กรรมการผู้จัดการใหญ่ Mori Trust ‘Miwako Date’ กำลังมองหาเกราะคุ้มกันให้กับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นในอนาคต โดยขยายการลงทุนในธุรกิจที่พักระดับหรู
ขณะที่เจ้าของโรงแรมอื่นๆ กำลังดิ้นรนเพื่อความอยู่รอดท่ามกลางสถานการณ์โควิด-19 ที่กำลังแพร่ระบาด แต่ Miwako Date กรรมการผู้จัดการใหญ่ และซีอีโอ Mori Trust Holdings ที่มีสำนักงานใหญ่ ณ Tokyo กลับกำลังวางแผนการสำหรับอนาคต แม้ขณะนั้นการท่องเที่ยวทั่วโลกกำลังหยุดชะงักแต่เธอก็ได้ทำนายไว้ (อย่างถูกต้อง) ว่า ความต้องการที่ถูกกดทับไว้จะทำให้เกิดการเดินทางภายในประเทศญี่ปุ่นเพิ่มขึ้นอย่างมากทันทีที่สถานการณ์คลี่คลายลง
ปัจจุบันบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอกชนรายนี้ซึ่งได้ชื่อว่าเป็นผู้นำแบรนด์โรงแรมระดับไฮเอนด์สุดหรูมาสู่ประเทศญี่ปุ่น เช่น แบรนด์ Marriott และ Conrad ของ Hilton กำลังดำเนินการขยายการลงทุนในภาคธุรกิจนี้เพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว แม้ว่าธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ทจะมีสัดส่วนเพียง 1 ใน 5 ของรายได้รวมทั้งปีของกลุ่มบริษัท Mori Trust ในช่วง 2 ทศวรรษที่ผ่านมา แต่ Date ก็วางตำแหน่งทางธุรกิจด้านที่พักให้เติบโตอย่างก้าวกระโดดภายใน 6 ปีข้างหน้า Mori Trust มีเป้าหมายที่จะขยายพอร์ตโฟลิโอโรงแรมระดับหรูและระดับพรีเมียมให้มีรายได้ทัดเทียมกับอีก 2 ธุรกิจหลักของบริษัทคือ ธุรกิจให้เช่าสำนักงานและธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ Date กล่าวว่า แนวคิดนี้จะเป็นการป้องกันความเสี่ยงจากเหตุการณ์ที่อาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยมีแผนที่จะให้ธุรกิจด้านที่พักระดับหรูที่ให้ผลตอบแทนสูงมาเป็นเสาหลักที่ 3 ที่จะสร้างผลกำไรและการเติบโต
ทายาทรุ่นที่ 3 ของตระกูล Mori ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แห่งนี้ได้เปิดเผยเกี่ยวกับแนวทางการปรับแผนการทางธุรกิจกับ Forbes Asia ณ สำนักงานใหญ่ของบริษัทที่ตั้งอยู่ ณ Tokyo World Gate อาคารสูง 38 ชั้นในย่าน Toranomon อันคึกคัก และประกอบไปด้วยพื้นที่สีเขียว ร้านค้า สำนักงาน ที่พักอาศัย รวมทั้งโรงแรม Edition แบรนด์โรงแรมหรูภายใต้ Marriott อาคารแห่งนี้สร้างขึ้นเพื่อเป็นเกียรติแก่คุณปู่ของเธอ Taikichiro Mori ผู้ทรงอิทธิพลและเป็นผู้ที่มีบทบาทสำคัญในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในเมืองจนทำให้มีตึกสูงระฟ้าสร้างความเปลี่ยนแปลงไปทั่วเมืองในช่วงครึ่งหลังของศตวรรษที่ 20 นี้เอง
Date ได้ทำการปรับแผนลงทุนครั้งใหญ่เพื่อสร้างมูลค่าให้มากยิ่งขึ้นให้กับกลุ่มบริษัท Mori Trust ที่บิดาของเธอ Akira Mori บุตรชายคนเล็กของ Taikichiro ได้ปลุกปั้นให้เป็นหนึ่งในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศญี่ปุ่น โดยภายในปี 2030 บริษัท Mori Trust ตั้งเป้ารายได้จากการดำเนินงานทั้งสิ้น 3.3 แสนล้านเยน ด้วยกำไรจากการดำเนินงาน 7 หมื่นล้านเยน (457 ล้านเหรียญสหรัฐฯ) และมีสัดส่วนรายได้จากธุรกิจให้เช่าสำนักงาน โรงแรม และการขายอสังหาริมทรัพย์อย่างละ 1 แสนล้านเยน
