วรสิทธิ์ โภคาชัยพัฒน์ บมจ.มั่นคงเคหะการ เจ้าของทาวน์เฮ้าส์ “ชวนชื่น” ประกาศยุติบทบาทในธุรกิจที่อยู่อาศัยใน 3 ปีหน้า ผันตัวปั้นรายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมแทน เตรียมลงทุน 6.5 พันล้านบาท สร้างนิคมอุตสาหกรรมเพื่อขายที่ดิน พร้อมเปิดตัวในปี 2570
ชื่อของ “วรสิทธิ์ โภคาชัยพัฒน์” วัย 60 ปีเศษเป็นที่รู้จักอย่างดีในแวดวง Direct Investment เขาเป็นผู้ร่วมก่อตั้งบริษัทฟินันซ่า มีประสบการณ์เรื่อง Direct Investment มากว่า 30 ปี ด้วยวิสัยทัศน์อันกว้างไกลของนักลงทุน วรสิทธิ์ผันตัวเองมาสู่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ เข้ามาพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ “ชวนชื่น” ต่อจากตระกูลตั้งมติธรรม
วรสิทธิ์รู้ดีว่า การพัฒนาทาวน์เฮ้าส์ขนาดเล็กไม่ได้ทำกำไรได้หวือหวาเหมือนที่อยู่อาศัยระดับบน นอกจากนี้ต้นทุนก็สู้ไม่ได้ เพราะไม่มี economy of scale เขาจึงขยายธุรกิจอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมมากขึ้น จากที่มีพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าให้เช่าในช่วงเริ่มต้นเพียงไม่กี่หมื่นตารางเมตร
วันนี้ขนาดพื้นที่เช่าผ่านบริษัท Prospect Development บริษัทในเครือ เพิ่มเป็น 1 ล้านตารางเมตร ครองส่วนแบ่งอันดับ 3 ในตลาดนี้ ตามหลังกลุ่มเฟรเซอร์ฯ และกลุ่ม WHA ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่ากว่า 3.7 ล้านตารางเมตร และ 2 ล้านตารางเมตรตามลำดับ
“ผมหยุดลงทุนซื้อที่ดินใหม่เมื่อ 3-4 ปีก่อน และตัดสินใจว่าจะเลิกทำธุรกิจที่อยู่อาศัยในอีก 3 ปีข้างหน้า ส่วนบริษัท MK อาจจะกลายเป็นบริษัทโฮลดิ้งหรือทำอะไรนั้นอยู่ระหว่างศึกษา ผมเห็นอนาคตอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรมมานานแล้ว การขายพื้นที่เช่า 2 แสนตารางเมตรง่ายกว่าขายบ้าน 2 แสนตารางเมตรมาก ผมต้องขายบ้านกี่หลังและขายกี่คน พอร์ตที่อยู่อาศัยของมั่นคงฯ มีขนาดเล็กถึงขนาดกลาง เราไม่มี economy of scale ผมจึงตัดสินใจออกจากธุรกิจนี้” วรสิทธิ์ โภคาชัยพัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) บอก
ทั้งนี้ ในปี 2566 รายได้ของกลุ่มมั่นคงเคหะการ 53% มาจากการขายทาวน์เฮ้าส์ 24% มาจากค่าเช่าคลังสินค้าและโรงงาน และ 23% เป็นรายได้อื่นๆ และในปี 2567 รายได้จากการขายที่อยู่อาศัยลดลงเหลือเพียง 29% ขณะที่รายได้จากค่าเช่าเพิ่มขึ้นเป็น 35% และอีก 36% มาจากธุรกิจอื่นๆ
ส่วนในอนาคต รายได้ของมั่นคงเคหะการกว่า 90% จะมาจากบริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ เรือธงหลักในการสร้างรายได้ให้กับกลุ่มมั่นคงเคหะการฯ ในอนาคต
อย่างไรก็ตาม ยังไม่มีผู้บริหารท่านใดบอกว่า จะจัดการบริหารคนที่อยู่ในธุรกิจที่อยู่อาศัยราว 100 คนอย่างไร ส่วนเรื่องการบริการหลังขายคงให้อยู่ในการจัดการของนิติบุคคลต่อไป
ปัจจุบันบริษัทยังมีโครงการทาวน์เฮ้าส์รอขายอีก 800 หลัง ระดับราคา 3 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 2,900 ล้านบาท ในทำเลปทุมธานี วัชรพล และบางนา-ตราด และคาดว่าจะเคลียร์ขายให้หมดภายใน 3 ปี นอกจากนี้ จะขายแลนด์แบงก์อีกหลายร้อยไร่ที่จังหวัดพระนครศรีอยุธยา สุพรรณบุรี และปทุมธานี มูลค่า 400 ล้านบาท ให้กับนักลงทุนที่สนใจ เพื่อนำเงินมาต่อยอดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม
สำหรับ พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ (PD) เป็นบริษัทในเครือ บมจ.มั่นคงเคหะการ ก่อตั้งมาเพื่อพัฒนาและบริหารโครงการคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน (Bangkok Free Trade Zone: BFTZ) ปัจจุบันมีโครงการทั้งหมด 9 โครงการ ใน 3 ทำเล
ในปี 2568 นี้ บริษัทจะยกระดับความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม ด้วยการทุ่มงบ 6,500 ล้านบาทสร้างนิคมอุตสาหกรรมฯ ในจังหวัดชลบุรีบนเนื้อที่ราว 1,000 ไร่ ตามแผนยุทธศาสตร์ “2025 Transformative Growth Mission"
“พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ คือเรือธงสำคัญในการขับเคลื่อนรายได้ประจำของกลุ่ม MK โดยเฉพาะในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแนวราบเผชิญความท้าทาย การปรับโครงสร้างบริษัทจึงเป็นการวางรากฐานใหม่ เพื่อให้กลุ่ม MK สามารถเติบโตมั่นคงและยั่งยืนในระยะยาว มุ่งเน้นกลุ่มธุรกิจที่สามารถต่อยอดศักยภาพท่ามกลางการแข่งขันที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ผลงานของ PD ที่ผ่านมาพิสูจน์ให้เห็นถึงความพร้อมในการเป็นเสาหลักที่สร้าง New S-Curve ทางธุรกิจให้เราได้อย่างแข็งแกร่ง” วรสิทธิ์บอก
PD ส่งกลยุทธ์ E-E-C สยายปีกสู่การพัฒนานิคมอุตสาหกรรมเต็มรูปแบบ
รัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ผู้พัฒนาและบริหาร ‘โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน’ กล่าวว่า นิคมอุตสาหกรรมบางปะกง ดำเนินการภายใต้บริษัท บางปะกงอินดัสเทรียล เอสเตท จำกัด เป็นบริษัทร่วมทุนระหว่างพีดีกับกลุ่มบีทีเอสของตระกูลกาญจนพาสน์ มีทุนจดทะเบียน 1,000 ล้านบาท ถือหุ้นฝ่ายละ 50% รองรับอุตสาหกรรมเป้าหมาย 7 กลุ่ม อาทิ อุตสาหกรรมเกษตรและแปรรูปอาหาร, อุตสาหกรรมยานยนต์, อุตสาหกรรมชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ อุตสาหกรรมเบา อาทิ อัญมณี เวชภัณฑ์ รองเท้า กีฬา อุตสาหกรรมบริการและสาธารณูปโภค มีจุดแข็งคืออยู่ใกล้ท่าเรือแหลมฉบังและมอเตอร์เวย์
ปัจจุบันนิคมอุตสาหกรรมบางปะกง กำลังอยู่ในขั้นตอนการจัดทำรายงาน EIA และคาดว่าจะเปิดดำเนินการประมาณปี 2570 คาดว่าจะทยอยขายที่ดิน 680 ไร่ ไร่ละ 12-13 ล้านบาท ภายใน 2-3 ปี
รัชนีกล่าวว่า ในแต่ละปีบริษัทจะใช้เงินลงทุนปีละ 500-1,000 ล้านบาท พัฒนาโครงการใหม่ปีละ 1-2 โครงการ พื้นที่ส่วนใหญ่อยู่บนถนนบางนา-ตราด เพราะภาคตะวันออกเป็นภูมิภาคที่มีมูลค่าการลงทุนสูงที่สุด โดยในปีที่ผ่านมามีมูลค่าการลงทุนถึง 573,066 ล้านบาท และในช่วงไตรมาสแรกของปี 2568 กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ระบุว่า มีการลงทุนในพื้นที่ EEC ของนักลงทุนต่างชาติกว่า 24,234 ล้านบาท คิดเป็น 52% ของเงินลงทุนทั้งหมด
“พื้นที่ของเราที่โครงการ BFTZ 4 บางปะกง ซึ่งตั้งอยู่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ มีผู้เช่าเต็ม 100% แม้พื้นที่บางส่วนยังอยู่ในระหว่างการพัฒนา นอกจากนี้ แม้เศรษฐกิจโลกจะเผชิญความไม่แน่นอนจากสงครามทางการค้า และนโยบายขึ้นภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ แต่เราได้ประโยชน์จากการย้ายฐานของนักลงทุนจีนและนักลงทุนต่างประเทศที่ลงทุนอยู่ในจีนมาบ้านเรา สงครามการค้าเกิดมาหลายปีแล้ว และครั้งนี้เป็นการเพิ่มอัตราเร่งให้ผู้ประกอบการตัดสินใจย้ายฐานเร็วขึ้น ภายหลังสหรัฐฯ ประกาศมาตรการ เราสามารถเซ็นสัญญาขายพื้นที่เช่าได้มากกว่า 30,000 ตารางเมตร” รัชนีบอก
รัชนีกล่าวต่อว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมเป็นธุรกิจที่ไทยมีศักยภาพในการแข่งขัน เพราะความได้เปรียบในด้านระบบสาธารณูปโภค ระบบโลจิสติกส์และการเป็นศูนย์กลางการผลิตในภูมิภาคอาเซียน อย่างไรก็ตาม การมองหาโอกาสใหม่ จาก FTA และการวางนโยบายส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐเป็นสิ่งจำเป็นที่จะช่วยกระตุ้นให้ภาคอุตสาหกรรมเดินหน้าต่อได้
“สถานการณ์หลายอย่างไม่ดี เราอย่า panic มีโอกาสเสมอ วิกฤตของคนอื่น อาจจะเป็นโอกาสของเรา” รัชนี กล่าวเสริม
PD ได้วางกลยุทธ์คือ ‘E-E-C’ ผลักดันการเติบโตของบริษัท ได้แก่ Enlarge from Core Strengths เป็นการขยายขีดความสามารถจากรากฐานความเชี่ยวชาญและจุดแข็งขององค์กร สู่ทุกกิจกรรมของธุรกิจ ส่วน Evolve with Flexibility and Adaptability เป็นการพัฒนาธุรกิจอย่างยืดหยุ่น สามารถปรับตัวให้ตอบโจทย์ทุกสถานการณ์ และ Collaborate for Greater Impacts เป็นการเสริมความแข็งแกร่งด้วยความร่วมมือกับพันธมิตรในทุกมิติ
ในปี 2567 PD มีรายได้รวมอยู่ที่ 898 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นรายได้จากการเช่าและบริการ 485 ล้านบาท สัดส่วนรายได้จากการเช่าเติบโตถึง 21% จากปีก่อนหน้า ในปีนี้บริษัทจะเร่งพัฒนาโครงการคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในไปป์ไลน์ ได้แก่ โครงการ BFTZ 4 บางปะกง, โครงการ BFTZ 6 ถ.บางนา-ตราด กม.19 ให้แล้วเสร็จ และตั้งเป้ารักษาอัตราการเช่าเฉลี่ยทุกโครงการให้สูงกว่า 90% คาดว่าจะเซ็นสัญญาผู้เช่าใหม่อีกกว่า 200,000 ตารางเมตร ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการพัฒนาโครงการใหม่อีก 2 แห่งในปีนี้ ได้แก่ BFTZ 8 บนถนนเทพารักษ์ และโครงการ BFTZ 9 บนทำเลวังน้อย ใช้เงินลงทุน 450 ล้านบาท และ 500-600 ล้านบาทตามลำดับ
เสริมแกร่งรายได้ ขายทรัพย์สินเข้ากอง Prospect Reit ต่อเนื่อง
ในฐานะ Sponsor หลักและผู้บริหารทรัพย์สินของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล หรือ PROSPECT REIT บริษัทฯ เตรียมเดินหน้าขายทรัพย์สินบางส่วนในโครงการ BFTZ 1 ถ.บางนา-ตราด กม.23, โครงการ BFTZ 2 ถ.เทพารักษ์, โครงการ BFTZ 3 ถ.บางนา-ตราด กม.19 เข้ากอง PROSPECT REIT พื้นที่ให้เช่ารวม 221,678 ตร.ม.
อรอนงค์ ชัยธง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด กล่าวว่า “PROSPECT REIT เตรียมเพิ่มทุนครั้งที่ 2 และเข้าลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินจาก PD มูลค่าไม่เกิน 3,350 ล้านบาท กำหนดการจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนระหว่างวันที่ 19–23 พ.ค. 2568 ขณะเดียวกัน ทางผู้จัดการกองทรัสต์กำลังอยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้ในโครงการอื่นๆ อีกหลายโครงการที่พัฒนาโดย PD คาดว่าจะขยายมูลค่าสินทรัพย์รวมของกองแตะ 10,000 ล้านบาท ภายในปี 2569
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ตั้งเป้าปี 68 รายได้ 4,000 ล้าน แม้เศรษฐกิจแย่ แต่ต่างชาติย้ายฐานมาไทย หนุน ‘โรงงาน-คลังสินค้าให้เช่า‘ โตต่อเนื่อง
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine