จีนเป็นตลาดนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ไทย แม้ความสนใจซื้อจะลดลงไปบ้างจากผลกระทบเงินบาทแข็งค่าและรัฐบาลจีนเข้มงวดนำเงินออกนอกประเทศ แต่จีนยังเป็นตลาดหลักของไทย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ชะลอตัว โดยเฉพาะกำลังซื้อจากตลาดนักลงทุนคนไทยลดลง กระทั่งทำให้จำนวนการเปิดโครงการอสังหาฯประเภทคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เปิดใหม่ลดลงถึง 30% แต่ขณะเดียวกันตลาดของการซื้อโดยต่างชาติยังคงไปได้เรื่อยๆ โดยเฉพาะนักลงทุนจากจีน แม้จะมีสัญญาณลดลงบ้างเพราะได้รับผลกระทบค่าเงินบาทแข็งค่า และรัฐบาลจีนเข้มงวดเรื่องการนำเงินออกนอกประเทศ ถึงกระนั้นผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทยหลายราย ก็ยังคงเดินหน้าเจาะตลาดนักลงทุนในจีนอย่างต่อเนื่อง ที่สำคัญสัญญาณตลาดที่ผ่ตลาดอสังหาริมานมาก็มีตัวเลขค่อนข้างดี นักลงทุนจีน ซื้อและโอนอสังหาฯในสัดส่วนที่ถือว่าสูง ไม่มีการทิ้งเงินดาวน์อย่างที่หลายคนกังวลก่อนหน้านี้
ทั้งนี้ หากดูจากข้อมูลของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่ได้เก็บตัวเลขการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างด้าวทั่วประเทศ จากข้อมูลการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ประเภทซื้อขายของกรมที่ดิน ข้อมูลย้อนหลังพบว่าในปี 2561 คนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศ จำนวนกว่า 1.31 หมื่นหน่วย มูลค่ากว่า 5.5 หมื่นล้านบาท คิดเป็นพื้นที่ห้องชุดรวมกว่า 5.45 แสนตารางเมตร ในจำนวนนี้เป็นการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมากที่สุดถึง 51.1% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด รองลงมาเป็นภาคตะวันออก ภาคเหนือ ภาคใต้ ภาคตะวันตก ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และภาคกลาง
“ปีที่ผ่านมาการซื้ออสังหาฯ ของ นักลงทุนจีน ลดความร้อนแรงลงไปจากหลายปัจจัย ทั้งค่าเงินบาทเราที่แข็งขึ้น และความเข้มงวดของรัฐบาลจีนในการจำกัดการนำเงินออกนอกประเทศ ทำให้บรรยากาศการนำเงินมาซื้ออสังหาฯไทยในปี 2562 ไม่คึกคักเหมือนเมื่อ 2-3 ปีก่อน แต่ถึงกระนั้นจีนก็ยังคงเป็นตลาดนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ที่สุดสำหรับอสังหาฯ ไทย” ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวพร้อมนำเสนอข้อมูลการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยของคนต่างด้าว 10 อันดับแรกสูงสุดยังคงเป็นนักลงทุนจากจีน
โดยคนต่างด้าวที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยมากที่สุด 10 อันดับแรก ได้แก่ 1.จีน (มีสัดส่วนถึง 57.6%) 2.รัสเซีย 3.ฝรั่งเศส 4.อังกฤษ 5.ญี่ปุ่น 6.สหรัฐอเมริกา 7.เยอรมนี 8.ออสเตรเลีย 9.ไต้หวัน และ 10.สิงคโปร์ นอกจากนี้ จีนยังเป็นสัญชาติที่ครอบครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยมากที่สุดในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 โดยมีจำนวนกว่า 5.4 พันหน่วย มูลค่ากว่า 2 หมื่นล้านบาท หรือเฉลี่ยที่ราคา 3.7 ล้านบาท/หน่วย และมีพื้นที่ห้องชุดรวมกว่า 1.84 แสนตารางเมตร หรือเฉลี่ย 24.4 ตารางเมตร/หน่วย
สำหรับจังหวัดที่ชาวจีนครอบครองห้องชุดมากที่สุด 5 อันดับแรก ซึ่งคิดเป็น 98.1% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดที่ชาวจีนถือครองทั่วประเทศ ได้แก่ 1.กรุงเทพมหานคร (มีสัดส่วน 49.5% ของหน่วยห้องชุดทั้งหมดที่ชาวจีนครอบครอง) 2.ชลบุรี 3.สมุทรปราการ 4.เชียงใหม่ และ 5.ภูเก็ต ส่วนจังหวัดอื่นๆ มีสัดส่วนเพียง 1.9%
โดยสัญชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุดในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 ได้แก่ กลุ่มเอเชีย โดยมีสัดส่วนมากถึง 71.1% ของจำนวนหน่วยห้องชุดที่คนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ รองลงมาเป็นกลุ่มยุโรป อเมริกาเหนือ ออสเตรเลียและหมู่เกาะในมหาสมุทรแปซิฟิก แอฟริกา อเมริกาใต้ และอื่นๆ
มาตรการรัฐดันอสังหาฯติดลบน้อยลง
นอกจากนี้ ดร.วิชัย ยังได้ประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2562 และแนวโน้มปี 2563 ว่า ศูนย์ข้อมูลฯ ได้นำตัวแปรสำคัญที่ส่งผลให้เกิดความเปลี่ยนแปลงในไตรมาส 4 ปี 2562 คือการที่รัฐบาลได้มีการออกมาตรการสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยให้ครอบคลุมกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางมากขึ้น โดยได้ออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมการจดจำนองเหลือ 0.01% ครอบคลุมถึงบ้านในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ออกมาวันที่ 22 ตุลาคม 2562 และโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” ซึ่งให้การสนับสนุนเงินดาวน์ 5 หมื่นบาทแก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งคาดว่าผลจากมาตรการจะทำให้จำนวนหน่วยติดลบลดลงเหลือ -0.6% และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศน่าจะ -2.2% ในปี 2562 เทียบกับปี 2561 หรืออาจจะไม่ติดลบเลย จากเดิมคาดว่าจะติดลบถึง -7.7% และ -2.7% ตามลำดับ
ดร.วิชัย ยังกล่าวด้วยว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ ยังได้ช่วยให้เกิดการดูดซับอุปทานไปได้อย่างดี โดยประมาณการว่าในครึ่งหลังของปี 2562 จะมีการขายบ้านใหม่ได้ประมาณ 7.1 หมื่นหน่วย และในปี 2563 จะมีการขายบ้านใหม่ได้ถึงประมาณ 1.66 แสนหน่วย หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึงประมาณ 20% ในแต่ละครึ่งปี และส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดปีหน้าจะลดลงถึง 10% ในแต่ละครึ่งปี เมื่อเทียบกับการที่ไม่มีมาตรการ
สำหรับทิศทางตลาดอสังหาฯ ปี 2563 คาดว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสำคัญคืออัตราดอกเบี้ยขาลง และมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล จึงทำให้มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากปลายปี 2562 แต่อาจจะมีการขยายตัวไม่เกิน 5% และโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จะมีการเปิดตัวต่อเนื่องจากช่วงปลายปีรองรับมาตรการรัฐ ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนใกล้เคียงกับยอดการเปิดตัวในปี 2562 ดังนั้นผู้ประกอบการยังคงต้องให้ความสำคัญกับการบริหารสินค้าที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอการขาย (Inventory) เพื่อให้อุปทานไม่ค้างอยู่มากเกินไป และยังต้องระมัดระวังการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ที่มากจนตลาดไม่สามารถดูดซับได้ทัน เพราะกำลังซื้อในตลาดถึงแม้ยังมีอยู่ แต่เชื่อว่ามีไม่มากเท่ากับเมื่อ 2 ปีก่อน
อ่านเพิ่มเติมไม่พลาดเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ของเรา ติดตามเราได้ที่ เพจเฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine
