ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในรากฐานสำคัญของเศรษฐกิจไทย เพราะเกี่ยวเนื่องกับหลายภาคส่วน ไม่ว่าจะการกระจายรายได้สู่แรงงาน ภาคอุตสาหกรรมการก่อสร้าง ไปจนถึงการเติบโตของธุรกิจสินเชื่อ
ที่สำคัญคือหากย้อนดูในช่วง 30 ปีที่ผ่านมา ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยยังเติบโตขึ้นต่อเนื่อง ตั้งแต่ช่วงก่อนเกิดวิกฤติฟองสบู่แตกปี 2540 ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยอยู่ในยุครุ่งเรืองมีบ้านและคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลสูงถึงปีละ 150,000-170,000 ยูนิต ซึ่งส่งผลให้ยอดสินเชื่อบ้านปล่อยใหม่ยังเติบโตขึ้นจากหลักหมื่นล้านบาทมาสู่ระดับแสนล้านบาทในปัจจุบัน (ปี 2566 มีมูลค่ารวม 670,000 ล้านบาท )
โดยช่วง 30 ปีที่ผ่านมา ยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ของไทยเผชิญกับวิกฤตและสถานการณ์ต่างๆ มาหลายครั้ง เช่น วิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 การรัฐประหารอีกหลายครั้ง รวมถึงวิกฤต COVID-19 ที่ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวอย่างรุนแรง แต่หลังจากนั้นยังเห็นการฟื้นตัว
แต่หลังจากนี้ ภาพของตลาดที่อยู่อาศัยในไทยอาจเปลี่ยนไป ส่วนหนึ่งเพราะสต็อกบ้านใหม่ที่ยังคงค้างอยู่ยังมีปริมาณสูง และรายได้ของประชาชนส่วนใหญ่ยังไม่ฟื้นตัว และอาจไม่ได้รู้สึกมั่นคงพอที่จะซื้อบ้านสักหลัง นอกจากนี้ยังเริ่มเห็นแนวโน้มว่า ผู้ประกอบการในตลาดที่อยู่อาศัยหันมาสร้างบ้านใหม่ในราคาที่แพงขึ้น
ข้อมูลจาก ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ยังระบุว่า ในปี 2567 นี้ประเมินว่ามูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจะอยู่ที่ 650,000 ล้านบาท ลดลง 4% จากปีก่อนหน้า เพราะสภาพเศรษฐกิจและภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นในกลุ่มสินค้าราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทไปจนถึงระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป
ปัจจัยเหล่านี้ยังสะท้อนให้เห็นแนวโน้มที่ว่า ประชาชนซื้อบ้านได้ยาก เพราะรายได้โตตามราคาบ้านไม่ทัน REIC ได้ประเมินว่า เมื่อเปรียบเทียบความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยกับอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ รวมถึงความสามารถในการหารายได้เทียบกับอัตราการเติบโตของราคาบ้านพบว่า คนทั่วไปจะซื้อบ้านอยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ยากขึ้น เพราะราคาบ้านสูงเกินกว่าความสามารถในการหารายได้ของประชาชน
โดยราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยเทียบกับ GPP per Capita ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล CAGR 2557-2566 ของราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยอยู่ที่ 5.4% และ CAGR 2557-2566 ของ GPP per Capita Income อยู่ที่ 1.4% ดังนั้นรายได้ต่อหัวของประกรในปี 2566 เฉลี่ยอยู่ที่ 347,900 บาท หรือเดือนละ 30,000 บาท แต่ราคาบ้านอยู่ที่ 7 ล้านบาท ทำให้โอกาสที่จะยื่นกู้ขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นไปได้ยากมาก
ทั้งหมดนี้ เป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงในตลาดที่อยู่อาศัยของไทยที่เกิดขึ้น อย่างไรก็ตาม ยังเป็นโจทย์ที่ท้าทายของทางการว่าจะมีมาตรการและแนวนโยบบายระยะยาวในการสร้างสมดุล ทั้งด้านการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัย และการสร้างรายได้ของประชาชน ให้เติบโตสอดคล้องกันได้อย่างไร
ที่มา เสวนากรุงเทพจตุรทิศ : Property เจอหนี้ 10 ปี อสังหาฯไทยกลับไปไม่เหมือนเดิม จัดขึ้นโดย prop2morrow
Photo by Tan Kaninthanond on Unsplash
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : 10 ปีอสังหาไทย หนักขนาดไหน? บ้านแพงขึ้น รายได้โตไม่ทันราคาบ้าน หนี้ครัวเรือนสูง กู้บ้านไม่ผ่านพุ่ง 80%
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine