<h2>ความมั่งคั่งของ Ultra-High-Net-Worth Individual (UHNWI) หรือผู้มีสินทรัพย์สุทธิ 30 ล้านเหรียญสหรัฐขึ้นไป รวมทั่วโลกลดลง 10% ในปี 2565 คิดเป็นมูลค่าที่หายไปถึง 10.1 ล้านล้านเหรียญ Flora Harley หัวหน้าแผนก ESG Research ของ Knight Frank บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก พาไปสำรวจว่าปีแห่ง Permacrisis หรือวิกฤติที่ต่อเนื่องและลากยาวในปี 2565 จะเปลี่ยนทิศทางและกลยุทธ์ในการลงทุนของนักลงทุนอย่างไรในปีนี้</h2> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ปีที่แล้วเป็นปีที่มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่เกิดขึ้นทั้งด้านพลังงาน เศรษฐกิจ และภูมิรัฐศาสตร์ เป็นปีที่ได้รับการขนานนามว่าปีแห่ง “วิกฤติลากยาว” โดยข้อมูลจาก Attitudes Survey ที่สำรวจทัศนคติของที่ปรึกษาด้านความมั่งคั่งและไพรเวตแบงเกอร์พบว่า 1 ใน 3 ของความมั่งคั่งเทไปที่ที่พักอาศัย 1 ใน 4 ลงทุนในหุ้น และ 21% ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;แม้ว่า 4 ใน 10 คนของกลุ่ม UHNWI จะมีความร่ำรวยเพิ่มขึ้นในปี 2565 แต่ส่วนใหญ่ยังติดลบมากกว่า โดยการลดลง 10% ของความมั่งคั่งรวมทั่วโลกที่ถือโดย UHNWI ครอบคลุมการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของที่อยู่อาศัย มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ รายได้ การลงทุนในของสะสม และสินทรัพย์อื่นๆ​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2023/12/Xm3Tk7JDop6CkuQT6qhM.jpg" alt="" data-proportion="true" data-align="center" data-file-name="Xm3Tk7JDop6CkuQT6qhM.jpg" data-file-size="0" data-origin="," data-size="," data-rotate="" data-rotatex="" data-rotatey="" data-percentage="auto,auto" style="" data-index="0"></figure></div> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;การหดตัวนี้ไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจ เนื่องจากนโยบายทางการเงินมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก จึงส่งผลให้ผลตอบแทนของพอร์ตการลงทุนแบบผสมผสานที่ใช้กันมานานตั้งแต่ทศวรรษ 1930 ออกมาแย่เลยทีเดียว&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;อัตราแลกเปลี่ยนส่งผลกระทบอย่างมากต่อการหดตัวลงของความมั่งคั่ง ความแข็งแกร่งของเงินดอลลาร์นั้นไม่มีใครเทียบได้ โดยได้รับแรงหนุนจากการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐที่ปรับขึ้นเร็วที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ สกุลเงินในโลกมีไม่กี่สกุลที่แข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐ เช่น ดอลลาร์สิงคโปร์ที่ปรับขึ้น 0.5% ในช่วงสิ้นปีที่ผ่านมา เงินเรอัลของบราซิลเพิ่มขึ้น 5.4% ขณะที่เงินโบลิวาร์ของเวเนซุเอลาร่วง 73% เงินลีราของตุรกีตก 29% เงินเยนของญี่ปุ่นหดตัว 13% และเงินปอนด์ของอังกฤษลดลง 11% ดัชนีที่อยู่อาศัยระดับหรูทั่วโลก&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;Kate Everett-Allen หัวหน้าแผนก International Residential Research ของ Knight Frank ได้สำรวจราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูในเมืองต่างๆ 100 แห่งทั่วโลก พบว่าที่อยู่อาศัยระดับหรูใน 85 เมือง จากทั้งหมด 100 เมือง ไม่มีการขยับขึ้นของราคาในปี 2565 โดยเมืองที่มีราคาขึ้นสูงสุดยังคงเป็น Dubai ที่ติดอันดับ 1 ถึง 2 ปีซ้อน เป็นการยืนยันสถานะการเป็นศูนย์กลางบ้านหลังที่สองของกลุ่ม UHNWI ทั่วโลก&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;เมื่อแยกเป็นลักษณะของเมือง พบว่าราคาในเมืองรีสอร์ตเติบโตอย่างโดดเด่น โดยทำเลชายฝั่งทะเลและในเขตชนบทในโซนแดดจัดมีราคาเติบโตเฉลี่ย 8.4% แซงหน้าเมืองสกีรีสอร์ตเล็กน้อยที่เติบโต 8.3%​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2023/12/zYpP5NJHdFoRaeBVMDrU.jpg" alt="" data-proportion="true" data-align="center" data-file-name="zYpP5NJHdFoRaeBVMDrU.jpg" data-file-size="0" data-origin="," data-size="," data-rotate="" data-rotatex="" data-rotatey="" data-percentage="auto,auto" style="" data-index="1"></figure></div> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;หากพิจารณาจากภูมิภาค พบว่าทวีปอเมริกามีราคาเติบโตเฉลี่ย 7% แซงหน้ายุโรป ตะวันออกกลาง และแอฟริกาที่เติบโต 6.5% ตามมาด้วยเอเชียแปซิฟิกที่โตเพียง 0.4% เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งเป็นปีที่ผิดปกติ เนื่องมาจากราคาได้ปรับตัวสูงหลังจากผู้ซื้อแห่กันกลับมาชอปบ้านอีกครั้งหลังจากอั้นในช่วงโควิด-19 หลายคนคิดว่าในปี 2565 ราคาน่าจะกลับสู่ภาวะปกติ แต่กลับกลายเป็นว่าราคาดีดขึ้นต่อ 5.2% ซึ่งถือเป็นการเพิ่มขึ้นมากที่สุดนับตั้งแต่วิกฤติการณ์ทางการเงินในปี 2551&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;อย่างไรก็ตาม ครึ่งปีแรกและครึ่งปีหลังของปี 2565 กลับมีสถานการณ์ที่ต่างกัน เนื่องจากความเชื่อมั่นลดลงในกลางปีจากอัตราเงินเฟ้อ ต้นทุนหนี้ที่เพิ่มสูงขึ้น และภาวะถดถอยเริ่มปรากฏชัด ความขัดแย้งในยูเครนได้ส่งผลต่อราคาพลังงานที่พุ่งสูงขึ้นและกระทบต่อตลาดหุ้น ไม่ต้องพูดถึงคริปโตที่ได้รับผลกระทบเช่นกัน&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;การรักษาความมั่งคั่ง การพักเงินทุนไว้ในที่ที่ปลอดภัย ข้อจำกัดด้านซัปพลาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งโควิด-19 ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญต่อการขยับขึ้นของราคา โดยในช่วงโควิด-19 เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่สู่การทำงานแบบไฮบริดหรือการทำงานในออฟฟิศและนอกออฟฟิศผสมผสานกัน ซึ่งเป็นปัจจัยกระตุ้นให้คนรวยอยากซื้อที่พักอาศัยมากขึ้น และมีจำนวนไม่น้อยที่ต้องการเพิ่มที่อยู่อาศัยเข้าไปในพอร์ตโฟลิโอ ราคาชะลอตัวลงชั่วคราว&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ตลาดสำคัญบางแห่งรู้สึกได้ถึงผลกระทบของภูมิทัศน์เศรษฐกิจมหภาคที่เปลี่ยนแปลงไปมากกว่าตลาดอื่นๆ โดยมี 15 เมืองที่มีราคาลดลงในปี 2565 เพิ่มขึ้นเท่าตัวจาก 7 เมืองในปี 2564 และเกือบครึ่งของจำนวนดังกล่าวล้วนอยู่ในเอเชียแปซิฟิก&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ตลาดที่มีราคาเติบโตแข็งแกร่งที่สุดในช่วงที่มีการระบาดใหญ่กลับเป็นกลุ่มที่ลดลงมากที่สุดในปี 2565 ได้แก่ Wellington (-24%), Auckland (-19%), Stockholm (-8%), Vancouver (-7%) และ Seoul (-5%) โดยเมืองใหญ่ต่างๆ ได้รับผลกระทบหนักกว่าเมืองรีสอร์ต อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนจากตลาดของผู้ขายไปสู่ตลาดของผู้ซื้อกำลังไปได้ดี แม้ว่าซัปพลายในตลาดที่มีจำนวนจำกัดในเมืองใหญ่ๆ หลายแห่งกำลังทำให้ราคาหดตัวลดลง​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2023/12/KJ5AW1Vv5coWAXTddSix.jpg" alt="" data-proportion="true" data-align="center" data-file-name="KJ5AW1Vv5coWAXTddSix.jpg" data-file-size="0" data-origin="," data-size="," data-rotate="" data-rotatex="" data-rotatey="" data-percentage="auto,auto" style="" data-index="2"></figure></div> การทำงานแบบไฮบริดและความต้องการสร้างสมดุลให้แก่การทำงานและการใช้ชีวิตทำให้ตลาดรีสอร์ตกลับมาโดดเด่น&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ในปี 2565 ตลาดรีสอร์ตทั้งเมืองแดดและเมืองสกีเติบโตโดดเด่น โดยมีราคาปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยมากกว่า 8% ต่อปี เป็นเทรนด์ที่เกิดขึ้นทั่วโลกตั้งแต่ Dubai ไปจนถึง Miami โดย Mark Harvey หัวหน้าแผนก International Sales ของ Knight Frank ระบุว่า ตลาดต่างๆ เช่น Provence, Tuscany, เทือกเขาแอลป์ของฝรั่งเศส และ Barbados อยู่ในกลุ่มตลาดหลักในปี 2565&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;“โรคระบาดทำให้คนมุ่งความสนใจไปที่ความรู้สึกต่อการดำรงชีวิตเพื่อวันนี้ สำหรับบางคน การเปลี่ยนไปสู่การทำงานแบบไฮบริดหรือการเกษียณอายุก่อนกำหนดทำให้ความฝันที่อยากมีบ้านใหม่หรืออัปเกรดบ้านหลังที่สองที่มีอยู่เกิดขึ้นได้จริง” Harvey กล่าว&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;แม้ว่าซัปพลายในรีสอร์ตส่วนใหญ่จะฟื้นตัวอย่างช้าๆ จากระดับต่ำสุดในช่วงโควิด-19 แต่ก็ยังไม่กลับสู่ระดับก่อนปี 2562 ที่อยู่อาศัยระดับหรูมีซัปพลายจำกัดทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้เร็วขึ้นในปีที่ผ่านมา&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;การตัดสินใจซื้อบ้านหลังที่สองมีปัจจัยพื้นฐานแตกต่างจากบ้านหลังหลัก โดยพบว่ากลุ่มผู้ที่ซื้อด้วยเงินสดที่เคยมีสัดส่วนสูงกว่ากลุ่มที่กู้เงินมาซื้อเริ่มมีสัดส่วนลดลง แต่กลุ่มที่กู้เงินเพื่อซื้อก็มีความเสี่ยงจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ผู้ที่กู้เงินมาซื้อมีไม่กี่รายที่ขายบ้านหลังเดิม ส่วนใหญ่ใช้วิธีปล่อยเช่าหลังเดิมและนำเงินมาผ่อนหลังใหม่ ​​เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ&nbsp;:&nbsp;<a target="_blank" href="https://forbesthailand.com/forbes-life/living/9-billionaire-luxury-houses" alt="เปิดคฤหาสน์หรู 9 มหาเศรษฐีระดับโลก">เปิดคฤหาสน์หรู 9 มหาเศรษฐีระดับโลก</a>​ <a target="_blank" href="https://buffet.ookbee.com/magazine/forbes/issue/e05f13b4-8402-40df-acea-d1073274e800" alt="คลิกอ่านบทความฉบับเต็มและเรื่องราวธุรกิจอื่นๆ ที่น่าสนใจได้ที่นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 566 ในรูปแบบ e-magazine&nbsp;พิเศษ! ฉบับนี้แถมฟรี Forbes Life">คลิกอ่านบทความฉบับเต็มและเรื่องราวธุรกิจอื่นๆ ที่น่าสนใจได้ที่ Forbes Life เล่มพิเศษ แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2566 ในรูปแบบ e-magazine&nbsp;</a><div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-none" contenteditable="false"><figure style="margin: 0px;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2023/11/TjdcA2s8m7D8cJ2uKixu.jpg" alt="" data-proportion="true" data-align="none" data-file-name="TjdcA2s8m7D8cJ2uKixu.jpg" data-file-size="0" data-origin="," data-size="," data-rotate="" data-percentage="auto,auto" origin-size="350,420" data-rotatex="" data-rotatey="" style="" data-index="3"></figure></div>

จับทิศตลาดอสังหาฯ ระดับบนฝ่าวิกฤติ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งซื้อเพื่ออยู่เองและซื้อเพื่อลงทุน เป็นเทรนด์ที่มีการขยายตัวมากใน กลุ่มมหา-เศรษฐี (Ultra-High Net Worth Individual: UHNWI) Knight Frank บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก ได้รับการสอบถามมาตลอด 9 ปีที่ผ่านมาเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ จากบรรดาลูกค้ากลุ่มนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลุ่มที่อยู่ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก โดยคำถามยอดฮิตก็คือ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น UHNWI เขานิยมไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ไหน และซื้อประเภทใดกันข้อมูล

UHNWI คือบุคคลที่มีมูลค่าทรัพย์สินเกิน 30 ล้านเหรียญสหรัฐ และในกลุ่มเศรษฐีจากทั่วโลก เศรษฐี UHNWI แห่งเอเชียถือเป็นกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจมากที่สุด จากจำนวนเศรษฐีใหม่ที่เพิ่มขึ้นในสัดส่วนสูงกว่าภูมิภาคอื่นๆ ในโลก โดยข้อมูลจาก WealthInsight  ที่สำรวจความมั่งคั่งของเศรษฐีทั่วโลกระบุว่า ในปี 2014 จำนวน UHNWI ในเอเชียขยายตัว 3.5% จากปี 2013 ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วโลกที่เติบโต 3% เป็น 172,850 คน ทั้งนี้ บรรดา UHNWI ทั่วโลกกว่า 1.7 แสนคนนี้ถือครองทรัพย์สินรวมกันมูลค่ากว่า 20.8 ล้านล้านเหรียญ เพิ่มขึ้นมาอีก 7 แสนล้านเหรียญจากปี 2013 และในจำนวนนี้มีอยู่ 38,280 คนที่มีสมบัติเกิน 100 ล้านเหรียญ หรือเพิ่มขึ้นมา 1,180 คนในปีเลยทีเดียว

ทั้งนี้ Knight Frank ได้จัดทำ ดัชนีที่อยู่อาศัยระดับหรูทั่วโลก (Prime International Residential Index) โดยดัชนีที่อยู่อาศัยระดับหรูในสหรัฐมีราคาขยับขึ้นแรงกว่าใคร ด้วยเมืองใหญ่ในสหรัฐติดไปถึง 4 อันดับจาก 10 อันดับแรกของเมืองที่มีอัตราราคาขยับขึ้นมากที่สุด สำหรับเอเชียมีเมืองใหญ่ๆ ติดในดัชนี 100 เมืองใหญ่ อาทิ Shanghai, Beijing, Taipei แต่สำหรับ Singapore รั้งอันดับ 98 อย่างน่าผิดหวังเพราะราคาตกถึง 12.4% จากนโยบายรัฐที่ออกมาตรการควบคุมราคาที่อยู่อาศัยด้วยการเพิ่มภาษีและการแทรกแซงตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ขณะที่ ในประเทศอังกฤษ เมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา รัฐบาลยกเลิกการเว้นภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สินสำหรับผู้ที่ไม่ได้มีถิ่นพำนักในประเทศอังกฤษ รวมทั้ง New York และ Paris ก็เริ่มพิจารณาภาษีอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่กันเลยทีเดียว แม้มีการควบคุมการถือครองกรรมสิทธิ์ของต่างชาติ แต่การซื้อที่อยู่อาศัยในต่างประเทศก็ยังได้รับความนิยม โดยหนึ่งในเทรนด์หลัก คือ ซื้อที่อยู่อาศัยในต่างประเทศเพื่อการศึกษาของบุตรหลาน ซึ่งเมืองยอดนิยมอันดับ 1 ก็หนีไม่พ้น London และเป็นเทรนด์ของเศรษฐีในไทยที่เข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ใน London เพราะไม่ว่าเศรษฐกิจโลกจะแกว่งตัวแค่ไหน London ยังเป็นเมืองอันดับ 1  ที่เศรษฐีทั่วโลกอยากมีบ้านสักหลังไว้แวะพักผ่อนเสมอ

“การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ London ครอง 70% ของเม็ดเงินที่ลูกค้าชาวไทยของบริษัทซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ โดย 8 ใน 10 คนซื้อเพื่อให้บุตรหลานพักอาศัยในช่วงศึกษาต่อ ที่เหลือเป็นการซื้อเพื่อลงทุน และซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่ 2 ส่วนเหตุที่ London ได้รับความนิยมในกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติจากทั่วโลกมีหลายปัจจัย ได้แก่ วิถีชีวิตความเป็นอยู่ ความสะดวกสบายในทุกด้านไม่ว่าจะเป็นการเดินทาง ที่พัก โรงแรม ร้านอาหาร ความ Global City ของเมือง ซึ่งมีทั้งความทันสมัย ความปลอดภัย และมีหลากหลายวัฒนธรรม” Frank Khan, Executive Director and Head of Residential Department, Knight Frank Chartered (Thailand)

นอกจาก London เมืองที่มีพัฒนาการตลอดมาจึงถือเป็นเมืองอันดับ 1 ของโลก สำหรับเมืองใหญ่ในต่างประเทศที่คนไทยนิยมซื้อที่อยู่อาศัยเป็นอันดับรองๆ ลงมาได้แก่ Sydney, Melbourne โดยเป็นเหตุผลเดียวกันกับการตัดสินใจซื้อทรัพย์สินใน London

<img class="img-responsive" src="http://forbesthailand.com/uploads/userfiles/images/November%202015/FLA058PP_N15.jpg" alt="" width="529" height="672" />

จาก: Knight Frank / เรียบเรียง: คณนา กถารังสิพร / ภาพ: Getty Images

<hr />

<a href="http://goo.gl/r8jc9k">คลิ๊กอ่าน "THE WEALTH REPORT" ฉบับเต็มได้ที่ Forbes Life Thailand ฉบับพิเศษ NOVEMBER 2015</a>

<a href="http://goo.gl/r8jc9k"><img class="img-responsive" src="http://forbesthailand.com/uploads/userfiles/images/November%202015/cover---forbes-Life.png" alt="" width="388" height="464" /></a>

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events