การลงทุนในภาคอุตสาหกรรมในประเทศไทยที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง ทำให้ ‘ดีเวลอปเปอร์’ ในธุรกิจอสังหาเริ่มให้ความสนใจกับการพัฒนาอสังหาเพื่ออุตสาหกรรมมากขึ้น แม้แต่เดิมจะทำที่อยู่อาศัยก็ตาม ล่าสุด ‘เสนาดีเวลลอปเม้นท์’ จับมือกับ ‘มิตซูบิชิ โลจิสติคส์’ ผสานความเชี่ยวชาญของทั้งสองฝ่าย เปิดตัว SENA MLC 1 คลังสินค้า-โรงงาน ทำเลบางนา กม.23 มูลค่าการลงทุนกว่า 600 ล้านบาท
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า “จากข้อมูลของศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ พบว่าธุรกิจคลังสินค้าของไทยในปี 2025 มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง โดยคาดว่าปริมาณพื้นที่คลังสินค้าที่มีสัญญาเช่าจะขยายตัวราว 9.3% เนื่องจากความต้องการที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของภูมิภาค
ขณะเดียวกัน บางนา กม.23 ยังเป็นทำเลยุทธศาสตร์ที่สามารถเชื่อมต่อ สนามบินและท่าเรือ ทั้งยังเป็นประตูสู่โซน EEC มีศักยภาพสูงในการรองรับการเติบโตของอุตสาหกรรมและการลงทุนจากต่างชาติ
“ตอนนี้ธุรกิจคลังสินค้า-โรงงาน เรียกได้ว่าเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจที่สุดในไทย นอกจากนี้ไทยยังเป็นศูนย์กลางอาเซียน มีความสามารถในการแข่งขันในเชิงโลเคชั่น มีการลงทุนมากกว่าประเทศอื่นๆ ในอาเซียน ซึ่งตัวเลขการเติบโตดังกล่าวซัพพอร์ตให้เสนาฯ ตัดสินใจลงทุนในครั้งนี้ ทั้งนี้ เราไม่ใช่คนที่มีประสบการณ์มากนักในธุรกิจคลังสินค้า แต่ก็มีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาที่ดินมาโดยตลอด ทำให้เรามั่นใจว่าพร้อมจะนำความเชี่ยวชาญตรงนี้มาพัฒนาโครงการ”
ก่อนหน้านี้ เสนาฯ มีประสบการณ์ในการบริหารจัดการคลังสินค้าในเขตเมือง คือ คลังสินค้าที่สุขุมวิท 50 ซึ่งเป็นการซื้อกิจการต่อมาอีกทีหนึ่ง แต่ก็สามารถบริหารจนประสบความสำเร็จด้วยการรักษาอัตราการปล่อยเช่า (OCC Rate) ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง
ขณะที่โครงการ SENA MLC 1 นั้น เป็นการลงทุนระหว่างเสนาฯ 51% ส่วนมิตซูบิชิ โลจิสติคส์ 49% ทุนจดทะเบียนบริษัท 180 ล้านบาท ส่วนมูลค่าการลงทุนพัฒนาโครงการอยู่ที่กว่า 600 ล้านบาท ตั้งอยู่บนที่ดิน 25 ไร่ หรือราว 40,000 ตารางเมตร เป็นพื้นที่ขาย 25,000 ตารางเมตร ทำเลอยู่ที่บางนา กม.23 ห่างจากถนนบางนา-ตลาด 3 กิโลเมตร โดยคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงไตรมาส 3-4 ปีหน้า
ผศ.ดร.เกษรา บอกว่าบริษัทมองโอกาสสำหรับธุรกิจอยู่เสมอ จึงได้ซื้อที่ดินบริเวณนี้ตั้งแต่ 2 ปีก่อน เป็นที่ดินที่อยู่ในโซนเขตพื้นที่สีม่วง ซึ่งหมายถึงสามารถใช้เป็นโรงงานหรือคลังสินค้าก็ได้ ทำให้นอกจากใช้พื้นที่เป็นคลังสินค้าแล้ว ลูกค้าที่สนใจอยากตั้งเป็นโรงงานก็สามารถทำได้เช่นกัน โดยมีราคาอยู่ที่ 165-215 บาท/ตารางเมตร/เดือน
“ธุรกิจหลักของเสนาคือที่อยู่อาศัย หรือเป็นธุรกิจแบบ B2C แต่ด้วยหลายๆ อย่าง ทำให้เราคิดว่าจะนำความเชี่ยวชาญของเราไปใช้ทำอะไรได้บ้างนอกจาก B2C ซึ่งเราก็มองเห็นว่าอสังหาภาคอุตสาหกรรมเป็น real estate กลุ่มเดียวที่มีการเติบโตขาขึ้น นั่นทำให้เราตัดสินใจเข้ามาในตลาดนี้ซึ่งเป็น B2B”
ผศ.ดร.เกษรา ยังบอกอีกว่าอสังหาภาคอุตสาหกรรมนั้นแม้มีการลงทุนสูง แต่เป็นธุรกิจที่สามารถสร้าง Recurring Income หรือรายได้จากทรัพย์สินซึ่งเป็นรายได้ที่เกิดซ้ำได้ทุกปี ซึ่ง SENA MLC 1 จะมาเสริมให้เสนามี Recurring Income ได้ราวๆ ไม่เกิน 5% ของรายได้รวม
ทั้งนี้ ภายใต้ SENA MLC 1 เสนาจะมีหน้าที่ในการพัฒนาโครงการและควบคุมต้นทุนก่อสร้าง ขณะที่มิตซูบิชิ โลจิสติคส์ จะดูแลด้านโลจิสติกส์และการบริหารการเช่า (Leasing) ซึ่ง ผศ.ดร.เกษราบอกว่าความร่วมมือครั้งนี้ช่วยเสริมจุดแข็งของทั้งสองฝ่าย พร้อมพัฒนาโมเดลธุรกิจที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
โครงการ Warehouse-Factory Bangna KM.23 ถูกพัฒนาโดยมุ่งเน้นให้เป็น Next Generation Warehouse ที่เน้นความยั่งยืนและเทคโนโลยีอัจฉริยะ โดยจะนำแนวคิด Net Zero Warehouse/Factory มาปรับใช้ตั้งแต่การออกแบบไปจนถึงบริหารพื้นที่หลังผู้เช่าเข้าอยู่แล้ว เช่น การออกแบบและใช้วัสดุตามแนวคิดคาร์บอนต่ำ การใช้เทคโนโลยีพลังงานแสงอาทิตย์ การจัดเตรียมระบบและโครงสร้างพื้นฐานสำหรับยานยนต์ไฟฟ้า (EV) รวมถึงมีระบบติดตามคาร์บอนฟุตพรินต์ที่มีมาตรฐานสากล เพื่อส่งเสริมและสนับสนุนให้ทุกฝ่ายทั้งผู้พัฒนา คู่ค้า ในห่วงโซ่อุปทาน รวมถึงผู้เช่า(ลูกค้า) ไม่ว่าจะเป็นระดับบุคคล องค์กร ให้สามารถบรรลุความเป็นกลางทางคาร์บอน (Carbon Neutral) ของแต่ละฝ่ายได้
ฮิเดชิกะ ไซโตะ ประธานบริษัท บริษัท มิตซูบิชิ โลจิสติคส์ คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า “เราเชื่อว่าความร่วมมือกับบริษัทเสนา จะก่อให้เกิดประสิทธิภาพร่วมกันในระดับสูง จากการผสานประสบการณ์และความเชี่ยวชาญของเสนาในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เข้ากับความรู้ความสามารถของ Mitsubishi Logistics ในด้านการก่อสร้างและการดำเนินงานของศูนย์โลจิสติกส์ เรายังเชื่อว่าการร่วมทุนครั้งนี้จะช่วยเสริมสร้างความสัมพันธ์ระหว่างสองบริษัทให้แข็งแรงยิ่งขึ้น
“เราหวังว่าความร่วมมือที่แข็งแรงนี้จะนำไปสู่การขยายธุรกิจอย่างยั่งยืน ใช้จุดแข็งของทั้งสองฝ่ายได้อย่างเต็มที่ และส่งมอบคุณค่าใหม่ให้กับตลาดโลจิสติกส์และอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยมิตซูบิชิ โลจิสติคส์ มีเป้าหมายที่จะมีส่วนร่วมอย่างสร้างสรรค์ต่อเศรษฐกิจของประเทศไทย ผ่านโครงการพัฒนาที่เกิดจากความร่วมมือกับเสนา โดยเราหวังว่าการพัฒนาศูนย์โลจิสติกส์จะช่วยเสริมสร้างโครงสร้างพื้นฐานของท้องถิ่น สร้างโอกาสในการจ้างงาน และสุดท้ายจะมีส่วนช่วยฟื้นฟูและพัฒนาชุมชนในระดับท้องถิ่น”
ภาพ: เสนา
ออกแบบภาพปก: ธัญวดี นิรุตติศาสตร์
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : เตรียมโบกมือลาธุรกิจที่อยู่อาศัย! ‘มั่นคงฯ’ ผันตัวปั้นรายได้จากอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรม
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine