พลสิทธิ ภูมิวสนะ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เคทีบีเอสที รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ผู้ก่อตั้งทรัสต์และ&nbsp; ผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ (KTBSTMR) กล่าวถึง&nbsp; แนวโน้มการลงทุนในปีนี้ว่า แม้ในปีที่ผ่านมาราคาของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือรีท (REIT: Real Estate Investment Trust) ปรับตัวลดลง แต่ปัจจุบัน ราคาของกองรีทหลายๆ กองค่อยๆ&nbsp; &nbsp; ปรับตัวขึ้น จากการเริ่มมีการฉีดวัคซีนโควิด-19 ช่วงนี้จึงเป็นจังหวะที่เหมาะสมในการลงทุนที่นักลงทุนจะได้ของดีในราคาถูก“การลงทุนควรมีสินทรัพย์ที่หลากหลาย ทั้งเงินฝาก ตราสารหนี้ หุ้น และกองทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งรีท ซึ่งนักลงทุนควรมีอยู่ในพอร์ตการลงทุนประมาณ 10-20% เพื่อกระจายความเสี่ยงในการลงทุน โดยรีทที่เป็นการลงทุนสิทธิการเช่าแบบผสมอย่าง KTBSTMR ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ เพราะช่วยกระจายความเสี่ยงด้านแหล่งที่มาของรายได้จากการลงทุนเพียงกองเดียว”สำหรับประเภทของทรัพย์สินใน KTBSTMR ที่มีมูลค่ารวมกว่า 3 พันล้านบาท ประกอบด้วยคลังสินค้า โรงงาน ออฟฟิศ และคอมมูนิตี้มอลล์ ซึ่งส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ค่อนข้างน้อย แต่ละแห่งมี&nbsp; ผู้เช่าที่มั่นคงและมีความหลากหลาย รวมทั้งเป็นผู้เช่าที่มีความสัมพันธ์ยาวนานกับเจ้าของสินทรัพย์และ&nbsp; &nbsp; ผู้บริหารสินทรัพย์ ราคาค่าเช่าปัจจุบันต่ำกว่าค่าเช่าเฉลี่ยในสินทรัพย์ประเภทเดียวกันที่อยู่ทำเลเดียวกัน ทำให้มีโอกาสปรับเพิ่มค่าเช่าได้<div class="se-component se-image-container __se__float-none" contenteditable="false"><figure style="margin: 0px; width: 720px;"><img class="alignnone size-full wp-image-52659" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2021/10/tre-1.jpg" alt="" data-origin="720,407" data-proportion="true" data-size="720px,407px" data-align="none" data-index="0" data-file-name="tre-1.jpg" data-file-size="0" style="width: 720px; height: 407px;"></figure></div>KTBSTMR มีคลังสินค้าและโรงงาน 3 แห่งของ 2 กลุ่มบริษัท ได้แก่ Rich Asset ผู้พัฒนาคลังสินค้าและโรงงานใน อ.บางพลี จ.สมุทรปราการ ที่มีประสบการณ์มากว่า 20 ปี โดย KTBSTMR จะเข้าไปลงทุนจำนวน 41 คลังสินค้าและโรงงาน ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่ารวมสุทธิ 40,385.67 ตารางเมตร และมีอัตราการเช่า 90% โดยคาดว่าจะใช้เงินในการลงทุน 685.5 ล้านบาท<div class="se-component se-image-container __se__float-none" contenteditable="false"><figure style="margin: 0px; width: 730px;"><img class="alignnone size-full wp-image-52658" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2021/10/two-2.jpg" alt="" data-origin="730,405" data-proportion="true" data-size="730px,405px" data-align="none" data-index="1" data-file-name="two-2.jpg" data-file-size="0" style="width: 730px; height: 405px;"></figure></div>คคลังสินค้าและโรงงานอีก 2 แห่งเป็นของบริษัท เอสทีพร็อพเพอร์ตี้แอนด์โลจิสติกส์ จำกัด หรือ STPL&nbsp; &nbsp; &nbsp; ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และให้บริการด้านโลจิสติกส์ ในเครือบริษัท เอสทีพีแอนด์ไอ จำกัด (มหาชน) (STPI) บริหารงานโดยตระกูล ชาญวีระกูล ที่เป็นสปอนเซอร์หลักของ KTBSTMR โดยถือสินทรัพย์ทั้งหมดคิดเป็นสัดส่วน 77.23%สำหรับคลังสินค้าและโรงงานแห่งแรก คือ ST Bang Bo ใน อ.บางบ่อ จ.สมุทรปราการ จำนวน 9 คลังสินค้าและโรงงาน ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่ารวมสุทธิ 37,656 ตร.ม. และมีอัตราการเช่า 63% ซึ่งในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2564 มีผู้เช่าหมดสัญญา จากนั้นมีผู้เช่าเข้ามาเพิ่มเติม ทำให้โครงการ ST Bang Bo มีอัตราการเช่า ณ วันที่ 31 ก.ค. 2564 ขึ้นมาอยู่ที่ 80% โดยคาดว่าจะใช้เงินลงทุน 558 ล้านบาทคลังสินค้าอีกแห่งของ STPL คือ ST Bang Pa-in ใน อ.บางปะอิน จ.พระนครศรีอยุธยา จำนวน 4 คลังสินค้า โดยมีพื้นที่ให้เช่ารวมสุทธิ 43,578 ตร.ม. ซึ่งมีอัตราการเช่าเต็ม 100% จากผู้เช่ารายเดียวที่ทำสัญญาเช่าระยะยาวที่มีฐานะทางการเงินมั่นคง คาดว่า จะใช้เงินลงทุน 699 ล้านบาท<div class="se-component se-image-container __se__float-none" contenteditable="false"><figure style="margin: 0px; width: 730px;"><img class="alignnone size-full wp-image-52660" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2021/10/one-3.jpg" alt="" data-origin="730,405" data-proportion="true" data-size="730px,405px" data-align="none" data-index="2" data-file-name="one-3.jpg" data-file-size="0" style="width: 730px; height: 405px;"></figure></div>“คลังสินค้าและโรงงานตั้งอยู่ในทำเลที่โดดเด่น เพราะจังหวัดสมุทรปราการเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญระหว่างกรุงเทพฯ สนามบินสุวรรณภูมิและเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกหรือ EEC ขณะที่อยุธยาเป็นจังหวัดยุทธศาสตร์ที่สำคัญ เหมาะแก่การเป็นศูนย์กระจายสินค้าที่มีศักยภาพ โดย Rich Asset เป็นคลังสินค้าแบบ Ready built ขนาดเล็ก เหมาะกับผู้เช่าเอสเอ็มอี โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคการผลิต ซึ่งตอบรับกับเทรนด์&nbsp; &nbsp; E-commerce ที่กำลังขยายตัวสูง”สำหรับ ST Bang Bo เป็นคลังสินค้า Ready built ขนาดกลาง เหมาะสำหรับผู้เช่าขนาดกลาง กลุ่มผู้ผลิตและส่งออกอะไหล่ขนาดกลาง เพื่อส่งสินค้ารอบภาคกลาง ซึ่งย่านบางบ่อถือเป็นจุดกระจายสินค้าที่ดี&nbsp; &nbsp; ขณะที่ ST Bang Pa-in เป็นคลังสินค้า Built-to-suit ขนาดใหญ่ มีการเช่าแบบเหมา โดยผู้เช่ารายเดียว คือ LF Logistics ธุรกิจตัวแทนขนส่งสินค้าทั่วประเทศให้กับธุรกิจหลากหลายประเภท เช่น เสื้อผ้า อาหาร&nbsp; &nbsp; เครื่องดื่ม ซึ่งเป็นบริษัทที่มีฐานะการเงินมั่นคง และเช่ายาวถึงปี 2573<div class="se-component se-image-container __se__float-none" contenteditable="false"><figure style="margin: 0px; width: 720px;"><img class="alignnone size-full wp-image-47182" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2021/06/tw2.jpg" alt="" data-origin="720,418" data-proportion="true" data-size="720px,418px" data-align="none" data-index="3" data-file-name="tw2.jpg" data-file-size="0" style="width: 720px; height: 418px;"></figure></div>สินทรัพย์อีก 2 ประเภทใน KTBSTMR คือ คอมมูนิตี้มอลล์ Summer Hill และอาคารสำนักงาน Summer Hub ซึ่งเป็นของ STPL โดยตั้งอยู่ติดกันในทำเลโดดเด่นบนถ.สุขุมวิทตัดกับ ถ.พระราม 4 ติดสถานี BTS พระโขนงSummer Hub มีพื้นที่สำนักงานให้เช่าจำนวน 17 ยูนิต หรือคิดเป็นพื้นที่เช่ารวมสุทธิ 5,147.36 ตร.ม. โดยมี ผู้เช่าแล้ว 15 ยูนิตหรือคิดเป็นอัตราการเช่า 93.3% ผู้เช่ารายใหญ่ ได้แก่ Sumitomo Electric ผู้ผลิตชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์จากญี่ปุ่น Datawow สตาร์ทอัพ AI และบริษัทหลักทรัพย์ DBS Vickers เป็นต้น ซึ่ง KTBSTMR คาดว่าจะใช้เงินลงทุน 417 ล้านบาทส่วน Summer Hill เป็นอาคารพาณิชย์ 18 ยูนิต บนที่ดินขนาด 988 ตารางวา มีพื้นที่อาคารให้เช่ารวมสุทธิ 5,138.45 ตร.ม. และมีอัตราการเช่า 93.9% โดยมีผู้เช่ารายใหญ่ ได้แก่ Regus ผู้ให้บริการพื้นที่สำนักงาน ซึ่งเปิดให้บริการ Spaces พื้นที่ Co-working space ขนาด 1,919 ตร.ม.นอกจากนี้ ยังมี Fitness 24 Seven ฟิตเนสที่เปิดให้บริการ 24 ชั่วโมง ซึ่งเช่าเนื้อที่กว่า 900 ตร.ม. และ Tops Daily มินิซูเปอร์มาร์เก็ตที่ใช้พื้นที่ชั้นล่างขนาด 260 ตร.ม. โดย KTBSTMR คาดว่าจะใช้เงินลงทุน 651 ล้านบาท สำหรับคอมมูนิตี้มอลล์แห่งนี้“เราเป็นรีทอิสระกองแรกของประเทศไทยที่มีการจดจำนองหลักประกันหรือที่เรียกว่า การจดจำนองหลักประกันแบบ freehold ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับคลังสินค้าและโรงงาน และกรรมสิทธิ์ในอาคารและการโอนสิทธิตามสัญญาเช่าภายใต้สัญญาเช่าที่ดิน สำหรับอาคารสำนักงานและอาคารพาณิชย์ มูลค่าหลักประกันครอบคลุมมูลค่าสิทธิการเช่าตลอดอายุการลงทุน” พลสิทธิกล่าวทั้งนี้ หากเจ้าของทรัพย์สินทำผิดเงื่อนไขกับกองทรัสต์ กองทรัสต์สามารถบังคับหลักประกันและบังคับขายสินทรัพย์ได้ ซึ่งมูลค่าของหลักประกันจะครอบคลุมมูลค่าสิทธิการเช่าคงเหลือตลอดอายุการลงทุน“การลงทุนช่วง IPO ทำให้ผู้ลงทุนสามารถจัดสรรเงินลงทุนและกำหนดเงินลงทุนได้ชัดเจน สามารถลงทุนที่ราคาพาร์ 10 บาทได้ และใช้เงินลงทุนเริ่มต้นเพียง 10,000 บาท สามารถคาดหวังผลตอบแทนได้ค่อนข้างชัดเจน โดย KTBSTMR มีการรับประกันรายได้ในปีแรกจากเจ้าของทรัพย์สินในอัตรา 7% และอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนหรือ IRR 8 % ตลอดระยะเวลา 30 ปี ซึ่งบริษัทยังวางแผนขยายกองรีท KTBSTMR เพิ่มเป็น 2 หมื่นล้านบาทใน 5 ปีข้างหน้าอีกด้วย โดยเน้นคลังสินค้าและโรงงานเป็นหลัก ซึ่งหากนักลงทุนท่านใดสนใจ ตอนนี้ KTBSTMR เปิดให้จองซื้อแล้วระหว่างวันที่ 19-29 ตุลาคม 2564 สามารถติดต่อจองซื้อได้ที่ 02-351-1800 กด 5 หรือกรอกข้อมูลความสนใจจองซื้อได้ที่นี่ <a href="https://bit.ly/3vrKRvj">https://bit.ly/3vrKRvj</a> และสำหรับ&nbsp; &nbsp; &nbsp; นักลงทุนที่จองซื้อหน่วยทรัสต์ KTBSTMR ผ่านบริษัทหลักทรัพย์ เคทีบีเอสที จำกัด (มหาชน) จองซื้อทุก 50,000 บาท รับ Voucher 100 บาท พิเศษ! เปิดบัญชีใหม่บริษัทหลักทรัพย์ เคทีบีเอสที จำกัด (มหาชน) รับ Voucher เพิ่มอีก 100 บาท” พลสิทธิกล่าวทิ้งท้ายที่มา: หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ ณ วันที่ 17 ก.ย. 2564คำเตือน: ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนการตัดสินใจลงทุน

เคทีบีเอสที ชี้เทรนด์การลงทุน เปิดตัวกองรีทใหม่ ‘เคทีบีเอสที มิกซ์’ ชูจุดเด่นสินทรัพย์หลากหลาย ทั้งคลังสินค้า โรงงาน ออฟฟิศ คอมมูนิตี้มอลล์ กระจายในทำเลเด่น สร้างรายได้สม่ำเสมอ พร้อมจดจำนองหลักประกันแบบ freehold เปิดจอง IPO 19-29 ตุลาคม 2564 นี้

เค.อี.เดินหน้ากองรีทรีเทล BKER ประเดิมสินทรัพย์สุทธิ 1.13 หมื่นล้าน ตั้งเป้าโต 30% ต่อปี

<h2>บลจ.เอเชีย เวลท์ แนะจัดลำดับความเสี่ยงก่อนเลือกลงทุน REIT เปิด 3 ตัวแปรมีผลต่อ yield ที่จะได้รับทั้งรายรับ มูลค่าสินทรัพย์ และราคาตลาด จุดพลุREIT ห้างสรรพสินค้ามาแรงสุดช่วง 12 เดือนข้างหน้า</h2>
ภาพรวมของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) เริ่มคึกคักขึ้นในปี 2560 เนื่องจากเป็นปีสุดท้ายของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่แปรสภาพเป็น REIT และจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี ซึ่งทำให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เดิมทยอยแปรสภาพเป็น REIT รวมทั้งมีผู้ระดมทุนหน้าใหม่เลือกระดมทุนด้วย REIT เช่นเดียวกัน

ศุภกร สุนทรกิจ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอเชีย เวลท์ จำกัด กล่าวว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกอง REIT เป็นการลงทุนทางเลือกที่ บลจ. ชื่นชอบ และแนะนำให้นักลงทุนเลือกลงทุนกองทุนเหล่านี้มาโดยตลอดโดยช่วงที่ผ่านมา ยอมรับว่าการที่นักลงทุนยังไม่ค่อยให้ความสนใจในตลาดนี้ ซึ่งก็เป็นสาเหตุหลักที่ทำให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และกอง REIT จูงใจนักลงทุนด้วยการเสนออัตราผลตอบแทน หรือ yield ในระดับที่สูง บางกองทุนให้ผลตอบแทนถึง 8%

อย่างไรก็ตาม ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ทั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกอง REIT ได้รับความสนใจจากนักลงทุน รวมถึงผู้ประกอบการที่ต้องการระดมทุนค่อนข้างมาก ทำให้อัตราผลตอบแทนก็อาจจะปรับลดลงไปบ้าง แต่ yield ก็ยังจูงใจนักลงทุนอยู่เช่นเดิม โดยเฉพาะในภาวะที่ดอกเบี้ยเงินฝาก ตราสารหนี้เอกชนและพันธบัตรรัฐบาล อยู่ในระดับต่ำ

“แม้ว่าแนวโน้มผลตอบแทนจาก REIT จะยังจูงใจ เพราะจำนวนผู้เสนอขายกองไม่มาก ทำให้ yield สุทธิของ RIET โดยรวมแล้วยังสามารถคาดหวังที่ระดับ 5-6% ได้ ขึ้นอยู่กับประเภทของสินทรัพย์และเงื่อนไขของกอง REIT”

ทั้งนี้ ตัวแปรที่จะมีผลต่อ yield สุทธิของกอง REIT นั้น บลจ.เอเชีย เวลท์ แนะนำให้ติดตาม 3 ตัวแปรหลัก ประกอบด้วย รายรับของสินทรัพย์ของกอง มูลค่าสินทรัพย์ของกอง และราคาตลาด

ศุภกรกล่าวว่าในส่วนของ “รายรับ” นั้น สิ่งที่นักลงทุนต้องพิจารณาคือความสม่ำเสมอของรายรับจากสินทรัพย์ของกอง และความสามารถในการเติบโตของรายรับในอนาคต โดยตัวแปรเรื่องรายรับนี้จะผันแปรไปตามสภาวะเศรษฐกิจเป็นส่วนมาก อาทิ REIT ที่มีสินทรัพย์เป็นสำนักงานให้เช่า โดยส่วนมากแล้วจะปรับขึ้นราคาค่าเช่าพื้นที่ 3% ต่อปี และหากภาวะเศรษฐกิจในประเทศมีอัตราการเติบโตที่สูง ภาคธุรกิจมีการขยายตัวอย่างมาก ก็จะทำให้สินทรัยพ์ประเภทสำนักงานให้เช่ามีโอกาสปรับขึ้นราคาค่าเช่าได้มากกว่าอัตราปกติ รายรับสุทธิต่อสินทรัพย์ก็เพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม หากภาพรวมเศรษฐกิจซบเซา รายรับย่อมผกผันตามไปด้วยตัวแปรถัดมาคือ “มูลค่าสินทรัพย์” ซึ่งหมายถึงที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตัวแปรนี้จะมีผลทำให้ yield สุทธิเพิ่มขึ้นมากน้อยเพียงใดนั้นถูกกำหนดโดยภูมิยุทธศาสตร์ และมีผลต่อสินทรัพย์ประเภท อาคารสำนักงาน โรงแรม และห้างสรรพสินค้า ค่อนข้างมากขณะที่สินทรัพย์ประเภทคลังสินค้าจะไม่ค่อยได้รับอานิสงส์เชิงบวกจากตัวแปรนี้

“เพราะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีการประเมินมูลค่ากันทุกปีเพราะฉะนั้น มูลค่าสินทรัพย์ของ REIT ประเภทสำนักงานให้เช่าจะปรับเปลี่ยนทุกปี เช่นเดียวกันกับสินทรัพย์ประเภทโรงแรมและห้างสรรพสินค้า ขณะที่สินทรัพย์ประเภทคลังสินค้านั้น มูลค่าสินทรัพย์ในส่วนของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ค่อยปรับเปลี่ยนมากนักตัวแปรสุดท้ายคือ “ราคาตลาด” หรือ market price ซึ่งหมายถึงราคาต่อหน่วยลงทุนของ REIT จะสูงหรือต่ำก็ขึ้นอยู่กับความต้องการเข้าลงทุนของนักลงทุน และจากการรวบรวมข้อมูลพบว่า 70 เปอร์เซ็นต์ของกอง REIT มีราคาตลาดพรีเมียม ส่วนที่เหลือราคาดิสเคาต์"

ศุภกรกล่าวเพิ่มเติมว่าเมื่อเข้าใจถึงตัวแปรที่มีผลต่อ yield สุทธิของ REIT แล้ว นักลงทุนจะสามารถจัดอันดับความเสี่ยงของ REITแต่ละประเภทสินทรัพย์ได้

<img style="width: 618px; height: 245px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/7d4fe884c4ce6083e68572d97123124c.jpg" alt="" />

ในส่วนของ บลจ.เอเชีย เวลท์ จัดอันดับความเสี่ยงของ REIT แต่ละประเภทสินทรัพย์ โดยประเมินจาก 3 ตัวแปรในสภาวการณ์เศรษฐกิจที่จีดีพีโต 3.5-4% โดยปัจจัยขับเคลื่อนหลักคือการท่องเที่ยวและการบริโภคในประเทศ เชื่อว่าสินทรัพย์ที่เสี่ยงน้อยที่สุด และน่าจะให้ yield สุทธิน่าสนใจที่สุด คือ สำนักงานให้เช่า ห้างสรรพสินค้า โรงแรม (มีเงื่อนไขในเรื่องทำเลที่ควรอยู่ในสถานที่ท่องเที่ยวและคู่แข่งน้อย) และลำดับสุดท้ายคือสินทรัพย์ประเภทคลังสินค้า

นอกจากนี้ การลงทุนใน REIT ควรคำนึงถึงสภาพคล่องของกองและความเหมาะสมของพอร์ตลงทุนด้วย ซึ่งธรรมชาติของ REIT จะเหมาะกับนักลงทุนระยะยาว ที่เน้นจัดพอร์ตลงทุนเพื่อเกษียณอายุมากกว่าโดยนักลงทุนที่ต้องการเพิ่มการลงทุนใน REIT สู่พอร์ตลงทุนก่อนอื่น ต้องทำความเข้าใจว่า ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอะไรระหว่างมีความเป็นเจ้าของ 100% (freehold) หรือเป็นผู้ถือครองสิทธิการเช่า (leasehold) และสุดท้ายคือการทำความเข้าใจกับโอกาสการเติบโตของสินทรัพย์ในอนาคต

เรื่อง: ศนิชา ละครพล ภาพ: กิตติเดช เจริญพร

<hr />

<a href="http://bit.ly/2sscxRI">คลิกอ่านเรื่องราวทางธุรกิจที่น่าสนใจอื่นๆ ได้ที่ Forbes Thailand Magazine ฉบับ มิถุนายน 2561 ในรูปแบบ e-Magazine</a>
<a href="http://bit.ly/2sscxRI"><img style="width: 250px; height: 328px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/f88efffd328103b25d80f6c20d7f1bea.jpg" alt="" /></a>

เปิดสูตรเฟ้นกอง reit เอเชีย เวลท์ แนะจัดลำดับ “ความเสี่ยง”

<h2>จาก 50 มหาเศรษฐีสิงคโปร์ประจำปี 2018 เราได้นำ 5 อันดับมหาเศรษฐีสิงคโปร์ที่ลงทุนในหลากหลายอุตสาหกรรมไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในกอง REIT นอกประเทศ การลงทุนในอุตสาหกรรมเกม พลังงาน และสุขภาพ นับเป็นช่วงเวลาที่ดีของพวกเขาในการลงทุนและการสานสัมพันธ์กับนักลงทุนต่างชาติ ในขณะที่ภาพรวมเศรษฐกิจของสิงคโปร์จะชะลอตัวไปบ้างก็ตาม</h2>
<img src="http://forbesthailand.com/uploads/library/0e961b89260935515be6637afeb784f9.jpg" alt="" />
อันดับที่12
PETER LIM
อายุ: 65 ปี
มูลค่าทรัพย์สิน: 2.45 พันล้านเหรียญ
แหล่งที่มา: Thomson Medical Group

Lim จัดการทำข้อตกลงในปี 2017 เพื่อถ่ายโอนสินทรัพย์ด้านบริการสุขภาพในสิงคโปร์และมาเลเซียไปยังบริษัทมหาชนชื่อ Rowsley ซึ่งเปลี่ยนชื่อเป็น Thomson Medical Group อดีตนายหน้าซื้อขายหุ้นผู้นี้ขึ้นชื่อเรื่องการลงทุนแบบชาญฉลาด ซึ่งครอบครองหุ้นเกือบ 90% ของ Thomson ได้รับการแสดงความยินดีบนโฆษณาครึ่งหน้าในหนังสือพิมพ์ Straits Times ของสิงคโปร์ จากผู้ที่ไม่ใช่ใครอื่นคือดาราฟุตบอล Cristiano Ronaldo Lim (ซ้ายมือส่วนขวามือคือ Cherie ผู้เป็นภรรยา) คือแฟนกีฬาตัวยง และเป็นเจ้าของลิขสิทธิ์รูปของ Ronaldo รวมถึง Valencia สโมสรฟุตบอลสัญชาติสเปน

แม้โครงการรถไฟความเร็วสูงระหว่างสิงคโปร์และมาเลเซียเผชิญโชคชะตาอันไม่แน่นอน แต่ Thomson ยังตั้งเป้าว่า แผนการยิ่งใหญ่มูลค่า 1.2 พันล้านเหรียญเพื่อสร้างเมืองแห่งบริการสุขภาพในเมือง Johor ที่อยู่ใกล้เคียง ยังคงดำเนินการต่อไป
<img src="http://forbesthailand.com/uploads/library/5a40b432238b680728dba018775f8c32.jpg" alt="" />
อันดับที่ 32 ติดอันดับเป็นครั้งแรก
Gordon Tang (ซ้าย)
มูลค่าทรัพย์สิน: 1 พันล้านเหรียญ
แหล่งที่มา: SingHaiyi Holdings

Tang ผู้อาศัยถาวรของสิงคโปร์ซึ่งเป็นชาวจีนโดยกำเนิด เข้าสู่อันดับ Top 50 เป็นครั้งแรก หุ้นของเขาประกอบด้วยหุ้นที่มีอำนาจในการควบคุมกิจการใน SingHaiyi Group บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหุ้นซึ่งเขาบริหารงานจนถึงปี 2013 แล้วจึงมอบให้ Celine ภรรยาของเขาดูแลต่อ

ขณะนี้ Tang ซึ่งเป็นกรรมการที่ไม่เป็นผู้บริหาร ทุ่มความสนใจให้กับการพัฒนาเขตชุมชนในเมือง Shantou ทางตะวันออกเฉียงใต้ของจีน หุ้นส่วนธุรกิจของ Tang และประธานของ SingHaiyi คือ Neil Bush (ขวามือ) น้องชายของอดีตประธานาธิบดีสหรัฐฯ George W. Bush (ในปี 2015 Tang บริจาคเงิน 1.3 ล้านเหรียญให้กับ Jeb Bush พี่ชายของ Neil สำหรับแคมเปญหาเสียงเลือกตั้งประธานาธิบดีปี 2016) Tang และภรรยายังครอบครองหุ้นคุณค่าในกองทุนทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ Suntec REIT, Cromwell European REIT และ OUE Commercial REIT

<img src="http://forbesthailand.com/uploads/library/6f11e5377fb6595d39c0c45f07f2012c.jpg" alt="" />
อันดับที่ 34
Muhammed Aziz Khan
อายุ: 63 ปี
มูลค่าทรัพย์สิน: 910 ล้านเหรียญ
แหล่งที่มา: Summit Group

Khan ซึ่งเป็นชาวบังกลาเทศโดยกำเนิด คือผู้อาศัยถาวรของสิงคโปร์นับตั้งแต่ปี 1988 และประธานบริษัท Summit Group กำลังรอยื่นจดทะเบียนบริษัทพลังงานของเขาชื่อ Summit Power Internationalในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์

Summit คือผู้ผลิตไฟฟ้ารายใหญ่ที่สุดในภาคเอกชนของบังกลาเทศ ซึ่งได้รับการสนับสนุนจาก International Finance Corp มีโรงงานนับสิบแห่งที่มีกำลังการผลิตรวมกัน 1,508 เมกะวัตต์ บริษัทยังมีโครงการใหม่มูลค่า 3 พันล้านเหรียญ ร่วมกับ GE และ Mitsubishi ของญี่ปุ่น เพื่อสร้างโรงไฟฟ้ารวมถึงคลังก๊าซและน้ำมันหลายแห่งในบังกลาเทศ

Summit Power ซึ่งตั้งอยู่ที่สิงคโปร์และเลื่อนการขาย IPO ออกไปเมื่อไม่นานนี้เนื่องจากความไม่แน่นอนในตลาดบริหารโดย Ayesha บุตรสาวของ Khan ที่จบการศึกษาด้านธุรกิจจาก Columbia University

Khan เป็นบุตรชายของเจ้าหน้าที่ทหารซึ่งมีธุรกิจก่อสร้างเขาได้ก่อตั้ง Summit ขึ้นในปี 1985 และขยายกิจการสู่ธุรกิจปุ๋ยและธุรกิจเทรดดิ้ง ก่อนปักหลักที่ด้านโครงสร้างพื้นฐานความสนใจด้านอื่นๆ ของ Summit ยังประกอบด้วย ท่าเรือใยแก้วนำแสง และอสังหาริมทรัพย์

<img src="http://forbesthailand.com/uploads/library/e3b7b1cc5525b165769d61ebacde2016.jpg" alt="" />
ลำดับที่ 38 
JOHN LIM
อายุ: 62 ปี
มูลค่าทรัพย์สิน: 780 ล้านเหรียญ
แหล่งที่มา: ARA

ผู้ร่วมก่อตั้ง ARA Asset Management มีทรัพย์สินเพิ่มขึ้นกว่า 1 ใน 3 จากข้อมูลการเงินใหม่ที่เกี่ยวข้องกับบริษัทที่เพิ่งผ่านการแปรรูปไปเป็นกิจการของเอกชนของเขา สินทรัพย์ภายใต้การจัดการของบริษัทและหน่วยอื่นๆ ในเครือเพิ่มมูลค่ากว่าสองเท่าเป็น 5.8 หมื่นล้านเหรียญ ในปี 2017 ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการเข้าซื้อกิจการ Lim ซึ่งถือหุ้น ARA เกือบ 1 ใน 3 ขยายพอร์ตการลงทุนด้วยการซื้อหุ้นบริษัทสัญชาติญี่ปุ่น Kenedix และ Cromwell Property Group จากออสเตรเลียซึ่งมีสินทรัพย์อยู่ในยุโรป เป็นเงิน 575 ล้านเหรียญ ARA ยังเดินหน้าลงทุนเพิ่มเติมในจีนผ่านกิจการร่วมค้ากับ AVIC ทรัสต์เพื่อการลงทุนในจีน ขณะนี้ ARA บริหารจัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) 21 แห่ง และกองทุนอสังหาริมทรัพย์เอกชนอีกกว่า 70 แห่ง ใน 20 ประเทศ

<img src="http://forbesthailand.com/uploads/library/c595af4437a629112c7364f84c75e619.jpg" alt="" />
อันดับที่ 42 ติดอันดับเป็นครั้งแรก
Forrest Li
อายุ: 40 ปี
มูลค่าทรัพย์สิน: 738 ล้านเหรียญ
แหล่งที่มา: Sea

ชาวเมือง Tianjin ผู้นี้จบจาก Stanford University แล้วมาก่อตั้งและบริหารงานบริษัทเกมออนไลน์ชื่อ Sea ซึ่งเขายังมีหุ้นในอี-คอมเมิร์ซ (Shopee) และอี-เพย์เมนต์ (AirPay) ด้วยเช่นกัน Li เข้าสู่รายชื่อ 50 อันดับแรกหลังยื่นจดทะเบียน Sea (เดิมชื่อ Gerena) ที่ตลาดหุ้น New York ในเดือนตุลาคม Sea ได้รับการสนับสนุนจาก Tencent ที่ถือหุ้น 35% ส่วนนักลงทุนรายอื่นๆ ใน Sea ยังประกอบด้วยมหาเศรษฐีพันล้าน Kuok Khoon Hong แห่งบริษัท Wilmar และ General Atlantic บริษัทลงทุนในบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ Sea (มูลค่าตลาด) 5.3 พันล้านเหรียญ ซึ่งหุ้นมีราคาซื้อขายใกล้เคียงกับราคา IPO ยังไม่สร้างผลกำไรในขณะนี้

<hr />

<a href="http://bit.ly/2vFS9h0">คลิกอ่าน การจัดอันดับ 50 มหาเศรษฐีที่รวยที่สุดแห่งสิงคโปร์ ประจำปี 2018 ได้ที่ Forbes Thailand Magazine ฉบับเดือนสิงหาคม 2561</a>
<a href="http://bit.ly/2vFS9h0"><img class="" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/3e29361bc2662e0897d1598a25fe6216.jpg" alt="" width="224" height="294" /></a>

5 มหาเศรษฐีสิงคโปร์กับขาขึ้นของธุรกิจ

<div>
<h2 class="ace-copy-paste-skip-this-tag">ไทยประกันชีวิตคงสัดส่วนพอร์ตลงทุนกอง REIT สู้ภาวะดอกเบี้ยต่ำเพื่อกระจายความเสี่ยงและแสวงหาผลตอบแทน จับจ้องที่ 7-8% </h2>
</div>
หลังจากตลาดเงินตลาดทุนเผชิญกับภาวะดอกเบี้ยต่ำมาอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปี ที่ผ่านมาธุรกิจประกันเองก็ได้มีการปรับพอร์ตการลงทุนของบริษัท ทั้งนี้ก็เพื่อคงไว้ซึ่งผลตอบแทนที่เคยได้รับ แสวงหาผลตอบแทนจากสินทรัพย์ที่น่าสนใจ และเพื่อกระจายความเสี่ยงที่มีการปรับพอร์ตการลงทุนและหันไปลงทุนในกอง REIT ซึ่งในกลุ่มธุรกิจประกันนั้น บริษัท ไทยประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) มีการจัดพอร์ตลงทุนที่โดดเด่น 

วรางค์ ไชยวรรณ กรรมการและรองกรรมการ ผู้จัดการใหญ่อาวุโส บริษัท ไทยประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) มีมุมมองต่อการลงทุนในกอง REIT ว่า กอง REIT นับเป็นสินทรัพย์ประเภทหนึ่งซึ่งมีความสำคัญต่อการลงทุนของบริษัท ทั้งใน แง่การกระจายความเสี่ยงและให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่สม่ำเสมอ 

สำหรับแนวโน้มการลงทุนกอง REIT ในไทยนั้น บริษัทมีมุมมองที่ค่อนข้างเป็นกลาง ส่วนหนึ่งเกิดจากกอง REIT ที่ซื้อขายในตลาดรองมีราคาค่อนข้างสูง แต่ที่ผ่านมายังมีกองทุนที่น่าสนใจออกเสนอขายในตลาดแรกอยู่บ้าง เช่น กองทุน บีออฟฟิศ เป็นต้น 

ดังนั้น บริษัทจึงให้ความสำคัญกับกองทุนที่ออกใหม่ในตลาดแรกมากกว่า ส่วนกองทุน REIT ในต่างประเทศมีความน่าสนใจในการลงทุน แต่กฎเกณฑ์เรื่องการดำรงเงินกองทุนของกองทุนประกันชีวิตยังไม่เอื้อให้ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทนี้

&nbsp;

<img style="width: 638px; height: 582px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/5276e223e6f8914784d2b28d6bbb6ab0.png" alt="" />

&nbsp;

สำหรับหลักเกณฑ์พิจารณาการลงทุนกอง REIT ประกอบการตัดสินใจลงทุนนั้น วรางค์กล่าวด้วยว่าบริษัทลงทุนในกองทุน REIT เพื่อการกระจายความเสี่ยง เพื่อให้มีเงินลงทุนส่วนหนึ่งในสินทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดอย่างสม่ำเสมอ และมีความสามารถในการปรับราคาได้ในระดับหนึ่ง

ดังนั้น การตัดสินใจลงทุนกอง REIT จะขึ้นอยู่กับประมาณการผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับตลอดช่วงระยะเวลาลงทุน หรือ IRR เป็นหลัก โดยบริษัทจะประมาณการทางการเงินของกองทุนที่เสนอขายแต่ละกองทุน หากผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับเหมาะสมกับความเสี่ยง บริษัทก็จะตัดสินใจลงทุน

ขณะที่เพดานการลงทุนของกองทุน REIT และกองทุนอินฟราสตรัคเจอร์ รวมกันต้องไม่เกิน 5% ของสินทรัพย์ลงทุนของบริษัท ดังนั้น ในปีนี้บริษัทตั้งเป้าหมายคงสัดส่วนการลงทุนในกอง REIT เท่ากับปีก่อนหน้า หรืออาจลดลงเล็กน้อย ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับโอกาสการลงทุนในตลาดแรก

หากคิดผลตอบแทนในรูป IRR ผลตอบแทนที่คาดหวังจากการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทนี้จะอยู่ที่ประมาณ 7-8% ในอนาคตหากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น คาดว่าผลตอบแทนจากกองทุน REIT ก็น่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเช่นเดียวกัน

ปัจจุบันบริษัทลงทุนในกองทุน REIT ประมาณ 1% ของสินทรัพย์ลงทุนทั้งหมด มีจำนวนกองทุนที่ลงทุนทั้งหมดประมาณ 13 กองทุน เช่น กองทุนบีออฟฟิศ กองทุนอิมแพ็คฯ กองทุนซีพีเอ็นรีเทลโกรท เป็นต้น ผลตอบแทนเฉลี่ยที่ได้ประมาณ 6%

บริษัทมีสัดส่วนการลงทุนในพันธบัตรภาครัฐประมาณ 45% ลงทุนในตราสารหนี้ภาคเอกชนประมาณ 42% และมีเงินลงทุนในหุ้นสามัญ กองทุน และกองทรัสต์รวมกันประมาณ 13% โดยมีเม็ดเงินลงทุน ณ สิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2561 อยู่ที่ประมาณ 3.6 แสนล้านบาท 

<img style="width: 638px; height: 498px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/529abf3d6f3a7429416103dcc366e73f.png" alt="" />

&nbsp;

เรื่อง: ศนิชา ละครพล 
ภาพ: บมจ.ไทยประกันชีวิต

'ไทยประกันชีวิต' จ้อง REIT ตลาดแรก กระจายเสี่ยง-เพิ่มผลตอบแทน

<div>
<h2 class="ace-copy-paste-skip-this-tag">ภัทร แนะลงทุน REIT สร้างสมดุลให้พอร์ตลงทุน เอาชนะตลาดหุ้นที่มีแนวโน้มผันผวน ตลอดปี ชูสินทรัพย์ประเภทสำนักงานให้เช่าในทำเลทองโดดเด่นสุด รับกระแสการ เติบโตของเศรษฐกิจกลางกรุง คาดสร้างอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนได้สูงสุด 8%</h2>
</div>
ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2561 ภาพรวมตลาดหุ้นไทยค่อนข้างผันผวนและได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายในประเทศและปัจจัยต่างประเทศอยู่ตลอดเวลา การสร้างสมดุลให้กับพอร์ตลงทุนเป็นการรับมือกับความผันผวนที่นักลงทุนควรทำ ซึ่งสินทรัพย์ทางเลือกหรือการลงทุนทางเลือก อาทิ การลงทุนในกองทุนรวมต่างๆ ล้วนเป็นเครื่องมือบริหารความเสี่ยงที่น่าสนใจ

ทวีศักดิ์ เผ่าพัลลภ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาการลงทุนส่วนบุคคล บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน) บริษัทในกลุ่มธุรกิจการเงิน เกียรตินาคินภัทร กล่าวว่า ความน่าสนใจของการลงทุนใน REIT คืออัตราผลตอบแทนที่ได้รับ และเครื่องมือกระจายความเสี่ยงให้กับพอร์ตลงทุน โดยประโยชน์ที่ไม่ควรมองข้ามคือการสร้าง income ในระดับที่ค่อนข้างสูงให้กับนักลงทุน

โดยเฉลี่ยแล้ว REIT จะให้ผลตอบแทนประมาณ 6% ต่อปี ซึ่งสูงมากเมื่อเทียบกับผลตอบแทนเงินฝากธนาคารพาณิชย์ที่เฉลี่ยอยู่ที่ 1.4% หรือแม้แต่ผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี อยู่ที่ 2.5-2.26% และเทียบกับผลตอบแทนในตลาดหุ้นอยู่ที่ 3%

นอกจากนี้ นักลงทุนยังสามารถคาดหวังกับการเติบโตของเงินลงทุนได้ในระดับหนึ่ง ต่างจากเงินฝากหรือตราสารหนี้ที่ได้เพียงดอกเบี้ยเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม อาจจะคาดหวังการเติบโตได้ไม่เท่ากับการลงทุนในหุ้น

<figure><img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/0703f1e4ede421354d93c43c5f93ee3f.jpg" alt="" width="638" height="425" /><figcaption> ทวีศักดิ์ เผ่าพัลลภ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาการลงทุนส่วนบุคคล บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน)</figcaption></figure>

“ยกตัวอย่าง การลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ที่เป็น freehold ได้ yield ประมาณ 6% แต่ถ้าค่าเช่าโตปีละ 2% น่าจะให้การเติบโตเงินลงทุนได้ 2% ต่อปี ทำให้ผลตอบแทนรวมเป็น 8% และถ้าอยู่ในโครงสร้างของ REIT ซึ่งสามารถกู้ยืมมาลงทุนได้สัดส่วนที่สูงกว่า ถ้าอัตราดอกเบี้ยการกู้ยืมเหมาะสมก็อาจจะสามารถสร้างการเติบโตของเงินลงทุนได้มากกว่า 2% และในภาวะที่มีเงินเฟ้อสูง การลงทุนในลักษณะนี้ก็จะเป็น inflation hedge ที่ดีได้”

อย่างไรก็ตาม กองทุนแบบ leasehold ก็สามารถสร้างการเติบโตของเงินลงทุนได้เช่นกัน โดยลักษณะที่สำคัญของกอง leasehold คือมีอายุจำกัดในการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ เมื่อครบอายุและไม่ได้มีการลงทุนเพิ่ม มูลค่าเงินลงทุนอาจจะลดลงเหลือศูนย์ แต่โดยปกติกอง leasehold จะมี yield สูงกว่ากอง freehold และเมื่ออายุสั้นลงจนถึงจุดหนึ่งอาจจะมีการจ่ายเงินลดทุนออกมาด้วย

ฉะนั้น ถ้านักลงทุนสามารถบริหารจัดการโดยการ reinvest เงินลงทุนและผลตอบแทนส่วนเกินจาก yield ที่ได้จากกอง freehold ที่มีลักษณะใกล้เคียงกันไปหาการลงทุนที่มีผลตอบแทนใกล้เคียงกันก็อาจจะสามารถสร้างการเติบโตล้อไปกับ freehold ได้

<img style="width: 638px; height: 638px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/b3f158686479deee9bcbbe5833dd9eb7.png" alt="" />

นอกจากนี้ ความน่าสนใจในการลงทุนใน REIT คือการกระจายความเสี่ยง ซึ่งแบ่งได้เป็น 2 มุม คือเป็นการกระจาย source of income และลดความผันผวนของพอร์ต ในบริบทของ asset allocation เพราะ REIT มีลักษณะของผลตอบแทนและความเสี่ยงอยู่ระหว่างตราสารหนี้และหุ้น ขณะที่ความสัมพันธ์ของความเคลื่อนไหวของราคาก็ไม่ได้ปรับตัวขึ้นลงพร้อมกันเสมอไป ทำให้ช่วยลดความผันผวนรวมของพอร์ตการลงทุนได้

ทวีศักดิ์กล่าวเพิ่มว่าในช่วง 2-3 ปีจากนี้ ประเภทของสินทรัพย์ในกอง REIT ที่มีแนวโน้มดี คือสินทรัพย์ประเภทสำนักงานให้เช่า (office) ที่เป็นสำนักงานเกรด A ในเขตธุรกิจชั้นในของกรุงเทพฯ เนื่องจากมีอุปทานที่ค่อนข้างจำกัด จากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก และที่ดินที่มีการพัฒนาใหม่มักจะถูกใช้ไปกับโครงการคอนโดมิเนียมหรู

“เราเห็นการเติบโตของค่าเช่าอย่างต่อเนื่องและอัตราเช่าที่อยู่ในระดับสูง และค่าเช่าใน sub sector นี้ของกรุงเทพฯ ที่ระดับเกือบ 1,000 บาทต่อตรม. ต่อเดือน ซึ่งยังถือว่าต่ำกว่าค่าเช่าเกรด A ในสิงคโปร์ ฮ่องกง ที่อยู่ในระดับ 2,000-3,000 บาทต่อตรม. ต่อเดือน”

อย่างไรก็ตาม ทุกการลงทุนล้วนมีความเสี่ยง ซึ่งทวีศักดิ์ระบุถึงความเสี่ยงหลักที่นักลงทุนต้องคำนึงถึงก่อนการตัดสินใจลงทุนใน REIT ประกอบด้วย

1.สภาพคล่อง จัดเป็นความเสี่ยงและอุปสรรคหลักในการลงทุนในกอง REIT จึงควรเลือกลงทุนในกอง REIT ที่มีขนาดใหญ่ เพื่อให้มีสภาพคล่องในการซื้อขาย

2.ความเสี่ยงด้านราคาตลาด เพราะถึงแม้ว่าจะเป็นการลงทุนทางเลือกที่ให้ผลตอบแทนรายได้ค่อนข้างสูง แต่ความต่างหลักคือกอง REIT ไม่มีสัญญาคืนเงินต้น เพราะฉะนั้นเงินลงทุนตอนขาออกจะขึ้นอยู่กับราคาในตลาด ซึ่งขึ้นกับภาวะตลาดในตอนนั้น เพราะฉะนั้น REIT จึงเป็นการลงทุนทางเลือกที่เหมาะกับการลงทุนระยะยาว เพื่อลดความเสี่ยงด้านราคาและรับผลตอบแทนในรูป income เป็นหลัก

3.ความเสี่ยงจากกอง REIT ประเภท leasehold ซี่งท้ายที่สุดแล้วมูลค่ากองอาจลดลงเหลือศูนย์ในวันครบอายุ ซึ่งตามทฤษฎี สามารถลดความเสี่ยงนี้ด้วยการ reinvest อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงที่ต้องเจอด้วย คือการ reinvest อาจให้ผลตอบแทนไม่สูงเท่ากองเดิม

4.ความเสี่ยงจากสภาพคล่องไม่สมดุล (liquidity mismatch) จาก fund of funds โดยในระยะหลัง fund flows จากกองทุน fund of funds ที่ลงทุนในกอง REIT ในประเทศ ค่อนข้างจะมีผลต่อความเหวี่ยงของราคาของกอง REIT ค่อนข้างมาก เนื่องจาก fund of funds โดยรวมปัจจุบันมีขนาดที่ใหญ่ขึ้นมาก แต่กอง REIT โดยทั่วไปยังมีสภาพคล่องในการซื้อขายค่อนข้างต่ำดังนั้น เมื่อ fund of funds มี outflow แรง จึงอาจจะส่งผลกระทบต่อราคาของกอง REIT ค่อนข้างมาก

&nbsp;

เรื่อง: ศนิชา ละครพล
ภาพ: จันทร์กลาง กันทอง และโพสต์ทูเดย์

<hr />

<a href="http://bit.ly/2Jqfqwo">คลิกอ่าน Forbes Thailand ฉบับพิเศษ "WEALTH MANANAGEMENT &amp; INVESTING 2018" ในรูปแบบ e-Magazine</a>

<a href="http://bit.ly/2Jqfqwo"><img style="width: 200px; height: 263px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/09e0901ca7c6985d3f0f643bd3b26631.jpg" alt="" /></a>

'REIT สำนักงาน' ดาวเด่น ภัทรแนะเลือกสินทรัพย์ใน 'ทำเลทอง'

<div>
<h2 class="ace-copy-paste-skip-this-tag">ตลาดหลักทรัพย์ฯ มั่นใจเอกชนแห่ระดมทุนผ่าน REIT ระบุเป็นช่องทางที่เอื้อให้ทรัพย์สินเติบโต และช่วยสร้างสมดุลให้พอร์ตของนักลงทุน เผยครึ่งหลังปีนี้ REIT ใหม่จ่อเสนอขายอีก 8 พันล้านบาท ส่งทั้งปี REIT กวาดมูลค่ารวม 1.8 หมื่นล้านบาท </h2>
</div>
หลังจากสิ้นสุดนโยบายให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่แปลงสภาพเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) หรือ REIT เมื่อสิ้นปี 2560 ที่ผ่านมา ส่งผลให้ปัจจุบันในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยมีจำนวน REIT ทั้งสิ้น 21 กอง และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จำนวน 39 กอง 

เกศรา มัญชุศรี กรรมการและผู้จัดการตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ครบวาระ 31 พ.ค. 61) เปิดเผยว่า อนาคตของ REIT จากนี้ไป เชื่อว่าจะได้รับการตอบรับที่ดีจากทั้งผู้ระดมทุนและนักลงทุน ด้วยคุณสมบัติของ REIT ที่เอื้อต่อการสร้างการเติบโตให้กับสินทรัพย์ได้มากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ด้วยคุณสมบัติที่โดดเด่นกว่ามาก คือการเปิดโอกาสให้ REIT สามารถกู้เพื่อลงทุนในสินทรัพย์ เพื่อให้เกิดการเติบโตในอนาคตได้ 

นอกจากนี้ คุณลักษณะเด่นอีกประการคือมีผู้เชี่ยวชาญด้านการบริหารทรัพย์ โดยการจัดตั้ง REIT Manager ขึ้นมาบริหารสินทรัพย์ในกองให้เกิดรายรับและสร้างผลตอบแทนที่สมประโยชน์ที่สุด เทียบกับรูปแบบของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดั้งเดิมแล้ว พบว่าส่วนมากจะมีบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนเป็นผู้บริหารกอง

“จริงๆ แล้วประเทศไทยเริ่มมี REIT เมื่อปี 2557 ซึ่งผู้ที่เข้ามาในตลาดนี้แรกๆ ก็คือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เดิมที่มองเห็นประโยชน์จากกฎเกณฑ์ที่ยืดหยุ่นมากขึ้นและเอื้อให้เกิดการขยายมูลค่ากองทุน 

ที่เห็นได้ชัดเจนมากคือการอนุญาตให้ REIT สามารถกู้เงินเพื่อนำไปลงทุนในสินทรัพย์ได้ ประเทศไทยกำหนดไว้ที่ 35% แต่ถ้าสินทรัพย์นั้นเป็น Investment Grade ก็สามารถกู้ได้ถึง 60% ส่วนในต่างประเทศนั้น เพดานการกู้สูงกว่าประเทศไทย”

<img style="width: 638px; height: 421px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/1a2102257547c49a88f5b613c52b97fe.png" alt="" />

จากคุณลักษณะโดดเด่นดังกล่าว เชื่อว่าอุตสาหกรรม REIT ในประเทศไทยจะมีการขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญ เพราะวงจรเศรษฐกิจของไทยใน 12 เดือนจากนี้อยู่ในช่วงของการลงทุนเพื่อขยายธุรกิจและสร้างรอบการเติบโตครั้งใหม่ ฉะนั้นเครื่องมือระดมทุนอย่าง REIT จึงเป็นที่สนใจสำหรับผู้ระดมทุนที่มีสินทรัพย์อ้างอิงที่เหมาะสมกับการตั้ง REIT

เกศรากล่าวเพิ่มว่า สินทรัพย์ที่จะเป็นดาวเด่นสำหรับตั้ง REIT ใน 12 เดือนจากนี้ คืออาคารสำนักงานให้เช่าและห้างสรรพสินค้า เนื่องจากสินทรัพย์ทั้งสองประเภทนี้สามารถขยายพื้นที่ได้ต่อเนื่อง รวมทั้งมีการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าพื้นที่อย่างสม่ำเสมอ ทำให้ทั้งผู้ระดมทุนและนักลงทุนคาดการณ์การเติบโตในอนาคตได้

ทั้งนี้ ในปี 2561 จะมีกอง REIT ระดมทุนใหม่ประมาณ 1.8 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นขนาดการระดมทุนที่ใกล้เคียงกับปีก่อน ขณะที่  REIT เดิมที่จดทะเบียนอยู่แล้วก็จะเพิ่มทุนอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน โดยในช่วงครึ่งแรกปีนี้ มี REIT ระดมทุนผ่านตลาดหลักทรัพย์แล้ว 8 พันล้านบาท 

โดยจากการรวบรวมข้อมูลอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนต่างๆ ณ ไตรมาส 1 ปี 2561 พบว่า yield เฉลี่ยของ REIT อยู่ที่ 3.95% ขณะที่ yield หุ้นอยู่ที่ 2.85% และมองว่า yield เฉลี่ยของ REIT มีโอกาสที่จะอยู่ที่ระดับ 5-6% ทั้งนี้ ก็เพื่อสร้างความน่าสนใจในการลงทุนให้สูงกว่าพันธบัตรรัฐบาล

เกศรากล่าวเพิ่มอีกว่า ปัจจุบันภาวะอุตสาหกรรม REIT นับว่ากลับมาอยู่จุดที่เอื้อต่อการเติบโตของตลาด และสร้างประโยชน์แก่ผู้ระดมทุนรวมถึงนักลงทุนได้อย่างน่าพอใจ สามารถลบล้างคำว่า “ขาดสภาพคล่อง” หรือ illiquid ได้

ส่วนโจทย์ต่อไปของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ก็คือดึง REIT จากต่างประเทศเข้ามาจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อเปิดประตูสู่การลงทุนต่างแดนให้กับนักลงทุนไทย ขณะเดียวกับที่ดึงเม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้าสู่ REIT ไทยมากขึ้น ซึ่งขณะนี้ตลาดหลักทรัพย์ฯ อยู่ระหว่างการชักชวน REIT ต่างประเทศให้เข้ามาเป็นทางเลือกแก่ผู้ต้องการบริหารความมั่งคั่งชาวไทย 

&nbsp;

เรื่อง: ศนิชา ละครพล
ภาพ: มนัญญา ไชยนันทน

<hr />

<a href="http://bit.ly/2Jqfqwo">คลิกอ่าน Forbes Thailand ฉบับพิเศษ "WEALTH MANANAGEMENT &amp; INVESTING 2018" ในรูปแบบ e-Magazine</a>

<a href="http://bit.ly/2Jqfqwo"><img style="width: 200px; height: 263px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/09e0901ca7c6985d3f0f643bd3b26631.jpg" alt="" /></a>

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events