สูตรผสม กอง REIT รับเงินปันผลจากอสังหาฯ

แม้สถานการณ์การลงทุนสินทรัพย์หลายประเภทจะตกอยู่ในทิศทางขาลงเช่นเดียวแต่การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ กอง REIT ต่างๆ ยังคงมีโอกาสรับผลตอบแทนในช่วงเวลานี้

ผลตอบแทนของสินทรัพย์ในสถานการณ์การระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (COVID-19) ตั้งแต่วันที่ 17 มกราคม ถึง 31 มีนาคม 2020 ทำให้ตลาดหุ้นทั่วโลกปรับลงแรงถ้วนหน้า นำโดยฟิลิปปินส์ ปรับตัวลดลงมากที่สุดร้อยละ 33.6 ตามด้วยตลาดหุ้นเวียดนามร้อยละ 32.4 ตลาดหุ้นไทย ปรับตัวลงราวร้อยละ 32.3 ตลาดหุ้นอินเดีย ลดลงร้อยละ 31.5 และตลาดหุ้นจีน ปรับลดลงร้อยละ 11 ขณะที่ตลาดหุ้นประเทศพัฒนาแล้ว เช่น สหรัฐอเมริกา ปรับตัวลดลงร้อยละ 23.7 ยุโรปลดลงร้อยละ 28.1 ญี่ปุ่น ลดลงร้อยละ 20.6 และสิงคโปร์ ลดลงร้อยละ 26.5 ขณะที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment หรือ REIT) ในไทยและต่างประเทศ มีการปรับตัวลงราวร้อยละ 28-30 ซึ่งน้อยกว่าราคาน้ำมันดิบ ที่ปรับลงถึงร้อยละ 64 โดยมุมมองของบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวมยังคงเชื่อมั่นในการลงทุน REIT ทั้งในประเทศและต่างประเทศ ซึ่งสามารถให้ผลตอบแทนในระยะยาวได้ทุกสภาวะเศรษฐกิจ   เล็งกองอสังหาฯ ทั่วโลก จากระดับราคาหน่วยลงทุนของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นปีถึงวันที่ 31 มีนาคม 2563 ได้ปรับตัวลดลงจำนวนมาก ซึ่งชี้การรับรู้ผลกระทบของ COVID-19 แล้ว และสะท้อนในอัตราเงินปันผลถึงร้อยละ 5.8 จากระดับร้อยละ 4.5-5.5 ในปีที่แล้ว ถึงแม้ว่าการระบาดของ COVID-19 จะกระทบต่อรายได้ของกลุ่ม REIT ประเภทค้าปลีก และโรงแรม ในช่วงครึ่งปีแรกก็ตาม “เรามองว่า กอง REIT ที่มีทรัพย์สินเป็นประเภทคลังสินค้า โรงงาน อาคารสำนักงานหรือ Data Center ยังคงมีรายได้ที่มีความมั่นคง และมีความน่าสนใจในการเข้าลงทุน รวมถึงราคาก็มีการปรับลดลงมาค่อนข้างมากเช่นกัน” ธิดาศิริ ศรีสมิต CFA รองกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์ จัดการกองทุน (บลจ.) กสิกรไทย จำกัด ย้ำถึงการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้ง RIET ในประเทศและต่างประเทศ เป็นสูตรผสมการลงทุนที่เหมาะสม และยังเป็นทางเลือกเพื่อผลตอบแทนที่ดีในช่วงเวลานี้ สำหรับการเลือกลงทุน REIT ในประเทศปกติจะเป็นทรัพย์สินของ Sponsor (ผู้ขายทรัพย์สิน) แต่ละรายที่ทยอยเพิ่มทุนเข้ามาในกอง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นทรัพย์สินที่อยู่ภายในประเทศ และเป็นของเจ้าของรายเดียวกัน หรือกลุ่มเดียวกัน แต่ปัจจุบันความหลากหลายของอุตสาหกรรมของกอง REIT ในไทยมีให้เลือกไม่มากเท่ากับกอง REIT ในต่างประเทศ อย่างไรก็ตาม การดำเนินงานของ REIT ในประเทศมีข้อดีด้านความผันผวนค่อนข้างต่ำ เนื่องจากรายได้เกือบทั้งหมดเป็นรายได้จากค่าเช่าโดยตรง ทำให้สามารถประเมินรายได้ของกอง REIT ได้ค่อนข้างแม่นยำกว่าและกอง REIT ของไทยจะสามารถกู้ยืมได้ในระดับต่ำอยู่ที่ระดับร้อยละ 18 เท่านั้น ซึ่งการกู้ยืมระดับต่ำทำให้สามารถเพิ่มผลตอบแทนได้มากขึ้น รวมถึงกอง REIT ในไทยไม่มีความเสี่ยงทางอัตราแลกเปลี่ยนทั้งในแง่มูลค่าทรัพย์สินต่อหน่วยลงทุน (NAV) หรือในรูปแบบการจ่ายเงินปันผล

ขณะที่ความต่างกับ REIT ในต่างประเทศอยู่ที่ลักษณะการบริหารพอร์ตส่วนใหญ่ของต่างประเทศ จะมีรายได้จากการซื้อมาขายไปทรัพย์สินร่วมด้วย และระดับการกู้ยืมของ REIT ต่างประเทศโดยเฉลี่ยอยู่ในระดับที่สูงกว่าในช่วงร้อยละ 35-45 (ขึ้นอยู่กับแต่ละประเทศ) ทำให้มีความเสี่ยงและความผันผวนมากกว่า และที่สำคัญ หากคนไทยไปลงทุน REIT ต่างประเทศ จะมีความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนแน่นอน “บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนของไทยจะจัดตั้งกองทุนรวมขึ้นมา เพื่อไปลงทุนหน่วยลงทุนใน REIT ต่างประเทศ หรือที่เรียกว่า กองทุนหลัก นั่นเอง” สำหรับผลตอบแทนในรูปเงินปันผล (หลังหักภาษี) ของ REIT ในแต่ละภูมิภาคมีดังนี้ REIT ของ Hong Kong อยู่ที่ร้อยละ 6.54 ในไทยร้อยละ 6.31 สิงคโปร์ร้อยละ 5.87 ออสเตรเลียร้อยละ 5.16 สหรัฐฯ ร้อยละ 4.37 ญี่ปุ่นร้อยละ 3.96 และยุโรปร้อยละ 3.40 ถึงแม้ผู้ลงทุนในกอง REIT จะมุ่งหวังรายได้ที่สม่ำเสมอจากเงินปันผลเป็นหลักแต่ก็ควรพิจารณาถึงภาพรวม และปัจจัยพื้นฐานของแต่ละกองทุน รวมถึงสภาพคล่องของแต่ละกองด้วย เนื่องจากปัจจุบันกอง REIT ในประเทศไทยยังมีขนาดเล็ก และมีสภาพคล่องที่ “ค่อนข้างต่ำ” เมื่อเทียบกับกอง REIT ในต่างประเทศ จึงเป็นความเสี่ยงของผู้ลงทุนที่ต้องเข้าใจ ส่วนเงินที่จะนำมาลงทุน REIT ควรเป็นเงินที่สามารถลงทุนในระยะยาวได้ หรือที่เรียกว่าเงินเย็น และรอเงินปันผลสำหรับกอง REIT ที่จ่ายเงินปันผลแต่ละปี แต่ก็มีบางกอง REIT ที่ไม่จ่ายเงินปันผล คือจะต้องทำกำไรจากการขายหน่วยลงทุน REIT ซึ่งอย่างที่กล่าวข้างต้นว่ามีสภาพคล่องต่ำ ดังนั้นในสภาวะตลาดปกติ ราคาจะเคลื่อนไหวไม่มากนัก “ในช่วงเวลานี้ การลงทุนใน REIT จึงต้องผสมผสานระหว่างการลงทุนในประเทศและต่างประเทศ เพื่อเพิ่มผลตอบแทน และเป็นการกระจายความเสี่ยงให้เหมาะสม” นอกจากนี้ ธิดาศิริยังแนะนำส่งท้ายว่านักลงทุนควรพิจารณาการลงทุนในกอง REIT เป็นทางเลือกหนึ่งในการกระจายความเสี่ยงของพอร์ตการทุนมากกว่าลงทุนในสินทรัพย์เพียงแค่ประเภทเดียว ควรยึดสูตรการลงทุนแบบกระจายความเสี่ยง เมื่อเวลาสินทรัพย์ที่ลงทุนในพอร์ตบางส่วนได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ไม่แน่นอนจะยังมีสินทรัพย์อื่นที่สามารถประคองพอร์ตลงทุน ให้มีผลตอบแทนหล่อเลี้ยงฝ่าสถานการณ์ที่ยากลำบากได้ คัดสินทรัพย์อนาคตไกล ปีที่ผ่านมา นักลงทุนสถาบันได้ “เพิ่ม” สัดส่วนการลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือกทั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund หรอื IFF) เนื่องจากแรงส่ง 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ ทิศทางดอกเบี้ยอยู่ระดับต่ำ ความน่าสนใจลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือกมากขึ้น โดยเฉพาะ REIT และความผันผวนที่น้อยกว่าเมื่อเทียบกับการลงทุนในหุ้น วิน พรหมแพทย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการลงทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) พรินซิเพิล จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทุน มองว่าราคาหน่วยลงทุนของ REIT ในช่วงที่ผ่านมา ได้ปรับตัวขึ้นค่อนข้างแรงเมื่อปีที่แล้ว ทั้งผลตอบแทนจากเงินปันผล และราคาหน่วย REIT ที่ปรับตัวขึ้น เนื่องจากมีความต้องการลงทุนกันมากขึ้นเมื่อปีที่แล้ว ขณะเดียวกัน ยังยกตัวอย่างหนึ่งใน REIT ของ บลจ.พรินซิเพิล ที่สามารถให้ผลตอบแทนรวมจากการลงทุนอยู่ที่ร้อยละ 21 ในปีที่ผ่านมา โดยให้ผลตอบแทนเงินปันผลอยู่ที่ราวร้อยละ 6 ส่วนที่เหลือเป็นราคาหน่วยลงทุนที่ปรับตัวขึ้นไปมาก ขณะที่ค่าความผันผวนหรือความเสี่ยงประมาณร้อยละ 7 ต่อปี ซึ่งน้อยกว่าค่าความผันผวนของ REIT ทั้งตลาด และที่สำคัญน้อยกว่าความผันผวนของตลาดหุ้นไทย และตลาดหุ้นเกิดใหม่ในเอเชีย ที่อยู่ระดับร้อยละ 16 ต่อปี

สำหรับต้นปี 2020  ทั่วโลกต่างประสบภาวะวิกฤตการระบาดของ COVID-19 ประเทศไทยก็เช่นกัน โดยในช่วง 2 เดือนแรก ราคาหน่วยลงทุนของ REIT ยังสามารถปรับตัวขึ้นได้ดี ขณะที่ตลาดหุ้นได้รับผลกระทบปรับตัวซึมลงอย่างต่อเนื่อง ต่อมาในช่วงเดือนมีนาคม สถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ทวีความรุนแรงขึ้นบรรยากาศการลงทุนในตลาดหุ้นได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยเป็นเดือนที่ดัชนีตลาดหลักทรัพย์ปรับตัวลงแรงต่ำกว่าระดับ 1,000 จุด ซึ่งมีจุดต่ำสุดอยู่ที่ 969.08 จุด ในช่วงระหว่างวันของวันที่ 13 มีนาคม 2563 ซึ่งต่ำสุดในรอบ 8 ปี ขณะเดียวกัน ยังเป็นช่วงเวลาที่ความเคลื่อนไหวของราคาหน่วยลงทุนของ REIT ก็ได้รับผลกระทบปรับตัวลงเช่นกัน “ในระยะสั้น ผลตอบแทนของ REIT มีความผันผวนเหมือนหุ้น แต่ในระยะยาวจะมีพฤติกรรมคล้ายการลงทุนซื้อตึกให้เช่าซึ่งผลตอบแทนก็จะมาจากค่าเช่าที่มีสัญญาระยะยาว โดยเราลงทุน REIT ถือยาว 10 ปี” แม้ว่าราคา REIT ได้ปรับตัวลดลงมาก แต่เนื่องจากผลดำเนินงานของกอง REIT ยังได้รับจากค่าเช่าตามสัญญาเช่าอยู่ต่อเนื่องจึงส่งผลให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของ REIT ปรับตัวสูงขึ้น พร้อมมองว่า ในช่วงที่ราคา REIT ลดลง เป็นโอกาสการลงทุนใน REIT ส่วนสินทรัพย์แนะนำลงทุน วิน สนใจการเติบโตของกลุ่มเทคโนโลยี ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะผลักดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องในอนาคต โดยเน้นเพิ่มน้ำหนักการลงทุนในสินทรัพย์ 4 ประเภท ได้แก่ โลจิสติกส์ Data Center อาคารสำนักงานหรือ Office Building รวมถึงโครงการ โครงสร้างพื้นฐาน เนื่องจากได้รับผลกระทบน้อยจากภาวะเศรษฐกิจ ด้านโลจิสติกส์มีการเติบโตล้อไปกับการขยายตัวของธุรกิจออนไลน์ หรืออี-คอมเมิร์ซโดยโลจิสติกส์ที่สนใจ ได้แก่ คลังสินค้าศูนย์กระจายสินค้าที่มีนวัตกรรม หรือเป็นหุ่นยนต์ สำหรับดำเนินการจัดการกับสินค้าต่างๆ ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนด้านกำลังคนที่ใช้ดำเนินงานภายใน ส่วน Data Center