“การทำสิ่งเดิมซ้ำๆ นั้นไม่เพียงพอต่อไปแล้ว” Date กล่าว “ปรัชญาของฉันคือ คนเราต้องเปลี่ยนแปลง และหากคุณมีรากฐาน คุณจะสามารถรับความเสี่ยงเพื่อให้ได้สิ่งที่พิเศษขึ้น สำหรับฉันสิ่งนั้นก็คือโรงแรม” ข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษา Imarc ของอินเดียคาดการณ์ไว้ว่า ตลาดโรงแรมหรูในญี่ปุ่นจะมีอัตราการเติบโตแบบทบต้นมากกว่า 4% ในอีก 8 ปีข้างหน้าจากการที่รัฐบาลพยายามมุ่งสร้างจุดขายให้ญี่ปุ่นเป็นจุดหมายปลายทางระดับพรีเมียมสำหรับผู้ที่ต้องการประสบการณ์การเดินทางที่แตกต่างไม่ซ้ำใคร
ตามแผนการลงทุนมูลค่า 1.2 ล้านล้านเยนในกลุ่มธุรกิจต่างๆ ของบริษัท Mori Trust จะมีการเพิ่มห้องพักโรงแรมอีก 2,000 ห้อง จากเดิมที่มีอยู่ 5,300 ห้อง นอกจากนี้ ยังมีโรงแรมอีกประมาณ 12 แห่งที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างหรืออยู่ในขั้นตอนการวางแผนทั่วประเทศญี่ปุ่น รวมถึงโรงแรมอีก 35 แห่งที่ได้ดำเนินการอยู่แล้ว โดยส่วนใหญ่บริหารร่วมกับเครือโรงแรมชั้นนำของโลก
ในปีงบประมาณสิ้นสุด ณ เดือนมีนาคม ปี 2024 รายได้ของทั้งกลุ่มบริษัทอยู่ที่ประมาณ 2.63 แสนล้านเยน ซึ่งเทียบเท่ากับปี 2023 แต่รายได้จากธุรกิจโรงแรมเพิ่มขึ้นครึ่งหนึ่งถึงกว่า 6.6 หมื่นล้านเยน โดยมีผลกำไรดีกว่าธุรกิจอื่นๆ ภายในกลุ่ม นั่นแสดงให้เห็นว่า Date ตัดสินใจได้ถูกต้อง รายได้จากธุรกิจให้เช่าสำนักงานเพิ่มขึ้นเกือบ 8% ขณะที่รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียม) ลดลงไป 1 ใน 4 สองส่วนนี้มีรายได้จากการดำเนินงานเกือบ 1 แสนล้านเยนแล้ว โดยที่รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลายปีที่ผ่านมานั้นสูงกว่านี้มาก แต่โรงแรมยังมีโอกาสขยายตัวได้มากที่สุด
ภายใต้โครงการริเริ่มเชิงกลยุทธ์ล่าสุดที่ประกาศในเดือนพฤศจิกายนที่ชื่อว่า Advance2030 นั้น Mori Trust จะยังคงลงทุนในโครงการรูปแบบเดิมควบคู่ไปกับโครงการที่เกี่ยวกับด้านโรงแรม โดยมีแผนจะเพิ่มเติมในส่วนของพื้นที่สำนักงานเพื่อการพาณิชย์และการค้าปลีกอีก 379,000 ตารางเมตร จากปัจจุบันที่มีอยู่ 1.1 ล้านตารางเมตร รวมทั้งคอนโดมิเนียมหรูอีก 800 ยูนิต ผ่านการสนับสนุนทางการเงินในหลายรูปแบบทั้งการกู้ยืมธนาคาร หุ้นกู้ และเงินสดภายในสิ้นทศวรรษนี้
ด้วยการกระจายตัวทางภูมิศาสตร์และสินทรัพย์ Mori Trust มีอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม และอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชย์ทั้งหมด 64 แห่ง โดยส่วนใหญ่เป็นโรงแรมและรีสอร์ททั่วญี่ปุ่นและสหรัฐอเมริกา Date กล่าวว่า ไม่มีแนวทางตายตัวแบบไหนเลยที่จะใช้ได้กับทุกสถานการณ์เมื่อต้องเผชิญกับความวุ่นวายที่เกิดขึ้นไปทั่วโลก
