ตลาดฯ ผลักดัน ‘REIT’ ช่วยระดมทุนเปิดประตูส่งการลงทุนต่างแดน

ตลาดฯ ผลักดัน ‘REIT’ ช่วยระดมทุนเปิดประตูส่งการลงทุนต่างแดน

ตลาดหลักทรัพย์ฯ มั่นใจเอกชนแห่ระดมทุนผ่าน REIT ระบุเป็นช่องทางที่เอื้อให้ทรัพย์สินเติบโต และช่วยสร้างสมดุลให้พอร์ตของนักลงทุน เผยครึ่งหลังปีนี้ REIT ใหม่จ่อเสนอขายอีก 8 พันล้านบาท ส่งทั้งปี REIT กวาดมูลค่ารวม 1.8 หมื่นล้านบาท 

หลังจากสิ้นสุดนโยบายให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่แปลงสภาพเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) หรือ REIT เมื่อสิ้นปี 2560 ที่ผ่านมา ส่งผลให้ปัจจุบันในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยมีจำนวน REIT ทั้งสิ้น 21 กอง และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จำนวน 39 กอง  เกศรา มัญชุศรี กรรมการและผู้จัดการตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ครบวาระ 31 พ.ค. 61) เปิดเผยว่า อนาคตของ REIT จากนี้ไป เชื่อว่าจะได้รับการตอบรับที่ดีจากทั้งผู้ระดมทุนและนักลงทุน ด้วยคุณสมบัติของ REIT ที่เอื้อต่อการสร้างการเติบโตให้กับสินทรัพย์ได้มากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ด้วยคุณสมบัติที่โดดเด่นกว่ามาก คือการเปิดโอกาสให้ REIT สามารถกู้เพื่อลงทุนในสินทรัพย์ เพื่อให้เกิดการเติบโตในอนาคตได้  นอกจากนี้ คุณลักษณะเด่นอีกประการคือมีผู้เชี่ยวชาญด้านการบริหารทรัพย์ โดยการจัดตั้ง REIT Manager ขึ้นมาบริหารสินทรัพย์ในกองให้เกิดรายรับและสร้างผลตอบแทนที่สมประโยชน์ที่สุด เทียบกับรูปแบบของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดั้งเดิมแล้ว พบว่าส่วนมากจะมีบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนเป็นผู้บริหารกอง “จริงๆ แล้วประเทศไทยเริ่มมี REIT เมื่อปี 2557 ซึ่งผู้ที่เข้ามาในตลาดนี้แรกๆ ก็คือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เดิมที่มองเห็นประโยชน์จากกฎเกณฑ์ที่ยืดหยุ่นมากขึ้นและเอื้อให้เกิดการขยายมูลค่ากองทุน  ที่เห็นได้ชัดเจนมากคือการอนุญาตให้ REIT สามารถกู้เงินเพื่อนำไปลงทุนในสินทรัพย์ได้ ประเทศไทยกำหนดไว้ที่ 35% แต่ถ้าสินทรัพย์นั้นเป็น Investment Grade ก็สามารถกู้ได้ถึง 60% ส่วนในต่างประเทศนั้น เพดานการกู้สูงกว่าประเทศไทย” จากคุณลักษณะโดดเด่นดังกล่าว เชื่อว่าอุตสาหกรรม REIT ในประเทศไทยจะมีการขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญ เพราะวงจรเศรษฐกิจของไทยใน 12 เดือนจากนี้อยู่ในช่วงของการลงทุนเพื่อขยายธุรกิจและสร้างรอบการเติบโตครั้งใหม่ ฉะนั้นเครื่องมือระดมทุนอย่าง REIT จึงเป็นที่สนใจสำหรับผู้ระดมทุนที่มีสินทรัพย์อ้างอิงที่เหมาะสมกับการตั้ง REIT เกศรากล่าวเพิ่มว่า สินทรัพย์ที่จะเป็นดาวเด่นสำหรับตั้ง REIT ใน 12 เดือนจากนี้ คืออาคารสำนักงานให้เช่าและห้างสรรพสินค้า เนื่องจากสินทรัพย์ทั้งสองประเภทนี้สามารถขยายพื้นที่ได้ต่อเนื่อง รวมทั้งมีการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าพื้นที่อย่างสม่ำเสมอ ทำให้ทั้งผู้ระดมทุนและนักลงทุนคาดการณ์การเติบโตในอนาคตได้ ทั้งนี้ ในปี 2561 จะมีกอง REIT ระดมทุนใหม่ประมาณ 1.8 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นขนาดการระดมทุนที่ใกล้เคียงกับปีก่อน ขณะที่  REIT เดิมที่จดทะเบียนอยู่แล้วก็จะเพิ่มทุนอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน โดยในช่วงครึ่งแรกปีนี้ มี REIT ระดมทุนผ่านตลาดหลักทรัพย์แล้ว 8 พันล้านบาท  โดยจากการรวบรวมข้อมูลอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนต่างๆ ณ ไตรมาส 1 ปี 2561 พบว่า yield เฉลี่ยของ REIT อยู่ที่ 3.95% ขณะที่ yield หุ้นอยู่ที่ 2.85% และมองว่า yield เฉลี่ยของ REIT มีโอกาสที่จะอยู่ที่ระดับ 5-6% ทั้งนี้ ก็เพื่อสร้างความน่าสนใจในการลงทุนให้สูงกว่าพันธบัตรรัฐบาล เกศรากล่าวเพิ่มอีกว่า ปัจจุบันภาวะอุตสาหกรรม REIT นับว่ากลับมาอยู่จุดที่เอื้อต่อการเติบโตของตลาด และสร้างประโยชน์แก่ผู้ระดมทุนรวมถึงนักลงทุนได้อย่างน่าพอใจ สามารถลบล้างคำว่า “ขาดสภาพคล่อง” หรือ illiquid ได้ ส่วนโจทย์ต่อไปของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ก็คือดึง REIT จากต่างประเทศเข้ามาจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อเปิดประตูสู่การลงทุนต่างแดนให้กับนักลงทุนไทย ขณะเดียวกับที่ดึงเม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้าสู่ REIT ไทยมากขึ้น ซึ่งขณะนี้ตลาดหลักทรัพย์ฯ อยู่ระหว่างการชักชวน REIT ต่างประเทศให้เข้ามาเป็นทางเลือกแก่ผู้ต้องการบริหารความมั่งคั่งชาวไทย    เรื่อง: ศนิชา ละครพล ภาพ: มนัญญา ไชยนันทน
คลิกอ่าน Forbes Thailand ฉบับพิเศษ "WEALTH MANANAGEMENT & INVESTING 2018" ในรูปแบบ e-Magazine