จับทิศตลาดอสังหาฯ ระดับบนฝ่าวิกฤติ - Forbes Thailand

จับทิศตลาดอสังหาฯ ระดับบนฝ่าวิกฤติ

FORBES THAILAND / ADMIN
24 Dec 2023 | 10:00 AM
READ 3158

ความมั่งคั่งของ Ultra-High-Net-Worth Individual (UHNWI) หรือผู้มีสินทรัพย์สุทธิ 30 ล้านเหรียญสหรัฐขึ้นไป รวมทั่วโลกลดลง 10% ในปี 2565 คิดเป็นมูลค่าที่หายไปถึง 10.1 ล้านล้านเหรียญ Flora Harley หัวหน้าแผนก ESG Research ของ Knight Frank บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก พาไปสำรวจว่าปีแห่ง Permacrisis หรือวิกฤติที่ต่อเนื่องและลากยาวในปี 2565 จะเปลี่ยนทิศทางและกลยุทธ์ในการลงทุนของนักลงทุนอย่างไรในปีนี้


    ปีที่แล้วเป็นปีที่มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่เกิดขึ้นทั้งด้านพลังงาน เศรษฐกิจ และภูมิรัฐศาสตร์ เป็นปีที่ได้รับการขนานนามว่าปีแห่ง “วิกฤติลากยาว” โดยข้อมูลจาก Attitudes Survey ที่สำรวจทัศนคติของที่ปรึกษาด้านความมั่งคั่งและไพรเวตแบงเกอร์พบว่า 1 ใน 3 ของความมั่งคั่งเทไปที่ที่พักอาศัย 1 ใน 4 ลงทุนในหุ้น และ 21% ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

    แม้ว่า 4 ใน 10 คนของกลุ่ม UHNWI จะมีความร่ำรวยเพิ่มขึ้นในปี 2565 แต่ส่วนใหญ่ยังติดลบมากกว่า โดยการลดลง 10% ของความมั่งคั่งรวมทั่วโลกที่ถือโดย UHNWI ครอบคลุมการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของที่อยู่อาศัย มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ รายได้ การลงทุนในของสะสม และสินทรัพย์อื่นๆ


    การหดตัวนี้ไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจ เนื่องจากนโยบายทางการเงินมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก จึงส่งผลให้ผลตอบแทนของพอร์ตการลงทุนแบบผสมผสานที่ใช้กันมานานตั้งแต่ทศวรรษ 1930 ออกมาแย่เลยทีเดียว

    อัตราแลกเปลี่ยนส่งผลกระทบอย่างมากต่อการหดตัวลงของความมั่งคั่ง ความแข็งแกร่งของเงินดอลลาร์นั้นไม่มีใครเทียบได้ โดยได้รับแรงหนุนจากการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐที่ปรับขึ้นเร็วที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ สกุลเงินในโลกมีไม่กี่สกุลที่แข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐ เช่น ดอลลาร์สิงคโปร์ที่ปรับขึ้น 0.5% ในช่วงสิ้นปีที่ผ่านมา เงินเรอัลของบราซิลเพิ่มขึ้น 5.4% ขณะที่เงินโบลิวาร์ของเวเนซุเอลาร่วง 73% เงินลีราของตุรกีตก 29% เงินเยนของญี่ปุ่นหดตัว 13% และเงินปอนด์ของอังกฤษลดลง 11%


ดัชนีที่อยู่อาศัยระดับหรูทั่วโลก

    Kate Everett-Allen หัวหน้าแผนก International Residential Research ของ Knight Frank ได้สำรวจราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูในเมืองต่างๆ 100 แห่งทั่วโลก พบว่าที่อยู่อาศัยระดับหรูใน 85 เมือง จากทั้งหมด 100 เมือง ไม่มีการขยับขึ้นของราคาในปี 2565 โดยเมืองที่มีราคาขึ้นสูงสุดยังคงเป็น Dubai ที่ติดอันดับ 1 ถึง 2 ปีซ้อน เป็นการยืนยันสถานะการเป็นศูนย์กลางบ้านหลังที่สองของกลุ่ม UHNWI ทั่วโลก

    เมื่อแยกเป็นลักษณะของเมือง พบว่าราคาในเมืองรีสอร์ตเติบโตอย่างโดดเด่น โดยทำเลชายฝั่งทะเลและในเขตชนบทในโซนแดดจัดมีราคาเติบโตเฉลี่ย 8.4% แซงหน้าเมืองสกีรีสอร์ตเล็กน้อยที่เติบโต 8.3%


    หากพิจารณาจากภูมิภาค พบว่าทวีปอเมริกามีราคาเติบโตเฉลี่ย 7% แซงหน้ายุโรป ตะวันออกกลาง และแอฟริกาที่เติบโต 6.5% ตามมาด้วยเอเชียแปซิฟิกที่โตเพียง 0.4% เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งเป็นปีที่ผิดปกติ เนื่องมาจากราคาได้ปรับตัวสูงหลังจากผู้ซื้อแห่กันกลับมาชอปบ้านอีกครั้งหลังจากอั้นในช่วงโควิด-19 หลายคนคิดว่าในปี 2565 ราคาน่าจะกลับสู่ภาวะปกติ แต่กลับกลายเป็นว่าราคาดีดขึ้นต่อ 5.2% ซึ่งถือเป็นการเพิ่มขึ้นมากที่สุดนับตั้งแต่วิกฤติการณ์ทางการเงินในปี 2551

    อย่างไรก็ตาม ครึ่งปีแรกและครึ่งปีหลังของปี 2565 กลับมีสถานการณ์ที่ต่างกัน เนื่องจากความเชื่อมั่นลดลงในกลางปีจากอัตราเงินเฟ้อ ต้นทุนหนี้ที่เพิ่มสูงขึ้น และภาวะถดถอยเริ่มปรากฏชัด ความขัดแย้งในยูเครนได้ส่งผลต่อราคาพลังงานที่พุ่งสูงขึ้นและกระทบต่อตลาดหุ้น ไม่ต้องพูดถึงคริปโตที่ได้รับผลกระทบเช่นกัน

    การรักษาความมั่งคั่ง การพักเงินทุนไว้ในที่ที่ปลอดภัย ข้อจำกัดด้านซัปพลาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งโควิด-19 ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญต่อการขยับขึ้นของราคา โดยในช่วงโควิด-19 เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่สู่การทำงานแบบไฮบริดหรือการทำงานในออฟฟิศและนอกออฟฟิศผสมผสานกัน ซึ่งเป็นปัจจัยกระตุ้นให้คนรวยอยากซื้อที่พักอาศัยมากขึ้น และมีจำนวนไม่น้อยที่ต้องการเพิ่มที่อยู่อาศัยเข้าไปในพอร์ตโฟลิโอ

ราคาชะลอตัวลงชั่วคราว

    ตลาดสำคัญบางแห่งรู้สึกได้ถึงผลกระทบของภูมิทัศน์เศรษฐกิจมหภาคที่เปลี่ยนแปลงไปมากกว่าตลาดอื่นๆ โดยมี 15 เมืองที่มีราคาลดลงในปี 2565 เพิ่มขึ้นเท่าตัวจาก 7 เมืองในปี 2564 และเกือบครึ่งของจำนวนดังกล่าวล้วนอยู่ในเอเชียแปซิฟิก

    ตลาดที่มีราคาเติบโตแข็งแกร่งที่สุดในช่วงที่มีการระบาดใหญ่กลับเป็นกลุ่มที่ลดลงมากที่สุดในปี 2565 ได้แก่ Wellington (-24%), Auckland (-19%), Stockholm (-8%), Vancouver (-7%) และ Seoul (-5%) โดยเมืองใหญ่ต่างๆ ได้รับผลกระทบหนักกว่าเมืองรีสอร์ต อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนจากตลาดของผู้ขายไปสู่ตลาดของผู้ซื้อกำลังไปได้ดี แม้ว่าซัปพลายในตลาดที่มีจำนวนจำกัดในเมืองใหญ่ๆ หลายแห่งกำลังทำให้ราคาหดตัวลดลง



การทำงานแบบไฮบริดและความต้องการสร้างสมดุลให้แก่การทำงานและการใช้ชีวิตทำให้ตลาดรีสอร์ตกลับมาโดดเด่น

    ในปี 2565 ตลาดรีสอร์ตทั้งเมืองแดดและเมืองสกีเติบโตโดดเด่น โดยมีราคาปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยมากกว่า 8% ต่อปี เป็นเทรนด์ที่เกิดขึ้นทั่วโลกตั้งแต่ Dubai ไปจนถึง Miami โดย Mark Harvey หัวหน้าแผนก International Sales ของ Knight Frank ระบุว่า ตลาดต่างๆ เช่น Provence, Tuscany, เทือกเขาแอลป์ของฝรั่งเศส และ Barbados อยู่ในกลุ่มตลาดหลักในปี 2565

    “โรคระบาดทำให้คนมุ่งความสนใจไปที่ความรู้สึกต่อการดำรงชีวิตเพื่อวันนี้ สำหรับบางคน การเปลี่ยนไปสู่การทำงานแบบไฮบริดหรือการเกษียณอายุก่อนกำหนดทำให้ความฝันที่อยากมีบ้านใหม่หรืออัปเกรดบ้านหลังที่สองที่มีอยู่เกิดขึ้นได้จริง” Harvey กล่าว

    แม้ว่าซัปพลายในรีสอร์ตส่วนใหญ่จะฟื้นตัวอย่างช้าๆ จากระดับต่ำสุดในช่วงโควิด-19 แต่ก็ยังไม่กลับสู่ระดับก่อนปี 2562 ที่อยู่อาศัยระดับหรูมีซัปพลายจำกัดทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้เร็วขึ้นในปีที่ผ่านมา

    การตัดสินใจซื้อบ้านหลังที่สองมีปัจจัยพื้นฐานแตกต่างจากบ้านหลังหลัก โดยพบว่ากลุ่มผู้ที่ซื้อด้วยเงินสดที่เคยมีสัดส่วนสูงกว่ากลุ่มที่กู้เงินมาซื้อเริ่มมีสัดส่วนลดลง แต่กลุ่มที่กู้เงินเพื่อซื้อก็มีความเสี่ยงจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ผู้ที่กู้เงินมาซื้อมีไม่กี่รายที่ขายบ้านหลังเดิม ส่วนใหญ่ใช้วิธีปล่อยเช่าหลังเดิมและนำเงินมาผ่อนหลังใหม่


เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : เปิดคฤหาสน์หรู 9 มหาเศรษฐีระดับโลก

คลิกอ่านบทความฉบับเต็มและเรื่องราวธุรกิจอื่นๆ ที่น่าสนใจได้ที่ Forbes Life เล่มพิเศษ แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2566 ในรูปแบบ e-magazine