สำหรับ Mori Trust เองแม้จะผ่านพ้นจากการแพร่ระบาดครั้งใหญ่แบบไม่ได้รับผลกระทบมากนัก โดยมีรายได้จากการดำเนินงานเพิ่มขึ้นเกือบ 13% ระหว่างปีงบประมาณ 2019-2023 แต่ในปัจจุบันก็ต้องมาเผชิญกับผลกระทบของอัตราแลกเปลี่ยนที่ผันผวน ตลาดแรงงานที่ตึงตัว และต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น รายได้จากการดำเนินงานลดลง 18% เหลือ 54 พันล้านเยน ในปีงบประมาณที่สิ้นสุดลงในเดือนมีนาคม ปี 2024 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เนื่องจากยอดขายอสังหาริมทรัพย์ลดลงหลังจากการยอดจองของสำนักงานขนาดใหญ่ได้สิ้นสุดลงในปี 2023 ทรัพย์สินส่วนใหญ่เป็นของ Mori Trust โดยบางส่วนถือครองโดยบริษัทลูกที่จดทะเบียน 2 แห่ง ธุรกิจของ Mori Trust Reit ที่ตั้งอยู่ใน Tokyo นั้นประกอบด้วยสำนักงาน โรงแรม และอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีก 20 แห่ง
Date กล่าวว่า การปรับการมุ่งเน้นไปยังการบริการไม่เพียงแต่กระจายความเสี่ยงเท่านั้น แต่ยังแสดงให้นักลงทุนและผู้ให้กู้เห็นว่าบริษัทมีฐานกำไรที่มั่นคง “การระดมทุนในช่วงเวลาที่ดีเป็นสิ่งที่ต้องทำ แต่การสามารถทำได้ในช่วงเวลาที่แย่เป็นสิ่งที่บริษัทต้องมี” เธอกล่าว ซึ่งรวมถึงการขยายพอร์ตโฟลิโอของอสังหาริมทรัพย์ไปนอกประเทศญี่ปุ่นเพื่อให้แน่ใจได้ว่าบริษัทมีกระแสเงินสดที่มั่นคง Date เริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ครั้งแรกในปี 2016 ซึ่งเป็นปีที่เธอเข้ารับตำแหน่งเป็นกรรมการผู้จัดการใหญ่
ในปี 2023 เธอใช้เงิน 700 ล้านเหรียญในการลงทุนครั้งแรกของ Mori Trust ใน New York City โดยเข้าถือหุ้นเกือบ 50% ในตึก 245 Park Avenue ซึ่งเป็นตึกสูง 45 ชั้นใน Manhattan โดยร่วมมือกับบริษัท SL Green Realty ที่ตั้งอยู่ใน New York ซึ่งตามมาด้วยการซื้ออาคารสำนักงานใน Washington D.C. ในปี 2022 เป็นเงิน 531 ล้านเหรียญ การซื้อรายการอื่นๆ ในสหรัฐฯ ได้แก่ การถือหุ้นในห้องปฏิบัติการวิทยาศาสตร์ชีวภาพและสำนักงานใน Boston เมื่อปี 2023 สำนักงาน 2 แห่งใน Virginia (ปี 2022) และอาคารสำนักงานใน Silicon Valley (ปี 2019) ซึ่งเธอขายไปแล้ว
ไม่นานมานี้เธอได้กลับมาลงทุนในธุรกิจที่อยู่อาศัยอีกครั้ง ในเดือนสิงหาคมบริษัทได้ประกาศการลงทุนในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ โดยร่วมมือกับบริษัท Major Development ของประเทศไทย โดยคาดว่าจะขายบ้านแบบชุมชนปิดได้ทั้งหมดจำนวน 44 หลัง มียอดขายรวมถึง 9 พันล้านเยน
ท่ามกลางธุรกิจยังอยู่ระหว่างการเปลี่ยนแปลง ในวัย 53 ปี Date ยังน่าจะมีเวลาอีกหลายสิบปีก่อนเกษียณอายุ (Akira พ่อของเธออายุ 88 ปีแล้ว) เธอกล่าวว่า เธอไม่มีแผนการที่จะให้สมาชิกครอบครัวมาสืบทอดตำแหน่งต่อจากเธอ และไม่มีสมาชิกครอบครัวคนอื่นนอกจากพ่อของเธอที่ทำงานอยู่ในบริษัทในปัจจุบัน “พ่อของฉันเคยบอกพวกเราว่า ‘มันไม่จำเป็นเสมอไปหรอกว่ารุ่นของคุณจะได้เป็นผู้บริหารบริษัทต่อไป’” เธอกล่าว “เขามักจะบอกว่า ‘คนที่มีคุณสมบัติเหมาะสมที่สุดในเวลานั้นเท่านั้นที่จะได้รับเลือก’ ”
เรื่อง: James Simms, เรียบเรียง: จารุณี แตมสำราญ, ภาพ: Shunichi Oda
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : สูตรลับธุรกิจของ Takaya Awata เศรษฐีพันล้านเจ้าของเชนร้านอุด้งที่ใหญ่ที่สุดในญี่ปุ่น
