'REIT สำนักงาน' ดาวเด่น ภัทรแนะเลือกสินทรัพย์ใน 'ทำเลทอง' - Forbes Thailand

Forbes Thailand

แรงบันดาลใจของผู้ใฝ่ความสำเร็จ

  • Home >
  • Finance & Investment
  • News >
  • ‘REIT สำนักงาน’ ดาวเด่น ภัทรแนะเลือกสินทรัพย์ใน ‘ทำเลทอง’

‘REIT สำนักงาน’ ดาวเด่น ภัทรแนะเลือกสินทรัพย์ใน ‘ทำเลทอง’

Forbes Thailand

ภัทร แนะลงทุน REIT สร้างสมดุลให้พอร์ตลงทุน เอาชนะตลาดหุ้นที่มีแนวโน้มผันผวน ตลอดปี ชูสินทรัพย์ประเภทสำนักงานให้เช่าในทำเลทองโดดเด่นสุด รับกระแสการ เติบโตของเศรษฐกิจกลางกรุง คาดสร้างอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนได้สูงสุด 8%

ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2561 ภาพรวมตลาดหุ้นไทยค่อนข้างผันผวนและได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายในประเทศและปัจจัยต่างประเทศอยู่ตลอดเวลา การสร้างสมดุลให้กับพอร์ตลงทุนเป็นการรับมือกับความผันผวนที่นักลงทุนควรทำ ซึ่งสินทรัพย์ทางเลือกหรือการลงทุนทางเลือก อาทิ การลงทุนในกองทุนรวมต่างๆ ล้วนเป็นเครื่องมือบริหารความเสี่ยงที่น่าสนใจ

ทวีศักดิ์ เผ่าพัลลภ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาการลงทุนส่วนบุคคล บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน) บริษัทในกลุ่มธุรกิจการเงิน เกียรตินาคินภัทร กล่าวว่า ความน่าสนใจของการลงทุนใน REIT คืออัตราผลตอบแทนที่ได้รับ และเครื่องมือกระจายความเสี่ยงให้กับพอร์ตลงทุน โดยประโยชน์ที่ไม่ควรมองข้ามคือการสร้าง income ในระดับที่ค่อนข้างสูงให้กับนักลงทุน

โดยเฉลี่ยแล้ว REIT จะให้ผลตอบแทนประมาณ 6% ต่อปี ซึ่งสูงมากเมื่อเทียบกับผลตอบแทนเงินฝากธนาคารพาณิชย์ที่เฉลี่ยอยู่ที่ 1.4% หรือแม้แต่ผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี อยู่ที่ 2.5-2.26% และเทียบกับผลตอบแทนในตลาดหุ้นอยู่ที่ 3%

นอกจากนี้ นักลงทุนยังสามารถคาดหวังกับการเติบโตของเงินลงทุนได้ในระดับหนึ่ง ต่างจากเงินฝากหรือตราสารหนี้ที่ได้เพียงดอกเบี้ยเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม อาจจะคาดหวังการเติบโตได้ไม่เท่ากับการลงทุนในหุ้น

ทวีศักดิ์ เผ่าพัลลภ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาการลงทุนส่วนบุคคล บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน)

“ยกตัวอย่าง การลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ที่เป็น freehold ได้ yield ประมาณ 6% แต่ถ้าค่าเช่าโตปีละ 2% น่าจะให้การเติบโตเงินลงทุนได้ 2% ต่อปี ทำให้ผลตอบแทนรวมเป็น 8% และถ้าอยู่ในโครงสร้างของ REIT ซึ่งสามารถกู้ยืมมาลงทุนได้สัดส่วนที่สูงกว่า ถ้าอัตราดอกเบี้ยการกู้ยืมเหมาะสมก็อาจจะสามารถสร้างการเติบโตของเงินลงทุนได้มากกว่า 2% และในภาวะที่มีเงินเฟ้อสูง การลงทุนในลักษณะนี้ก็จะเป็น inflation hedge ที่ดีได้”

อย่างไรก็ตาม กองทุนแบบ leasehold ก็สามารถสร้างการเติบโตของเงินลงทุนได้เช่นกัน โดยลักษณะที่สำคัญของกอง leasehold คือมีอายุจำกัดในการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ เมื่อครบอายุและไม่ได้มีการลงทุนเพิ่ม มูลค่าเงินลงทุนอาจจะลดลงเหลือศูนย์ แต่โดยปกติกอง leasehold จะมี yield สูงกว่ากอง freehold และเมื่ออายุสั้นลงจนถึงจุดหนึ่งอาจจะมีการจ่ายเงินลดทุนออกมาด้วย

ฉะนั้น ถ้านักลงทุนสามารถบริหารจัดการโดยการ reinvest เงินลงทุนและผลตอบแทนส่วนเกินจาก yield ที่ได้จากกอง freehold ที่มีลักษณะใกล้เคียงกันไปหาการลงทุนที่มีผลตอบแทนใกล้เคียงกันก็อาจจะสามารถสร้างการเติบโตล้อไปกับ freehold ได้

นอกจากนี้ ความน่าสนใจในการลงทุนใน REIT คือการกระจายความเสี่ยง ซึ่งแบ่งได้เป็น 2 มุม คือเป็นการกระจาย source of income และลดความผันผวนของพอร์ต ในบริบทของ asset allocation เพราะ REIT มีลักษณะของผลตอบแทนและความเสี่ยงอยู่ระหว่างตราสารหนี้และหุ้น ขณะที่ความสัมพันธ์ของความเคลื่อนไหวของราคาก็ไม่ได้ปรับตัวขึ้นลงพร้อมกันเสมอไป ทำให้ช่วยลดความผันผวนรวมของพอร์ตการลงทุนได้

ทวีศักดิ์กล่าวเพิ่มว่าในช่วง 2-3 ปีจากนี้ ประเภทของสินทรัพย์ในกอง REIT ที่มีแนวโน้มดี คือสินทรัพย์ประเภทสำนักงานให้เช่า (office) ที่เป็นสำนักงานเกรด A ในเขตธุรกิจชั้นในของกรุงเทพฯ เนื่องจากมีอุปทานที่ค่อนข้างจำกัด จากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก และที่ดินที่มีการพัฒนาใหม่มักจะถูกใช้ไปกับโครงการคอนโดมิเนียมหรู

“เราเห็นการเติบโตของค่าเช่าอย่างต่อเนื่องและอัตราเช่าที่อยู่ในระดับสูง และค่าเช่าใน sub sector นี้ของกรุงเทพฯ ที่ระดับเกือบ 1,000 บาทต่อตรม. ต่อเดือน ซึ่งยังถือว่าต่ำกว่าค่าเช่าเกรด A ในสิงคโปร์ ฮ่องกง ที่อยู่ในระดับ 2,000-3,000 บาทต่อตรม. ต่อเดือน”

อย่างไรก็ตาม ทุกการลงทุนล้วนมีความเสี่ยง ซึ่งทวีศักดิ์ระบุถึงความเสี่ยงหลักที่นักลงทุนต้องคำนึงถึงก่อนการตัดสินใจลงทุนใน REIT ประกอบด้วย

1.สภาพคล่อง จัดเป็นความเสี่ยงและอุปสรรคหลักในการลงทุนในกอง REIT จึงควรเลือกลงทุนในกอง REIT ที่มีขนาดใหญ่ เพื่อให้มีสภาพคล่องในการซื้อขาย

2.ความเสี่ยงด้านราคาตลาด เพราะถึงแม้ว่าจะเป็นการลงทุนทางเลือกที่ให้ผลตอบแทนรายได้ค่อนข้างสูง แต่ความต่างหลักคือกอง REIT ไม่มีสัญญาคืนเงินต้น เพราะฉะนั้นเงินลงทุนตอนขาออกจะขึ้นอยู่กับราคาในตลาด ซึ่งขึ้นกับภาวะตลาดในตอนนั้น เพราะฉะนั้น REIT จึงเป็นการลงทุนทางเลือกที่เหมาะกับการลงทุนระยะยาว เพื่อลดความเสี่ยงด้านราคาและรับผลตอบแทนในรูป income เป็นหลัก

3.ความเสี่ยงจากกอง REIT ประเภท leasehold ซี่งท้ายที่สุดแล้วมูลค่ากองอาจลดลงเหลือศูนย์ในวันครบอายุ ซึ่งตามทฤษฎี สามารถลดความเสี่ยงนี้ด้วยการ reinvest อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงที่ต้องเจอด้วย คือการ reinvest อาจให้ผลตอบแทนไม่สูงเท่ากองเดิม

4.ความเสี่ยงจากสภาพคล่องไม่สมดุล (liquidity mismatch) จาก fund of funds โดยในระยะหลัง fund flows จากกองทุน fund of funds ที่ลงทุนในกอง REIT ในประเทศ ค่อนข้างจะมีผลต่อความเหวี่ยงของราคาของกอง REIT ค่อนข้างมาก เนื่องจาก fund of funds โดยรวมปัจจุบันมีขนาดที่ใหญ่ขึ้นมาก แต่กอง REIT โดยทั่วไปยังมีสภาพคล่องในการซื้อขายค่อนข้างต่ำดังนั้น เมื่อ fund of funds มี outflow แรง จึงอาจจะส่งผลกระทบต่อราคาของกอง REIT ค่อนข้างมาก

 

เรื่อง: ศนิชา ละครพล
ภาพ: จันทร์กลาง กันทอง และโพสต์ทูเดย์


คลิกอ่าน Forbes Thailand ฉบับพิเศษ “WEALTH MANANAGEMENT & INVESTING 2018” ในรูปแบบ e-Magazine

BACK TO TOP