ONE BANGKOK
อภิมหาโปรเจกต์พลิกกรุงเทพฯ
คงไม่เกินจริงไปนัก หากจะกล่าวว่า โครงการวัน แบ็งค็อก (One Bangkok) เป็นอภิมหาโปรเจกต์ที่จะพลิกกรุงเทพฯ ให้ก้าวสู่ความเป็นเมืองมหานคร ด้วยพื้นที่โครงการขนาดใหญ่ใจกลางเมือง มูลค่าการพัฒนามหาศาล เป็นอีกหนึ่งโครงการที่จะไม่ใช่แค่รองรับดีมานด์แต่ต้อง “ครีเอทดีมานด์” ใหม่ๆ ให้เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์
จากการผสมผสำนประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายบนพื้นที่ 104 ไร่ โดยสร้างความสมดุลให้กับแต่ละส่วนผสม จนอาจกลายเป็นโครงการ mixed-use ที่มีองค์ประกอบครบมากที่สุดแห่งแรกก็เป็นได้ก่อนจะมาเป็นวัน แบ็งค็อก ที่ดินแปลงนี้เดิมเคยเป็นโรงเรียนเตรียมทหารเก่า และเคยเป็นสวนลุมไนท์บาซาร์ แหล่งค้าขายสินค้าแฟชั่นและดีไซน์ขนาดใหญ่แห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ จนเมื่อปี 2557 สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ได้นำที่ดินผืนนี้มาเปิดประมูลใหม่มีผู้สนใจเข้าร่วมประมูลจำนวนมาก ซึ่งแรกเริ่มกลุ่มเซ็นทรัลเป็นผู้ได้รับการคัดเลือกให้พัฒนาที่ดินผืนนี้
แต่ท้ายที่สุดก็พลิกโผ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มเจริญ สิริวัฒนภักดี เจ้าสัวเบียร์ช้าง เป็นผู้ได้รับสิทธิในการพัฒนาโรงเรียนเตรียมทหารเก่าแห่งนี้ และพัฒนาในนามบริษัท วัน แบงค็อก โฮลดิ้งส์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่างบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) และบริษัท เฟรเซอรส์ พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้ง จำกัดบริษัทอสังหาริมทรัพย์สัญชาติสิงคโปร์ที่กลุ่มครอบครัวสิริวัฒนภักดี เข้าซื้อกิจการเมื่อหลายปีก่อนด้วยความเป็นที่ดินขนาดใหญ่ บนทำเลใจกลางเมือง ทำให้ที่ดินแปลงนี้ถูกจับตามองจากคนในวงการอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก โดยกลุ่มสิริวัฒนภักดีประกาศเปิดตัว วัน แบ็งค็อก อย่างเป็นทางการเมื่อปีที่ผ่านมา พร้อมวางเป้าหมายให้เป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของกรุงเทพฯยกระดับภาพลักษณ์ของกรุงเทพฯ ในฐานะเมืองที่เป็นประตูเชื่อมโลกกับเอเชีย มูลค่าการลงทุนมากกว่า 1.2 แสนล้านบาท
บริเวณที่ตั้งโครงการติดรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีลุมพินี ภายในโครงการประกอบไปด้วย อาคารสำนำงานเกรดเอ พัฒนาตามมาตรฐาน LEED และ WELL 5 อาคาร โรงแรมหรูที่มุ่งเน้นตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ 5 โรงแรมที่พักอาศัยระดับอัลตร้ำลักชัวรี 3 อาคาร ร้านค้าปลีก และพื้นที่ทำกิจกรรมที่หลากหลายและครบครัน พื้นที่กิจกรรมและศิลปวัฒนธรรม ขนาด 10,000 ตารางเมตร ทางเดินกว้างมากกว่า 40 เมตร เลาะรอบโครงการทางฝั่งถนนวิทยุและถนนพระราม 4 โดยมีพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เปิดโล่งขนาดรวมกัน 50 ไร่
สำหรับโครงการส่วนแรกจะเปิดให้บริการในปี 2564 และคาดว่าโครงการทั้งหมดจะเสร็จสมบูรณ์ในปี 2568 ซึ่งรวมแล้วจะมีพื้นที่อาคารรวม (Gross Floor Area) ทั้งหมด 1.83 ล้านตารางเมตร โดยแต่ละองค์ประกอบของโครงการจะมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว ภายในโครงการจะมีอาคารที่สูงที่สุดอยู่ที่ 90 ชั้น ประมาณ 380 เมตร เมื่อโครงการเสร็จสมบูรณ์คาดว่าจะมีผู้คนมากกว่า 60,000 คนเข้ามาทำงานและพักพักอาศัยอยู่ในพื้นที่โครงการ
จากแนวคิดในการพัฒนาพื้นที่ดังกล่าว และด้วยพื้นที่อาคารสำนักงานจำนวนมหาศาล บวกกับโซนที่พักอำศัยระดับอัลตร้าลักชัวรี สะท้อนให้เห็นว่าวัน แบ็งค็อค จะสร้างแหล่งงานเกรดเอขนาดใหญ่ ที่จะไม่ได้ดึงเฉพาะกลุ่มบริษัทสัญชาติไทย แต่มุ่งเป้าที่จะดึงบริษัทต่างชาติเข้ามาเช่าพื้นที่ และนี่อาจเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้กลุ่มสิริวัฒนภักดีต้องเลือกใช้ “เฟรเซอรส์” ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญในการพัฒนาและบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่เป็นที่รู้จักในระดับโลก มาเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาโครงการดังกล่าว เพื่อให้แบรนด์เฟรเซอรส์ดึงกลุ่มฐานผู้เช่าที่เป็นบริษัทต่างชาติรายใหม่ๆ เข้าสู่ประเทศไทย
เมื่อโครงการวัน แบ็งค็อก เสร็จสมบูรณ์ในปี 2568 คงไม่ได้เพียงพลิกโฉมเส้นพระราม 4 เท่านั้น แต่ยังมีส่วนสำคัญที่จะพลิกเมืองกรุงเทพฯ ด้วย
SAMYAN MITRTOWN
ประเดิมปลุกพระราม 4
สำหรับโครงการสามย่านมิตรทาวน์จะเป็นโครงการแรกในกลุ่ม mixed-use ใหม่ที่จะสร้างเสร็จในย่านพระราม 4 ซึ่งล่าสุดประกาศจะเปิดให้บริการในเดือนกันยายน 2562 โดยทำเลที่ตั้งอยู่บริเวณหัวมุมถนนพระราม 4 - พญาไท ติดรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีสามย่านและมีทางเชื่อมเข้าสู่ตัวโครงการ บนพื้นที่รวมเกือบ 14 ไร่ บนที่ดินเช่าสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งเดิมเคยเป็นตลาดสามย่านเก่าตั้งแต่ปี 2508 จนถึงปี 2551 สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ได้ย้ายตลาดสามย่านเก่าไปยังตลาดสามย่านใหม่บริเวณจุฬาลงกรณ์ ซอย 15
พื้นที่บริเวณตลาดสามย่านเก่าแห่งนี้ทิ้งร้างนานเป็นเวลาหลายปี จนกระทั่งปี 2557 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้อาณาจักร “สิริวัฒนภักดี” ก็ได้สิทธิกำรพัฒนำที่ดินผืนนี้ไป โดยให้พัฒนาในนาม บริษัท เกษมทรัพย์ภักดี จำกัด ซึ่งเป็น บริษัทที่ถือหุน โดยบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ ในสัดส่วน 49% และบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) จำกัด ถือหุ้นในสัดส่วน 51% ของทุนจดทะเบียน 3 พันล้านบาทในเชิงการพัฒนาและบริหารโครงการสามย่านมิตรทาวน์ กลุ่มครอบครัวสิริวัฒนภักดีได้ส่งต่อให้ทีมโกลเด้นแลนด์เป็นผู้พัฒนา
โดยโกลเด้นแลนด์ วางสามย่านมิตรทาวน์เป็นโครงการ mixed-use ภายใต้แนวคิด “Smart & Friendly” มีพื้นที่รวม 222,000 ตารางเมตร ประกอบด้วย 3 ส่วนหลัก ได้แก่ โซนอาคารสำนักงาน “มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์” อาคารสำนักงานเกรดเอ ในแบบ Intelligent Office ความสูง 31 ชั้นพื้นที่เช่ารวม 48,000 ตารางเมตร ส่วนโซนรีเทล ที่พัฒนาด้วยแนวคิด “Urban Life Library” หรือ คลังแห่งอาหารและการเรียนรู้ ความสูง 6 ชั้น พื้นที่ให้เช่ากว่า 36,000 ตารางเมตร และโซนที่พักอำศัย ที่พัฒนาด้วยแนวคิด “Neo Explorer Living Platform” ความสูง 33 ชั้น แบ่งเป็น โรงแรม 104 ห้อง และ คอนโดมิเนียม 516 ยูนิต
SINDHORN VILLAGE คอนโดฯ ลีสโฮลด์ปลุกกระแสลงทุน
แผนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชนหลายโครงการที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตล้วนพัฒนาบนสิทธิการเช่าของหน่วยงานรัฐ เพราะเมื่อเมืองขยายตัว ที่ดินของภาคเอกชนย่านใจกลางเมืองจะได้รับการพัฒนาจนเต็มเกือบทุกแปลง “ที่ดินสิทธิการเช่า” ย่านใจกลางเมืองจะเป็นทางเลือกสำคัญของนักพัฒนาที่ดิน รวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยแบบสิทธิการเช่า (leasehold) ก็จะได้รับการยอมรับมากขึ้น “สินธรวิลเลจ” (Sindhorn Village) เป็นหนึ่งในโมเดลของโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่แบบสิทธิการเช่าบนทำเลใจกลางเมือง ที่อาจจะสะท้อนภาพของโครงการที่อยู่อาศัยใจกลางเมือง หรือทำเลที่มีศักยภาพในแบบสิทธิการเช่าที่คาดว่าจะมีมากขึ้นในอนาคต โดยสินธรวิลเลจถือกำเนิดขึ้นจากนโยบายการพัฒนาสังหาริมทรัพย์แนวใหม่ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ที่มอบหมายให้บริษัท สยามสินธร ดำเนินการพัฒนาโครงการแบบผสมผสานบนพื้นที่ 52 ไร่ย่านหลังสวนตรงข้ามกับสวนลุมพินี ซึ่งจัดได้ว่าเป็น prime area อันดับต้นๆ ของกรุงเทพฯ สยามสินธรได้วางแนวคิดให้โครงการสินธรวิลเลจเป็น mixed-use ด้านที่อยู่อาศัยขนาดใหญที่ตั่้งใจให้อาคารมีอายุการใช้งานยาวนานถึง 100 ปี
SINGHA COMPLEX ปั้นอาณาจักรรับ CBD ใหม่
หลังจากที่กลุ่มภิรมย์ภักดีได้ที่ดินแปลงนี้ไปครอง ก็มีเพียงกระแสข่าวว่าเป็นเพราะกลุ่มเบียร์สิงห์ต้องการย้ำยสำนักงานใหญ่จากย่านสามเสนมายังที่ดินแปลงนี้ จนเมื่อกลุ่มเบียร์สิงห์เข้ำสู่สนามรบเรียลเอสเตทอย่างเต็มรูปแบบด้วยการซื้อกิจการของบริษัท รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และควบรวมเป็นบริษัทสิงห์ เอสเตท แผนพัฒนาที่ดินกว่า 9 ไร่แปลงนี้ก็ชัดเจนขึ้นนั่นจึงเป็นที่มาของ “สิงห์ คอมเพล็กซ์” (Singha Complex) ซึ่งเป็นโครงการ mixed-use ที่มีทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การประชุมระดับนานาชาติ โรงแรมระดับ 5 ดาว พื้นที่ค้าปลีก และคอนโดมิเนียมมูลค่ารวมกว่า 1 หมื่นล้านบาท โดยเมื่อโครงารนี้แล้วเสร็จ แน่นอนว่าจะเป็นอีกหนึ่งศูนย์รวมใหม่ของกรุงเทพฯ เพราะตามแผนแล้วในสิงห์ คอมเพล็กซ์จะมีพื้นที่ที่เป็นฮอลล์คอนเสิร์ต ที่กลุ่มเบียร์สิงห์ควาดหวังว่าจะดึงคอนเสิร์ต ที่ทางกลุ่มเป็นสปอนเซอร์มาจัดที่ฮอลล์แห่งนี้ ก็จะดึงคนกลุ่มคนรุ่นใหม่เข้ามาสู่พื้นที่นี้ ที่ผ่านมาทำเลอโศก-เพชรบุรี แม้จะมีรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีเพชรบุรีและมีแอร์พอร์ตลิงค์สถานีมักกะสันผ่าน แต่ไม่ใช่ย่านที่มีแม่เหล็กอะไรดึงดูดให้มา แต่การที่มีสิงห์ คอมเพล็กซ์เกิดขึ้นก็มีแนวโน้มที่จะทำให้ย่ำนอโศก-เพชรบุรีเปลี่ยนไป ซึ่งเมื่อรวมกับพื้นที่ใกล้เคียงอย่างพระราม 9 ที่มีอาคารสำนักงานจำนวนมาก สิงห์ คอมเพล็กซ์ จะเป็นหนึ่งในแรงหนุนที่จะทำให้บริเวณพระราม 9 - เพชรบุรี เป็นโซนศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
สิงห์ คอมเพล็กซ์ อาคารสำนักงานเกรดเอและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า (mixed-use commercial complex) ความสูง 42 ชั้น พื้นที่อาคารรวมประมาณ 120,000 ตารางเมตร ประกอบด้วย พื้นที่ให้เช่าสุทธิประมาณ 60,000 ตารางเมตร พื้นที่ค้ำปลีก 4 ชั้น (พื้นที่ให้เช่าสุทธิประมาณ 4,500 ตารางเมตร) พื้นที่จอดรถ 12 ชั้น (รองรับรถได้ประมาณ 880 คัน) ใกล้กับรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีเพชรบุรี ซึ่งอยู่ระหว่างก่อสร้างทางเชื่อมจากตัวสถานีเข้าสู่ตัวโครงการ
ด้านคอนโดมิเนียมเป็นโครงการระดับซูเปอร์ลักชัวรี ภายใต้ชื่อ “ดิ เอส แอท สิงห์ คอมเพล็กซ์” (The Esse at Singha Complex) ความสูง 39 ชั้น 1 อาคาร มูลค่า 4,160 ล้านบาท จำนวน 319 ยูนิต ขนาดเริ่มต้นตั้งแต่ 34.75 ถึง 215.5 ตารางเมตร ราคา 9.11 ถึงกว่า 62 ล้านบาท หรือประมาณ 266,000 บาทต่อตารางเมตร
คลิกอ่านครบทุกเรื่องราวจาก "BANGKOK 2025 & BEYOND NEW NODES, NEW URBANISM" ForbesLife Thailand ฉบับพิเศษ November 2018
