“หลังสวน วิลเลจ” แนวทางใหม่ของการพัฒนาที่ดินแบบสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ - Forbes Thailand

“หลังสวน วิลเลจ” แนวทางใหม่ของการพัฒนาที่ดินแบบสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์

FORBES THAILAND / ADMIN
17 Apr 2015 | 02:31 PM
READ 13490
ไม่ถึง 200 เมตร จากปากซอยหลังสวน 6 ที่เชื่อมต่อกับซอยต้นสน เคยเป็นที่ตั้งของ Paesano ร้านอาหารอิตาเลียนอายุเกือบ 4 ทศวรรษ เป็นหนึ่งในหน้าประวัติศาสตร์ของการเมืองไทย ถูกใช้เป็นสถานที่นัดประชุม 6 หัวหน้าพรรคการเมือง เพื่อหารือถึงการแก้ไขรัฐธรรมนูญ ในปี 2551 จนกลายเป็นชนวนให้มวลชนฝ่ายตรงข้ามรัฐบาลทักษิณ ชินวัตรออกมาเคลื่อนไหวต่อต้าน ก่อเป็นวิกฤตการเมืองที่ยืดเยื้อจนถึงปัจจุบัน

 

แต่ปัจจุบัน ร้านในตำนานแห่งนี้กลายเป็นซากอิฐ กองปูน เช่นเดียวกับอาคารบ้านเรือนที่มีประวัติศาสตร์เฉพาะตัวจำนวนไม่น้อยในซอยต้นสนและบางส่วนของถนนหลังสวน ภายหลัง สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เจ้าของที่ดินเข้าขอคืนพื้นที่ แล้วมอบหมายให้ บริษัท สยามสินธร จำกัด บริษัทลูกที่สำนักงานทรัพย์สินฯถือหุ้น 100% เข้าพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่และโรงแรม บนพื้นที่ 52+4 ไร่ ใช้ชื่อว่า “หลังสวน วิลเลจ” ที่มีมูลค่าโครงการไม่รวมที่ดินและค่าก่อสร้างโรงแรม 2.3 หมื่นล้านบาท เป็นประวัติศาสตร์หน้าใหม่ของ สำนักงานทรัพย์สินฯ ที่เปลี่ยนบทบาทจากการเป็นเจ้าที่ดินให้เช่ามาเป็นนักพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เอง

 

หลังสวน วิลเลจ วางแนวคิดในการพัฒนาให้เป็น “โครงการที่พักอาศัยที่ดีที่สุดกลางใจเมืองมีคุณภาพสูงในทุกมิติของการพัฒนาอย่างมีคุณธรรม” ไม่มุ่งเน้นกำไรสูงสุด แต่เน้นประโยชน์ส่วนรวม มีห้องพักรวมทั้งสิ้น 1,700 หน่วย ประกอบไปด้วยคอนโดมิเนียมสัญญาเช่า 30 ปี 6 อาคาร (2 ใน 6 อาคาร ความสูง 29 ชั้น และ 6 ชั้น จะตั้งอยู่บนพื้นที่ 4 ไร่ หลังโรงเรียนมาแตเดอี) และ เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ 3 อาคาร โรงแรม 1 อาคาร ศูนย์บริการสุขภาพ พิพิธภัณฑ์ศิลปะ สลับกับพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ในลักษณะเปิดโล่ง ตลอดจนมีถนนคนเดินขนานไปกับถนนหลังสวน โดยการก่อสร้างจะทยอยแล้วเสร็จระหว่างปี 2559-2562

 

“เราไม่ใช่เถ้าแก่ เราเป็นลูกจ้างมาทำโครงการดีๆ” ชลาลักษณ์ บุนนาค CEO ของ บริษัท สยามสินธร จำกัด และวิศวกรวัย 65 ปี ลูกหม้อ SCG ที่มีสำนักงานทรัพย์สินฯเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ กล่าวกับ Forbes Thailand เขาชวนลูกหม้อที่ SCG อีก 2 คน มาร่วมงานด้วยในตำแหน่ง กรรมการบริหาร คือ ขจรเดช แสงสุพรรณ และ ปราโมทย์ เตชะสุพัฒน์กุล

 

“จุดบวกของโครงการคือ เราไม่ต้องการ maximize profit เราต้องการสร้างมาตรฐานใหม่ของการออกแบบ ก่อสร้าง ใจกว้างให้สังคม เป็นมิตรกับชุมชน เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม” ชลาลักษณ์เสริมระหว่างการสนทนาบนชั้น x ของอาคารสินธร ทาวเวอร์ บนถนนวิทยุ ไม่ไกลจากโครงการหลังสวน วิลเลจ

 

หลังแถลงข่าวเปิดตัวโครงการไปเมื่อกลางปีที่แล้ว งานก่อสร้างโดยบริษัท นันทวัน จำกัด (ซึ่งบริษัทลูกของสำนักงานทรัพย์สินฯถือหุ้น 10%) เดินหน้าไปอย่างรวดเร็ว รั้วสังกะสีสูง 3-5 เมตร กั้นเป็นทางยาวกว่า 400 เมตร ตั้งแต่ซอยหลังสวน 2 จนถึงซอยหลังสวน 6 มีรถบรรทุกและรถขนปูนวิ่งสวนกันไปมาอย่างคึกคัก โดยเครนยักษ์ 3 ตัวทำงานตลอดทั้งวัน โดยเฉพาะซอยหลังสวน 1 ฝั่งซอยต้นสน ซึ่งจะเป็นที่ตั้งของอาคาร “สินธร เรสซิเดนซ์” คอนโดมิเนียม นำร่องของหลังสวน วิลเลจที่ประกอบไปด้วยอาคาร ความสูง 34 ชั้น และ อาคาร 10 ชั้น ด้วยขนาดห้องพัก 35-345 ตารางเมตร โดยมีราคาเริ่มต้น ณ ปัจจุบันที่ 220,000 บาท/ตร.ม.สำหรับสิทธิอยู่อาศัย 30 ปี และสิทธิที่จะต่อสัญญาเช่าไปอีกทีละ 10 ปี รวม 30 ปี มียอดขายแล้ว 60% มีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จ-พร้อมเข้าอยู่ ในปลายปี 2559

 

อีกความภูมิใจของผู้บริหารสยามสินธรต่อโครงการนี้ คือวิธีการ “ขอคืนพื้นที่” ที่สำนักงานทรัพย์สินฯ เคยมีข้อพิพาทกับชาวบ้านซึ่งเป็นผู้เช่ารายเดิมในหลายพื้นที่ แต่สำหรับ “หลังสวน วิลเลจ” ผู้บริหารโครงการบอกว่า การส่งสัญญาณขอคืนพื้นที่จากผู้เช่า 239 แปลงที่จ่ายค่าเช่ารวม 52 ไร่เป็นเงิน 1 แสนบาทต่อปี (ตารางวาละ 5 บาท) เริ่มตั้งแต่ปี 2543 โดยสำนักงานทรัพย์สินฯเปลี่ยนการต่อสัญญาเช่าจากทีละ 3 ปี  เป็นปีต่อปี แล้วเริ่มเจรจาขอพื้นที่คืนในปี 2553 ผู้เช่าส่วนใหญ่ต่างทยอยส่งมอบพื้นที่คืนหลังหมดสัญญา ไม่มีการไล่ที่ ขณะที่สำนักงานทรัพย์สินฯ ได้เสนอความช่วยเหลือในหลายรูปแบบ เช่น จ่ายเงินช่วยเหลือเป็นค่าขนย้ายในอัตรา 40,800 บาท/ตารางวา หากเป็นผู้เช่าแบบพักอาศัยจะได้รับข้อเสนอให้ย้ายไปอยู่ต้นสน คอร์ท ในสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี หรือสามารถใช้สิทธิจองโครงการที่พัฒนาขึ้นมาใหม่ในราคาพิเศษก่อนประชาชนทั่วไป

 

เวลานี้ยังเหลือผู้เช่าบางรายที่ยังไม่ได้ส่งมอบพื้นที่คืน เช่น อาคารหลังสวน บัลโคนี เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ บริเวณปากซอยหลังสวน 7 ที่อยู่ระหว่างแจ้งให้ผู้ประกอบการบางรายย้ายออก ก่อนส่งคืนพื้นที่ราวต้นปีหน้า เช่นเดียวกับบ้านพัก คอนโดฯ และอาคารสำนักงานหลายหลัง ระหว่างซอยหลังสวน 7 จนถึงถนนสารสินที่กำลังทยอยส่งคืนพื้นที่ให้สำนักงานทรัพย์สินฯ

 

“ที่ 200 กว่าแปลง ถ้าไม่รวบรวมเป็นผืนใหญ่ผืนเดียว ก็จะไม่สามารถสร้าง mass impact ได้” ขจรเดชกล่าวเสริม สำหรับที่ดินที่รายล้อมด้วยพื้นที่สีเขียวของสถานทูต สวนลุมพินี และนับเป็นย่านที่มีราคาแพงที่สุดย่านหนึ่งของกรุงเทพฯ โดย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ประเมินเมื่อปีที่แล้วว่า ราคาอยู่ที่ตารางวาละ 1.65 ล้านบาท หรือไร่ละ 660 ล้านบาท เพราะมีรถไฟฟ้าบีทีเอสผ่านและอยู่ในย่านศูนย์การค้า และมีโอกาสที่จะเพิ่มเป็นตารางวาละ 2 ล้านบาท หรือไร่ละ 800 ล้านบาท ก่อนสิ้นปีนี้ และจะพุ่งขึ้นไปเรื่อยๆ ในขณะที่ผู้บริหารของ สยามสินธรมองว่าพื้นที่รอบวิทยุ หลังสวน สวนลุมพินี จะกลายเป็น ย่านพักหรู ร่มรื่นของมหานคร ไม่ต่างจาก Central Park ใน New York หรือ Hyde Park ใน London

 

“หลังสวน วิลเลจ” จึงเป็นโครงการระดับเพชรยอดมงกุฎ ที่ไม่เพียงน่าจะสร้างรายได้มหาศาลให้กับสำนักงานทรัพย์สินฯ ยังอาจช่วยปรับภาพลักษณ์จากเหตุขัดแย้งกับชาวบ้าน หลังเข้าขอคืนพื้นที่เพื่อส่งมอบให้เอกชนเข้าพัฒนา ในหลายกรณีตลอดทศวรรษที่ผ่านมา


อ่าน LEADERBOARD: ที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ (คลิ๊กที่ภาพ)



ที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์


อ่าน Forbes Thailand ฉบับ APRIL 2015 ในรูปแบบ E-Magazine และฉบับย้อนหลังได้ที่นี่