 1 ใน 5 มาจากโรงแรม และรายได้ที่เหลือส่วนใหญ่มาจากการพัฒนา ให้เช่า และขายอาคารสำนักงานและคอนโดฯ แม้ธุรกิจกลุ่มหลังจะเป็นเสาหลักที่อยู่ได้ด้วยตัวเอง แต่ก็เติบโตช้าเนื่องจากเศรษฐกิจของญี่ปุ่นโตเต็มที่แล้วและประชากรกำลังลดจำนวนลง

อย่างไรก็ตาม การท่องเที่ยวยังคงเป็นตลาดที่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะเมื่อญี่ปุ่นผลักดันให้มีการรับนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศเพิ่มขึ้น จากที่ในปี 2017 มีนักท่องเที่ยวเกือบ 29 ล้านคน ก็จะเพิ่มขึ้นเป็น 40 ล้านคนในปี 2020 เมื่อญี่ปุ่นเป็นเจ้าภาพโอลิมปิคฤดูร้อน ทั้งนี้ ญี่ปุ่นมีผู้มาเยือนเพิ่มขึ้นมากกว่าเท่าตัวในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา

Date ซึ่งจบปริญญาโทสาขาการผังเมืองจากมหาวิทยาลัยชั้นนำอย่าง Keio ให้สัมภาษณ์กับ Forbes Asia ดังนี้ (บทสัมภาษณ์ผ่านการเรียบเรียงแล้ว)

&nbsp;
<h3><span style="color: #ff0000;">สถานะของโรงแรมในญี่ปุ่นเป็นอย่างไรและคุณมีแผนในภาคธุรกิจนี้อย่างไรบ้าง</span></h3>
โรงแรมของญี่ปุ่นยังวิ่งตามหลังประเทศอื่นๆ ในโลกอยู่หลายรอบสนาม และในที่สุดญี่ปุ่นก็เริ่มจะมีโรงแรมบูทีคกับโรงแรมหรูบ้างแต่ถึงแม้จะมีโรงแรมเปิดให้บริการเพิ่มขึ้นมากประมาณ 86% ของกลุ่มนี้ก็เป็นโรงแรมราคาประหยัด ซึ่งหมายความว่ายังมีโรงแรมระดับสูงไม่มากนัก

ญี่ปุ่นก็เป็นแบบนี้แหละทุกคนชอบไปทางเดียวกัน ดังนั้นเมื่อเทียบกับ New York โรงแรมบูทีคของญี่ปุ่นก็ยังวิ่งตามอยู่สอง สาม หรือสิบรอบสนาม แม้ในที่สุดญี่ปุ่นจะเริ่มมีโรงแรมที่เน้นดีไซน์ แต่ก็ยังไม่ใช่โรงแรมบูทีคที่แตกต่างและมีลักษณะเฉพาะตัวมากพอจะพัฒนาไปเป็นแบรนด์ของตัวเองได้ (เหมือนกับโรงแรม Morgans ของ Ian Schrager ใน New York ซึ่งเป็นตัวจุดกระแสโรงแรมบูทีคในปี 1984) เราจึงกำลังพัฒนาโรงแรมที่มีคุณสมบัติของแบรนด์ระดับโลกและโรงแรมบูทีค
<h3><span style="color: #ff0000;">คุณจับมือกับ Marriott International และ Schrager เพื่อทำโรงแรม Edition 2 แห่งที่จะเปิดใน Tokyo ปี 2020 และยังมีแผนขยายโรงแรม Suiran เพิ่มอีกหลังจากเปิดไป 1 แห่งใน Kyoto เมื่อปี 2015 โดยเป็นส่วนหนึ่งของแบรนด์ Marriott Luxury Collection Hotel</span></h3>
กลยุทธ์ของเราเล็งเป้าหมายนักท่องเที่ยวต่างชาติ เราจึงวางแผนจับมือกับแบรนด์ระดับโลกหลายราย
<h3><span style="color: #ff0000;">ธุรกิจโรงแรมเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในกลยุทธ์โดยรวมของ Mori ได้อย่างไร</span></h3>
ธุรกิจให้เช่าอาคารสำนักงานโตเต็มที่แล้วและเริ่มอยู่ตัว เราจึงมีแผนจะขยายต่อไปโดยรักษาจังหวะตอนนี้ไว้ ด้วยการพัฒนาโครงการใหม่ที่ Toranomon, Akasaka และ Mita (ใจกลาง Tokyo) ซึ่งทั้งสามโครงการจะเสร็จภายในปี 2027 และจะช่วยเสริมให้ธุรกิจอาคารสำนักงานของเราแข็งแกร่งยิ่งขึ้นแต่เราก็ยังอยากขยายธุรกิจโรงแรมให้มีรายได้เพิ่มจนขึ้นมาเท่ากันภายในปี 2027 ด้วยโครงการต่างๆ 17 โครงการ

ในฐานะนักพัฒนางานของเราคือเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ให้สูงที่สุด ซึ่งการเข้าใจเรื่องผังเมือง การคำนึงถึงทำเลที่ตั้งและการใช้ประโยชน์ที่ดินได้หลากหลายก็ถือเป็นส่วนหนึ่งของงาน เมื่อเราสร้างโรงแรมเราต้องคิดว่าควรจะเป็นแบรนด์ไหน เพราะโรงแรมจะส่งผลต่อมูลค่าของอาคารสำนักงานและที่อยู่อาศัยด้วย ธุรกิจโรงแรมช่วยเพิ่มความสมดุลให้พอร์ตโฟลิโอธุรกิจของเราและด้วยทิศทางของการท่องเที่ยว (ช่วงขาขึ้น) โรงแรมก็จะเป็นโอกาสสำคัญและเป็นเสาหลักอีกต้นที่เราต้องพัฒนาอย่างจริงจัง ยิ่งกว่านั้นดิฉันเชื่อว่าอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวจะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจของญี่ปุ่นได้
<h3><span style="color: #ff0000;">กอง REIT โรงแรมของ Mori Trust ที่เข้าตลาดเมื่อปีที่แล้วเป็นอย่างไรบ้าง</span></h3>
เรานำกอง REIT โรงแรมเข้าตลาดเพื่อจะแสดงให้เห็นข้อเท็จจริงว่ามูลค่าของโรงแรมสัมพันธ์กับมูลค่าของอาคารสำนักงาน โดยทั่วไปแล้วอัตราผลตอบแทน (cap rate) ของโรงแรมถือว่าสูงที่สุด (เนื่องจากมีความเสี่ยงสูงกว่า) เมื่อเทียบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ในญี่ปุ่น ถ้าอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยของอาคารสำนักงานในญี่ปุ่นอยู่ที่ 2.8% อัตราเฉลี่ยของกอง REIT โรงแรมจะอยู่ที่ 6% ตามมาด้วยที่อยู่อาศัย ศูนย์กระจายสินค้า และอาคารพาณิชย์ และอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยของกอง REIT ทั้งหมดในประเทศอยู่ที่ประมาณ 4% แต่โชคไม่ดีที่อัตราผลตอบแทนของโรงแรมยังสูงที่สุด

อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนสำหรับกอง REIT ของโรงแรมเราก็ใกล้เคียงกับอัตราเฉลี่ยของกอง REIT ทั้งหมดในญี่ปุ่นที่ 4% ดิฉันจึงคิดว่าเราได้แสดงให้เห็นแล้วว่าถ้ามีโรงแรมถูกประเภท ธุรกิจนี้ก็เป็นการลงทุนที่ดี โดยปัจจัยสำคัญที่สุดมาจากการมีโรงแรมอยู่ในทำเลดี ไม่ใช่เพียงเพราะสภาวะปัจจุบันเป็นผลดีต่อโรงแรมทุกแห่ง (เนื่องจากมีนักท่องเที่ยวต่างชาติจำนวนมาก) คุณต้องมีทำเลดี แบรนด์ดี และการจัดการที่ดี
<h3><span style="color: #ff0000;">จุดแข็งและจุดอ่อนของกิจการที่บริหารโดยครอบครัวมีอะไรบ้าง</span></h3>
แทนที่จะมองเรื่องนั้น ดิฉันว่ามองที่ผลลัพธ์จะง่ายกว่า สำหรับบริษัทของครอบครัวตราบใดที่มีการทำธุรกิจอย่างต่อเนื่องและมีการเติบโต คุณก็มีโอกาสร่วมเป็นส่วนหนึ่งในกระบวนการตัดสินใจ บริษัทอาจจะอยู่ได้โดยไม่ต้องมีคุณ แต่ถ้าคุณมีส่วนช่วยให้บริษัทเติบโต นั่นแหละคือความหมายของบริษัทครอบครัว

ลักษณะอีกอย่างของกิจการที่บริหารโดยครอบครัวซึ่งคนชอบพูดถึงก็คือมีการเติบโตอย่างมั่นคง แต่ถ้าเรามองถึงการขยายธุรกิจในวงกว้าง มันก็จะมีข้อจำกัดอยู่บ้าง ในยุคที่เศรษฐกิจกำลังโตมีสิ่งที่เรียกว่าโบนัสประชากร (ผลดีจากการที่ประชากรวัยทำงานมีมากขึ้น) ขอเพียงแค่อยู่ในธุรกิจได้บริษัทก็โตเอง แต่ตอนนี้ประชากรลดลง ถ้ากิจการครอบครัวไม่ขยายธุรกิจ ก็เท่ากับเสื่อมถอยลง และถ้าไม่มีการสร้างนวัตกรรม ก็เท่ากับแค่อยู่รอดไปวันๆ นี่เป็นเหตุผลที่ผู้บริหารรุ่นใหม่จำเป็นต้องสร้างธุรกิจยุคใหม่
<h3><span style="color: #ff0000;">แผนการในอนาคตเป็นอย่างไร รวมทั้งการลงทุนในต่างประเทศด้วย เช่น อาคารสำนักงาน 2 แห่งใน Boston ที่คุณซื้อเมื่อปี 2017 และแผนกลยุทธ์ “Advance 27” ของคุณสำหรับทศวรรษหน้า</span></h3>
ตอนนี้เรามองการลงทุนในต่างประเทศมูลค่าประมาณ 2 แสนล้านเยน (1.8 พันล้านเหรียญ) เอาไว้ และสำหรับแผน Advance เราคิดว่าจะลงทุนตั้งแต่ 6-8 แสนล้านเยนแต่ดิฉันคิดว่าน่าจะเป็น 1-1.2 ล้านล้านเยนมากกว่า และการลงทุนในต่างประเทศก็จะคิดเป็นประมาณ 20% เรายังรอดูทิศทางของยุโรปอยู่เพราะยังมีความไม่แน่นอนหลายอย่าง และยังไม่จำเป็นต้องรีบร้อน

แต่สำหรับสหรัฐฯ กฎระเบียบต่างๆ ค่อนข้างชัดเจน และดิฉันรู้สึกว่าน่าจะลงทุนได้ง่าย นอกจากนี้เรายังสนใจอาเซียนด้วย ซึ่งเมื่อไม่กี่ปีก่อนเราเคยคิดว่ามีความเสี่ยง แต่ถ้าเราได้เงื่อนไขดี เราก็สนใจ

<em>เรื่อง: Jame Simms เรียบเรียง: ธรรดร โสตถิอำรุง</em>

พลังทรหดแห่ง Miwako Date แห่ง Mori Trust ทายาทบริษัทอสังหาฯ เก่าแก่

<h2><span style="font-size: 20px;">ในภาวะดอกเบี้ยต่ำและราคาหุ้นปรับขึ้นสูงทั่วโลก นักลงทุนทั้งที่เป็นสถาบันและรายย่อยเริ่มให้ความสนใจกับการลงทุนใน “สินทรัพย์ทางเลือก” หรือ Alternative Assets กันมากขึ้น</span></h2>
ในกลุ่มสินทรัพย์ทางเลือกด้วยกัน <strong>“อสังหาริมทรัพย์”</strong> น่าจะเป็นสินทรัพย์ทางเลือกที่ได้รับความนิยมสูงสุด โดยสามารถลงทุนได้ทั้ง <strong>“ทางตรง”</strong> คือ ซื้อบ้านหรือคอนโดฯ แล้วปล่อยให้เช่า และ <strong>“ทางอ้อม”</strong> คือ ลงทุนผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT)

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางตรงมีข้อดีมากมาย ที่เด่นชัดที่สุดคือ การได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารหรือที่ดินซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้ และโดยมากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ที่ดิน หรือบ้านพร้อมที่ดิน มักจะเพิ่มขึ้นในระยะยาว แต่การลงทุนทางตรงก็มีข้อจำกัดหลายประการ เช่น ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเป็นหลักล้านหรือหลายล้านบาท เจ้าของต้องหาผู้เช่าเพื่อสร้างรายได้ แม้ได้ผู้เช่าแล้วก็ต้องคอยตามทวงเก็บเงินค่าเช่า พร้อมทั้งคอยดูแลความเรียบร้อยของทรัพย์สิน อาจมีเหตุให้ต้องซ่อมแซมและบำรุงรักษาอยู่เป็นระยะๆ ทั้งนี้ข้อจำกัดที่สำคัญที่สุดคือ เรามักได้เป็นเจ้าของสินทรัพย์เพียง 1-2 ชิ้น ทำให้ไม่ได้กระจายความเสี่ยงมากเท่าที่ควรข้อจำกัดหลายประการข้างต้น ทำให้นักลงทุนยุคใหม่หันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ “ทางอ้อม” ผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือกองรีทมากขึ้น เพราะเห็นว่าสามารถเริ่มลงทุนได้แม้มีเงินเพียงหลักพันหรือหลักหมื่น มีคนคอยดูแลให้ทั้งหมด ทั้งการหาผู้เช่าเก็บค่าเช่า ซ่อมแซม บำรุงรักษา ที่สำคัญคือสามารถกระจายเงินลงทุนได้ในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย ทั้งแบบกระจายหลายประเภท (อาคารสำนักงาน โรงแรมห้างสรรพสินค้า) และกระจายหลายประเทศ (ไทย สิงคโปร์ ออสเตรเลีย ฯลฯ)

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) เป็นกองทรัพย์สินที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มีลักษณะเป็นกองทรัสต์ไม่ใช่นิติบุคคลเหมือนกองทุนอสังหาริมทรัพย์โดยสินทรัพย์ที่ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ซึ่งทรัสตีมีอำนาจดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินในกองทรัสต์รวมทั้งดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager) เพื่อประโยชน์ของผู้ถือใบทรัสต์ โดยที่ผู้ถือใบทรัสต์จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์โดย REIT จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ได้มีการลงทุน “ทางอ้อมแบบ 2 ชั้น” เพิ่มเติมขึ้นมาอีกรูปแบบหนึ่ง เรียกว่า กองทุนรวมที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Fund of Property Funds) คือ กองทุนรวมซึ่งนำเงินที่ระดมได้จากการขายหน่วยลงทุนไปลงทุนในหน่วยลงทุนของ Property Fund หรือ REIT อีกทอดหนึ่ง และอาจเปิดกว้างไปลงทุนในหน่วยลงทุนของ Infrastructure Fund รวมไปถึงหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้วย ซึ่งเป็นการอำนวยความสะดวกสำหรับผู้ลงทุนที่ไม่มีเวลาหรือไม่มีข้อมูลในการวิเคราะห์ Property Fund/REIT/Infrastructure Fund ด้วยตนเอง เพราะมีผู้จัดการกองทุนคอยวิเคราะห์และคัดเลือกกองทุนให้ รวมทั้งช่วยกระจายความเสี่ยงไปลงทุนใน Property Fund และ REIT ที่หลากหลายด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นเพียงหลักพันหรือหลักหมื่นบาท

<strong>ข้อดีของการลงทุนใน REIT</strong>

1. ใช้เงินลงทุนน้อย เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นเพียงหลักพันหรือหลักหมื่นบาท
2. ปันผลดี รายได้จากค่าเช่าที่จะถูกจ่ายออกมาให้เราเป็นเงินปันผล ปัจจุบันอยู่ที่ 5-6% ต่อปี สูงว่าดอกเบี้ยเงินฝากหลายเท่า
3. ผันผวนน้อยกว่าหุ้น เนื่องจากกองREIT มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงมีราคาขึ้นลงเหมือนหุ้น แต่เมื่อเทียบข้อมูลในอดีตถึงปัจจุบัน ความเคลื่อนไหวของราคาหน่วย REIT มีความผันผวนน้อยกว่าหุ้นแบบครึ่งต่อครึ่ง
4. ช่วยลดความเสี่ยงพอร์ตลงทุนเนื่องจากกองรีทมักมีทิศทางของการเคลื่อนไหวแตกต่างจากหุ้นและตราสารหนี้ การจัดพอร์ตเงินลงทุนโดยให้มีกองรีทด้วยจะช่วยลดความเสี่ยงของพอร์ตลงได้มากเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับนักลงทุนที่ต้องการกระจายความเสี่ยงไปลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์และกองรีทที่หลากหลาย และไม่มีเวลาในการวิเคราะห์ข้อมูลเพื่อเลือกลงทุนด้วยตนเอง

<img style="width: 680px; height: 347px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/0b939b5ab5b11be5e96c5e152f4806f3.png" alt="" />

<img style="width: 680px; height: 358px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/672096bee15a8d38911e1c7fe391c5ee.png" alt="" />

บลจ.ซีไอเอ็มบี พรินซิเพิล จำกัด จึงขอแนะนำกองทุนเปิด ซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล พร็อพเพอร์ตี้ อินคัม (CIMBPrincipal Property Income Fund or CIMB-PRINCIPAL iPROP) เป็นกองทุนประเภท Fund of Property Fund ที่ลงทุนใน Property Fund และ REIT ทั้งภูมิภาคเอเชีย โดยในระยะแรก กองทุน iPROP เน้นลงทุนในกองรีทของไทยกับสิงคโปร์ในสัดส่วนอย่างละ 50% เนื่องจากเป็น REIT ที่ให้ผลตอบแทนเงินปันผลสูงสุดในภูมิภาค แล้วค่อยๆ ทยอยเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในกองรีทของประเทศอื่น เช่น ญี่ปุ่น และออสเตรเลีย เพื่อกระจายความเสี่ยง และแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้นหน้าที่ของ iPROP คือช่วยลดความเสี่ยงพอร์ตลงทุน

ทีมงานลงทุนได้ศึกษาการจัดพอร์ตลงทุนเบื้องต้นพบว่าหากลงทุน เฉพาะตราสารหนี้จะคาดหวังผลตอบแทนและควาเสี่ยงต่ำมาก หากลงทุนเฉพาะหุ้น จะคาดหวังผลตอบแทน 9.1% และความเสี่ยงสูงถึง 24.89% กองทุน iPROP นับเป็น “สินทรัพย์ทางเลือก” มีระดับผลตอบแทนคาดหวัง 5.5% และความเสี่ยง 15.44% หากจัดพอร์ตโดยมีสัดส่วนดังนี้

• ตราสารหนี้ (กองทุน CIMB-PRINCIPAL iFIXED) 30%
• ตราสารทุน (กองทุน CIMB-PRINCIPAL iDIV) 50%
• สินทรัพย์ทางเลือก (กองทุน CIMBPRINCIPAL iPROP) 20%
• จะมีผลตอบแทนคาดหวัง 4-6% และ มีระดับความเสี่ยง 8.6%

จุดเด่นของกองทุน iPROP
• ลงทุนในสินทรัพย์ที่จับต้องได้ มีรายได้ค่าเช่าชัดเจน
• เน้น sector ที่มีอัตราการเช่าสูง ได้แก่ ค้าปลีก ออฟฟิศ และ business park
• คาดหวังผลตอบแทนจากรายได้ค่าเช่า 5-6% ต่อปี

<img style="width: 300px; height: 197px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/4a53fcf552b9b67105a2d15d2c1eca82.png" alt="" />
โดย วิน พรหมแพทย์

<hr />

<a href="http://goo.gl/u2N4Vq"><span style="color: #008080;">คลิกอ่านบทความทางธุรกิจได้ใน นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับ ธันวาคม 2560 ในรูปแบบ E-Magaizne</span></a>

<a href="https://goo.gl/u2N4Vq"><img style="width: 250px; height: 327px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/9892ea8dd2d1ef0f1da34a50a8317e02.jpg" alt="" /></a>

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events