หากต้องซื้อที่ดินสักผืน หลายคนอาจเลี่ยงการซื้อ ‘ที่ดินตาบอด’ ซึ่งหมายถึงที่ดินที่ถูกปิดล้อมจนไม่มีทางเข้าออกเป็นของตนเอง แต่เรื่องนี้อาจไม่ใช่ปัญหาสำหรับอสังหาฯ ใหญ่เจ้าของที่ดินหลักร้อยไร่ย่านนนทบุรี ที่สามารถ ‘ตัดถนน’ ที่ชื่อ หอการค้าไทย ทำให้ปัจจุบันมีทั้งโรงเรียนนานาชาติ โครงการบ้านจัดสรร และธุรกิจต่างๆ ล่าสุดได้ชวนบิ๊กอสังหาฯ อีก 7 บริษัทมาร่วมพัฒนาโครงการใหญ่กว่า 1,300 ไร่นี้ ที่มีมูลค่ากว่า 50,000 ล้านบาท
จาก ‘ที่ดินตาบอด-ไร่-นา’ สู่ที่ดินราคาไร่ละ 12 ล้าน
นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF เล่าว่า หากมองแผนที่กรุงเทพฝั่งตะวันตก จะเห็นความเจริญของถนนรัตนาธิเบศร์ ซึ่งทาง PF รู้จักถนนนี้อย่างดีและมีโครงการราว 2,000 ไร่ แต่พอที่ดินเริ่มเต็มและราคาเริ่มขยับขึ้นจึงมองหาทำเลอื่น และเห็นว่า ถนนชัยพฤกษ์ มีศักยภาพและจะมีความเจริญถัดจากรัตนาธิเบศร์โดยที่มีราชพฤกษ์เป็นตัวเชื่อม
ขณะที่ถัดจากถนนชัยพฤกษ์ขึ้นไปเป็นถนนสะพานนนทบุรี-บางบัวทอง (ถ.345) ที่จะเจริญเป็นระดับต่อไป แต่ตอนนั้นเวิ้งตรงกลางระหว่างถนนชัยพฤกษ์และถนน 345 เป็นพื้นที่สีเขียวเลยทยอยสะสมที่ดินและตัดถนนยาว 4 กิโลเมตร สร้างทางเชื่อมกันเลย (ใช้เงินราว 400 ล้านบาท) เมื่อ 10 กว่าปีที่แล้ว (2557) จนปัจจุบันราคาที่ดินบนถนนดังกล่าวไร่ละ 12 - 15 ล้านบาท แล้วแต่ทำเล จากเมื่อก่อนเป็นที่ตาบอด ที่เกษตร ราคาเริ่มต้นไร่ละ 2 - 3 ล้านบาท
“ถ้าไม่มีถนน วันนั้นจากไร่ละ 3 - 4 ล้านบาทในวันนี้อาจจะ 5 ล้าน คงขึ้นไม่เยอะหรอก” วงศกรณ์ กล่าวต่อว่า ล่าสุดจะมีรถไฟฟ้าสายสีชมพูเพิ่มขึ้นมา โดยจะอยู่ห่าง 4 กิโลเมตรจากปากทางถนนหอการค้าไทย
ขณะเดียวกันเมื่อกลางปี 2566 ที่ผ่านมา ยังมีการปรับผังเมืองทำให้ถนนหอการค้าไทย อยู่ในโซนสีเหลืองจากเดิมที่เป็นโซนสีเขียว ซึ่งสามารถทำได้เพียงเกษตรกรรมและบ้านเดี่ยว เมื่อปรับผังเป็นสีเหลืองจะทำให้สร้างที่อยู่อาศัยในความหนาแน่นสูงได้ ซึ่งรวมถึงทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ ฯลฯ
จากจุดเริ่มต้นเมื่อสิบปีก่อน ทำให้ปัจจุบัน ถนนหอการค้าไทย มีพื้นที่พัฒนาแล้วกว่า 920 ไร่ มูลค่ารวม 30,000 ล้านบาท จำนวนรวม 3,100 ยูนิต มีทั้งโครงการบ้านจัดสรร โรงเรียนนานาชาติ ธุรกิจร้านค้า รวมแล้วมีการพัฒนาแล้วกว่า 20 โครงการ และเป็นทำเลที่น่าจับตามองของกรุงเทพโซนตะวันตก
3 ปัจจัยเพิ่มศักยภาพ ‘ถนนหอการค้าไทย’
อาณัติ กิติกุลเมธี รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า แสนสิริเป็นหนึ่งในผู้ร่วมบุกเบิกโครงการบนถนนหอการค้าไทย ซึ่งเป็นทำเลทองที่มีศักยภาพ ซึ่งเชื่อมต่อถึง 3 จังหวัด คือ กรุงเทพฯ นนทบุรี และปทุมธานี เหมาะสำหรับการอยู่อาศัยและประกอบกิจการ มีดีมานด์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และยังมีโครงการที่อยู่อาศัยครบทุกระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ง่ายมากขึ้น
ขณะที่ วงศกรณ์ ยังเล่าว่า ถนนหอการค้าไทยจะมี 3 การเปลี่ยนแปลงที่เป็นปัจจัยบวก ได้แก่
- ได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสีชมพูเปิดให้บริการ
- การขยายถนนชัยพฤกษ์เป็น 10 ช่องทางที่กำหนดแล้วเสร็จปลายปี 2567
- มอเตอร์เวย์ บางใหญ่ - กาญจนบุรี เปิดทดลองให้บริการ
เดินหน้า 8 บิ๊กอสังหาฯ ปั้นโครงการ 1,300 ไร่ มูลค่า 50,000 ล้านบาท
ล่าสุด (24 พ.ค. 67) ทั้ง 8 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้ประกาศแผนพัฒนาโครงการบน “ถนนหอการค้าไทย” โดยจะใช้ระยะเวลา 5 ปี เพื่อสร้างทำเลที่อยู่อาศัยตอบโจทย์ทุกกลุ่มลูกค้า รวมถึงมีศูนย์กลางธุรกิจ ตลอดทั้งถนนนี้จะมีพื้นที่รวม 1,300 ไร่ มูลค่าโครงการทั้งหมดคาดว่าอยู่ที่ 50,000 ล้านบาท จำนวนประมาณ 4,600 ยูนิต ทั้ง 8 บริษัทได้แก่
- บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค หรือ PF
- บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น หรือ SC
พัฒนาโครงการมาแล้ว 3 โครงการ ในระดับราคา 10-30 ล้านบาท ยังมีที่ดินบนถนนหอการค้าไทยอีก 70 ไร่ที่รอการพัฒนา
- บมจ.แสนสิริ หรือ SIRI
พัฒนาโครงการในโซนนี้ 2 โครงการ พื้นที่รวม 102 ไร่ มูลค่ารวมกว่า 3,000 ล้านบาท
- บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP
(ไม่ได้ระบุจำนวนพื้นที่บนถนนเส้นนี้)
- บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท หรือ PSH
ปัจจุบันมีการพัฒนา 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,000 ล้านบาท และมีที่ดินรอการพัฒนาอยู่อีก 33 ไร่
- บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN
มีที่ดินขนาด 75 ไร่ บนถนนหอการค้าไทย มีแผนพัฒนาเป็นโครงการบ้านเดี่ยว 2 ชั้น โดย CPN Residence
- บมจ.พราว เรียล เอสเตท หรือ PROUD
มีขนาดที่ดิน 79 ไร่
- ฮ่องกง แลนด์ โฮลดิ้ง หรือ ฮ่องกง แลนด์
เป็น Joint Venture กับทางพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค
แต่การที่มีถึง 8 บิ๊กอสังหาฯ มารวมกันจะทำให้การแข่งขันสูงขึ้นหรือไม่ ทางวงศกรณ์ เล่าว่า แต่ละบริษัทมีความเชี่ยวชาญ และพยายามเจาะกลุ่มลูกค้าที่แตกต่างกัน ในส่วนของ PF ราคาบ้านเริ่มต้นของโครงการบนถนนหอการค้าไทยอยู่ที่ 7.5 ล้านบาท และมีโครงการ Luxury ที่ร่วมมือกับฮ่องกง แลนด์เป็นบ้านติดริมทะเลสาปขนาดใหญ่กว่า 25 ไร่ หนึ่งเดียวบนถนนนี้ เริ่มต้นหลังละ 130 ล้านบาท (150 ตารางวา)
ด้วยพื้นที่ดินขนาดใหญ่ที่พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ซื้อเมื่อสิบปีก่อนสามารถพัฒนาคนเดียวได้ก็จริง แต่อาจจะต้องใช้เวลาอีกสิบปี (และอยากพัฒนาโครงการในที่อื่นด้วย) ช่วงที่ผ่านมาเราจึงขายที่ดินบางส่วนให้กับบริษัทอื่นๆ โดยแสนสิริเข้ามาเป็นรายแรก จากนั้นจึงมีอีกหลายเจ้าเข้ามา มีทั้งซื้อที่ดินจากเรา และซื้อที่ดินเจ้าของอื่นแล้วมาขอเปิดทางเข้ากับเรา เช่น บมจ.พราว เรียล เอสเตท
ทั้งนี้ ทาง พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มีที่ดินบนถนนหอการค้าไทย 600 ไร่ (มูลค่ารวม 20,500 ล้านบาท) พัฒนาไปแล้ว 530 ไร่ จำนวน 13 โครงการ มีโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ 6 โครงการ และ มีแผนพัฒนาเป็นโครงการเชิงพาณิชย์ เช่น อาคารพาณิชย์ ธุรกิจร้านค้า ร้านอาหาร ฯลฯ ซึ่งคาดว่าจะพัฒนาแล้วเสร็จภายใน 3 - 4 ปี
ขณะที่ในภาพรวมการพัฒนาบนถนนหอการค้าไทย คาดว่าในช่วงปี 2567 - 2571 จะมีการพัฒนาพื้นที่โครงการเพิ่มอีก 386 ไร่ มูลค่ารวม 20,000 ล้านบาท ทำให้ทั่วทั้งโครงการมีพื้นที่รวม 1,308 ไร่ มูลค่ารวมกว่า 50,000 ล้านบาท ตามแผนความร่วมมือที่วางไว้นั้นเอง
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : บ้านพักตากอากาศภูเก็ตฮอตไม่แผ่ว! ‘วีรันดา วิลล่า แอนด์ สวีท ภูเก็ต’ กระแสดี คาดโอน-รับรู้รายได้ไตรมาส 4/67 นี้
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine