อสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์ของไทยส่อแนวโน้มการเติบโตอย่างแข็งแกร่งในปี 2567 กรุงเทพฯ ยังเป็นที่ตั้งของสำนักงานเกรด A ที่ดีที่สุดในเอเชียแปซิฟิก แต่ถึงอย่างนั้นก็ใช่ว่าจะไม่มีความท้าทาย เพราะเทรนด์ในปัจจุบันที่บริษัทต่างๆ ให้ความสำคัญกับการใช้พื้นที่ได้อย่างคุ้มค่า การคำนึงถึง ESG ทำให้ตึกออฟฟิศเก่าโดยเฉพาะกลุ่มที่อายุเกิน 20 ปี ได้รับความสนใจน้อยลง
อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของไทยส่อแนวโน้มการเติบโตอย่างแข็งแกร่งในปี 2567 จากแรงหนุนการฟื้นตัวที่ต่อเนื่องของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของประเทศ รวมถึงภาคการผลิตที่กำลังเติบโตและความนิยมในการแสวงหาพื้นที่เช่าในโครงการคุณภาพสูง (flight-to-quality) และโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและผู้ใช้ (flight-to-green) ที่ชัดเจนขึ้นในภาคธุรกิจหลักต่างๆ
โดยข้อมูลของเจแอลแอล (NYSE: JLL) บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก ระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะส่งสัญญาณถึงความพร้อมในการปรับตัวอย่างชัดเจนในช่วง 12 เดือนข้างหน้านี้ ผ่านการผลักดันนโยบายภายในประเทศ และการสร้างความเชื่อมั่นต่อตลาดในประเทศ เพื่อตอบรับต่อสภาพเศรษฐกิจระดับมหภาคทั่วโลกที่ยังมีความผันผวนในปัจจุบัน
ข้อมูลสถิติที่สำคัญในปี 2566 ที่ผ่านมา แสดงให้เห็นถึงความเคลื่อนไหวที่ไม่หยุดนิ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญถึง 66% เมื่อเปรียบเทียบปีต่อปีในด้านปริมาณการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมาย โดยมีจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น 152% เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมาซึ่งเกินกว่าเป้าหมายของรัฐบาล ถือเป็นการส่งสัญญาณการฟื้นตัวด้านอุปสงค์ในภาคธุรกิจบริการที่เข้มแข็ง
นอกจากนี้ ความต้องการพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business Area: CBA) ของกรุงเทพฯ ยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มบริษัทข้ามชาติ (Multinational Corporations: MNCs)
ไมเคิล แกลนซี่ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จํากัด (JLL) กล่าวว่า “ประเทศไทยและกรุงเทพฯ มีแรงผลักดันให้อสังหาฯ ก้าวไปข้างหน้าได้ JLL มองว่า จากการเข้ามาของอุปทานใหม่ๆ ที่มีศักยภาพสูง กรุงเทพฯ ยังเป็นที่ตั้งของสำนักงานเกรด A ที่ดีที่สุดในเอเชียแปซิฟิก โดยยังมีบริษัทอีกมากมายที่อยากเข้ามาลงทุนและตั้งสำนักงานที่นี่”
ตลอดปี 2567 เจแอลแอลคาดการณ์ว่าปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตหลัก ซึ่งจะส่งอิทธิพลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะประกอบด้วย 4 ปัจจัย ดังนี้
1.การมาถึงของยุคแห่งเมกะโปรเจกต์
ในปี 2567 ตลาดอสังหาฯ ไทยและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ จะได้รับอิทธิพลจากการปรับปรุงเชิงกลยุทธ์ด้านโครงสร้างพื้นฐานและคุณภาพของอสังหาริมทรัพย์เกรด A ในกรุงเทพฯ มากขึ้น
โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ กำลังจะเปลี่ยนโฉมหน้าใหม่จากโครงการพัฒนามิกซ์ยูสระดับโลกมากถึง 10 โครงการ
การพัฒนาโครงการเหล่านี้คาดว่าจะเพิ่มพื้นที่สำนักงานเกรด A มากกว่า 900,000 ตารางเมตร ศูนย์การค้า มากกว่า 300,000 ตารางเมตร คอนโดมิเนียมระดับหรู 5,400 ยูนิต และโรงแรมหรู 5,900 ห้องในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ภายในปี 2571
ซึ่งการเกิดขึ้นของโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมเหล่านี้ จะทำให้กรุงเทพฯ กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุน บริษัทข้ามชาติ (MNCs) และแรงงานทักษะสูงจากต่างประเทศ
ที่น่าสนใจคือ ผลสำรวจจาก JLL พบว่าในบรรดา 7 อาคารใหม่ทั่วพื้นที่กลางเมืองที่กำลังจะเปิดให้บริการ หรือคิดเป็นพื้นที่ราว 208,000 ตารางเมตร ประมาณ 50% เป็นการเข้าไปเช่าในตึก ‘วัน แบงค็อก’ สะท้อนว่าแม้ว่าหลายคนจะบอกว่าตลาดอาคารสำนักงานกำลังจะเข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย แต่ความเป็นจริงแล้ว เทรนด์ที่เกิดขึ้นในปัจจุบันคือการที่บริษัทต่างๆ ย้ายการเช่าจากตึกออฟฟิศเก่าไปตึกใหม่
2.อาคารเก่ากำลังเจอความท้าทาย
JLL ระบุอีกว่า จากการสำรวจตึกออฟฟิศในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา พบว่า ผู้เช่าในตึกอายุมากกว่า 25 ปี ย้ายออกไปเช่าในตึกที่มีอายุ 0-4 ปี เป็นจำนวน 147,000 ตารางเมตร ซึ่งเทรนด์นี้จะดำเนินต่อไป ซึ่งไม่ใช่แค่เพียงในกรุงเทพฯ แต่ในตลาดออฟฟิศประเทศอื่นๆ ก็เป็นเหมือนกัน ทั้งนิวยอกร์ก สิงคโปร์
ผลการสำรวจยังพบอีกว่า การเช่าสำนักงานในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา 65% เช่าโดยบริษัทต่างชาติ ชี้ให้เห้นว่าตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ พึ่งพาบริษัทต่างชาติมากกว่าครึ่งหนึ่ง และที่น่าสนใจคือ 80% ของการเช่าใหม่ในกลุ่มนี้มาจากบริษัท 5 สัญชาติ ได้แก่ ญี่ปุ่น ฝรั่งเศส สหรัฐอเมริกา สิงคโปร์ และอังกฤษ
“ไทยมีโอกาสดึงดูดแรงงานทักษะสูงจากทั่วโลก เนื่องจากค่าครองชีพไม่สูง วัฒนธรรมหลากหลาย การเข้าถึงอินฟราสตรักเจอร์ โครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ของไทยทำได้ดี ไทยยังคงดึงแรงงานมีทักษะสูงเป็นเบอร์ต้นๆ ของเอเชียแปซิฟิกได้”
ทั้งนี้ พื้นที่สำนักงานกว่า 60% ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีอายุมากกว่า 20 ปี ขณะที่มีอุปทานระดับพรีเมียมที่กำลังจะเข้าสู่ตลาด จึงนับเป็นความท้าทายต่อความสามารถในการแข่งขันของอาคารเก่าเหล่านี้
เจ้าของอาคารสำนักงานที่มีกลยุทธ์ในการลงทุนและมีการบริหารอาคารอย่างสร้างสรรค์ จะได้เปรียบทางการแข่งขัน และโดดเด่นกว่าผู้แข่งขันเจ้าอื่นในตลาด
ดังนั้น การวางแผนการลงทุนปรับปรุงอาคารเชิงกลยุทธ์จึงกลายเป็นเรื่องสำคัญมาก เพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด
จากข้อมูลของ JLL แสดงให้เห็นว่า อาคารสำนักงานเก่าที่มีอายุมากกว่า 10 ปีในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจและได้รับการปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ สามารถรักษาระดับค่าเช่าไว้ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยของตลาดได้
ในขณะที่อาคารสำนักงานที่ไม่มีการปรับปรุงและคงสภาพเดิมไว้ ยังคงเห็นการย้ายออกของผู้เช่า รวมถึงการปรับลดค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง โดยส่วนต่างค่าเช่าของอาคารทั้งสองกลุ่มนี้เพิ่มมากขึ้นถึง 8.8% ณ ไตรมาส 4 ปี 2566
และแนวโน้มดังกล่าวไม่ได้จำกัดอยู่เพียงตลาดสำนักงานเท่านั้น เนื่องจากกระแส Flight-to-quality และ Flight-to-green ก็เริ่มปรากฏให้เห็นในตลาดศูนย์การค้าและคลังสินค้าโลจิสติกส์มากขึ้น โดยมีศักยภาพในการขยายไปสู่ภาคธุรกิจโรงแรมและที่อยู่อาศัยต่อไป
JLL ยกตัวอย่างอาคารที่มีการรีโนเวตแล้วได้ผลดีมากขึ้น เช่น ศูนย์การค้าอย่างเดอะมอลล์ ไลฟ์สโตร์ ท่าพระ ที่จากเดิมก่อนรีโนเวต มีอัตราเช่าพื้นที่อยู่ที่ 91% แต่หลังจากรีโนเวตแล้วก็เพิ่มขึ้นมาเป็น 98% เรียกได้ว่าให้เช่าเกือบเต็มพื้นที่
JLL ให้มุมมองอีกว่า สาเหตุที่ทำให้ตึกออฟฟิศใหม่ๆ ได้รับความนิยมมากขึ้น เนื่องจากปัจจุบันองค์กรต่างๆ เริ่มมองหาอาคารที่สามารถทำให้ใช้พื้นที่ได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ มีส่วนกลางที่ดี มาพร้อมระบบน้ำ ระบบไฟแบบใหม่ที่ประหยัดกว่าเดิม
ขณะที่อาคารใหม่ๆ ก็พัฒนาโดยให้ความสำคัญกับความเป็นอยู่ของคนที่ใช้อาคาร ไม่ใช่แค่ประหยัดพลังงานแบบเมื่อก่อน แต่นึกถึงความสุขของผู้ใช้อาคารด้วย โดยเฉพาะเรื่องของมลพิษทางอากาศที่ผู้คนให้ความสำคัญมากขึ้น
3.ต้องนำแนวคิด ESG เข้ามาใช้
แนวคิด ESG กลายเป็นสิ่งจำเป็นในตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ โดยนักพัฒนาโครงการและนักลงทุนต่างมุ่งมั่นปฏิบัติให้สอดคล้องกับมาตรฐานผ่านการรับรองต่างๆ เช่น LEED และ WELL
สำหรับบริษัทข้ามชาติซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนอุปสงค์ที่สำคัญของพื้นที่สำนักงานและพื้นที่โลจิสติกส์ มักถูกกำหนดให้ใช้เฉพาะพื้นที่สำนักงานที่ได้รับการรับรองด้าน ESG
โดยฐานข้อมูลของเจแอลแอลระบุว่าการเช่าพื้นที่สำนักงานใหม่กว่า 90% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาเกิดขึ้นในอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เนื่องจากสามารถเรียกค่าเช่าเฉลี่ยได้สูงกว่าอาคารระดับเดียวกันถึง 14% จึงก่อให้เกิดแรงกดดันมากยิ่งขึ้นต่ออาคารเก่าที่ยังไม่ได้รับรองตามมาตรฐาน ESG
4.ความสำคัญของการลงทุนจากต่างประเทศ
ปฏิเสธไม่ได้ว่าการลงทุนจากต่างประเทศมีความสำคัญอย่างมากต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งได้รับแรงหนุนจากเงินทุนที่หลั่งไหลเข้าในประเทศไทยอย่างมีนัยสำคัญ โดยในปี 2566 พื้นที่สำนักงานกว่า 65% เป็นการเช่าพื้นที่โดยบริษัทข้ามชาติ
นอกจากนี้ชาวต่างชาติตัดสินใจซื้อไม่น้อยกว่า 10% ของจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมที่มีการซื้อขายในกรุงเทพฯ ในปีผ่านมา ในขณะที่ประเทศไทยกำลังพยายามดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง JLL เชื่อว่ายังมีโอกาสเพิ่มความสามารถในการแข่งขันได้อีกผ่านการใช้มาตรการทางเลือกอื่นๆ เช่น การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าที่ดิน และสิ่งจูงใจในการลงทุน สำหรับสินทรัพย์บางประเภทที่กำหนดไว้ภายใต้การกำกับดูแลของภาครัฐ
เมื่อพิจารณาในช่วงเวลา 12 เดือนข้างหน้า JLL คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเกิดการเติบโตและการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยได้รับแรงหนุนจากแนวโน้มทั้งสี่ประเด็นดังที่กล่าวมา โดยการมุ่งเน้นด้าน ESG การฟื้นฟูอาคารเก่าให้มีสภาพดีขึ้น ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของผู้เช่า และการกำหนดแนวทางเชิงกลยุทธ์เพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งในท้ายที่สุดจะก่อให้เกิดเงื่อนไขที่ทุกฝ่ายได้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งหมดในภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : จับทิศตลาดอสังหาฯ ราคาบ้านพุ่งรับศักราชใหม่ ผู้ซื้อระดับล่างยังคงไม่มีกำลังซื้อ
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine