“พรีโม” ชี้ตลาดลักชัวรีสร้างเสร็จทำซัพพลายกลางเมืองเพิ่ม แนะทำเลอ่อนนุช-สำโรงปล่อยเช่าเร็วกว่า ด้าน “ดีล” ในเครือพฤกษา เจาะทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บางอ้อ-ท่าพระ yield เด่น 4-6% แนะลงทุน คอนโดฯ ปล่อยเช่า 1.0-1.5 หมื่นบาท/เดือน
แพลตฟอร์มปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ Propachill จัดงานสัมมนาเกี่ยวกับห้องชุดปล่อยเช่า ขนโบรกเกอร์คอนโดมิเนียมหลายค่ายร่วมแสดงความคิดเห็น
โดย ธนา ต่อสหะกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรีโม เซอร์วิส โซลูชั่น จำกัด ในเครือ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ฉายภาพตลาดห้องชุดปล่อยเช่าในปีนี้ เกิดความเปลี่ยนแปลงที่สะเทือนตลาดใจกลางเมืองช่วงสุขุมวิทตอนต้น ตั้งแต่สถานีเพลินจิต-สถานีพระโขนง การปล่อยเช่าห้องทำได้ยากขึ้นและลูกค้ามีการต่อราคาหรือเจ้าของห้องไม่สามารถเพิ่มราคาได้
มี 2 ปัจจัยที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงคือ ผู้เช่าเริ่มสนใจย้ายออกไปในพื้นที่รอบนอกมากขึ้น และซัพพลายคอนโดฯ ระดับลักชัวรีในพื้นที่กลางเมืองกำลังทยอยสร้างเสร็จทำให้ผู้เช่ามีตัวเลือกเพิ่มขึ้น
“ราคาเช่าคอนโดฯ สุขุมวิทตอนต้นจะอยู่ที่ 700-1,000 บาทต่อตร.ม. แต่ถ้าขยับไปย่านอ่อนนุช-สำโรง สามารถหาคอนโดฯ เช่าราคา 300-600 บาทต่อตร.ม. ได้ ประกอบกับบรรยากาศเหมาะกับการอยู่อาศัยมากกว่า ยังมีตลาดนัด มีร้าน local แบบดั้งเดิม แม้แต่ชาวต่างชาติบางกลุ่มที่ไม่ได้รับค่าเช่าบ้านโดยตรงจากบริษัท ก็เริ่มเลือกที่จะขยับไปเช่าคอนโดฯ สุขุมวิทตอนปลาย” ธนากล่าว
สถานการณ์นี้ทำให้ค่าเช่าของตลาดกลางเมืองถูกปรับลดลงหรือไม่เติบโต ธนายกตัวอย่างห้องชุดปล่อยเช่าของตนเอง จากเดิมราคาเช่าอยู่ที่ 24,000 บาทต่อเดือน ปัจจุบันต้องต่อสู้กับห้องชุดแบบเดียวกันในราคา 18,000-20,000 บาทต่อเดือน
ปีนี้ธนาจึงแนะนำ คอนโดฯ ปล่อยเช่า ที่น่าลงทุนเป็นกลุ่มที่ขยับจากใจกลางเมืองออกมาคือห้องชุดย่านสถานีอ่อนนุช-สถานีสำโรง และอีกกลุ่มที่น่าสนใจคือตลาดห้องชุดโซนนักศึกษา ได้แก่ พื้นที่ม.เกษตรศาสตร์ และย่านรังสิต ซึ่งสามารถปล่อยเช่าได้ไว แม้มีซัพพลายมากแต่ดีมานด์ก็มากตาม ทำให้หมุนรอบปล่อยเช่าห้องใหม่ได้ในเวลาน้อยกว่า 1 เดือน
เจาะสถานีสายสีน้ำเงิน บางอ้อ-ท่าพระ
ด้าน กันติทัต มลทา สหะกุล รองประธานกรรมการ บริษัท ดีล จำกัด ในเครือ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวถึงตลาดคอนโดฯ ปล่อยเช่าที่เขามองว่าน่าสนใจ คือพื้นที่สถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงบางอ้อ-ท่าพระ
โดยรถไฟฟ้าสายนี้เป็น Loop Line แรกของกรุงเทพฯ และช่วงบางอ้อ-ท่าพระจะเปิดบริการช่วงไตรมาส 1 ปี 2563 ซึ่งมีการคาดการณ์ว่าเมื่อ Loop Line เปิดใช้ครบ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจะมีผู้ใช้บริการ 5 แสนเที่ยวคนต่อวันภายในปีหน้า และช่วงบางอ้อ-ท่าพระจะได้ดีมานด์จากกลุ่มนักศึกษา เช่น ม.ธรรมศาสตร์ วชิรพยาบาล และกลุ่มพนักงาน เช่น บุคลากรการแพทย์ การไฟฟ้าฝ่ายผลิต (EGAT)
ภาพรวมคอนโดฯ ในพื้นที่ 9 สถานีนี้ จากการรวบรวมข้อมูลของดีลพบว่า สิ้นปี 2562 นี้น่าจะมีห้องชุดสร้างเสร็จสะสมราว 20,000 กว่ายูนิต และ 30% ของห้องชุดย่านนี้จะเป็นห้องชุดปล่อยเช่า นั่นคือราว 5,000 ยูนิต
และดีลคาดว่าภายในปี 2564 ห้องชุดสร้างเสร็จย่านนี้จะเพิ่มเป็น 28,500 ยูนิต ทำให้ห้องชุดปล่อยเช่ามีราว 8,550 ยูนิต ซึ่งกันติทัตมองว่า ถือเป็นจำนวนที่ไม่มากเกินไป
สำหรับราคาห้องเช่าย่านนี้อยู่ที่ 7,000-80,000 บาทต่อเดือน โดยราคาเฉลี่ยของคอนโดฯ ส่วนใหญ่คือ 14,000 บาทต่อเดือน
เมื่อเจาะลึกถึงห้องชุดและราคาที่มีโอกาสปล่อยเช่ามากที่สุดคือห้องแบบ 1 ห้องนอน โดยสามารถปล่อยเช่าได้ราคาสูงสุด 18,000 บาทต่อเดือน อย่างไรก็ตาม กันติทัตชี้ว่า ห้องที่มีโอกาสปล่อยเช่าได้เร็วจะอยู่ในช่วงราคา 10,000-13,000 บาทต่อเดือน รองลงมาเป็นห้องเช่าราคา 13,000-15,000 บาทต่อเดือน แต่ต้องมีจุดเด่นในแง่การตกแต่งห้อง
ในขณะที่การเลือกสถานีที่เหมาะสมที่สุดต่อผลตอบแทนการเช่า (yield) ขณะนี้คือสถานีจรัญฯ 13 ซึ่งได้ yield ที่ 6.08% (*สถานีบางพลัดมีข้อมูลที่ดึงค่าเฉลี่ยเพราะมีคอนโดฯ อาคารหนึ่งซึ่งให้ yield สูงกว่าตลาดอย่างมาก) ส่วนสถานีที่ yield ต่ำสุดคือท่าพระที่ 4.40% เนื่องจากมีซัพพลายเยอะ แข่งขันสูง
“โดยรวมตลอดทั้งเส้นนี้อยู่ที่ 4-6% ซึ่งถือว่าน่าสนใจ เพราะในเมืองอย่างสีลม-สาทร ปัจจุบันก็มี yield ระดับเดียวกันแล้ว” กันติทัตกล่าว
อย่าแต่งห้องตามใจตัวเอง
ตบท้ายคำแนะนำการปล่อยเช่าห้องจาก ศิรประภา รักษ์สุจริต ผู้ก่อตั้งบริษัท Wealthiness Estate และ เนติ นฤมิตร ผู้ก่อตั้งบริษัท W2property กล่าวถึง 4 หัวข้อที่ควรให้ความสนใจเมื่อปล่อยเช่าห้องในยุคนี้
1.การตกแต่ง แต่งห้องในโทนสีกลางๆ ที่ทุกคนน่าจะชื่นชอบ เช่น สีเอิร์ธโทน อย่าแต่งห้องในสไตล์ที่ตนเองชอบ และไม่ควรเลือกห้องแต่งครบจากคอนโดฯ เพราะจะทำให้เกิดสงครามราคากับห้องที่ตกแต่งแบบเดียวกัน นอกจากนั้นควรคำนึงถึงกลุ่มเป้าหมาย เช่น หากเป็นห้องปล่อยเช่าคนญี่ปุ่น อาจเน้นบรรยากาศงานไม้ หรือปล่อยเช่าลูกค้ากลุ่มกลางล่าง จุดเน้นอาจไม่ใช่การแต่งห้องแต่เป็นเครื่องใช้ไฟฟ้า
2.ราคา เคล็ดลับคือการเลือก "แถม" บริการต่างๆ ไปในราคาเดียวกัน เช่น Wi-Fi ฟรี แม่บ้านทำความสะอาดฟรีสัปดาห์ละครั้ง และในปีนี้สถานการณ์ตลาดแข่งขันสูง อาจต้องยอมลดราคาบ้าง
3.สัญญาเช่า ควรยืดหยุ่นสัญญา มีให้เลือกระยะ 3-6 เดือนด้วย เนื่องจากลูกค้าปัจจุบันเริ่มต้องการเช่าสั้นเพิ่มขึ้น เช่น เป็นกลุ่ม expat ระยะสั้น นักศึกษาฝึกงาน ซึ่งสัญญาเช่าสั้นจะทำให้ขึ้นราคาค่าเช่าจากปกติได้ด้วย
4.การตลาด นอกจากทำตลาดออนไลน์แล้วอย่าลืมการตลาดออฟไลน์ โดยเฉพาะห้องเช่าราคา 1 หมื่นบาทต่อเดือนหรือต่ำกว่า ผู้เช่ามีแนวโน้ม walk-in เอง การติดป้ายประกาศที่ตึกโดยตรงและฝากเอเย่นต์โครงการดูแลปล่อยเช่าห้องจะช่วยให้การปล่อยเช่าเร็วขึ้น