คัดสรรสุดยอดโครงการ mixed-use 5 ทำเลทองจากผู้พัฒนาใต้ร่มเงากลุ่มธุรกิจแถวหน้าของไทยที่กำลังจะกลายเป็นแลนด์มาร์กใหม่แห่งสยาม

นิยามและพัฒนาการของโครงการ Mixed-use ในโลก Robert E. Witherspoon แห่ง Urban Land Institute (ULI) หรือสถาบันที่ดินในเขตเมืองได้ให้ คำนิยามโครงการ mixed-use เมื่อปี 1976 ว่าเป็นโครงการที่มีการใช้ประโยชน์และสร้างรายได้ตั้งแต่ 3 ประเภทขึ้นไป มีบูรณาการทางกายภาพและฟังก์ชั่นการใช้สอย โดยพัฒนาขึ้นตามแผนพัฒนาที่เชื่อมโยงถึงกัน สำหรับ mixed-use ในวันนี้มี 3 แนวทาง ได้แก่ การเพิ่มการใช้ประโยชน์ของที่ดิน การเพิ่มความหลากหลายของการใช้ประโยชน์ของที่ดิน และการบูรณาการการใช้ประโยชน์ต่าง การพัฒนา Mixed-use ในประเทศไทยโครงการ mixed-use ในประเทศไทยที่มีการเปิดตัวหลายแห่งในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา โดยมีมูลค่าการพัฒนารวมกว่า 2 แสนล้านบาทนั้น ถือว่าไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับประเทศไทย สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและพัฒนา Colliers International Thailand กล่าวว่า mixed-use ยุคแรกในประเทศไทยคือ โครงการที่มีศูนย์การค้าและโรงแรมอยู่ด้วยกัน เช่น เซ็นทรัลพลาซาลาดพร้าว และมาบุญครองหรือ MBK Center โครงการต่อมาในช่วงหลายปีถัดมาก็เป็นโครงการที่อยู่อาศัยผสมกับพื้นที่ค้าปลีกที่อยู่ชั้นล่างของอาคารแต่ก็ยังไม่ใช่ mixed-use ที่ชัดเจนนัก กระทั่งใน 3-4 ปีหลังมานี้ โครงการ mixed-use ในกรุงเทพฯ มีการวางแผนพัฒนาขึ้นหลายโครงการในรูปแบบ mixed-use ตามคำนิยามของ ULI มาดูกันว่าโครงการ mixed-use ในประเทศไทยที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและกำลังเป็นแลนด์มาร์กใหม่ของเมืองมีที่ใดกันบ้าง

One Bangkok โครงการที่สร้างความฮือฮาที่สุดในประวัติศาสตร์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยและเป็นโครงการแรกที่มีมูลค่าการก่อสร้างกว่าแสนล้านบาท โดยมีกลุ่มทุนจากทีซีซีของ เจริญ สิริวัฒนภักดี เจ้าสัวเบียร์ช้างและเศรษฐี Forbes อันดับ 2 ของไทยที่หันมาลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งในและต่างประเทศในช่วง 10 ปี หลังมานี้ โดยโครงการนี้เจ้าตัวยังยอมรับว่าไม่เคยลงทุนมากเท่านี้มาก่อน One Bangkok พัฒนาโดยบริษัท วัน แบงค็อก โฮลดิ้งส์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่างบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัดที่ถือหุ้น 80.1% และบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ จำกัด บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากสิงคโปร์ที่กลุ่มทีซีซีเข้าซื้อกิจการเมื่อหลายปีก่อนถือหุ้น 19.9% และมีบุตรชายคนเล็ก ปณต สิริวัฒนภักดี เป็นหัวเรือใหญ่

ด้วยแนวคิดการพัฒนา city within the city โครงการจึงได้รับ การออกแบบให้เป็นเมืองที่มีความครบครัน โดยมีพื้นที่ก่อสร้าง กว่า 1.8 ล้านตารางเมตร ขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศ ล้อมรอบด้วย ทางเดินที่กว้างกว่า 40 เมตร ภายในโครงการจะประกอบไปด้วย อาคารสำนักงานเกรด A 5 อาคาร ที่มีพื้นที่เช่ารวมประมาณ 500,000 ตารางเมตร และสร้างตามมาตรฐาน LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) หรือ อาคารเขียว และ WELL มาตรฐานอาคารที่เน้น สุขภาวะของผู้ใช้อาคารโดยมี 1 อาคารที่จะมีความสูง 90 ชั้นหรือกว่า 380 เมตร พร้อมจุดชมวิวที่ชั้นบนสุด นอกจากนี้ ยังมีที่พักอาศัยระดับหรูขนาด 30 ชั้น 3 อาคารที่จะเปิดขายแบบสิทธิการเช่า พื้นที่ค้าปลีกและพื้นที่จัดกิจกรรมและศิลปวัฒนธรรมขนาด 10,000 ตารางเมตร รวมทั้งโรงแรมหรู 5 แห่ง

Whizdom 101 หากไม่นับ IconSiam ศูนย์การค้าหรูแห่งใหม่ย่านคลองสานที่ทุกคนต่างรอคอยและคาดว่าจะเปิดอย่างเป็นทางการในปีหน้า ซึ่งเป็นอภิมหาโปรเจกต์ที่บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่นหรือ MQDC ร่วมทุนกับสยามพิวรรธ์และกลุ่มซีพีกว่า 5 หมื่นล้านบาทแล้ว Whizdom 101 ถือเป็นโครงการที่ MQDC ซึ่งมี ทิพาภรณ์ เจียรวนนท์ บุตรสาวคนเล็กของ ธนินท์ เจียรวนนท์ เป็นหัวเรือใหญ่ ทุ่มทุนสร้างมากที่สุดอีกโครงการหนึ่งหลังจากควักเงิน 4 พันล้านบาทซื้อปิยรมย์สปอร์ตคลับบนที่ดินแปลงใหญ่ทำเลงามริมถนนสุขุมวิทใกล้ซอย 101/1 ไม่ไกลจาก BTS สถานีปุณณวิถี เมื่อปี 2556 MQDC ได้วางแผนพัฒนาที่ดินผืนนี้ให้เป็นโครงการ mixed-use ไลฟ์สไตล์คอมเพล็กซ์สำหรับคนรุ่นใหม่ ประกอบด้วยอาคารสำนักงานที่มีพื้นที่เช่ากว่า 70,000 ตารางเมตร พร้อม Coworking Space อาคารคอนโดมิเนียม 3 อาคารที่มีพื้นที่รวมประมาณ 140,000 ตารางเมตร จำนวนกว่า 2,000 ยูนิต พื้นที่ร้านค้าปลีก 20,000 ตารางเมตร และสปอร์ตคลับอีก 10,000 ตารางเมตรที่จะมีสระว่ายน้ำแบบชายทะเลสไตล์รีสอร์ตเป็นแห่งแรกในกรุงเทพฯ พร้อมเลนจักรยานและลู่วิ่งลอยฟ้าระยะทาง 1.3 กิโลเมตร

ด้วยแนวคิดการพัฒนาให้เป็นเมืองต้นแบบอัจฉริยะ MQDC ร่วมกับกลุ่มทรู ธุรกิจสื่อสารและเทคโนโลยีในเครือซีพี นำโครงข่ายอินเทอร์เน็ตความเร็วสูงเข้ามาเชื่อมต่อชีวิตดิจิทัลภายในโครงการ มี Whizdom app เป็นแอปพลิเคชันเชื่อมต่อ และที่เจ๋งที่สุดน่าจะเป็นการออกแบบพื้นที่ทางเดินบริเวณสกายวอล์กของโครงการที่เชื่อมไปยัง BTS สถานีปุณณวิถี ระยะทางกว่า 300 เมตร ให้สามารถสร้างพลังงานจากการสั่นสะเทือน โดยหนึ่งก้าวสามารถผลิตพลังงานได้ 5 วัตต์และพลังงานที่ได้จะนำไปใช้เพื่อเป็นไฟส่องสว่างทางเดินและลดใช้พลังงาน ทั้งนี้ Whizdom 101 ได้รับคัดเลือกเป็น 1 ใน 7 โครงการสนับสนุนการออกแบบเมืองอัจฉริยะหรือ Smart Cities – Clean Energy จากกระทรวงพลังงานและมูลนิธิอาคารเขียวไทยเมื่อกลางปีที่ผ่านมาอีกด้วย

Sindhorn Village โครงการ Sindhorn Village พัฒนาโดยบริษัท สยามสินธร จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ บนที่ดินขนาดใหญ่ถึง 56 ไร่ ริมถนนหลังสวนจากหลังสวนซอย 1 จนจดถนนสารสิน ถือเป็นโครงการแรกที่สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์พัฒนาเอง ด้วยแนวคิด living in the park โดยจัดสรรพื้นที่กว่า 14 ไร่เป็นสวนขนาดใหญ่ เพื่อสร้างบรรยากาศอยู่อาศัยท่ามกลางความร่มรื่นจากสีเขียวของธรรมชาติอย่างกลมกลืนและเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมภายในโครงการจะมีทั้งหมด 14 อาคาร เป็นอาคารคอนโดมิเนียม 3 อาคาร โดยมี 2 อาคาร เปิดตัวไปแล้ว คือ สินธร หลังสวน และ สินธร ต้นสน เป็นคอนโดมิเนียมขายแบบให้เช่าระยะยาว 30 ปี และสามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 30 ปี รวมทั้งหมด 60 ปี โดยสยามสินธรจะเป็นผู้บริหาร ดูแล และบำรุงรักษาอาคารเองตลอดระยะเวลา อาคารคอนโดมิเนียมนี้เป็นอาคาร

นอกจากนี้ ยังมีโรงแรมหรู 1 อาคารจำนวน 200 ห้อง อะพาร์ตเมนต์ และเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ 3 อาคาร จำนวนรวม 1,000 ห้อง ซึ่งมีอาคารหนึ่งจะพัฒนาให้เหมาะสำหรับการอยู่อาศัยของผู้สูงอายุ โดยในโครงการจะมีศูนย์สุขภาพและบริการทางการแพทย์ที่จะมีบุคลากรจากโรงพยาบาลชั้นนำให้บริการ 24 ชั่วโมง มีพิพิธภัณฑ์ศิลปะการแสดงไทย ศูนย์การค้าแบบ walking street ขนาด 3 ชั้น พื้นที่เช่า 10,000 ตารางเมตร ที่มีซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านอาหาร และร้านค้าที่เน้นการส่งเสริมสินค้าท้องถิ่นในประเทศ โดยสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์จะจัดพื้นที่บางส่วนในช่วงวันหยุดเสาร์อาทิตย์ให้เป็น farmer market เพื่อให้เกษตรกรชาวสวนชาวไร่นำผลผลิตมาจำหน่ายในบริเวณโครงการอีกด้วย

Singha Complex โครงการที่บริษัท บุญรอดบริวเวอรี่ จำกัด และ บมจ.สิงห์ เอสเตท บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กลุ่มบุญรอดฯ ตั้งขึ้นมาใหม่เพื่อลุยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หมายมั่นให้เป็น flagship project ของกลุ่มสิงห์ ถือเป็นโครงการแรกที่พัฒนาโดยสิงห์ เอสเตท หลังจากเทกโอเวอร์ บมจ.รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ เมื่อปี 2557 โดยกลุ่มบุญรอดฯ จะย้ายสำนักงานใหญ่ที่มีฐานประจำการที่สามเสนมาใช้อาคารสำนักงานใหม่ที่ย่านอโศก แห่งนี้แทน นับเป็นการเข้าสู่ใจกลางเมืองเป็นครั้งแรก ที่ตั้งของโครงการที่อยู่บริเวณหัวมุมถนนอโศกมนตรีและถนนเพชรบุรีตัดใหม่ที่มีขนาด 9 ไร่เศษ โดยกลุ่ม บุญรอดฯ ชนะการประมูลที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งเดิมของสถานทูตญี่ปุ่นในปี 2554 ด้วยเม็ดเงิน 1.6 พันล้านบาท และโอนขายให้สิงห์ เอสเตทเป็นผู้พัฒนาโดยวางแผนพัฒนาเป็นโครงการ mixed-use โครงการจะประกอบด้วยอาคารหลัก 2 อาคาร โดยอาคารแรกเป็นสำนักงานเกรด A สูง 42 ชั้นมีพื้นที่เช่า 56,200 ตารางเมตร ใช้งบลงทุนก่อสร้าง 4.25 พันล้านบาท ซึ่งทางกลุ่มบุญรอดฯ บริเวณโซนชั้นล่างจะเป็นไลฟ์สไตล์มอลล์มีพื้นที่ค้าปลีกขนาดประมาณ 6,000 ตารางเมตรและจะมีการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า MRT สถานีเพชรบุรี โดยจะเพิ่มทางออกมายังใต้อาคารอีกด้วย

ส่วนอีกอาคารเป็นคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักชัวรี The Esse at Singha Complex สูง 39 ชั้น 1 อาคารมูลค่า 4.16 พันล้านบาท โดยมีจำนวน 319 ยูนิต ขนาดเริ่มตั้งแต่ 34.75 ถึง 215.5 ตารางเมตร ราคา 9.11 ถึงกว่า62 ล้านบาท หรือประมาณ 266,000 บาทต่อตารางเมตรพร้อมที่จอดรถซูเปอร์คาร์

MontAzure อาณาจักรที่พักอาศัยระดับซูเปอร์ไฮเอนด์บนหาดกมลาแห่งนี้เป็นโครงการที่น่าจับตามองเพราะเป็น mixed-use ที่อยู่ในแหล่งท่องเที่ยวระดับโลกบนที่ดินขนาดใหญ่กว่า 450 ไร่ ติดชายหาดยาวกว่า 250 เมตร โดยมีกลุ่มนักลงทุนจาก 3 ประเทศ ได้แก่ ARCH Capital Management ไพรเวทฟันด์จากฮ่องกง, Philean Capital บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากสิงคโปร์ในเครือ Pontiac Land Group และนารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมทุนในนามบริษัท กมลา บีช รีสอร์ท แอนด์ โฮเต็ล แมนเนจเม้นท์ จำกัด ปลุกปั้นโครงการที่กำลังจะเป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของภูเก็ต ทำเลของ MontAzure เป็นทำเลที่สามารถมองเห็นทะเลอันดามัน วิวพระอาทิตย์ตก และยังเป็นที่ตั้งของบ้านพักราคาแพงของบรรดามหาเศรษฐีทั้งชาวไทยและต่างประเทศที่เรียกกันว่า “Millionaires Mile” อยู่ห่างสนามบินนานาชาติภูเก็ต 25 กิโลเมตร ประกอบด้วยที่พักอาศัยทั้งในรูปแบบคอนโดมิเนียมและวิลล่า ได้แก่ Twinpalms Residences MontAzure ซึ่งเป็น คอนโดมิเนียมสูง 3 ชั้น รวม 75 ยูนิต ขนาด 1-2 ห้องนอน เริ่มตั้งแต่ 70-400 ตารางเมตรราคา 9.2-93 ล้านบาท บริหารโดยโรงแรม Twinpalms Phuket ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 60%

ส่วนวิลล่าริมเขาในชื่อ The Estates ยังไม่เปิดขายอย่างเป็นทางการ แต่ได้เริ่มก่อสร้างตั้งแต่ปีที่แล้ว ว่ากันว่าหลังที่แพงที่สุดจะเป็นวิลล่าที่มีราคาที่แพงที่สุดในประเทศไทยประมาณกว่า 700 ล้านบาท โครงการนี้ยังได้พันธมิตรอย่างบริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของตระกูล “ลิปตพัลลภ” มาพัฒนา InterContinental Phuket Resort โรงแรมหรูระดับ 5 ดาว ซึ่งจะเป็น InterContinental แห่งแรกในภูเก็ต โดยมีห้องพัก 222 ห้อง บริเวณหน้าหาดใกล้กับ โรงแรมมี Cafe´ Del Mar Beach Club หนึ่งในแบรนด์บีชคลับที่ดังที่สุดบนเกาะ Ibiza ประเทศสเปน เปิดตัวในปีที่ผ่านมา ถือเป็นการเข้ามาเปิดคลับในไทยเป็นครั้งแรกอีกด้วย นอกจากนี้ยังมี Kamala Senior Living โครงการบ้านผู้สูงอายุระดับซูเปอร์ไฮเอนด์ เป็นการร่วมทุนระหว่าง 4 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ได้แก่บริษัท นายณ์ เอสเตท จำกัด ในเครือนารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้, บมจ.ชีวาทัย, บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ และ บมจ. ช.การช่าง ประกอบด้วยคอนโดมิเนียม 200 ยูนิต และวิลล่า 30 หลัง พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับ การใช้ชีวิตหลังวัยเกษียณแบบครบวงจร ภายใต้การบริหารและดำเนินงานโดย Otium Living Pte. ผู้เชี่ยวชาญด้านที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ มี Audley Group Ltd. ผู้พัฒนาและบริหารโครงการบ้านผู้สูงอายุระดับหรูจากประเทศอังกฤษร่วมเป็นที่ปรึกษา โดยมีมูลค่าโครงการ 3.5 พันล้านบาท เรียบเรียง: บุญธร ศิริสวาสด์

ติดตามการลงทุนและการใช้ชีวิตรอบโลกได้ที่ ForbesLife Magazine ฉบับพิเศษประจำเดือน พฤศจิกายน 2560 ได้ในรูปแบบ e-Magazine