ยุคดอกเบี้ยแพง คนอยากซื้อบ้านน้อยลง สภาพคล่องยังเป็นอุปสรรค หนุนเทรนด์เช่าเพิ่มขึ้น

การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยยังคงเป็นอีกหนึ่งเป้าหมายสำคัญในชีวิตของผู้บริโภคหลายคน นอกจากจะสะท้อนถึงความมั่นคงและความพร้อมทางการเงินของผู้บริโภคแล้ว ยังสะท้อนภาพรวมให้เห็นถึงการเติบโตของเศรษฐกิจในประเทศอีกด้วย ดังนั้น เมื่อเศรษฐกิจไทยชะลอตัวอย่างต่อเนื่องในขณะที่อัตราดอกเบี้ยสูงย่อมส่งผลกระทบต่อการวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคโดยตรงเช่นกัน

    ข้อมูลจากสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) เผยว่า เศรษฐกิจไทยปี 2566 ขยายตัว 1.9% ชะลอตัวจากการขยายตัว 2.5% ในปี 2565 และคาดว่าเศรษฐกิจไทยปี 2567 จะขยายตัวในช่วง 2.2–3.2% (โดยไม่รวมผลของมาตรการดิจิทัลวอลเล็ต) ซึ่งปรับลดลงจากประมาณการครั้งก่อนหน้าที่คาดว่าจะขยายตัวในช่วง 2.7-3.7% ถือเป็นการส่งสัญญานให้ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ต้องเตรียมวางแผนทางการเงินอย่างรัดกุมอีกครั้ง

    ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุดของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) พบว่า ภาพรวมความเชื่อมั่นด้านอสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภคชาวไทยมีทิศทางลดลงในทุกด้าน

    โดยดัชนีความเชื่อมั่นด้านอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 48% จากเดิม 50% ในรอบก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นว่าการชะลอตัวของเศรษฐกิจและความท้าทายต่างๆ ยังคงส่งผลกระทบต่อการวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง

    โดยเฉพาะความท้าทายทางการเงินที่เป็นปัจจัยสำคัญส่งผลให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคปรับลดลงตามไปด้วย โดยลดลงมาอยู่ที่ 59% (จากเดิม 63% ในรอบก่อน) หลังจากผู้บริโภคต้องเผชิญกับความท้าทายทางการเงินทั้งจากค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง

    ผู้บริโภคส่วนใหญ่มองว่าอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูง (48%) และสูงมาก (29%) มีเพียง 16% ที่มองว่าอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันมีความเหมาะสมแล้ว

    ขณะเดียวกันมีผู้บริโภคเพียง 13% เท่านั้นที่มองว่ารัฐบาลมีความพยายามเพียงพอที่จะช่วยให้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ (ลดลงจาก 15% ในรอบก่อน) เนื่องจากภาครัฐยังคงไม่มีการออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม (นอกจากมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ที่ต่ออายุมาตรการจนถึงสิ้นปี 2567)

คนอยากซื้อบ้านน้อยลงในยุคดอกเบี้ยสูง

    ข้อมูลจากแบบสอบถามฯ DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า ผู้บริโภคกว่า 2 ใน 5 (44%) วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในอีก 1 ปีข้างหน้า ลดลงอย่างมีนัยสำคัญจาก 53% ในรอบก่อนหน้า ซึ่งถือเป็นสัญญาณสะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงไม่ฟื้นตัว สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง

​

    นอกจากนี้ในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางและล่างยังคงมีความเปราะบางทางการเงิน จึงจำเป็นต้องลดการก่อหนี้ใหม่

    ในทางกลับกันสัดส่วนของผู้เลือกเช่าที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นถึง 14% (จากเดิม 9%) ส่วนอีก 34% ยังไม่มีการวางแผนซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยใดๆ ขณะที่อีก 8% จะรับมรดกที่อยู่อาศัยต่อจากพ่อแม่และผ่อนชำระต่อไปแทน

    ผลสำรวจพบอีกว่า 1 ใน 3 ของคนหาบ้านมีเงินพร้อมซื้อ หวังเพิ่มพื้นที่ส่วนตัว เหตุผลสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ (44%) ตัดสินใจซื้อที่อาศัยในเวลานี้เนื่องจากต้องการพื้นที่ส่วนตัวมากที่สุด รองลงมาคือเลือกซื้อเพื่อการลงทุน 29% และซื้อเพื่อเพิ่มพื้นที่สำหรับพ่อแม่/บุตรหลานให้มากขึ้น 27%

    อย่างไรก็ดี เมื่อพิจารณาความพร้อมทางการเงินของผู้บริโภคพบว่ามีแนวโน้มเติบโตอย่างน่าสนใจ โดย 1 ใน 3 ของผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัย (33%) เผยว่ามีเงินออมเพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองแล้ว สัดส่วนเพิ่มขึ้นจาก 24% ในรอบก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นว่าคนหาบ้านยุคนี้ให้ความสำคัญกับการวางแผนทางการเงินก่อนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นหลังจากเผชิญความท้าทายทางเศรษฐกิจมาเป็นเวลานาน

    ขณะที่ผู้บริโภคเกือบครึ่ง (47%) เผยว่าเก็บเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้เพียงครึ่งทางเท่านั้น ส่วน 19% ของผู้วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่ได้เริ่มแผนเก็บเงินใดๆ เลย

    ประเด็นที่น่าสนใจคือ “เงินเก็บไม่พอ ดันคนหันเช่า” โดยเหตุผลหลักที่ทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่เลือกเช่าที่อยู่อาศัยนั้น กว่า 3 ใน 5 (61%) เผยว่ายังไม่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อที่อยู่อาศัยในเวลานี้ ขณะที่เกือบ 2 ใน 5 (38%) มองว่าที่อยู่อาศัยมีราคาแพงเกินไปจึงเลือกเก็บออมเงินแทน

    และ 27% มองไม่เห็นความจำเป็นหรือความเร่งด่วนที่ต้องซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้ สะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องทางการเงินยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคไม่พร้อมเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย จึงหันมาเลือกเช่าแทน

​

    สอดคล้องกับเทรนด์ Generation Rent ที่ยังคงได้รับความนิยมมากขึ้น เนื่องด้วยความท้าทายจากปัจจัยแวดล้อมต่างๆ ทำให้คนรุ่นใหม่และวัยทำงานไม่ต้องการเพิ่มภาระผูกพันทางการเงินในระยะยาวจากการซื้อที่อยู่อาศัย การเช่าจึงตอบโจทย์เรื่องค่าใช้จ่ายมากกว่า และยังได้เปรียบในด้านความยืดหยุ่นและคล่องตัวหากต้องการย้ายที่อยู่อาศัยในอนาคต

    โดยผู้เช่าส่วนใหญ่ 31% เผยว่าได้วางแผนเช่า 2 ปี ก่อนจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองในภายหลัง ขณะที่ 1 ใน 3 (33%) ยังไม่แน่ใจว่าจะเช่าต่อไปอีกนานแค่ไหน เนื่องจากต้องพิจารณาความพร้อมหลายๆ ด้านประกอบกั

    โดยค่าเช่าที่ได้รับความสนใจมากที่สุดอยู่ที่ไม่เกิน 5,000 บาท/เดือน สัดส่วน 48% และมีสัดส่วนที่สูงขึ้นในกลุ่มผู้เช่าปัจจุบันและผู้มีรายได้น้อย สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อและความสามารถในการใช้จ่ายของผู้เช่าในปัจจุบันที่ยังคงต้องรัดเข็มขัดต่อเนื่อง รองลงมาคือ 5,001-10,000 บาท/เดือน และ 10,001-15,000 บาท/เดือน (สัดส่วน 39% และ 6% ตามลำดับ)

จับตาความคาดหวังของคนหาบ้านที่มีต่อมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จากภาครัฐ

    จากสภาพเศรษฐกิจไทยที่มีความไม่แน่นอนสูงและยังฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัย ในขณะที่ราคาบ้าน/คอนโดฯ ปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้างและราคาที่ดิน แต่รายได้ของผู้บริโภคยังคงเติบโตไม่ทันราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น เมื่อประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูงยิ่งก่อให้เกิดช่องว่างในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น

    โดยผู้บริโภคเกือบ 1 ใน 3 (30%) ตัดสินใจชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน เนื่องจากเงินเก็บที่มีได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจในปัจจุบัน ขณะที่ 25% ยังไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตอันใกล้ และอีก 20% วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาถูกลงแทน เพื่อลดความเสี่ยงในการก่อหนี้เกินตัวให้น้อยที่สุด

    ขณะเดียวกัน มากกว่าครึ่งของผู้บริโภค (56%) เผยว่าอุปสรรคสำคัญในการขอสินเชื่อบ้านมาจากรายได้และอาชีพที่ไม่มั่นคง ตามมาด้วยมีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี 38% และมีเงินดาวน์ไม่พอ 31% ซึ่งล้วนเป็นความท้าทายที่มาจากการเงินเป็นหลัก

    นอกจากนี้ อีกปัจจัยที่สร้างความท้าทายต่อกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางและล่างมาจากการที่ธนาคารมีหลักเกณฑ์พิจารณาการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น ซึ่งส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงตามไปด้วย หรือวงเงินกู้ที่ผ่านการอนุมัติอาจได้รับลดลงแปรผันตามความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อในปัจจุบัน

    สอดคล้องกับข้อมูลจากบริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) เผยว่าในปี 2566 มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงถึง 60-65% จากยอดการขออนุมัติสินเชื่อทั้งหมด

    อย่างไรก็ดี ข้อมูลจาก KKP Research ประเมินว่าภาคอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่ารวมถึงประมาณ 8-12% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ หรือ GDP สะท้อนให้เห็นว่าเป็นอีกธุรกิจที่มีความสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย และยังเชื่อมโยงกับการเติบโตของธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องอีกด้วย ดังนั้น หากภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงจุดก็จะช่วยให้ผู้บริโภคมีโอกาสเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมากขึ้น

    ทั้งนี้ 3 อันดับแรกของมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ที่คนหาบ้านอยากได้มากสุดในเวลานี้ เกือบ 3 ใน 5 (58%) ต้องการให้มีมาตรการลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ตามมาด้วยมาตรการลดดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งสินเชื่อที่มีอยู่และกู้ใหม่ 51% และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และการจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ 40%

    ซึ่งนอกจากมาตรการเหล่านี้จะครอบคลุมและส่งเสริมการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในวงกว้างแล้ว ยังจะช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายของกลุ่ม Real Demand ด้วย ซึ่งคาดว่าจะช่วยขับเคลื่อนให้การซื้อขายที่อยู่อาศัยในปีนี้เติบโตอย่างต่อเนื่องและกลับมาคึกคักอีกครั้ง

หมายเหตุ: DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study เป็นแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยที่จัดทำขึ้นทุก 6 เดือน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อทำความเข้าใจมุมมองและความต้องการของผู้บริโภค นักลงทุนและเอเจนต์ต่อประเด็นต่างๆ ที่เกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัย รวมไปถึงพฤติกรรมและแนวโน้มการซื้อ-ขาย-เช่า ผ่านแบบสอบถามออนไลน์ในกลุ่มตัวอย่างอายุตั้งแต่ 22-69 ปี จำนวน 1,050 คน

เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : ตึกออฟฟิศเก่ากำลังถูกเมิน JLL เผยคนแห่ย้ายไปเช่าตึกใหม่ แนะเจ้าของรีโนเวท ยึด ESG เพราะเทรนด์นี้ยังไปต่อ

ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine