พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เผยผลสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด พบหั่นราคาลงจากที่เปิดขายในช่วงแรก 7-15% เป็นโอกาสทองของนักลงทุนที่มีความพร้อมเข้าช็อปของถูก
สุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า สถานการณ์การลงทุนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีความร้อนแรงลดลงเมื่อเทียบกับในอดีต เนื่องจากปัจจัยหลายด้านทั้งภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value Ratio : LTV) ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เร่งระบายสินค้าเก่า และกำลังซื้อภายในประเทศยังซบเซา
นอกจากนี้ ปัจจัยจากลูกค้าชาวต่างชาติที่ชะลอลงจากสภาพเศรษฐกิจโลก และส่วนหนึ่งเนื่องจากเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น และผลกระทบของไวรัส COVID-19 ส่งผลให้ระดับราคาคอนโดมิเนียมปัจจุบันปรับลดลง ซึ่งระดับราคาดังกล่าวต่ำกว่าราคาช่วงที่เปิดขายในช่วงแรกราว 7-15% สอดคล้องกับดัชนีราคาห้องชุดที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ชะลอตัวตั้งแต่ไตรมาสที่ 2/2562
ดังนั้น ช่วงที่ราคาคอนโดมิเนียมปรับลดลงจากระดับปกติเช่นในตอนนี้ จึงเป็นจังหวะที่ดีสำหรับคนที่มีความพร้อม โดยเฉพาะนักลงทุนระยะยาว โอกาสในจังหวะนี้อยู่ที่ได้ห้องที่มีราคาถูกพร้อมสามารถปล่อยเช่าได้ทันที
จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนา พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า แม้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์จะซบเซา แต่ตลาดเช่ายังคงเติบโตให้ผลตอบแทนที่ดี โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมยังสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า โดยพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน ที่มีผลตอบแทนการปล่อยเช่าเฉลี่ย 4.0% กรุงเทพฯ ชั้นกลาง 3.3% และกรุงเทพฯ ชั้นนอก 4.1%
นอกจากนี้ จากการสำรวจพบว่า ปี 2560-2562 มีจำนวนคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จ และเป็นโครงการที่ยังขายอยู่ในตลาดราว 405 โครงการ อุปทานสะสมอยู่ที่อยู่ที่ 215,479 ยูนิต ซึ่งลดลงจากปีก่อน เนื่องจากมีอุปทานดูดซับไปบ้างแล้ว ประกอบกับโครงการใหม่ที่เปิดขายในช่วง 1-2 ปี ที่ผ่านมายังสร้างไม่เสร็จ
อย่างไรก็ตาม ในอนาคตคาดว่าจะมีห้องที่สร้างเสร็จจำนวนมากในปี 2563-2565 ราว 147,429 ยูนิต จาก 247 โครงการ กดดันให้ผู้ประกอบหลายรายเร่งระบายสินค้าในตลาด เห็นได้จากบางพื้นที่ปรับลดราคาลง โดยการจัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขาย
หากพิจารณารายพื้นที่ พบว่ากรุงเทพฯ ชั้นใน มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จและยังคงมีการขายอยู่ 68 โครงการ พื้นที่ดังกล่าวครอบคลุมบริเวณเพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร และสุขุมวิท เป็นทำเลที่มีศักยภาพ ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณดังกล่าวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี ผลักดันให้ราคาของคอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้นตาม
นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมบริเวณดังกล่าวยังสามารถปล่อยเช่าในกลุ่มลูกค้าคนทำงานและชาวต่างชาติได้ดี มีอัตราค่าเช่าราว 20,000-35,000 บาทต่อเดือน ส่งผลให้คอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในมีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.0% โดยคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าวเช่น โครงการ ไนท์บริดจ์ ไพรม์ สาทร (KnightsBridge Prime Sathorn) โครงการไลฟ์ วัน ไวร์เลส (Life One Wireless)
ส่วนพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ครอบคลุมพื้นที่พระราม 3, พญาไท, อนุเสาวรีย์, สะพานควาย, จตุจักร, ลาดพร้าว และรัชดา มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจำนวน 60 โครงการ เป็นพื้นที่ที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างชัดเจน ทั้งเดินทางสะดวก ร้านอาหาร รวมถึงแหล่งงาน โดยพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลางมีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.3% ซึ่งโครงการที่มีผลตอบแทนสูงเป็นโครงการที่ตั้งใกล้รถไฟฟ้ารัศมีไม่เกิน 500 เมตร
ทั้งนี้ โครงการที่สร้างเสร็จอยู่ในพื้นที่ดังกล่าว 45% อยู่บริเวณลาดพร้าว-โชคชัย 4 และรัชดา-พระราม 9 โดยมีอัตราค่าเช่า 13,000-20,000 บาทต่อเดือน เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ส่งผลให้บริเวณลาดพร้าวมีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 2.7%
ด้านรัชดา-พระราม 9 พบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติ มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เฉลี่ยที่ 4.5% โดยคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าว เช่น โครงการเดอะไลน์ พหล-ประดิพัทธ์ (THE LINE Phahon-Pradipat) โครงการไลฟ์ อโศก พระราม 9 (Life Asoke - Rama 9)
สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกหรือเขตชานเมือง เป็นบริเวณที่มีอุปทานสร้างเสร็จสะสมมากที่สุดราว 70% มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจำนวน 127 โครงการ มีผลตอบจากการปล่อยเช่าเฉลี่ย 4.1% อุปทานส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 75,000 บาทต่อตารางเมตร
และเมื่อเปรียบเทียบคอนโดมิเนียมบริเวณกรุงเทพฯ รอบนอกที่อยู่ในระยะ 400-500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า กับคอนโดมิเนียมในเมือง พบว่ามีราคาถูกกว่าคอนโดในเมือง 30-40% ทำให้ผลตอบแทนจากค่าเช่าค่อนข้างสูงเมื่อเปรียบกับพื้นที่อื่นๆ โดยอัตราค่าเช่าส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 6,500-8,500 บาท โดยคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าวเช่น โครงการเดอะ เบส เพชรเกษม (THE BASE Phetkasem)
ทั้งนี้ แม้ปัจจุบันจะไม่ใช่ปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความคึกคัก แต่เป็นปีที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มีความพร้อม และเน้นลงทุนในระยะกลาง-ยาว เพราะเป็นโอกาสดีที่จะได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูกลง มีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าทั้งในแง่ของการเพิ่มขึ้นของส่วนต่างราคาในอนาคต ตลอดจนรายได้จากค่าเช่าจากพื้นที่ที่ยังคงมีศักยภาพในการเติบโต
“นอกจากจากนี้ การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนในแต่ละทำเล ควรพิจารณาที่ตั้งและแนวโน้มของอุปทาน ศักยภาพในพื้นที่และกำลังซื้อที่จะเข้ามาในพื้นที่ เนื่องจากเริ่มเห็นการลดราคาในบางโครงการบริเวณกรุงเทพฯ รอบนอกที่ลดราคาต่ำกว่าราคาที่เคยเปิดขายในช่วงแรก เพื่อกระตุ้นยอดขาย
“อย่างไรก็ดี การลงทุนอาจต้องพิจารณาถึงจำนวนอุปทานใหม่ที่จะเกิดในอนาคต ศักยภาพการเติบโตในพื้นที่ กำลังซื้อของผู้บริโภค ซึ่งหากพื้นที่มีจำนวนอุปทานที่มากเกินไป ขณะที่อุปสงค์ยังอยู่ในวงจำกัดจะส่งผลต่อระดับราคาและผลตอบแทนที่อาจลดลงได้” สุวรรณี กล่าว
- อ่านเพิ่มเติม ปี 2020 เศรษฐกิจไปไม่ไกล ลงทุนอะไรดี
ไม่พลาดเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ของเรา ติดตามเราได้ที่ เพจเฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine