ในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา นอกจากการไหลบ่าเข้ามาของกลุ่มทุนต่างประเทศที่มีต่ออสังหาริมทรัพย์ไทยแล้ว อีกหนึ่งความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจ นั่นคือการสยายปีกออกไปลงทุนต่างประเทศของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยเพื่อสร้างการเติบโตด้วยตลาดใหม่ๆ พร้อมกับเป้าหมายที่จะเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่ไม่ได้มองเฉพาะตลาดในประเทศ แต่ยังรวมถึงตลาดต่างประเทศที่มีศักยภาพด้วย
รูปแบบการออกไปลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย มีทั้งการซื้อทรัพย์สินที่มีอยู่แล้วในประเทศนั้นๆ แล้วมาบริหารต่อ และรูปแบบของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขึ้นใหม่เอง โดยการขยายการลงทุนเหล่านั้นมีทั้งกลุ่มที่ประสบความสำเร็จและกลุ่มที่ตัดสินใจไม่ลงทุนต่อด้วยหลายปัจจัย
ขณะที่ “ศุภาลัย” เป็นหนึ่งในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทยที่ออกไปลุยตลาดต่างประเทศแล้วยังเดินหน้าลงทุนต่อเนื่อง จากจุดเริ่มต้นของการเข้าไปซื้ออาคารสำนักงานเกรดเอในประเทศฟิลิปปินส์ ด้วยมูลค่า 1.34 พันล้านเปโซในราวปี 2556 และเข้าไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในประเทศออสเตรเลียในเวลาถัดมา หลังจากนั้น เมื่อถึงจังหวะที่อาคารสำนักงานในฟิลิปปินส์มีโอกาสทำกำไร ก็ตัดสินใจขายไปในราคา 1.62 พันล้านเปโซในราวปี 2560
หากเจาะลึกถึงกลยุทธ์ของ “ศุภาลัย” ในการทำตลาดต่างแดน นอกจากความเข้าใจตลาดแล้ว “พันธมิตรท้องถิ่น” ยังเป็นเรื่องสำคัญ ซึ่งหากมองย้อนกลับไปถึงแนวทางการทำตลาดของศุภาลัยจะเห็นว่า ศุภาลัยทำตลาดต่างจังหวัดควบคู่กับการทำตลาดในกรุงเทพฯ มาเป็นเวลานาน ตั้งแต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดยังไม่บูม ด้วยวิธีที่ให้พันธมิตรท้องถิ่นในจังหวัดนั้นๆ เป็นหัวเรือหลักในการบุกตลาด เพราะ “คนท้องถิ่น” ย่อมเข้าใจ “คนท้องถิ่น” ด้วยกัน จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่ในจังหวะที่ตลาดต่างจังหวัดชะลอตัว แต่ศุภาลัยยังคงเดินหน้าเปิดโครงการในต่างจังหวัด เพราะเข้าใจตลาดได้ดี
และกลยุทธ์การเข้าใจตลาดด้วยพันธมิตรท้องถิ่นก็เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ศุภาลัยกรุยทางตลาดต่างประเทศได้ดี
“การเข้าใจตลาดและความเข้าใจกฎหมายระเบียบต่างๆ ในประเทศนั้นๆ ถือเป็นหัวใจสำคัญในการเข้าไปลงทุนในตลาดใหม่ๆ ซึ่งตั้งแต่แรกเริ่มที่เราจะเข้าไปลงทุน ไม่ว่าจะเป็นประเทศไทย ออสเตรเลียก็ดี ฟิลิปปินส์ก็ดี เราต้องทำการบ้านอย่างหนัก”
และนั่นเป็นคำอธิบายสั้นๆ จาก ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ว่าทำไมศุภาลัยถึงประสบความสำเร็จในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดต่างประเทศ ซึ่งต้องยอมรับว่า มีบริษัทพัฒนาอสังหาฯ เพียงไม่กี่บริษัทของไทยที่ไปได้สวยกับการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ
ซีอีโอแห่งศุภาลัยเล่าถึงจุดเริ่มต้นของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดต่างประเทศว่า เริ่มมาจากวิสัยทัศน์ของศุภาลัยที่ต้องการขยายตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกระจายความเสี่ยงของแหล่งรายได้ต่างๆ ไม่ให้กระจุกตัวอยู่ที่แหล่งใดแหล่งหนึ่ง ซึ่งลักษณะเช่นนี้เริ่มต้นตั้งแต่ที่ศุภาลัยได้เข้าไปลงทุนที่ต่างจังหวัด โดยเริ่มจากหาดใหญ่เป็นแห่งแรก การลงทุนต่างประเทศของศุภาลัยก็มีเป้าหมายเช่นเดียวกัน
ในยุคแรกจะอยู่ในราวปี 2556-2557 เริ่มต้นที่ประเทศฟิลิปปินส์ในปี 2556 เป็นการเข้าซื้อบางส่วนของอาคารสำนักงานให้เช่า จากนั้นในปี 2557 ได้เข้าไปร่วมลงทุนกับผู้จัดสรรที่ดินในเมือง Melbourne ประเทศออสเตรเลีย โดยทั้ง 2 กรณีถือว่าเป็นจังหวะของโอกาสที่ดี เพราะรูปแบบการลงทุนในประเทศฟิลิปปินส์เข้าใจง่าย ตรงไปตรงมา ส่วนรูปแบบการลงทุนในประเทศออสเตรเลียนั้นมีผู้ประกอบการท้องถิ่นเข้ามาดูแลบริหารงานให้แก่โครงการที่ศุภาลัยเข้าไปลงทุนในทุกด้าน
อีกทั้งตั้งแต่เริ่มลงทุนในครั้งแรก คณะกรรมการของศุภาลัยได้มีการพิจารณารายข้อมูลต่างๆ รอบด้านอย่างละเอียดและรอบคอบ ทำให้ข้อด้อยในการลงทุนโครงการต่างๆ เกิดขึ้นน้อยที่สุด ทั้งการทำความเข้าใจตลาด เข้าใจกฎหมายและกฎระเบียบ ที่ว่าด้วยการจัดสรรที่ดินหรือการก่อสร้างอาคารสูง หรือแม้กระทั่งเรื่องที่อาจจะไม่ใหญ่เท่าแต่ก็มีความสำคัญ เช่น การหาซื้อที่ดิน การหาผู้รับเหมาในการทำการก่อสร้างอาคาร ตลอดจนการหาวัสดุในการก่อสร้าง ก็ต้องศึกษาอย่างลึกซึ้ง เพื่อให้การดำเนินงานราบรื่นตั้งแต่ต้นจนจบ
“ถ้าหากผู้ลงทุนใหม่ในประเทศหนึ่งๆ จะต้องพิจารณารายละเอียดทุกอย่างข้างต้น ความซับซ้อนจะมีมากและจะถือเป็นเรื่องยากสำหรับผู้ที่จะเริ่มเข้าไปลงทุนในต่างประเทศในครั้งแรก”
ในเรื่องของตลาดเองก็มีการแบ่งย่อยออกไปเป็นทำเลที่ผู้บริโภคต้องการ ซึ่งโอกาสที่ชาวต่างประเทศจะเข้าใจผู้บริโภคท้องถิ่นในแต่ละประเทศเป็นไปได้ยากมาก รวมถึงรสนิยมของแบบบ้าน อาคารชุดที่ผู้บริโภคต้องการ ถือเป็นเรื่องที่ค่อนข้างซับซ้อน
รูปแบบการลงทุนที่ทำมาตั้งแต่แรก ทำให้สามารถขยายการลงทุนมาได้เรื่อยๆ ณ ปัจจุบันศุภาลัยกลายเป็นผู้ลงทุนในประเทศออสเตรเลียที่น่าสนใจมาก เนื่องจากศุภาลัยมีความรวดเร็วในการตอบสนองกับหุ้นส่วนร่วมค้าในเรื่องการติดต่อประสานงานการลงทุนเป็นอย่างมาก ประกอบกับลักษณะของตลาดการเงินและสถาบันการเงินในประเทศออสเตรเลีย ทำให้ผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายย่อยต้องการที่จะหาผู้ร่วมลงทุน จึงถือเป็นโอกาสอันดีของศุภาลัย
ในส่วนของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ออสเตรเลียเอง ศุภาลัยก็สามารถตอบสนองในเรื่องของเงินลงทุนได้ไม่ว่าจะมีขนาดใหญ่แค่ไหนก็ตาม จึงทำให้เป็นที่ต้องการของผู้ประกอบการทุกระดับ เพราะฉะนั้นการลงทุนในประเทศออสเตรเลียยังคงขยายตัวไปเรื่อยๆ ในขณะนี้อาจกล่าวได้ว่าศุภาลัยมีศักยภาพ และก้าวย่างอย่างมั่นคงในการลงทุนในต่างประเทศ ฉะนั้นถือเป็นโอกาสที่จะใช้ความเชี่ยวชาญนี้ไปหาตลาดในประเทศอื่นๆ ในการลงทุนเพิ่มขึ้น และปัจจุบันยังคงมองหาอยู่หลายแห่งด้วยกันทั้งในประเทศแถบเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และประเทศในยุโรป
ทั้งนี้ ศุภาลัยยังมีแผนที่จะลงทุนต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง และยังมองหาโอกาสการลงทุนใหม่ๆ ที่มีศักยภาพการเติบโตและผลตอบแทนที่ดีเข้ามา ซึ่งค่าเงินบาทเทียบกับสกุลเงินดอลลาร์สหรัฐฯ ที่แข็งค่าขึ้น นับเป็นโอกาสที่จะสามารถลงทุนได้ถูกลง บริษัทมีเป้าหมายเงินลงทุนราว 10% ของจำนวนสินทรัพย์ของบริษัททั้งหมด หรือราว 5 พันล้านบาท จากปัจจุบันมีการลงทุนในต่างประเทศแล้วราว 1.8 พันล้านบาท เป็นการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวราบในออสเตรเลีย และเงินลงทุนในพันธบัตรและหุ้นกู้ที่ฟิลิปปินส์และเวียดนาม
อย่างไรก็ดี แม้ว่าศุภาลัยจะมีประสบการณ์ในการลงทุนต่างประเทศมาพอสมควรแล้ว แต่ซีอีโอศุภาลัยกล่าวทิ้งท้ายว่า ในการเข้าไปยังประเทศใหม่ๆ ยังคงต้องพิจารณาในรายละเอียดของแต่ละประเทศที่แตกต่างกัน แต่มีความเชื่อมั่นว่าจะสามารถลงทุนได้โดยมีโครงการลงทุนที่ดี ให้ผลตอบแทนที่ดี และตอบโจทย์ความต้องการแก่ผู้บริโภคในแต่ละประเทศได้
อ่านเพิ่มเติม- เจาะกลยุทธ์ศุภาลัยเลือก ‘ตลาดต่างจังหวัด’ ชี้ยอดขายภูธรมีโอกาสขยับสัดส่วนเป็น 30% ของบริษัท
- ศุภาลัย บุกลงทุน ตปท.ขยายทำเลพุ่งเป้าอาเซียน
คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Life แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2019 ในรูป e-Magazine
