สูตรอสังหาฯ ฉบับ ‘ออริจิ้น’ เกิดจากคอนโดฯ โตด้วยแนวราบ-ค่าเช่า

ออริจิ้นกางแผนเป้าหมายการเติบโตถึงปี 2565 หวังทำรายได้ 27,500 ล้านบาท เบ่งพอร์ตโครงการแนวราบ-อสังหาฯ เพื่อเช่าเร่งการเติบโต กลยุทธ์สำคัญพัฒนา Mixed-use เพิ่มมูลค่า สำหรับปี 2561 เตรียมเปิดตัว 14 โครงการใหม่ 30,000 ล้านบาท

แม้ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เพิ่งก่อตั้งบริษัทเมื่อปี 2552 เริ่มต้นจากการพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่างในย่านแบริ่ง-ลาซาลเลยไปจนถึง จ. สมุทรปราการ แต่เพียง 6 ปีให้หลังออริจิ้นมีความพร้อมมากพอที่จะเปิดขายหุ้น IPO และช็อกวงการอีกครั้งเมื่อเข้าเทกโอเวอร์กิจการ บริษัท พราวด์ เรสซิเดนซ์ จำกัด ในปี 2560 เป็นการเรียนลัดเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ ระดับบน อีกทั้งได้พันธมิตรต่างชาติคือ บริษัท โนมูระ เรียลเอสเตท ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด จากญี่ปุ่นเข้ามาร่วมลงทุน ในอีก 5 ปีจากนี้ ออริจิ้นยังวางแผนการเติบโตแบบก้าวกระโดดต่อเนื่อง โดย พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กางกราฟทิศทางการเติบโตของรายได้บริษัทช่วงปี 2561-2565 (ไม่รวมโครงการร่วมทุน) วางเป้ารายได้ปีนี้ที่ 15,500 ล้านบาท และต้องการเติบโต 10-23% ทุกปีสู่เป้า 27,500 ล้านบาทในปี 2565 ทั้งนี้ พีระพงศ์ชี้ให้เห็นว่าเมื่อถึงปลายทางที่ปี 2565 “ทุกเครื่องยนต์ของบริษัทจะเดินไปด้วยกัน” จากเดิมที่ออริจิ้นเคยพัฒนาเฉพาะโครงการแนวสูง แต่ตั้งแต่ปีก่อน บริษัทเริ่มเปิดโครงการแนวราบแห่งแรกคือ “บริทาเนีย ศรีนครินทร์” และพอร์ตโครงการแนวราบจะกลายเป็นพอร์ตสำคัญที่ขยายตัวทุกปีจนถึงหลักหมื่นล้านในปี 2565 คิดเป็นสัดส่วน 36% ของรายได้รวม รวมถึงพอร์ตรายได้จากอสังหาฯ เพื่อเช่า เช่น โรงแรม อะพาร์ตเมนต์ ออฟฟิศบิลดิ้ง หรือโกดังที่กำลังศึกษาร่วมกับโนมูระ และธุรกิจบริการ เช่น นิติบุคคล แม่บ้าน เอเย่นต์ขาย-เช่า จะมีสัดส่วนราว 5-6% ของรายได้ทั้งหมด ในขณะที่โครงการร่วมทุนกับโนมูระจะเริ่มรับรู้รายได้ในปี 2563 เมื่อถึงปี 2565 คาดว่ารายได้ส่วนนี้จะอยู่ที่ 14,500 ล้านบาท แต่การบันทึกในบัญชีจะรับรู้ในรูปของกำไรสุทธิ

 

รอโอกาสผุด Mixed-use อีก 2 ทำเล

สำหรับกลยุทธ์สู่เป้าหมาย พีระพงศ์กล่าวถึงการพัฒนาโครงการในรูปแบบ Mixed-use โดยเริ่มจากปีก่อนที่ออริจิ้นซื้อกิจการพราวด์ เรสซิเดนซ์ ทำให้ได้โครงการคอนโดมิเนียม “พาร์ค 24” ย่านพร้อมพงษ์ไว้ในมือ และยังเช่าที่ดินโดยรอบเพิ่มเติม รวมเนื้อที่ทั้งหมด 17 ไร่ บริเวณพาร์ค 24 จึงเป็น Mixed-use แห่งแรกของออริจิ้น จากคอนโดฯ 2 อาคารเดิมของพราวด์ฯ ที่เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ปี 2560-61 และที่บริษัทจะก่อสร้างเพิ่มเป็นโรงแรมและอะพาร์ตเมนต์ในชื่อ “ออริจิ้น 24” และคอมมูนิตี้มอลล์ คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างไตรมาส 3/61 รวมมูลค่าโครงการนี้ 23,000 ล้านบาท

  ในปีเดียวกัน ออริจิ้นซื้อที่ดินจาก ตัน ภาสกรนที บริเวณโครงการอารีนา 10 ในซอยทองหล่อ ที่ดินขนาด 13 ไร่ เตรียมพัฒนารูปแบบ Mixed-use แบบเดียวกับพาร์ค 24 เริ่มเฟสแรกก่อสร้างคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีภายใต้แบรนด์พาร์คในปีนี้ และจะตามด้วยโรงแรม อะพาร์ตเมนต์ คอมมูนิตี้มอลล์ในเฟสต่อไป รวมมูลค่าโครงการ 37,000 ล้านบาท วางแผนก่อสร้างเสร็จทั้งหมดภายในปี 2566 สุดท้ายคือแปลงที่ดิน 4 ไร่บริเวณริมถนนพญาไท จะก่อสร้าง Mixed-use คอนโดฯ ออฟฟิศบิลดิ้ง และโรงแรม มูลค่าโครงการ 10,000 ล้านบาท คาดว่าจะเริ่มลงทุนได้ช่วงปลายปี นอกจากนี้ บริษัทยังซื้อแปลงที่ดินย่านใจกลางเมืองอีก 2 แปลงเตรียมพัฒนาเป็นคอนโดฯ แบรนด์พาร์คในปีหน้า และมีความต้องการจะขยายเป็นโครงการ Mixed-use ต่อไป “พาร์คอีก 2 โครงการจะเริ่มจากพัฒนาเป็นคอนโดฯ เป็นฐานไว้ก่อน ถ้าสามารถขยายหาที่ดินรอบๆ ได้ก็จะพัฒนาอสังหาฯ อื่นๆ ต่อไป เช่น ถ้าเป็นอสังหาฯ เพื่อเช่าจะเป็นที่ดินเช่าก็สามารถทำได้” พีระพงศ์กล่าว  

โครงการแนวราบขยายสู่ EEC

ด้าน ศุภลักษณ์ จันทร์พิทักษ์ กรรมการผู้จัดการโครงการแนวราบ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า สำหรับโครงการแนวราบของบริษัทจะเปิดโครงการทั้งหมด 4 โครงการ มูลค่ารวม 4,000 ล้านบาท

โดยจะมีทั้งทำเลโซนกรุงเทพฯ ตะวันออก ถนนบางนา-ตราดและถนนศรีนครินทร์ รวมถึงจะมีโครงการแนวราบในต่างจังหวัดแห่งแรกที่ จ. ระยอง ซึ่งอยู่ในเขตโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ที่ภาครัฐสนับสนุน และพอร์ตโครงการแนวราบใน EEC จะเป็นส่วนสำคัญของบริษัทต่อไป กลุ่มสินค้าและราคาโครงการแนวราบที่ออริจิ้นจะพัฒนาประกอบด้วย ทาวน์เฮาส์และโฮมออฟฟิศ ราคา 3-5 ล้านบาท บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดราคา 5-8 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวราคา 8-20 ล้านบาท เพื่อให้ครอบคลุมความต้องการลูกค้าทุกระดับ  

ปี 2561 ยังเป็นตลาดบน ปีหน้ากำลังซื้อกลาง-ล่างจะกลับมา

ด้านแผนธุรกิจปี 2561 พีระพงศ์ กล่าวว่าบริษัทตั้งเป้าเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัย 14 โครงการ มูลค่ารวม 30,000 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ 10 โครงการ มูลค่ารวม 26,000 ล้านบาท และโครงการแนวราบ 4 โครงการ มูลค่ารวม 4,000 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขาย 20,000 ล้านบาท และเป้าหมายรายได้ 15,500 ล้านบาท โดยมีแบ็กล็อกรอโอนกรรมสิทธิ์ภายในปีนี้แล้ว 12,000 ล้านบาท ในปีนี้สัดส่วนโครงการเปิดตัวใหม่จะเน้นเจาะกำลังซื้อระดับบนเป็นหลัก ผ่านแบรนด์พาร์คซึ่งเป็นคอนโดฯ ระดับลักชัวรี ราคามากกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม. สัดส่วน 60% ของมูลค่าโครงการเปิดตัวทั้งหมด และแบรนด์ไนท์บริดจ์ คอนโดฯ ระดับบนราคา 1.2-2 แสนบาท/ตร.ม. สัดส่วน 21% อย่างไรก็ตาม ปี 2562 บริษัทจะกลับมาเน้นหนักกลุ่มคอนโดฯ กลางและล่างอีกครั้ง โดยคาดว่าสัดส่วน 50-60% ของพอร์ตโครงการเปิดใหม่จะเป็นแบรนด์เคนซิงตันและน็อตติ้ง ฮิลล์ ราคา 8 หมื่น-1.2 แสนบาท/ตร.ม. และแบรนด์บีลอฟท์ราคาต่ำกว่า 8 หมื่นบาท/ตร.ม. “เชื่อว่ากลางปีหน้า คอนโดฯ ห้องละ 1 ล้านกว่าบาทจะกลับมาเป็นกระแสอีกครั้ง เพราะมีหลายสำนักคาดการณ์การเติบโตของเศรษฐกิจไทยแล้วว่าจะโตราว 4% ติดต่อกัน 2 ปี ซึ่งจะทำให้เงินหมุนถึงมือประชาชนกลุ่มกลางล่างในช่วงปีหน้า ส่วนปีนี้บริษัทยังเกาะกลุ่มกำลังซื้อคอนโดฯ ห้องละ 5-10 ล้านบาทก่อน โดยมีอานิสงส์ดอกเบี้ยผ่อนบ้านต่ำ 2-3% เกื้อหนุนให้คนซื้อของได้คำใหญ่ขึ้น สมมติคอนโดฯ ราคา 7 ล้านบาทในยุคนี้ ลูกค้ามีรายได้ 7 หมื่นบาท/เดือนก็สามารถซื้อได้แล้ว” พีระพงศ์กล่าว