เป็นตึกสำหรับเก็บเซิร์ฟเวอร์ หรือคลังข้อมูลบน Cloud ของผู้ประกอบการต่างๆ ซึ่งการเติบโตของการใช้ข้อมูลอินเทอร์เน็ตมีแต่เพิ่มสูงขึ้นตามความต้องการใช้อินเทอร์เน็ตของคนทั้งโลกโดยตึกดังกล่าวจะต้องใช้ความเย็นสูงในการดูแลเซิร์ฟเวอร์จึงมีต้นทุนด้านค่าใช้จ่ายไฟฟ้าเป็นหลัก “การเลือกลงทุน Data Center เน้นที่ได้รับความเชื่อถือ โดยเฉพาะจาก Facebook, Google ซึ่ง Data Center ส่วนใหญ่จะอยู่ในต่างประเทศ นำโดยสหรัฐ ยุโรป สิงคโปร์ ขณะที่ Data Center ในประเทศไทย ยังไม่ค่อยได้รับความเชื่อถือ ซึ่ง Data Center REIT ที่จดทะเบียนแห่งเดียวในเอเซีย คือ Keppel DC REIT (KDCREIT) ผลตอบแทนราวร้อยละ 3.2” ขณะที่อาคารสำนักงานเป็นสินทรัพย์ที่น่าสนใจลงทุน ทั้งที่อยู่ในกรุงเทพฯ สิงคโปร์ ยุโรป สหรัฐฯ เนื่องจากสามารถสร้างรายได้ค่อนข้างมั่นคง หากเกิดภาวะเศรษฐกิจไม่ดีก็กระทบต่อรายได้ค่าเช่าน้อย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ มีอัตราว่างไม่เกินร้อยละ 10 สำหรับโครงสร้างพื้นฐาน เป็นสินทรัพย์ที่เกี่ยวกับสาธารณูปโภคที่ประชาชนต้องใช้ในดำเนินชีวิตประจำวัน อาทิ ทางด่วนยกระระดับต่างๆ รถไฟฟ้า การวางโครงข่ายใยแก้วนำแสง โดยกองทุน Netlink Trust (NETLINK) เป็นกองทุนที่น่าสนใจ เนื่องจากได้รับสัมปทานการวาง Fibre Optic Cable ทั่วประเทศในสิงคโปร์ เรียกว่า เป็นกิจการผูกขาด เพราะผู้ที่ต้องการสัญญาณ WIFI จะต้องมาเช่าสายใยแก้วหลักเส้นนี้ก่อน เพื่อเชื่อมต่อการให้บริการ WIFI แก่ผู้บริโภค วินกล่าวว่า บลจ.พรินซิเพิล จะเน้นเพิ่มน้ำหนักลงทุนในสินทรัพย์ 4 ประเภทดังกล่าว ซึ่งมีหลายกองทุนที่ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ REIT และ IFF ส่วนใหญ่จะออกไปลงทุนในต่างประเทศ ดังนั้น หน่วยลงทุนของกองทุนจะเป็นสกุลดอลลาร์มีการทำป้องกันความเสี่ยงอัตราแลกเปลี่ยน (hedging) โดยปีที่แล้วค่าเงินบาทแข็งค่าถึงร้อยละ 8 จึงได้ทำ hedging สัดส่วนสูงร้อยละ 95 ของขนาดกองทุนทั้งหมด แม้จะมีค่าใช้จ่ายการทำ hedging ราวร้อยละ 1 แต่หลังจากหักค่าใช้จ่ายเหลือสุทธิยังคุ้มค่าการลงทุน ซึ่งในปีนี้ที่ค่าเงินบาทได้อ่อนค่าลงอย่างรวดเร็วในช่วง 2-3 เดือนแรกราวร้อยละ 7 จึงลดสัดส่วนการทำ hedging เหลือร้อยละ 80 “ปีนี้ สถานการณ์ COVID-19 กอง REIT ของเราได้รับผลกระทบน้อย ด้วยพื้นฐานของสินทรัพย์ที่ลงทุนดี ขณะที่ราคาหน่วยลงทุนลดลงไปเยอะ ทำให้อัตราผลตอบแทนเพิ่มขึ้นมาราวร้อยละ 6-10 ซึ่งในภาวะปกติ จะแนะจัดพอร์ตลงทุน REIT และ IFF ราวร้อยละ 10-15 หากชอบมากมีสัดส่วนถึงร้อยละ 30 สำหรับช่วงนี้เราแนะนำให้พิจารณามากขึ้นเพราะเหมือนได้ซื้อของดี ราคาถูก” วิน แสดงมุมมองเกี่ยวกับโอกาสการลงทุนใน REIT ที่ให้ผลตอบแทน “ดีกว่า” และมีความเสี่ยงระดับ “ต่ำกว่า” สินทรัพย์ประเภทอื่นๆ โดยเฉพาะหุ้น อ่านเพิ่มเติม: 2020 ถึงเวลา “การลงทุนในหุ้นคุณค่า”

---

คลิกอ่านบทความทางด้านธุรกิจการลงทุนได้ที่ นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับพิเศษ "Wealth Management & Investing 2020" ในรูปแบบ e-magazine