Irfan Razack ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากเมือง Bangalore สร้างทรัพย์สินมูลค่า 6 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ ด้วยการขยายบริษัท Prestige Estates Projects ของเขาออกไปนอกพื้นที่คุ้นเคย
5 ปีที่แล้ว Irfan Razack เจ้าพ่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากเมือง Bangalore ซึ่งรู้จักกันดีในฐานะผู้เกาะกระแสความเฟื่องฟูของเมืองหลวงแห่งเทคของอินเดียแห่งนี้ ได้กล้าตัดสินใจเสี่ยงบุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีการแข่งขันกันอย่างดุเดือดใน Mumbai ดูแล้วความสำเร็จไม่ง่าย แต่มันก็น่าลอง
บริษัท Prestige Estates Projects จะสร้างความสำเร็จตามแบบฉบับอินเดียตอนใต้ในพื้นที่ของตนเองในอีกพื้นที่ที่เป็นศูนย์กลางการเงินของประเทศได้หรือไม่ เพราะต้องต่อกรกับบริษัทใหญ่ที่อยู่มานานและล้วนแต่มีเศรษฐีพันล้านเป็นเจ้าของ เช่น Macrotech Developers ของ Lodha, Godrej Properties และ Oberoi Realty
ตั้งแต่นั้นมา Prestige ก็เอาชนะคนที่กังขาด้วยการบุกตลาดในเมือง Mumbai ได้อย่างโดดเด่น และตอนนี้โลโก้รูปเหยี่ยวบินอันเป็นเอกลักษณ์ได้ประดับอยู่บนป้ายบิลบอร์ดที่โชว์ภาพโครงการที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ที่กำลังจะเปิดตัวมากมาย
โครงการเหล่านี้ครอบคลุมพื้นที่ตั้งแต่ Mumbai ตอนใต้อันมีระดับไปจนถึงอาคารสำนักงานย่านใจกลาง Mumbai และชุมชนคนชั้นกลางแถวชานเมืองทางเหนือขึ้นไปที่เติบโตอย่างรวดเร็ว บริษัทมี 11 โครงการ ซึ่ง 6 โครงการมีหุ้นส่วนร่วมลงทุน ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 32 ล้านตารางฟุต โดยมีกำหนดระยะเวลาแล้วเสร็จเป็นช่วงๆ ตั้งแต่ปี 2025-2031
แล้วกลยุทธ์ของ Razack คืออะไรล่ะ? เขาเห็นโอกาสหายากในการสร้างฐานที่มั่นด้วยการคว้าโครงการที่มีปัญหาจากผู้พัฒนาที่ขัดสนเงินสด ขณะเดียวกันก็สร้างทีมอันแข็งแกร่งซึ่งมีทั้งความรู้และคนรู้จักในพื้นที่ “เรามีตลาด เรามีผู้ซื้อ เรามีแบรนด์ และเราก็มีฝ่ายบริหารที่ทำได้ตามเป้า” Razack วัย 70 ปี ผู้เป็นประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการของ Prestige กล่าว
แน่นอนว่าตัวเลขบอกผลงานด้วยตัวมันเองอยู่แล้ว ในปีงบประมาณสิ้นสุด ณ เดือนมีนาคม ปี 2024 Prestige ทำยอดขายได้เป็นประวัติการณ์ที่ 2.1 แสนล้านรูปี (2.6 พันล้านเหรียญ) โดย Mumbai มีสัดส่วน 15% เพิ่มขึ้นจากราว 7% เมื่อกว่า 2 ปีก่อน (ปี 2022-2023) ซึ่งยอดขายทั้งปีต่ำกว่านั้นครึ่งหนึ่งหรือ 1.03 แสนล้านรูปี
ในปีงบประมาณนี้ Razack หวังว่ายอดขายใน Mumbai จะพุ่งขึ้น 54% เป็น 5 หมื่นล้านรูปี ขณะเดียวกันก็กำลังวางแผนขยาย Prestige ไปยังเมืองอื่นๆ นอกเหนือจากฐานที่มั่นในตอนใต้ ซึ่งรวมถึงโครงการมากมายในเมือง Hyderabad ด้วย
ราคาหุ้นของบริษัทพุ่งทะยานขึ้นโดยปิดที่ 1,870 รูปีในช่วงปลายเดือนกันยายน เพิ่มขึ้น 58% ในปี 2024 และมากกว่าช่วงเดียวกันของปี 2023 กว่า 3 เท่า ราคาหุ้นที่สูงขึ้นส่งผลให้ Razack และพี่น้องของเขามีทรัพย์สินเพิ่มขึ้นเป็น 6 พันล้านเหรียญ ทำให้พวกเขาติดอันดับในทำเนียบ 100 เศรษฐีที่รวยที่สุดในอินเดียหลังห่างหายไปกว่า 10 ปี โดยในปี 2024 มีเศรษฐีระดับพันล้านจากวงการอสังหาริมทรัพย์อีก 6 รายร่วมติดอันดับอยู่ด้วย
Razack ฝันที่จะขยายกิจการเข้าสู่ Mumbai มานานแล้ว แต่มันต้องใช้หลายปัจจัยช่วยปูทางให้เขาเข้าไปได้ การปฏิรูปอสังหาริมทรัพย์ของอินเดียในปี 2016 นำมาซึ่งความโปร่งใสและความรับผิดชอบที่เรียกร้องมายาวนาน และโอกาสในการเข้าซื้อก็เกิดขึ้นเมื่อต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นทำให้เกิดปัญหาสภาพคล่องและโครงการล่าช้า กดดันให้ผู้พัฒนาที่ได้รับผลกระทบต้องขายที่ดินในราคาถูก ทั้งนี้การประมูลที่ดินที่พัวพันกับข้อพิพาททางกฎหมายและแนวโน้มการพัฒนาใหม่ที่เพิ่มขึ้น ซึ่งหมายถึงการทุบทิ้งอาคารเก่าและสร้างใหม่ก็ถือเป็นอีกช่องทางแม้ว่าจะมีความเสี่ยงอยู่บ้าง
Prestige ได้ซื้อที่ดินทำเลทองบางแห่งจากบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ชื่อดังอย่าง DB Realty ซึ่งอดีตเศรษฐีพันล้านผู้ร่วมก่อตั้ง 2 คนพัวพันกับเรื่องอื้อฉาวด้านโทรคมนาคมมานานหลายปี แม้ว่าพวกเขาจะพ้นผิดเพราะไม่มีหลักฐานหลังจากผ่านไป 7 ปี แต่โครงการต่างๆ ของ DB Realty ก็หยุดชะงัก
“โครงการที่ Prestige ไปรับช่วงต่อนั้นทุกคนก็สามารถซื้อได้ แต่ Razack ตัดสินใจเสี่ยงดู และนั่นคือสิ่งที่ทำให้เขาต่างจากคนอื่นๆ” Anuj Puri ประธานกรรมการบริษัท Anarock Property Consultants ใน Mumbai เล่า (บริษัทมี Prestige เป็นลูกค้า) “เขาจับมือกับคนในพื้นที่ได้ถูกคนเพื่อขออนุมัติและขอเปิดพื้นที่”
นอกจากนี้ Razack ยังทำงานอย่างหนักเพื่อดึงดูดนายหน้าและตัวแทนใน Mumbai ในปี 2022 เขาพาคนกลุ่มนี้ 200 คนไปที่ Bangalore ช่วงสุดสัปดาห์ โดยจุดประสงค์หลักคือ โชว์โครงการและอาคารสำคัญของ Prestige “เราคิดว่าพวกเขาจะรู้สึกผูกพันกับแบรนด์ก็ต่อเมื่อได้เห็นผลิตภัณฑ์ของเรา” Zayd Noaman กรรมการบริหารของ Prestige และหลานชายของ Razack (เขาเป็นลูกชายของ Noaman น้องชายของ Razack) กล่าว นั่นคือน้ำจิ้ม ก่อนถึงอีเวนต์เปิดตัวในเดือนพฤษภาคมปี 2022 บนสนามแข่งม้าของ Mumbai ที่จัดขึ้นให้นายหน้า 2,500 ราย เพื่อให้พวกเขาได้เห็นโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคตของ Prestige แบบคร่าวๆ ก่อนร่วมทานอาหารค่ำ
ปัจจุบัน Prestige มีพนักงานขายของตัวเอง 150 คนใน Mumbai และขยายตัวไปยังเมืองที่อยู่ติดกันอย่าง Pune ซึ่งเป็นศูนย์กลางด้านเทคโนโลยีที่กำลังมาแรง โดยมีพื้นที่เชิงพาณิชย์กว่าล้านตารางฟุต ในขณะเดียวกันบริษัทก็มองหาที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยไปด้วย
Razack ยืนกรานว่า Prestige ยังคงมุ่งเน้นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง “เราเจาะกลุ่มผู้ที่มีรายได้ 7.5 ล้านรูปี (90,000 เหรียญ) ถึง 20 ล้านรูปี (240,000 เหรียญ) ใน Bangalore และผู้มีรายได้ 20-30 ล้านรูปี (360,000 เหรียญ) ใน Mumbai” Razack เล่า “กลุ่มที่มีรายได้ปานกลางคือรายได้หลักของเรา”
สำหรับปีงบประมาณปัจจุบัน Razack ตั้งเป้าเพิ่มยอดขาย 30% และมั่นใจว่าจะทำได้ “ผมไม่กังขาเรื่องนี้เลย” Razack บอก “จะทำน่ะง่ายมาก แต่ต้องทุ่มเทสุดๆ” เมื่อดูโครงการที่สำเร็จไปแล้วภายใต้การบริหารของ Razack 300 โครงการ เขาคิดว่าเขาพร้อมแล้วที่จะก้าวกระโดดครั้งใหญ่ที่สุดในอาชีพการงานด้วยโครงการใหม่ๆ มูลค่า 7.2 พันล้านเหรียญ
Prestige มีพื้นที่โครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ 92 ล้านตารางฟุตซึ่งมากที่สุดในบรรดาบริษัทจดทะเบียน และมีพื้นที่สำหรับโครงการที่วางไว้อีก 91 ล้านตารางฟุตซึ่งกำลังรอการอนุมัติ ถือว่ามากที่สุดเป็นอันดับ 2 ในบรรดาบริษัทจดทะเบียน Razack บอกว่า “เรากำลังเทคอนกรีต 65 ล้านตันอยู่ตามโครงการต่างๆ”
Prestige มักถูกมองว่าเป็นบริษัทรับสร้างบ้านและสำนักงาน แต่ในปี 2001 บริษัทได้ขยายธุรกิจไปสู่ภาคการบริการด้วยการเปิดรีสอร์ทและสปาระดับ 5 ดาวใน Bangalore ซึ่งบริหารโดย Banyan Tree Hotels & Resorts ของสิงคโปร์ นับแต่นั้นเป็นต้นมาบริษัทก็ขยายพอร์ตนี้เรื่อยๆ จนมีโรงแรม 9 แห่ง และมีแผนจะเปิดเพิ่มอีก 6 แห่งภายใต้แบรนด์ Marriott ใน Bangalore, Mumbai, NCR และ Goa ใน 5 ปีข้างหน้า
อีกกลุ่มธุรกิจที่คึกคักคือ ห้างสรรพสินค้า Prestige เปิดห้างสรรพสินค้าแห่งแรกใน Bangalore ชื่อว่า Forum Mall เมื่อ 20 ปีก่อน ทั้งนี้ Razack ได้ล็อบบี้รัฐบาลท้องถิ่นให้แก้ไขกฎหมายที่กำหนดให้โรงภาพยนตร์ต้องอยู่ชั้นล่าง โดยได้รับอนุญาตให้สร้างโรงภาพยนตร์มัลติเพล็กซ์บนชั้น 3 และ 4 ได้ ในปี 2008 Prestige ได้เปิดห้างสรรพสินค้าระดับไฮเอนด์แห่งแรกชื่อว่า UB City ใน Bangalore ปัจจุบันบริษัทมีห้างสรรพสินค้าอยู่ 5 แห่ง และกำลังพิจารณาสร้างเพิ่มอีก 10 แห่ง ตั้งแต่เมือง Chennai ไปจนถึงเมือง Goa
“Prestige มีความโดดเด่นในสินทรัพย์ทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย สำนักงาน ร้านค้าปลีก หรือโรงแรม” Zayd Noaman กล่าว “นอกจากนี้ เรายังมีความสามารถในการดำเนินงานตามภูมิภาคต่างๆ อีกด้วย”
ปัจจุบัน Razack กำลังดำเนินการขยายธุรกิจครั้งใหญ่ของ Prestige เข้าสู่ Delhi เขตเมืองหลวงของประเทศ บริษัทกำลังสร้างชุมชนครบวงจรซึ่งมีทั้งที่อยู่อาศัย โรงเรียน และโรงพยาบาล บนพื้นที่ 25 เฮกตาร์ใน Ghaziabad ซึ่งเป็นเมืองระดับ 2 โดยมีมูลค่าการพัฒนารวมประมาณ 1 แสนล้านรูปี นอกจากนี้ Prestige ยังสร้างโครงการที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า และโรงแรม 2 แห่งในย่านต่างๆ ของ Delhi และวางแผนทำโครงการที่อยู่อาศัยอีก 1 แห่งที่เมือง Noida ซึ่งอยู่นอก Delhi
แม้ว่า Prestige จะเติบโตขึ้นเรื่อยๆ แต่ Razack ยังคงใส่ใจในรายละเอียดไม่เปลี่ยน “ในธุรกิจนี้คุณต้องลงมือทำเอง” เขาบอก “ไม่ใช่แค่นั่งอยู่ในออฟฟิศแอร์เย็นฉ่ำและหวังว่าสิ่งต่างๆ จะเกิดขึ้นเอง ไม่มีทาง” ตารางงานประจำสัปดาห์ของเขาประกอบด้วยการเยี่ยมชมไซต์ก่อสร้างของ Prestige 2 วัน โดยปกติแล้วเขาจะไปพร้อมกับน้องชาย Rezwan ซึ่งเป็นกรรมการผู้จัดการร่วม และหลานชายของเขา Zayd Noaman และ Faiz Rezwan ซึ่งเป็นกรรมการบริหารที่ดูแลเรื่องสัญญาและโครงการต่างๆ
เรื่่อง: ANURADHA RAGHUNATHAN, เรียบเรียง: พิินน์นรา วงศ์์วิรยะ, ภาพ: HARSHITH DAMBEKODI
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : CoreWeave จับช่องว่างตลาด คว้าโอกาสท่ามกลางศึก AI
