การลงทุนโครงการ mixed-use ขนาดใหญ่สามารถเปรียบได้กับเมกะโปรเจกต์ของภาคเอกชน ด้วยมูลค่าอันมหาศาลเฉียด 4 แสนล้านบาท และความสำคัญของโครงการที่สามารถพลิกโฉมกรุงเทพมหานครให้เปลี่ยนแปลงและพัฒนาได้อย่างรวดเร็วในหลายพื้นที่
ประเทศไทยแทบไม่มีโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่แห่งใหม่เกิดขึ้นเลยในช่วงสองทศวรรษที่ผ่านมา ซึ่งส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะขาดที่ดินที่มีศักยภาพเพียงพอสำหรับพัฒนาโครงการลักษณะนี้ จนกระทั่งช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาที่หน่วยงานภำครัฐเริ่มปล่อยที่ดินออกมาให้เอกชนเช่าพัฒนา พร้อมกำหนดรูปแบบการพัฒนำในทีโออาร์ที่ให้เอกชนประมูลว่าต้องมีส่วนผสมที่หลากหลายบนพื้นที่เดียวกัน ไม่ว่าจะเป็น อาคารสำนักงาน พื้นที่รีเทล ที่พักอาศัย และโรงแรม
“Mixed-use” จึงเริ่มเป็นที่กล่าวขานในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
Forbes Thailand ได้คัดเลือก 8 เมกะโปรเจกต์ที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง มีกำหนดแล้วเสร็จที่ชัดเจน ซึ่งนับจากปีนี้อีก 5 ปีเมกะโปรเจกต์ดังกล่าวจะทยอยสำเร็จเป็นรูปเป็นร่างพร้อมเป็นแลนด์มาร์กของไทย และดึงเม็ดเงินการลงทุนใหม่เข้าสู่ประเทศได้จำนวนมาก พบกับอีก 4 เมกะโปรเจกต์ ในตอนที่ 2
ICONSIAM
New Global Destination
อีกหนึ่งโมเดลของการครีเอทดีมานด์บนพื้นที่ใหม่ๆ ด้วยการสร้างโครงการขนาดใหญ่ที่จะดึงดูดทั้งคนไทยและต่างชาติเข้ามาในพื้นที่ หลังจากวันที่ 9 พฤศจิกายน 2561 ไอคอนสยามจะปลุกปั้น ให้เจริญนครกลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวแห่งใหม่ที่ไม่ใช่แค่คนไทยต้องมา แต่ยังหมายรวมถึง
New Global Destination ที่คนทั่วโลกต้องมาเยือน
ด้วยเพราะพื้นที่ส่วนหนึ่งของโครงการติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาระยะทาง 400 กิโลเมตร วิธีการเล่าเรื่องความเป็นเมืองของไอคอนสยาม จึงไม่ได้เล่าตรงๆ ถึงเจริญนครซึ่งเป็นทำเลที่ตั้ง แต่เล่าถึงประวัติศาสตร์อันยาวนานของวิถีชีวิต ริมแม่น้ำเจ้าพระยาของคนไทย พร้อมปั้นให้เป็นศูนย์รวมของความมหัศจรรย์อันหลากหลาย ทั้งศิลปะและวัฒนธรรม การช็อปปิ้งและความบันเทิง ความเป็นครั้งแรกที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนในประเทศไทยมากมาย เช่น ไอคอนนิกสโตร์จาก 14 แบรนด ์ ซึ่งมีพื้นที่ 25,000 ตารางเมตร ตั้งอยตู่ ดิ ริมฝั่งเเม่น้ำเจ้าพระยาเป็นอาคารกระจกโครงสร้างไร้เสาที่ยาวที่สุดในโลก รูปทรงคล้ายกระทงแก้วเป็นจุดขายที่จะดึงกลุ่มนักท่องเที่ยวให้เข้ามา
พร้อมดึงห้างสรรพสินค้า
Takashimaya ห้างสรรพสินค้ายักษ์ใหญ่ระดับพรีเมียมจากประเทศญี่ปุ่นมาเปิดสาขาแรกในประเทศไทย ที่จะดึงทั้งกลุ่มนักช็อปคนไทยและชาวต่างชาติ ทั้งยังลงทุนสร้างรถไฟฟ้าสายสีทองให้กับกรุงเทพมหานครด้วยเม็ดเงินมากถึง 2 พันล้านบาท เชื่อมต่อจากรถไฟฟ้า (บีทีเอส) สถานีกรุงธนบุรีให้มาถึงโครงการ เพื่อเพิ่มความสะดวกให้กับคนที่จะมาไอคอนสยาม พร้อมอัดงบ 1 พันล้านบาทงัดทุกกลยุทธ์ให้คนรู้จักทั่วโลก
ไอคอนสยามพัฒนาโดย 3 กลุ่มหลัก คือ สยามพิวรรธน์ เจ้าของและผู้บริหารศูนย์การค้าย่านสยาม ไม่ว่าจะเป็น สยามเซ็นเตอร์ สยามพารากอน และสยามดิสคัฟเวอรี่ กลุ่มเอ็มคิวดีซี แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และเครือเจริญโภคภัณฑ์ โดยสร้างบนพื้นที่ 55 ไร่ พื้นที่ภายในอาคารกว่า 750,000 ตารางเมตร มูลค่าการลงทุนรวม 5.4 หมื่นล้านบาท ประกอบด้วย พื้นที่ศูนย์การค้า 2 อาคาร และคอนโดมิเนียมหรูริมฝั่งแม่น้ำ 2 อาคาร ความสูง 70 ชั้น และความสูง 52 ชั้นโดยหนึ่งในคอนโดมิเนียมดังกล่าวอยู่ภายใต้แบรนด์แมนดาริน โอเรียนเต็ล
เป็นอีกหนึ่งความท้าทายของการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่กลุ่มค้าปลีกบนพื้นที่ที่ไม่ใช่ prime area แต่คนในแวดวงค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์เชื่อว่าไอคอนสยามจะสามารถพลิกพื้นที่ย่านนี้ให้เป็น prime area ในอนาคตได้และจะส่งผลบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในพื้นที่นี้ด้วย
WHIZDOM 101
สร้างเมืองสตาร์ทอัพ
ก่อนหน้าที่รถไฟฟ้า BTS สายสีเขียวเข้ม จะมีส่วนต่อขยายจากสถานีอ่อนนุชไปสถานีแบริ่ง ต้องยอมรับว่าทำเลถัดจากสถานีอ่อนนุช เป็นต้นไปไม่ได้รับความสนใจจากทั้งนักพัฒนาที่ดินและคนซื้อคอนโดมิเนียมเลย เพราะการจราจรที่ติดขัดบนถนนสุขุมวิท หากไม่มีรถไฟฟ้าทำเป็นตัวช่วยของคนเดินทางแล้วก็ยากจะเติบโต แต่เมื่อมีรถไฟฟ้าผ่านทุกอย่างก็เปลี่ยน
นั่นจึงเป็นเหตุผลที่บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือเอ็มคิวดีซี ภายใต้การนำของของ
ทิพาภรณ์ เจียรวนนท์ ลูกสาวเจ้าสัวซีพี ตัดสินใจซื้อที่ดินราวๆ 43 ไร่บริเวณสุขุทวิท 101/1 ที่เดิมเป็นปิยรมย์สปอร์ตคลับและคอมมูนิตี้มอลล์ของเศรษฐีเก่า “ปิยะ จิตตาลาน” ใกล้สถานีปุณณวิถีในปี 2556 ด้วยเม็ดเงินประมำณ 4 พันล้านบาท เพื่อพัฒนาเป็นโครงการ
mixed-use ขนาดใหญ่ ภายใต้ชื่อ วิสซ์ดอม วัน-โอ-วัน (Whizdom 101) มูลค่ำกว่ำ 3 หมื่นล้านบาท
โครงการดังกล่าวประกอบด้วย 1. โซนที่พักอำศัย พัฒนาภายใต้แนวคิดGreat Good Living คอนโดมิเนียมจำนวน 3 อาคาร กว่า 2,000 ยูนิตพร้อม “วิสซ์ดอม แทร็ก” เลนจักรยานและลู่วิ่งลอยฟ้าระยะทาง 1.3 กิโลเมตร วิ่งผ่านพื้นที่ทั้งในอำคำรและนอกอาคารทางเชื่อมต่อสกายวอร์กกับสถานีปุณณวิถี 2. โซนพื้นที่สำนักงานให้เช่า และ co-working space พัฒนาภายใต้แนวคิด Great Good Working ประมำณ 30,000 ตารางเมตร และ 3. โซนพื้นที่ร้านค้าและกิจกรรมไลฟ์สไตล์ พัฒนาภายใต้แนวคิด Great Good Socializing ประมาณ 20,000 ตารางเมตร
ไฮไลต์สำคัญของวิสซ์ดอม วัน-โอ-วัน นั่นคือ พื้นที่ co-working spaceขนาดใหญ่ที่ร่วมกับทรู ดิจิทัล พำร์ค ให้เป็นศูนย์กลำงด้านนวัตกรรมดิจิทัลที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ซึ่งจะรวมคนดิจิทัลสตาร์ทอัพไว้ในพื้นที่นี้ โดยจะมีทั้งโซน Co-working Space สำหรับการทำงาน เรียนรู้และสร้างสรรค์นวัตกรรมร่วมกัน, โซน Enterprise Space สำนักงานบริษัทข้ำมชาติ และเหล่าสตาร์ทอัพ, โซน Innovation Space ศูนย์นวัตกรรม และเครื่องมือเทคโนโลยีชั้นนำ
การจะหาพื้นที่ขนาดใหญ่ใจกลางเมือง ไม่ใช่เรื่องง่าย และมีต้นทุนสูง ถ้ำเลือกที่จะทุ่มเม็ดเงินสร้างพื้นที่ขนาดใหญ่บนทำเลที่ขยับออกจากใจกลางเมือง แต่ก็มีรถไฟฟ้าผ่าน ให้สิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมสำหรับกลุ่มสตาร์ทอัพ ก็อาจจะดึงกลุ่มคนนี้ได้ และถ้าคนดิจิทัลที่มาพื้นที่แห่งนี้มากขึ้น ก็มีโอกาสที่จะทำให้พื้นที่นี้แจ้งเกิดความเป็นเมืองดิจิทัล และดันสุขุมวิท 101 เป็นศูนย์กลางใหม่ที่คนดิจิทัลต้องทำ เมื่อนั้นทั้งพื้นที่โซนค้าปลีกก็อยู่ได้ พื้นที่โซนที่พักอาศัยก็มีโอกาสขายได้ ปล่อยเช่าได้ดีขึ้น
THE FORESTIAS
เนรมิตป่ากลางเมือง
ถ้ามองว่ากลยุทธ์ของวิสซ์ดอม วัน-โอ-วัน เป็นการครีเอทดีมานด์ให้กับพื้นที่สุขุมวิท 101 แล้ว เดอะ ฟอเรสเทียส (The Forestias) บนพื้นที่กว่า 300 ไร่ตั้งอยู่บริเวณบางนา-ตราด กิโลเมตรที่ 7 ด้วยมูลค่าโครงการมากถึง 9 หมื่นล้านบาท เป็นยิ่งกว่าการครีเอทดีมานด์ เพราะโครงการไกลออกจากใจกลางเมืองกรุงเทพฯ พอสมควร แต่เพราะแนวคิดที่ต้องการจะสร้างที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ในลักษณะ mixed-use lifestyle พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ที่ยังเดินทำงสะดวกก็ตอบโจทย์ที่สุด
โครงการเดอะ ฟอเรสเทียส์พัฒนาโดยบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือเอ็มคิวดีซี ซึ่งเป็นผู้พัฒนำรายเดียวกับวิสซ์ดอมวัน-โอ-วัน โดยจะเห็นว่า กลุ่มเอ็มคิวดีซีมีการพัฒนาพื้นที่ขนากใหญ่ให้เป็นเมืองย่อมๆ ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ พร้อมกับใส่จุดเด่นบางอย่างที่จะเป็นแม่เหล็กดึงคนเข้ำไป
เดอะ ฟอเรสเทียส์ถูกวางให้เป็นโครงการภายใต้แนวคิด “เมืองแห่งความสุข” ที่ออกแบบให้พื้นที่ธรรมชาติและสังคมอยู่รวมกัน ประกอบด้วยโครงการที่อยู่อาศัย พื้นที่รีเทล อาคารและสำนักงาน ศูนย์สุขภาพ อาคารนวัตกรรมแห่งอนาคต ผืนป่าสันทนาการ พื้นที่สำหรับชุมชน ศูนย์เรียนรู้ พร้อมทั้งองค์ประกอบสำคัญ 4 หมวดใหญ่ ได้แก่
1. 50 Shades of Nature มิติการใช้ชีวิตท่ามกลางระบบนิเวศธรรมชาติ ที่รวมพืชพันธุ์กว่า 38 สำยพันธุ์ และสัตว์กว่า 123 สายพันธุ์ ให้ใช้ชีวิตอยู่ร่วมกับคนได้อย่างสมดุล รวมทั้งพื้นที่ป่ำธรรมชำติ 4 ระดับ ได้แก่ ป่าทึบ ป่าเพื่อผู้อยู่อาศัย ป่าแอดเวนเจอร์และศูนย์รวมกิจกรรม และพาวิลเลียนสไตล์ธรรมชาติ ซึ่งผืนป่านี้จะเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการทั้งหมดเพื่อเปิดให้ชุมชนและบุคคลภายนอกสามารถเข้ามาพักผ่อนได้
2. Connecting 4 Generations การออกแบบพื้นที่ให้ใช้ชีวิตครอบคลุมถึง 4 เจเนอเรชั่นภายในพื้นที่ที่อยู่อาศัยเดียวกันในลักษณะรูปแบบที่อยู่อาศัยเฉพาะบุคคล แต่ยังสามารถไปมาหาสู่กันได้
3. Community of Dreams พื้นที่ส่วนกลำงขนำดใหญ่รำยล้อมไปด้วยธรรมชำติที่ทุกคนใช้ร่วมกันได้เช่น พื้นที่สำหรับกิจกรรมของครอบครัว พื้นที่เอาต์ดอร์ในการออกกำลังกำยและกิจกรรมกลางแจ้ง สวนพักผ่อน และศึกษาธรรมชาติต้นไม้และสัตว์บนผืนป่าเปิด หรือตั้งแคมป์ เป็นต้น
4. Sustainovation for Well-being นวัตกรรมความสุขแบบยั่งยืน เช่นการเลือกใช้วัสดุที่เอื้อต่อการประหยัดพลังงานหรือปลอดมลพิษ นวัตกรรมพลังงานสะอาดหรือพลังงานหมุนเวียน เป็นต้น
และหากมองไปถึงมาตรการ PUD (Plan Unit Development) ตามร่างผังเมืองฉบับปรับปรุง ซึ่งเป็นมาตรการที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ก็ถือว่าโครงการเดอะ ฟอเรสเทียส์มีลักษณะที่คล้ายกัน นั่นคือ พัฒนาบนที่ดินขนาดใหญ่ มีการวางแผนการใช้ที่ดินแบบเต็มรูปแบบเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดทั้งกับตัวโครงการและชุมชนรอบข้าง เพียงแต่โครงการเดอะ ฟอเรสเทียส์เกิดขึ้นก่อนด้วยตัวเอง ไม่ได้เกิดจกมาตรการ PUD ของภาครัฐ
สถานีกลางบางซื่อ
ศูนย์กลางคมนาคมแห่งอาเซียน
ตามแผนพัฒนาสถานีกลางบางซื่อ (Bang Sue Grand Station) ของการรถไฟแห่งประเทศไทย กระทรวงคมนาคม ในปี 2563 จะแล้วเสร็จพร้อมเปิดบริการให้คนไทยได้ยลโฉม โดยสถานีแห่งนี้จะมีรถไฟฟ้าที่วิ่งตรงเข้าถึงตัวโครงการด้วยกัน 4 สาย ได้แก่ สายสีน้ำเงิน ฝั่งบางซื่อ-หัวลำโพง-ท่าพระ-บางแค, สายสีแดงเข้ม ฝั่งบางซื่อ-รังสิต-ธรรมศาสตร์, สายสีแดงอ่อน ฝั่งบางซื่อ-ตลิ่งชัน และสายท่ากาศยาน (แอร์พอร์ตลิงค์) ฝั่งดอนเมือง-บางซื่อ-พญาไท
ใน 4 เส้นทางที่กล่าวถึง จะเป็นเส้นทางหลักที่เชื่อมต่อไปรถไฟฟ้าอีก 10 เส้นทางรอบกรุงเทพฯ และปริมณฑล รถไฟทางไกล รถไฟชานเมือง และรถไฟความเร็วสูง ซึ่งกระทรวงคมนาคมวางแผนที่จะให้สถานีกลางบางซื่อเป็น
“ศูนย์กลางมหานครแห่งใหม่ระดับอาเซียน” เพราะเป็นอาคารขนาดใหญ่ และจะเป็นศูนย์กลางแห่งการเดินทาง ไม่ว่าจะเป็นการเดินทางด้วยรถทัวร์ รถไฟ หรือการต่อรถไฟแอร์พอร์ตลิงค์ เพื่อไปสนามบินทั้งดอนเมืองและสุวรรณภูมิ เพื่อเดินทางไปยังนานาประเทศ
อาคารสถานีกลางบางซื่อมีความยาว 596.6 เมตร ความกว้าง 244 เมตร ความสูง 43 เมตร จำนวน 4 ชั้น รวมชั้นใต้ดินพื้นที่ใช้สอยประมาณ 300,000 ตารางเมตร โดยตัวอาคารสถานีมีทั้งหมด 4 ชั้น ประกอบด้วย ชั้นใต้ดินเป็นลานจอดรถที่สามารถรองรับได้กว่า 1,700 คัน ชั้น 1 เป็นพื้นที่จำหน่ายตั๋ว พื้นที่พักคอยผู้โดยสาร เขตร้านค้า พื้นที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ชั้น 2 จุดเชื่อมต่อรถโดยสาร ขสมก. และ บขส. และชั้น 3 เป็นชานชาลาของรถไฟสายต่างๆ รวมทั้งหมด 24 ชานชาลา
ในชั้นชานชาลา แบ่งเป็น ชั้นชานชาลารถไฟชานเมืองสายสีแดง จำนวน 4 ชานชาลา และรถไฟทางไกลทุกเส้นทาง จำนวน 8 ชานชาลา และชั้น 3 เป็นชั้นชานชาลารถไฟความเร็วสูงทุกเส้นทาง จำนวน 10 ชานชาลา และรถไฟฟ้า สายท่าอากาศยาน (แอร์พอร์ตลิงค์) จำนวน 2 ชานชาลา นอกจากการพัฒนาตัวสถานีแล้ว โครงการสถานีกลางบางซื่อยังนำหลักการพัฒนาพื้นที่โดยรอบศูนย์กลางคมนาคม (Transit-oriented Development : TOD) มาใช้ด้วย
โดยสถานีกลางบางซื่อ มีพื้นที่รวม 1,176 ไร่ เป็นส่วนของพื้นที่โครงการเชิงพาณิชย์ 305 ไร่ ซึ่งแบ่งเป็น 4 โซน ประกอบด้วย โซน A ศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร โซน B ศูนย์กลางค้าปลีก-ส่งแห่งอาเซียน โซน C สวนสุขภาพและที่อยู่อาศัย และโซน D ศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินกลาง โดยโครงการสถานีกลางบางซื่อ อยู่ภายใต้แผนพัฒนาใหญ่ของศูนย์คมนาคมพหลโยธิน หรือบางซื่อคอมเพล็กซ์ ที่มีพื้นที่ครอบคลุมพื้นที่กว่า 2,235 ไร่ ของการรถไฟแห่งประเทศไทย
คลิกอ่านครบทุกเรื่องราวจาก “BANGKOK 2025 & BEYOND NEW NODES, NEW URBANISM” ForbesLife Thailand ฉบับพิเศษ November 2018
