ช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมมีกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนเป็นกำลังซื้อสำคัญ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าทั้งส่วนต่อขยายเส้นสุขุมวิท และโซนรถไฟฟ้าใต้ดิน พระราม 9 รัชดาภิเษก ห้วยขวาง บางโครงการมีสัดส่วนผู้ซื้อชาวจีนมากกว่า 30% ยังไม่นับรวมโครงการที่ขายแบบยกตึกให้กลุ่มนักลงทุนชาวจีนอีกหลายแห่ง
แต่ระยะหลัง มีหลายปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจของกลุ่มผู้ซื้อชาวจีน สุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การแข็งค่าของค่าเงินบาทที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมามีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อสินค้าและบริการ รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ประกอบกับค่าเงินหยวนที่อ่อนลง ก็เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อของชาวจีน
โดยในช่วงกลางเดือนสิงหาคม 2562 เงินหยวนอ่อนค่าลงประมาณ 12% เมื่อเทียบกับช่วงเดือนมกราคม 2561 ซึ่งอ่อนค่าลงค่อนข้างมากเมื่อนำมาพิจารณาประกอบกับมูลค่าคอนโดมิเนียมที่ทำให้ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นมาก
“ไม่สามารถปฏิเสธได้ว่าผู้ซื้อคนจีนคือกำลังซื้อส่วนหนึ่งในตลาดคอนโดมิเนียมของประเทศไทย บางโครงการโควตาขายชาวต่างชาติทั้งหมดถูกขายให้กับคนจีน ซึ่งถ้าผู้ซื้อชาวจีนตัดสินใจซื้อตอนเดือนมกราคม 2561 วันนี้พวกเขาต้องจ่ายเงินเพิ่มอีก 12% แม้ว่าพวกเขาจะจ่ายเงินจอง ทำสัญญา และผ่อนดาวน์ไปแล้วส่วนหนึ่ง แต่พวกเขาต้องจ่ายเงินส่วนใหญ่เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเกิดขึ้นในช่วงที่ค่าเงินหยวนอ่อนค่าและค่าเงินบาทแข็งค่าแบบนี้ก็มีผลต่อการตัดสินใจแน่นอน”
ต้องไม่ลืมว่าคนจีนส่วนใหญ่ซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยเพื่อการลงทุน เมื่อค่าเงินบาทแข็งค่าแบบนี้ก็มีผลต่อผลตอบแทนที่ต้องเปลี่ยนแปลงไปแน่นอน แต่ไม่ได้หมายความว่ากลุ่มผู้ซื้อชาวจีนทั้งหมดจะเลือกทิ้งเงินดาวน์ เงินจองแล้วไม่โอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม อาจจะมีบางส่วนที่ตัดสินใจไม่โอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องหาแนวทางรับมือ
นอกจากนี้ กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนอาจจะไม่ได้ติดขัดเฉพาะเรื่องค่าเงินบาทขึ้นหรือค่าเงินหยวนอ่อนตัว แต่เกิดจากวงเงินจำกัดในการโอนออกนอกประเทศที่เป็นนโยบายของรัฐบาลประเทศจีน เมื่อต้องโอนเงินออกมามากขึ้นจากผลของค่าเงินที่ผันผวนจึงอาจจะมีปัญหา รวมถึงสถานการณ์สงครามการค้า มีส่วนสำคัญที่ทำให้การควบคุมการนำเงินออกนอกประเทศเข้มงวดขึ้น จึงทำให้ผู้ซื้อชาวจีนส่วนหนึ่งไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้
อย่างไรก็ตาม จากการสำรวจสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์จากนายหน้าชาวจีนหลายราย และผู้ประกอบการที่มีกลุ่มผู้ซื้อชาวจีน พบว่า ยังมีสัดส่วนไม่ถึง 10% เพราะเงินที่ลงทุนไปแล้วกับมูลค่าที่เพิ่มขึ้นยังอยู่ในเกณฑ์ที่ยอมรับได้ แต่ที่น่าจับตามอง คือ กลุ่มกำลังซื้อใหม่ลดลงชัดเจน โดยกลุ่มนี้เป็นกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนที่เคยสนใจซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย แต่ชะลอการตัดสินใจออกไปก่อนจากผลกระทบเรื่องค่าเงิน ซึ่งการชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปในช่วงนี้อาจจะยาวไปถึงสิ้นปี ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของปัญหาความขัดแย้งทางการค้า
ดังนั้น ตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยจนถึงช่วงโค้งท้ายของปียังต้องพึ่งพากำลังซื้อคนไทยเป็นหลัก ส่วนภาพรวมกำลังซื้อต่างชาติในปีนี้คาดว่าจะลดลงไม่น้อยกว่า 15% แต่สำหรับนายหน้าบางรายที่เน้นขายกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนเป็นหลักอาจจะลดลงมากกว่า 50%
ค่าเงินบาทแข็งกระทบท่องเที่ยว
นอกจากผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว สุรเชษฐ วิเคราะห์ว่า ค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นต่อเนื่องมีผลต่อการท่องเที่ยวที่สร้างรายได้โดยตรงให้ประเทศไทยปีที่แล้ว 1.8 ล้านล้านบาท เพราะเมื่อชาวต่างชาติต้องใช้เงินที่เพิ่มขึ้นในการแลกเงินบาทเพื่อมาท่องเที่ยวประเทศไทย อีกทั้งประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคอาเซียนหรือในเอเชียก็ยังมีความน่าสนใจไม่ได้น้อยไปกว่าประเทศไทย
แม้ว่าในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมาของปีนี้จำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยมีประมาณ 16.72 ล้านคน ซึ่งยังเพิ่มขึ้นประมาณ 1.58% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว เช่นเดียวกับรายได้โดยตรงที่ได้จากนักท่องเที่ยวกลุ่มนี้อยู่ที่ประมาณ 1.022 ล้านล้านบาทที่เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วประมาณ 0.94% แต่ถ้าพิจารณาดูรายสัญชาติแล้ว จะพบว่านักท่องเที่ยวจีนที่มีสัดส่วนประมาณ 34% ของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมด มีจำนวนลดลง และลดลงค่อนข้างมากคือลดลงประมาณ 4.73% ซึ่งปัจจัยหลักที่มีผลต่อการท่องเที่ยวของคนจีนคือ เรื่องของภาวะเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า และการที่ค่าเงินหยวนอ่อนค่าลงในขณะที่ค่าเงินบาทไทยแข็งค่าขึ้น
อ่านเพิ่มเติมคลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Life แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2019 ในรูป e-Magazine
