พายุหรือแค่ลมพัด? หลากทัศนะผู้บริหารค่ายอสังหาฯ เมื่อคนจีนแห่ซื้อคอนโดฯ ไทย

ประเทศจีนแผ่นดินใหญ่คือมหาอำนาจทางเศรษฐกิจของโลกยุคใหม่ การเติบโตทางเศรษฐกิจทำให้ชาวจีน “รวยเร็ว” และจำนวนคนรวยก็เพิ่มขึ้นอย่างมาก ทว่า เนื่องจากรัฐบาลจีนไม่อนุญาตให้บุคคลธรรมดาครอบครองกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินอย่างถาวร ทำให้คนจีนที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มองหาจุดหมายปลายทางที่ประเทศอื่นทดแทน

Bain&Company และ China Merchants Bank ร่วมกันจัดทำรายงานความมั่งคั่งของชาวจีน ซึ่งคาดการณ์ว่า ณ สิ้นปี 2560 จะมีชาวจีนที่มีความมั่งคั่งมากกว่า 10 ล้านหยวน (หรือราว 50 ล้านบาท) กว่า 1.87 ล้านคน และมีทรัพย์สินรวมกันราว 188 ล้านล้านหยวน (หรือราว 940 ล้านล้านบาท) กลุ่มคนรวยยอดพีรามิดของจีนเหล่านี้มีแนวทางการบริหารจัดการความมั่งคั่ง โดยการโยกย้ายทรัพย์สิน 56% ไปยังต่างประเทศ และนั่นคือโอกาสของประเทศไทย เพราะ 11% ของคนรวยแดนมังกรสนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เหนือสิ่งอื่นอย่าง วิสกี้ กระเป๋าแบรนด์เนม หรือชิ้นงานศิลปะ โดยที่ประเทศไทยคือตลาดอันดับ 3 ของโลกที่คนจีนสนใจลงทุนอสังหาฯ รองจากประเทศสหรัฐอเมริกาและออสเตรเลีย ส่งผลให้กระแส “ทุนจีนบุกซื้อคอนโดมิเนียมไทย” ฟีเวอร์มากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะปี 2560 ที่อสังหาฯ แต่ละบริษัทต่างจับจ้องมองกระแสผู้ซื้อชาวจีนเหล่านี้อย่างใกล้ชิด อย่างไรก็ตาม แนวความคิดการเจาะกลุ่มผู้ซื้อจากจีนแผ่นดินใหญ่ของแต่ละค่ายอสังหาฯ ย่อมแตกต่างกันไป มีทั้งที่เปิดกว้างและต้องการคว้าเงินในกระเป๋าเศรษฐีใหม่เหล่านี้ให้อยู่มือ ไปจนถึงกลุ่มที่ต้องการรอดูท่าทีทิศทางลมให้ชัดเจนก่อน เปิดฉากด้วยซีอีโอดาวรุ่ง พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ บริษัทที่กำลังขยายตลาดจากคอนโดมิเนียมระดับกลางล่างสู่ตลาดบน พีระพงศ์กล่าวว่า ณ สิ้นปี 2560 ออริจิ้นมีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติเพิ่มเป็น 15% และเชื่อว่าปีนี้จะขยับขึ้นเป็น 17-18% จากกำลังซื้อชาวจีนที่สนใจตลาดไทยสูง พีระพงศ์อธิบายว่า อสังหาฯ ในประเทศจีนเป็นลีสโฮลด์หรือกรรมสิทธิ์การเช่าทั้งหมด ไม่มีการขายขาด แต่แม้จะเป็นลีสโฮลด์อสังหาฯ จีนก็มีราคาสูง ในเมืองหลวงอย่าง Beijing บริเวณโซน 1 ใจกลางเมือง ราคาคอนโดฯ จะอยู่ที่ 5 แสน-1 ล้านบาท/ตร.ม. ถึงจะขยับมาที่โซน 5 ซึ่งห่างกลางเมืองออกมาราคายังสูงถึง 4 แสนบาท/ตร.ม. และจะได้อัตราผลตอบแทนการเช่า (rental yield) เฉลี่ยเพียง 1.5% เทียบกับประเทศไทยแล้ว ชาวต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดโดยได้กรรมสิทธิ์ถาวรและอัตราผลตอบแทนการเช่าเฉลี่ยที่ 4-5% ไม่นับส่วนต่างกำไร (capital gain) หากขายเปลี่ยนมือที่อาจจะสูงถึง 10% “ถามว่าคนจีนซื้อไปทำอะไร? จริงๆ คำตอบคือเป็นความนิยมในอสังหาฯ ของเขาเอง บวกกับผลตอบแทนที่ไทยนั้นน่าซื้อมาก ห้องชุดที่ราคาต่ำกว่า 1 ล้านหยวนเขาซื้อได้ แต่ที่นิยมมากคือราคาต่ำกว่า 5 แสนหยวน เขาซื้อโดยไม่ต้องคิดเลย ออริจิ้นเราขายคนจีนและฮ่องกงเมื่อปีก่อนรวมกว่า 5 พันล้านบาทแล้ว โอนกรรมสิทธิ์ได้ง่าย โดยเราเลือกขายผ่านเอเย่นต์จีนซึ่งต้องเลือกเอเย่นต์ที่ดี คัดลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริงเข้ามา ไม่ใช่เอเย่นต์ที่พานักเก็งกำไรมาซื้อซึ่งจะทำให้เกิดปัญหา” พีระพงศ์กล่าว มาที่ เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งกำลังมุ่งเน้นขยายตลาดบนเช่นกัน เกษราตอบสั้นๆ ว่าปัจจุบันบริษัทมีกลุ่มลูกค้าต่างชาติซึ่งรวมถึงคนจีนมีประมาณ 10-20% ของยอดขายรวม ส่วนใหญ่จะเลือกซื้อห้องชุดแบรนด์นิช ไพรด์ ราคามากกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต และนิช โมโน ราคา 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต แต่บริษัทมีนโยบายควบคุมสัดส่วนลูกค้าต่างชาตินี้ไม่ให้เกิน 25% “เพราะต้องป้องกันความเสี่ยง ต้องยอมรับว่ากลุ่มนี้นักเก็งกำไรก็เยอะ เพราะฉะนั้นเราก็ไม่อยากให้มีเข้ามามากเกิน” เกษรากล่าว สำหรับ ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มองในทางบวกกับลูกค้าชาวจีน โดยซีอีโอเอสซีฯ เปิดเผยว่า บริษัทมีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติราว 20% มีทั้งชาวจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ ซึ่งส่วนใหญ่จะสนใจคอนโดฯ ระดับลักชัวรีและคอนโดฯ ตากอากาศ สัดส่วนดังกล่าวปรับเพิ่มขึ้นจากในอดีตเพราะช่วงที่ผ่านมาบริษัทเปิดตัวคอนโดฯ หรูจำนวนมากขึ้น “เป้าหมายของกลุ่มคอนโดฯ ลักชัวรี 70% เรายังมองคนไทย การออกแบบก็มุ่งเน้นที่คนไทย แต่อีก 30% ที่เหลือเราเชื่อว่าจะได้ลูกค้าต่างชาติ และที่สนใจจริงๆ คือกลุ่มคนจีน เพราะพลเมืองเขามีเป็นพันล้านคน ยังมีคนอีกมากมายที่มีโอกาสมาซื้อสินค้าของเรา” ณัฐพงศ์กล่าว ปิดท้ายที่ ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ยังมีมุมมองระแวดระวังกับลูกค้าชาวจีน เขามองว่าลูกค้ากลุ่มนี้มีทั้งโอกาสและความเสี่ยง ปัจจุบันเฉพาะกลุ่มสินค้าคอนโดฯ ศุภาลัยมีลูกค้าต่างชาติราว 2% เท่านั้น เนื่องจากมีการคัดเลือกคอนโดฯ ทำตลาดต่างประเทศตามความเหมาะสมและความจำเป็นที่ต้องอาศัยดีมานด์ต่างชาติช่วยผลักดันยอดขาย “ถ้าเป็นชาวต่างชาติที่เป็น expat ในไทยถือว่าเป็นกลุ่มที่ดีที่สุดและเป็นเรียลดีมานด์ ส่วนกลุ่มที่แค่หาที่พักเงินกลุ่มนี้จะมีความเสี่ยง เราจึงค่อนข้างคัดเลือกลูกค้า เพราะถึงจะเก็บเงินดาวน์สูงแต่ถ้าเขามีความจำเป็นต้องทิ้งดาวน์เขาก็ทิ้ง ซึ่งเราจะเป็นฝ่ายแย่ ดังนั้นช่วง 1-2 ปีนี้ผมขอรอดูการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อจีนในตลาดก่อน” ไตรเตชะทิ้งท้าย