ในภาวะดอกเบี้ยต่ำและราคาหุ้นปรับขึ้นสูงทั่วโลก นักลงทุนทั้งที่เป็นสถาบันและรายย่อยเริ่มให้ความสนใจกับการลงทุนใน “สินทรัพย์ทางเลือก” หรือ Alternative Assets กันมากขึ้น
ในกลุ่มสินทรัพย์ทางเลือกด้วยกัน “อสังหาริมทรัพย์” น่าจะเป็นสินทรัพย์ทางเลือกที่ได้รับความนิยมสูงสุด โดยสามารถลงทุนได้ทั้ง “ทางตรง” คือ ซื้อบ้านหรือคอนโดฯ แล้วปล่อยให้เช่า และ “ทางอ้อม” คือ ลงทุนผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางตรงมีข้อดีมากมาย ที่เด่นชัดที่สุดคือ การได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารหรือที่ดินซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้ และโดยมากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ที่ดิน หรือบ้านพร้อมที่ดิน มักจะเพิ่มขึ้นในระยะยาว แต่การลงทุนทางตรงก็มีข้อจำกัดหลายประการ เช่น ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเป็นหลักล้านหรือหลายล้านบาท เจ้าของต้องหาผู้เช่าเพื่อสร้างรายได้ แม้ได้ผู้เช่าแล้วก็ต้องคอยตามทวงเก็บเงินค่าเช่า พร้อมทั้งคอยดูแลความเรียบร้อยของทรัพย์สิน อาจมีเหตุให้ต้องซ่อมแซมและบำรุงรักษาอยู่เป็นระยะๆ ทั้งนี้ข้อจำกัดที่สำคัญที่สุดคือ เรามักได้เป็นเจ้าของสินทรัพย์เพียง 1-2 ชิ้น ทำให้ไม่ได้กระจายความเสี่ยงมากเท่าที่ควรข้อจำกัดหลายประการข้างต้น ทำให้นักลงทุนยุคใหม่หันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ “ทางอ้อม” ผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือกองรีทมากขึ้น เพราะเห็นว่าสามารถเริ่มลงทุนได้แม้มีเงินเพียงหลักพันหรือหลักหมื่น มีคนคอยดูแลให้ทั้งหมด ทั้งการหาผู้เช่าเก็บค่าเช่า ซ่อมแซม บำรุงรักษา ที่สำคัญคือสามารถกระจายเงินลงทุนได้ในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย ทั้งแบบกระจายหลายประเภท (อาคารสำนักงาน โรงแรมห้างสรรพสินค้า) และกระจายหลายประเทศ (ไทย สิงคโปร์ ออสเตรเลีย ฯลฯ) กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) เป็นกองทรัพย์สินที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มีลักษณะเป็นกองทรัสต์ไม่ใช่นิติบุคคลเหมือนกองทุนอสังหาริมทรัพย์โดยสินทรัพย์ที่ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ซึ่งทรัสตีมีอำนาจดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินในกองทรัสต์รวมทั้งดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager) เพื่อประโยชน์ของผู้ถือใบทรัสต์ โดยที่ผู้ถือใบทรัสต์จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์โดย REIT จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ได้มีการลงทุน “ทางอ้อมแบบ 2 ชั้น” เพิ่มเติมขึ้นมาอีกรูปแบบหนึ่ง เรียกว่า กองทุนรวมที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Fund of Property Funds) คือ กองทุนรวมซึ่งนำเงินที่ระดมได้จากการขายหน่วยลงทุนไปลงทุนในหน่วยลงทุนของ Property Fund หรือ REIT อีกทอดหนึ่ง และอาจเปิดกว้างไปลงทุนในหน่วยลงทุนของ Infrastructure Fund รวมไปถึงหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้วย ซึ่งเป็นการอำนวยความสะดวกสำหรับผู้ลงทุนที่ไม่มีเวลาหรือไม่มีข้อมูลในการวิเคราะห์ Property Fund/REIT/Infrastructure Fund ด้วยตนเอง เพราะมีผู้จัดการกองทุนคอยวิเคราะห์และคัดเลือกกองทุนให้ รวมทั้งช่วยกระจายความเสี่ยงไปลงทุนใน Property Fund และ REIT ที่หลากหลายด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นเพียงหลักพันหรือหลักหมื่นบาท ข้อดีของการลงทุนใน REIT 1. ใช้เงินลงทุนน้อย เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นเพียงหลักพันหรือหลักหมื่นบาท 2. ปันผลดี รายได้จากค่าเช่าที่จะถูกจ่ายออกมาให้เราเป็นเงินปันผล ปัจจุบันอยู่ที่ 5-6% ต่อปี สูงว่าดอกเบี้ยเงินฝากหลายเท่า 3. ผันผวนน้อยกว่าหุ้น เนื่องจากกองREIT มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงมีราคาขึ้นลงเหมือนหุ้น แต่เมื่อเทียบข้อมูลในอดีตถึงปัจจุบัน ความเคลื่อนไหวของราคาหน่วย REIT มีความผันผวนน้อยกว่าหุ้นแบบครึ่งต่อครึ่ง 4. ช่วยลดความเสี่ยงพอร์ตลงทุนเนื่องจากกองรีทมักมีทิศทางของการเคลื่อนไหวแตกต่างจากหุ้นและตราสารหนี้ การจัดพอร์ตเงินลงทุนโดยให้มีกองรีทด้วยจะช่วยลดความเสี่ยงของพอร์ตลงได้มากเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับนักลงทุนที่ต้องการกระจายความเสี่ยงไปลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์และกองรีทที่หลากหลาย และไม่มีเวลาในการวิเคราะห์ข้อมูลเพื่อเลือกลงทุนด้วยตนเอง
บลจ.ซีไอเอ็มบี พรินซิเพิล จำกัด จึงขอแนะนำกองทุนเปิด ซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล พร็อพเพอร์ตี้ อินคัม (CIMBPrincipal Property Income Fund or CIMB-PRINCIPAL iPROP) เป็นกองทุนประเภท Fund of Property Fund ที่ลงทุนใน Property Fund และ REIT ทั้งภูมิภาคเอเชีย โดยในระยะแรก กองทุน iPROP เน้นลงทุนในกองรีทของไทยกับสิงคโปร์ในสัดส่วนอย่างละ 50% เนื่องจากเป็น REIT ที่ให้ผลตอบแทนเงินปันผลสูงสุดในภูมิภาค แล้วค่อยๆ ทยอยเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในกองรีทของประเทศอื่น เช่น ญี่ปุ่น และออสเตรเลีย เพื่อกระจายความเสี่ยง และแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้นหน้าที่ของ iPROP คือช่วยลดความเสี่ยงพอร์ตลงทุน
ทีมงานลงทุนได้ศึกษาการจัดพอร์ตลงทุนเบื้องต้นพบว่าหากลงทุน เฉพาะตราสารหนี้จะคาดหวังผลตอบแทนและควาเสี่ยงต่ำมาก หากลงทุนเฉพาะหุ้น จะคาดหวังผลตอบแทน 9.1% และความเสี่ยงสูงถึง 24.89% กองทุน iPROP นับเป็น “สินทรัพย์ทางเลือก” มีระดับผลตอบแทนคาดหวัง 5.5% และความเสี่ยง 15.44% หากจัดพอร์ตโดยมีสัดส่วนดังนี้
• ตราสารหนี้ (กองทุน CIMB-PRINCIPAL iFIXED) 30%
• ตราสารทุน (กองทุน CIMB-PRINCIPAL iDIV) 50%
• สินทรัพย์ทางเลือก (กองทุน CIMBPRINCIPAL iPROP) 20%
• จะมีผลตอบแทนคาดหวัง 4-6% และ มีระดับความเสี่ยง 8.6%
จุดเด่นของกองทุน iPROP
• ลงทุนในสินทรัพย์ที่จับต้องได้ มีรายได้ค่าเช่าชัดเจน
• เน้น sector ที่มีอัตราการเช่าสูง ได้แก่ ค้าปลีก ออฟฟิศ และ business park
• คาดหวังผลตอบแทนจากรายได้ค่าเช่า 5-6% ต่อปี
โดย วิน พรหมแพทย์
คลิกอ่านบทความทางธุรกิจได้ใน นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับ ธันวาคม 2560 ในรูปแบบ E-Magaizne
