วิทยา พรหมชนก อดีตผู้บริหารซูเปอร์มาร์เก็ต สู่ "นักพัฒนาจัดสรร" หลังเกษียณ

เกษียณอายุแล้วจะทำอะไร? คำถามนี้มักเข้ามาในความคิดของคนวัย 40 ปีขึ้นไป แต่ “วิทยา พรหมชนก” อดีตผู้บริหาร โลตัส เอ็กซ์เพรส ไม่หวั่นต่อแนวคิดการ early retire เพราะเขาวางแผนชีวิตหลังเกษียณไว้บนเส้นทางอาชีพใหม่นั่นคือ “นักพัฒนาจัดสรร”

Forbes Thailand มีโอกาสสัมภาษณ์ดีเวลอปเปอร์รายใหม่ที่ซุ่มพัฒนาโครงการไปแล้ว 3 แห่ง โดยอยู่ภายใต้การบริหารของ วิทยา พรหมชนก กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดับบลิวแอนด์ดับบลิว พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด วัย 62 ปี ผู้เริ่มลงทุนเปิดบริษัทพัฒนาจัดสรรหลังเกษียณอายุจากงานประจำ โดยมีพื้นฐานจากการรับเหมารีโนเวทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เก่ามามากกว่าสิบปี 3 โครงการดังกล่าว เริ่มต้นจากโครงการอาคารพาณิชย์และทาวน์เฮาส์ The Work สุขสวัสดิ์ 64 มูลค่าโครงการ 115 ล้านบาท ที่เริ่มลงทุนในปี 2557 ก่อนขยับมาเป็นโครงการขนาดใหญ่ขึ้นที่คอนโดมิเนียม The Bella Condo พระราม 2 มูลค่าโครงการราว 500 ล้านบาท (เฉพาะโครงการนี้พัฒนาภายใต้บริษัท เจแอนด์ดับบลิว พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด) และสุดท้ายเป็นโครงการระหว่างสร้าง โพลิส คอนโด สุขสวัสดิ์ 64 มูลค่าโครงการ 700 ล้านบาท   Q: ประสบการณ์ก่อนที่จะ early retire เพื่อมาเปิดบริษัทของตนเอง A: ผมเป็นผู้บริหารที่ บริษัท สยามแม็คโคร จำกัด และ บริษัท เอกชัย ดิสตริบิวชั่นซิสเท็ม จำกัด รวมระยะเวลา 22 ปี ตำแหน่งสุดท้ายคือผู้อำนวยการภาค รับผิดชอบร้าน โลตัส เอ็กซ์เพรส โดยดูแลเรื่องปฏิบัติการ การขายที่หน้าร้าน   Q: เริ่มรีโนเวทบ้านเพื่อนำมาขายใหม่ตั้งแต่เมื่อไหร่ A: ประมาณสิบกว่าปีก่อน เริ่มแรกทำทีละ 1-2 หลัง เป็นบ้านเดี่ยวที่เป็น NPA ของแบงก์ ผมก็ไปซื้อต่อมาแล้วมารีโนเวทใหม่ ต่อมาก็เริ่มจับทาวน์เฮาส์ เพราะเป็นยุคที่บ้านกลางกรุงของเอพีบูมพอดี ช่วงหลังๆ ก็เริ่มเพิ่มมากขึ้น ในช่วง 3 ปี (2551-53) ผมรีโนเวทไปประมาณ​ 50 หลัง มูลค่าขายรวมราวๆ 150 ล้านบาท ส่วนใหญ่ที่ขายดีจะอยู่ในย่านรัชดา-ห้วยขวาง   Q: มองเห็นโอกาสอย่างไรในธุรกิจลงทุนรีโนเวทบ้านเพื่อขาย A: กำไรดีครับ ใช้เวลารีโนเวทหลังหนึ่ง 4 เดือน ได้กำไรเพิ่มมา 30% คนซื้อก็พอใจเพราะเขาได้บ้านใหม่ในราคาบ้านเก่า การลงทุนเราก็กู้สินเชื่อธนาคารเหมือนซื้อบ้าน ตอนนั้นกล้าลงทุนเพราะคิดว่าถ้าเกิดขายไม่ได้เราก็ผ่อนได้เนื่องจากผมยังไม่ได้ลาออกจากบริษัท   Q: เตรียมตัวอย่างไรก่อนตัดสินใจ early retire มาเป็นนักพัฒนาจัดสรร A: วางแผนนานก่อนที่จะลาออก แต่คิดไว้แล้วว่าจะพัฒนาเอง เพราะการรีโนเวทนั้นช้าเพราะต้องไปดูหลายไซต์ที่กระจายหลายทำเล ค่อนข้างเสียเวลา ปีหนึ่งจะทำได้จำนวนไม่มาก ทำให้มองว่าควรจะพัฒนาเอง การรีโนเวทก็ทำให้เราเข้าใจธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เข้าใจเรื่องวัสดุและความต้องการลูกค้า ผมว่าการบริหารธุรกิจจะเป็นรีเทลหรืออสังหาฯ มันคล้ายกัน และใช้ knowhow เดียวกันบางอย่างได้ เช่น วิธีดูแลคู่ค้า แต่จะอยู่ที่รายละเอียดและพื้นฐานธุรกิจมากกว่า อย่างธุรกิจอสังหาฯ มีข้อยากคือเรื่องวิศวกรรมที่ผมต้องเรียนรู้ใหม่หมดเนื่องจากไม่ได้จบมาทางด้านนี้ รวมถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้องจะมีเยอะมาก และต้องเกี่ยวข้องกับพาร์ทเนอร์หลายฝ่าย   Q: มีหุ้นส่วนร่วมลงทุน? A: ในบริษัทดับบลิวแอนด์ดับบลิวฯ มีหุ้นส่วนคือคุณจรูญ (วิริยะพรพิพัฒน์) ตัวเขาเองทำธุรกิจดีลเลอร์โทรศัพท์มือถือ OPPO ดังนั้นผมจะเป็นคนบริหารงานดับบลิวแอนด์ดับบลิวเองทั้งหมด   Q: แผนการดำเนินงานปี 2562 A: โครงการโพลิสเราขายไป 70% แล้ว ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นคนในพื้นที่สุขสวัสดิ์ จะเริ่มโอนเดือนพฤศจิกายนปีนี้ ส่วนโครงการเปิดใหม่ จะมีโครงการอาคารพาณิชย์ในซอยรามคำแหง 15 ระยะ 150 เมตรจากถนนรามคำแหง มีรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกผ่าน คาดว่าราคาขายประมาณ 25 ล้านบาทต่อยูนิต แบ่งแปลง 8 แปลง มูลค่าทั้งโครงการประมาณ 200 ล้านบาท ส่วนแปลงที่ดินอนาคต ยังมีแปลงที่ดิน 2 ไร่ครึ่งริมถนนใหญ่ใกล้บิ๊กซี พระประแดง มีรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ผ่าน จะขึ้นตึกสูงประมาณ 600 ยูนิต ราคาราว 7 หมื่นบาทต่อตร.ม. ปีหนึ่งเราวางแผนตอนนี้จะพัฒนาราว 2-3 โครงการต่อปี เพราะมากกว่านี้ยังบริหารไม่ไหว ยังไม่ได้มองไกลกว่านี้เพราะเพิ่งเริ่มต้น ต้องการให้แบรนด์แข็งแรง บริษัทแข็งแรงคือขายสินค้าได้หมดก่อน   Q: ทำไมจึงมุ่งเน้นทำเลสุขสวัสดิ์เป็นหลัก A: เป็นทำเลเดียวที่รายใหญ่ยังมาไม่มาก ถ้ามาลงโครงการมักจะเป็นแนวราบ แต่เราสนใจแนวสูงที่เขาไม่ทำ เรามองว่าที่ดินราคา 1.5-1.9 แสนบาทต่อตร.ว. ถ้าทำทาวน์เฮาส์ก็ต้องขายประมาณ 3.5 ล้านบาท มันมีช่องว่างของคนที่เพิ่งแยกครอบครัวที่กำลังซื้อไม่ถึงราคานั้น ก็จะต้องการคอนโดฯ มากกว่า ส่วนทำเลอื่นๆ ที่เหมาะพัฒนาคอนโดฯ ที่ดินก็จะราคาแพงกว่านี้มาก คิดว่าจะยังเน้นทำเลสุขสวัสดิ์เป็นหลักต่อไปในอนาคต เพราะกว่าจะเชี่ยวชาญทำเลใดทำเลหนึ่งต้องใช้เวลา   Q: จุดแข็งในการแข่งขันของผู้ประกอบการรายเล็ก A: ค่าก่อสร้างครับ เพราะเรามีโครงการน้อยเราใส่ใจได้มากกว่า ถ้าเป็นรายใหญ่เขาอาจจะว่าจ้างผู้รับเหมารายเดียวทำทุกอย่าง แต่เราเป็นรายเล็กเรามีเวลาแยกบิลค่าออกแบบ ค่าก่อสร้าง สั่งซื้อวัสดุเอง สั่งเฟอร์นิเจอร์เอง ลงรายละเอียดทีละรายการ สมมติค่าก่อสร้างเป็น 60% ของต้นทุน เมื่อเราลงรายละเอียดเองอาจจะลดต้นทุนตรงนี้ไปได้ 10% ความใส่ใจได้มากกว่ายังทำให้ผมไปพบลูกค้าด้วยตนเองได้ เวลาเห็นลูกค้ายิ้มที่ได้บ้านถูกใจ ผมก็มีความสุขด้วย