มาเลเซียดันตลาดอสังหาฯ ด้วย โปรแกรม ‘My Second Home’ - Forbes Thailand
X

Forbes Thailand

แรงบันดาลใจของผู้ใฝ่ความสำเร็จ

  • Home >
  • Asia
  • World >
  • มาเลเซียดันตลาดอสังหาฯ ด้วย โปรแกรม ‘My Second Home’

มาเลเซียดันตลาดอสังหาฯ ด้วย โปรแกรม ‘My Second Home’

Forbes Thailand
Forbes Thailand / Admin
24 Mar 2018 | 11:28 am 3365

การเมืองมาเลเซียร้อนระอุเมื่อรัฐบาลเดินหน้าจับมือกับจีนปูทางขยายเส้นทางสายไหม

สำนักงานขายของโครงการ Forest City หนึ่งในแผนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดในมาเลเซียดูเหมือนโรงจอดเครื่องบินหรืออาคารพิพิธภัณฑ์มากกว่าตึกออฟฟิศธรรมดาทั่วไป พื้นที่ภายใต้หลังคารูปโดมอันล้ำสมัยเคล้าไปด้วยบรรยากาศแสงสีเสียงสุดอลังการ ที่บริเวณหน้าประตูทางเข้า พนักงานรักษาความปลอดภัยในชุดเครื่องแบบและถุงมือสีขาวยืนโค้งต้อนรับลูกค้าอย่างสวยงามไร้ที่ติ ถัดไปไม่ไกลวงดนตรีคอยบรรเลงเพลงป๊อปคลาสสิกยอดนิยมบรรดาลูกค้าเป้าหมายซึ่งสัดส่วนไม่น้อยมาจากจีนแผ่นดินใหญ่นั่งผ่อนคลายบนโซฟาพร้อมจิบเครื่องดื่มที่มีไว้คอยบริการพลางกดโทรศัพท์เล่นมือถือ

สิ่งที่ตั้งตระหง่านอย่างโดดเด่นอยู่กลางโถงของอาคารคือโมเดลขนาดยักษ์ที่จำลองแบบโครงสร้างเฟสที่ 1 ของโครงการที่มีมูลค่ารวม 1 แสนล้านเหรียญ กลุ่มผู้สนใจแวะเวียนมาเยี่ยมชมโครงการมีทั้งชาวจีนและมาเลเซียซึ่งพากันถ่ายรูปผังจำลองอภิมหาโครงการอันประกอบไปด้วย ถนน ทะเลสาบ ชายหาด โรงแรม ศูนย์การค้า และอาคารที่ประดับด้วยแสงไฟระยิบระยับ โดยมีป้าย “ขายแล้ว” ขนาดเล็กติดอยู่ตามบางส่วนของโครงการ โมเดลจำลองอันสะดุดตานี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของโครงการ Forest City ซึ่งทำเลที่ตั้งเริ่มตั้งแต่ Johor รัฐใต้สุดของคาบสมุทรมาเลเซียและแผ่ขยายไปยังเมืองอื่นๆ

Country Garden Holdings บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ผู้คว้างานก่อสร้างโครงการกล่าว เมื่อเสร็จสมบูรณ์ ตามแผนในปี 2035 Forest City ทั้ง 4 เฟสจะสามารถรองรับผู้อยู่อาศัยราว 700,000 คน ในพื้นที่โครงการที่ครอบคลุมช่องแคบ Johor ซึ่งอยู่ฝั่งตรงข้ามกับสิงคโปร์

Country Garden วางภาพลักษณ์ของโครงการแห่งนี้ให้เป็น “เมืองแห่งอนาคต” และ “แม่เหล็กดึงผู้ซื้อกระเป๋าหนักจากทั่วโลก” โดยจับมือกับบริษัทภายใต้การกำกับของสุลต่านแห่ง Johor จัดตั้งบริษัท Country Garden Pacificview ที่จดทะเบียนในมาเลเซีย ทั้งนี้ Country Garden มุ่งเจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะจีนแผ่นดินใหญ่การทำตลาดและส่งเสริมการขายชูจุดเด่น ด้านทำเลที่อยู่เพียงอีกฟากฝั่งของสิงคโปร์แต่ราคาต่ำกว่าราว 1 ใน 4 เท่านั้น Yu Ting กล่าวว่า 1 ปีหลังจากเปิดการขายเมื่อเดือนมีนาคม 2016 Country Garden สามารถปิดการขายไปแล้วทั้งหมด 16,000 ห้อง

อย่างไรก็ตาม จุดเด่นของ Forest City ในด้านการเป็นโครงการขนาดใหญ่และพุ่งเป้าไปที่ชาวต่างชาติกระเป๋าหนากลายเป็นชนวนไปสู่ประเด็นวิพากษ์วิจารณ์ด้านการเมืองว่าทำให้จีนเข้ามาแผ่ขยายอำนาจและอิทธิพลในมาเลเซียมากขึ้น โดยเฉพาะหัวข้อโจมตีว่าในท้ายที่สุด Forest City จะกลายเป็นแหล่งพำนักของชาวจีนผู้มั่งคั่งและแบ่งแยกตนเองออกจากประเทศมาเลเซีย


Dr. Mahathir Mohamad อดีตนายกรัฐมนตรีของมาเลเซีย

ผู้ที่ส่งเสียงวิพากษ์วิจารณ์แบบสุดขั้วคือ Dr. Mahathir Mohamad อดีตนายกรัฐมนตรีของมาเลเซียที่อายุล่วงเลยเข้าสู่วัย 92 ปี ซึ่งตั้งป้อมโจมตี Country Garden Pacificview และสุลต่าน Ibrahim Ismail ผู้มากอิทธิพลแห่ง Johor โดยกล่าวโทษว่าพวกเขาขาย “พื้นที่อันมีค่ามากที่สุด” ของประเทศให้กับคนต่างชาติ

ในการให้สัมภาษณ์กับนักข่าว FORBES Mahathir กล่าวว่าเขาเห็นประสบการณ์เตือนใจจากอดีตที่ชาวจีนได้กลายเป็นประชากรส่วนใหญ่ของสิงคโปร์ ซึ่งคนกลุ่มนี้อพยพเข้ามาหลังสิงคโปร์แยกตัวเป็นอิสระจากมาเลเซียเมื่อปี 1965 “ประเทศประกอบขึ้นได้ด้วยประชากร” เขากล่าว “แต่ถ้าประชากรเชื้อชาติใดเชื้อชาติหนึ่งเข้ามาครองสัดส่วนกลุ่มใหญ่ของประเทศจะกลายเป็นว่าชนชาวพื้นเมืองดั้งเดิมได้สูญเสียความเป็นเจ้าของดินแดนแห่งนั้นไป”

เพื่อดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติ Forest City จะจัดตั้งสำนักงานดูแลด้านการจัดเก็บภาษีและตรวจคนเข้าเมืองของตนเองเพื่ออำนวยความสะดวกในการเดินทางไปยังสิงคโปร์ นอกจากนี้ผู้ซื้อโครงการจะได้รับข้อเสนอยกเว้นภาษีและใบเบิกทางสู่การพำนักอาศัยในมาเลเซียผ่านโปรแกรม “Malaysia My Second Home”ของรัฐบาลซึ่งเข้มงวดน้อยกว่าการยื่นขอมีถิ่นที่อยู่ในสิงคโปร์ บริษัทเสนอที่จะออกค่าธรรมเนียมยื่นใบสมัครเกือบ 6,000 เหรียญให้ก่อนล่วงหน้าและรับประกันผลด้วยอัตราความสำเร็จ 99%

ประเด็นโจมตี Forest City พุ่งไปที่ปัญหาเกี่ยวพันด้านการเมืองจากการที่จีนก้าวเข้ามาแผ่ขยายอิทธิพลในด้านเศรษฐกิจของมาเลเซียอย่างรวดเร็ว หลังจากนายกรัฐมนตรี Najib Razak เข้ารับตำแหน่งผู้นำประเทศเมื่อปี 2009 ความสัมพันธ์ระหว่างรัฐบาลมาเลเซียและจีนพัฒนาขึ้นอย่างมากจนบางคนมองว่ามีความสนิทสนมใกล้ชิดเกินควรจากที่เคยมีบทบาทเพียงเล็กน้อยในมาเลเซีย จีนได้ก้าวขึ้นเป็นประเทศคู่ค้ารายใหญ่ที่สุดตลอดช่วง 8 ปีที่ผ่านมา โดยมูลค่าการค้าระหว่างประเทศแตะ 5.7 หมื่นล้านเหรียญในปี 2016

ปัจจุบันจีนครองส่วนแบ่งตลาดสำคัญในโครงการด้านการก่อสร้าง เข้าไปลงทุนทางตรงเพื่อตั้งฐานการผลิตมากที่สุดเมื่อเทียบกับประเทศอื่นและยังใช้จ่ายเงินด้านการท่องเที่ยวมากเป็นอันดับ 3 ของมาเลเซียแม้จะเกิดเหตุการณ์เที่ยวบิน MH370 สูญหายอย่างไร้ร่องรอยเมื่อปี 2014

การโต้แย้งเกี่ยวกับการลงทุนในมาเลเซียของจีนไม่ต่างจากปัญหาที่ประเทศเพื่อนบ้านในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้เผชิญคำถามสำคัญคือจะทำอย่างไรเพื่อเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของจีนโดยไม่ถูกครอบงำ ทางด้าน Najib ได้ออกโรงแก้ต่างถึงดีลเจรจาระหว่างรัฐบาลมาเลเซียกับจีน ในเดือนมีนาคม 2017 เขากล่าวว่าโครงการ ECRL เป็น “จุดเปลี่ยนสำคัญ” ที่จะสร้างอัตราเติบโตทางเศรษฐกิจราวปีละ 1.5% ใน 3 รัฐทางชายฝั่งตะวันออกของมาเลเซีย ในอีกโอกาสหนึ่งเขาก็ได้ตั้งคำถามว่า “ผิดตรงไหนที่เราจะสร้างความสัมพันธ์กับจีนให้แน่นแฟ้นยิ่งขึ้นเมื่อจีนจะก้าวขึ้นเป็นประเทศที่มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่ที่สุดในโลกในปี 2030”

อย่างไรก็ตาม การพึ่งพิงจีนในด้านเศรษฐกิจและเงินทุนจนมากเกินไปอาจทำให้มาเลเซียมีความเสี่ยงหากเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยหรือมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายในประเทศจีน ประเด็นดังกล่าวปรากฏชัดเจนในเดือนมีนาคมปีที่ผ่านมาเมื่อรัฐบาลจีนออกมาตรการคุมเข้มเพื่อป้องกันการไหลออกของเงินทุนซึ่งอาจเป็นสาเหตุที่ทำให้ดีลการซื้อขาย Bandar Malaysia ล่ม

นอกจากนี้ยังส่งผลกระทบต่อการเจาะตลาดเป้าหมายสำคัญของ Forest City จนบางคนคาดการณ์ว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดยักษ์นี้อาจขาดทุนมหาศาล Yu Runze จาก Country Garden Pacificview กล่าวว่า เท่าที่ผ่านมา Forest City ได้รับผลกระทบเพียงเล็กน้อย มีผู้ซื้อชาวจีนเพียง 60 รายเท่านั้นที่ต้องการยกเลิกสัญญาหลังรัฐบาลจีนออกกฎควบคุมเงินทุนฉบับใหม่ ซึ่งจำนวนดังกล่าวคิดเป็นสัดส่วนเพียง 0.5% “มีผลกระทบบ้างในช่วงแรกแต่เราสามารถสร้างสมดุลได้เพราะโครงการมุ่งเจาะตลาดทั่วโลก” เขากล่าว “เราอยู่ในช่วงปีแรกของโครงการระยะยาว 20 ปีและเรายังมุ่งมั่นในพันธสัญญาที่จะสร้างโครงการนี้ให้สำเร็จ”

Forest City อาจฝ่าคลื่นปัญหาได้ในครั้งนี้แต่ความกังวลถึงดอกผลที่ได้จากโครงการลงทุนขนาดยักษ์ของจีนยังไม่จางหาย Abdul Majid อดีตเอกอัครราชทูตกล่าวว่าบรรดาประเทศขนาดเล็กรวมถึงมาเลเซียจะต้องเรียนรู้และหาทางทำให้แน่ใจว่ากระแสทุนจีนทะลักเข้ามาจากโครงการเส้นทางสายไหมจะสร้างประโยชน์ให้กับประเทศเหมือนอย่างที่จีนได้รับ “ในตอนนี้ทุกอย่างขึ้นอยู่กับเรา” เขากล่าว “จีนสามารถหยิบยื่นท่าเรือที่สวยอลังการ และเส้นทางรถไฟที่เพียบพร้อมสมบูรณ์ แต่หากประเทศผู้รับการลงทุนไม่ใส่ใจในแก่นสาระสำคัญและไม่เตรียมความพร้อม โครงการเหล่านั้นก็อาจเป็นเพียงท่าเรือหรือสายรถไฟที่รกร้างว่างเปล่า”

เรียบเรียง: นวตา สันติวัฒนา


คลิกอ่าน “มาเลเซียดันตลาดอสังหาฯ ด้วย โปรแกรม ‘My Second Home’” ฉบับเต็มได้ที่ Forbes Thailand ฉบับ กุมภาพันธ์ 2561 ในรูปแบบ e-Magazine

BACK TO TOP