อัญพัชร์ ทรัพย์ยืนยง ลงทุนอสังหาฯ แบบผ่อนแรง - Forbes Thailand

Forbes Thailand

แรงบันดาลใจของผู้ใฝ่ความสำเร็จ

อัญพัชร์ ทรัพย์ยืนยง ลงทุนอสังหาฯ แบบผ่อนแรง

ถ้าใครถามว่า ลงทุนอสังหาฯ ด้วยเงินกู้หรือว่าเงินสดดีกว่ากัน บล็อกเกอร์ด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในแวดวงนี้มากว่า 10 ปีอย่าง ยุ้ย – อัญพัชร์ ทรัพย์ยืนยง จะตอบสั้นๆ ว่า “แล้วคุณเป็นนักลงทุนสายไหน” สายมีเงินสด หรือสายมนุษย์เงินเดือน

เพราะแต่ละคนมีเงื่อนไขที่แตกต่างกัน การเลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบเงินกู้กับเงินสดก็แตกต่างกันด้วยเช่นกัน แต่โดยส่วนตัวแล้ว การลงทุนอสังหาริมทรัพย์คือการ leverage เป็นการลงทุนแบบใช้ตัวช่วยผ่อนแรงมาเพิ่มผลตอบแทน

แต่ก่อนจะลงลึกถึงเทคนิคทางการเงินในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อัญพัชร์ ผู้เป็นเจ้าของแฟนเพจ Yuigetrich และช่องยูทูบ AnyaProperty ย้ำว่า ถ้าพูดเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องพูดเรื่องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อน การซื้ออสังหาริมทรัพย์มีด้วยกัน 2 แบบ นั่นก็คือ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง กับซื้อเพื่อลงทุน ซึ่งการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนทำได้หลายรูปแบบ เช่น ลงทุนในหุ้น อสังหาริมทรัพย์ ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือจะลงทุนในทรัพย์สินจริงๆ

ในส่วนของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบซื้อทรัพย์สิน คนส่วนใหญ่มักต้องการซื้อเป็นเงินสด หรือหากขอสินเชื่อก็อยากโปะให้หมดหนี้เร็วๆ แต่สำหรับคำว่า “ลงทุน” ในมุมมองนักลงทุนแล้วจะมีวิธีคิดที่ต่างออกไป โดยมุมมองของอัญพัชร์ต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น สิ่งที่ดีที่สุดคือการ leverage นั่นคือ ต้องขอสินเชื่อหรือลงทุนด้วยเงินกู้ เพื่อเป็นเครื่องผ่อนแรงในการหาเงินมาลงทุน

“ถ้าเรามีเงินเดือน 15,000 บาท ไม่มีเงินเก็บเลย แต่มีเครดิตที่ดี ก็สามารถซื้อคอนโดมิเนียมหลักล้านได้ นี่คือการ leverage”

ความแตกต่างของการซื้อด้วยเงินตัวเองทั้งหมดกับการขอสินเชื่อ คือหากเป็นเงินของเราเอง 100% ก็ต้องรอเก็บเงิน แต่ข้อดีคือไม่มีหนี้ ไม่เครียด ไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ย ส่วนข้อเสียคือจะเติบโตช้า กว่าจะเก็บได้เงินเป็นล้านต้องใช้เวลาหลายปี และค่อนข้างยากสำหรับมนุษย์เงินเดือน ขณะที่การลงทุนด้วยเงินกู้นั้นมีข้อดี คือ

  1. สามารถ leverage ได้ เช่น ถ้ามีรายได้เดือนละ 15,000 บาท แบงก์ให้กู้เงินได้ 70 เท่า กู้ซื้อคอนโดมิเนียมได้เงินมาทันที 1.5 ล้านบาท
  2. การกู้เงินเป็นการเปิดโอกาสให้นักลงทุนรายย่อย โดยเฉพาะกับมนุษย์เงินเดือน และยังช่วยสร้างวินัยในการเก็บเงินด้วย เพราะต้องผ่อนแบงก์ทุกเดือน เป็นการบังคับไปในตัว
  3. ปกติคำว่า “นักลงทุน” ในความรับรู้ (mindset) คือ “เอาเงินคนอื่นมาสร้างเงินให้ตัวเอง” ถ้าเอาเงินตัวเองที่เก็บมาทั้งชีวิตไปลงทุนแบบหมดหน้าตัก หากเกิดเหตุฉุกเฉินจำเป็นต้องใช้เงินก็จะไม่มีเงินสดสำรองเหลืออยู่เลย แต่ถ้ามีเงินสำรอง 3 ล้านบาท กู้ซื้ออีก 3 ล้านบาท ลงทุนไปก็ยังมีเงินสดตัวเองอยู่ นักลงทุนจึงนิยมกู้เงิน เพราะเงินกู้ได้กำไรก็มาจ่ายดอกเบี้ย ไม่ต้องใช้เงินตัวเอง
  4. สินเชื่อเงินกู้ อัตราดอกเบี้ยประมาณ 3-7% ส่วนอัตราค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 5-10% ถ้าขอสินเชื่อธนาคารเสียดอกเบี้ย 4% แต่ปล่อยเช่าได้ 10% มีส่วนต่างถึง 6% ก็ได้กำไรโดยไม่ต้องควักเนื้อของตัวเอง
  5. ส่วนต่างของเงินกู้ ในบางกรณีที่เรากู้เงินแล้วมีส่วนต่างจากเงินกู้ เช่น ราคาคอนโดมิเนียมหน้าสัญญา 1 ล้านบาท แต่ได้ส่วนลดเหลือ 8 แสนบาท ธนาคารให้กู้ตามหน้าสัญญา 1 ล้านบาท เราสามารถนำเงินส่วนต่าง 2 แสนบาทไปลงทุนอย่างอื่นได้อีก
  6. การกู้เงินสามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้มาลดหย่อนภาษีได้
  7. การขอสินเชื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน
  8. เป็นการสร้างเครดิตให้กับตัวเอง ถ้าผ่อนได้ตรงเวลา เราจะเป็นลูกค้าชั้นดี
  9. ได้สิทธิพิเศษจากธนาคาร เพราะหากเราเป็นลูกค้าชั้นดี มีอะไรดีๆ แบงก์จะนึกถึงเราเป็นอันดับต้นๆ ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ที่น่าสนใจ หรือข้อเสนอทางการเงินที่พิเศษกว่าลูกค้ารายอื่น

สำหรับการเลือกอสังหาริมทรัพย์ เทคนิคของอินฟลูเอนเซอร์ผู้นี้ก็คือ เลือกซื้อคอนโดมือสองที่ยังเป็นคอนโดใหม่ไม่เกิน 5 ปี คำว่า “มือสอง” ไม่จำเป็นต้องเป็นคอนโดเก่าแบบ 20 ปี แต่ในตลาดจะมีคอนโดมือสองแบบอายุตึกยังไม่มากให้เลือกจำนวนมาก เพราะราคาคอนโดมิเนียมมือหนึ่งค่อนข้างสูง ยิ่งถ้าเป็นมนุษย์เงินเดือน กู้ได้ไม่มาก เลือกที่มือสองที่ยังใหม่อยู่ จะมีโอกาสทำกำไรได้ดีกว่า

“อสังหาฯ มือหนึ่งกับมือสองก็เหมือนการเล่นหุ้น การซื้อคอนโดฯ มือหนึ่งเหมือนการเล่นหุ้นเก็งกำไร ได้เยอะ แต่โอกาสเจ็บเยอะก็มี ต้องหูไวตาไว ต้องใช้ทักษะมาก ส่วนการซื้อคอนโดฯ มือสองเหมือนคนเล่นหุ้นปันผล กำไรไม่หวือหวามาก ได้ 6-8% ก็ดีแล้ว”

ท้ายที่สุด หลายคนมองว่าช่วงนี้ภาวะเศรษฐกิจไม่ค่อยดี แล้วยังมีโอกาสการลงทุนหรือไม่ คำตอบง่ายๆ ยังลงทุนได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าจะลงทุนได้ทุกที่ทุกราคา โดยเฉพาะลงทุนแบบเก็งกำไร ซื้อขายก่อนโอนไม่ควรเล่น เพราะช่วงเวลานี้ขายไม่ง่าย และคนที่จะลงทุนแบบเก็งกำไรได้ต้องทำการบ้านอย่างหนัก ดูออกว่าทิศไหนดี ห้องมุมไหน ชั้นไหน คนที่เก็งกำไรดีแล้วชนะ คือเขาวางแผนมาอย่างดีแล้ว แต่ถ้าไม่ทำการบ้านหนัก อาจจะเหมาะกับการลงทุนระยะยาว สิ่งสำคัญคือ “ไม่ใช่ทุกที่คือโอกาส อยู่ที่ว่า ใครจะหาโอกาสนั้นเจอ”

 

อ่านเพิ่มเติม

 


คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Life แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2019 ในรูป e-Magazine

BACK TO TOP