ธุรกิจของกลุ่มเซ็นทรัลวางรากฐานในไทยมานานหลายสิบปี จนแตกแขนงออกมาทั้งศูนย์การค้า ค้าปลีก อสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในนั้นคือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท หรือ CPNREIT ที่เรียกว่าเก็บกิน ‘ค่าเช่า’ ที่เกิดจากห้างเซ็นทรัลและอสังหาฯ หลายแห่งทั่วไทย
ตั้งเป้าหมายสินทรัพย์โต 1.8 แสนล้านภายใน 8 ปี
CPNREIT คือกองทรัสต์ที่แปลงสภาพมาจากกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) โดยรับโอนทรัพย์สินต่างๆ เมื่อปลายปี 2560 เรียกว่าเป็นการปรับโครงสร้างครั้งใหญ่ให้ CPNREIT จะสามารถบริหารจัดการได้อย่างยืดหยุ่นขึ้น (เช่น ขยายลงทุนในต่างประเทศ, กู้เงินได้มากขึ้น และยังพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อีกด้วย) ทั้งนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ที่ถือหุ้นราว 40% ใน CPNREIT
ถ้าเล่าให้เห็นภาพ คือเมื่อ CPN พัฒนาอสังหาฯ หรือสร้างศูนย์การค้าขึ้นมา (ปัจจุบันมีมากกว่า 30 แห่ง และอสังหาฯ อื่นๆ ) อาจขายสัญญาเช่าระยะยาวบางส่วนให้ทาง CPNREIT ซึ่งจะบริหารสิทธิการเช่าและจัดเก็บค่าเช่าจากร้านค้าต่างๆ ขึ้นมาเป็นรายได้ของ CPNREIT บางส่วนจะแบ่งไปลงทุนต่อเช่น การรีโนเวทศูนย์การค้า หรือซื้อสินทรัพย์ใหม่ๆ เข้ามาบริหาร
ปัจจุบันกองทรัสต์ CPNREIT มีมูลค่าสินทรัพย์ฯ 92,101 ล้านบาท และมีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (Market Cap) อยู่ที่ 42,366 ล้านบาท โดยในพอร์ต CPNREIT มีการลงทุนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว ดังนี้
1) ศูนย์การค้า 7 แห่ง ได้แก่ เซ็นทรัล พระราม 2, เซ็นทรัล พระราม 3, เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า, เซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต, เซ็นทรัล พัทยา, เซ็นทรัล ลำปาง, และเซ็นทรัล มารีนา
2) อาคารสำนักงาน 4 แห่ง ได้แก่ ปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ เอ, ปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี, เดอะไนน์ ทาวเวอร์,และยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์
3) โรงแรม 1 แห่ง ได้แก่ โรงแรมฮิลตัน พัทยา
ล่าสุดกองทรัสต์ CPNREIT ยังตั้งเป้าหมายจะเพิ่มสินทรัพย์ในพอร์ตให้ไปถึง 180,000 ล้านบาท หรือเติบโต 2 เท่าภายใน 8 ปีข้างหน้า
เปิดแผนงานเตรียมลงทุน 20,000 ล้านใน 2-3 ปี
“นภารัตน์ ศรีวรรณวิทย์” กรรมการ บริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ผู้จัดการกองทรัสต์ CPNREIT เล่าถึงแผนธุรกิจให้ฟังว่า จากแนวโน้มธุรกิจค้าปลีกและบริการในปี 2568 ที่จะอยู่ราว 4.4 ล้านล้านบาท เติบโต 3-5% เพราะมีปัจจัยหนุนจากกภาครัฐ รวมถึงภาคการท่องเที่ยวและสินค้าแฟชั่นเติบโตขึ้น จึงมองว่าธุรกิจค้าปลีกและบริการจะปรับตัวดีขึ้นด้วย โดยยังมีปัจจัยเสี่ยงที่ต้องจับตามองคือ นโยบายภาษีตอบโต้จากสหรัฐฯ และต้องติดตามสถานการณ์ด้านการท่องเที่ยวของไทย
ทั้งนี้ การเติบโตของ CPNREIT ยังมองว่าจะมาจาก 2 ส่วนหลัก ได้แก่
1. Organic growth จากสินทรัพย์เดิมที่มีอยู่จะเติบโตราว 3-4% ต่อปี
2. การทำ Asset Management หรือ Renovation เช่น เซ็นทรัล พระราม 2, เซ็นทรัล พระราม 3, เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า, เซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต ฯลฯ ที่จะทยอยรีโนเวทเสร็จสิ้นและสามารถเพิ่มรายได้ในอนาคต
ดังนั้น CPNREIT จึงวางแผนลงทุนในทรัพย์สินที่มีศักยภาพอย่างต่อเนื่อง โดยยังให้น้ำหนักในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกเป็นหลัก แต่อาจมีส่วนใหม่ๆ เข้ามาเพิ่มเติม เช่น Mixed-Use ที่อาจมีความร่วมมือในการพัฒนาบริการในพื้นที่ (เช่น โรงแรม) เพื่อให้เกิดกระแสเงินสดเข้ามาตลอด
นอกจากนี้ยังเตรียมพูดคุยกับ CPN เพื่อขยายการลงทุนในภาคใต้และตะวันออกเฉียงเหนือ เพราะปัจจุบันยังไม่มี 2 ภูมิภาคนี้ในพอร์ต และมีแผนการลงทุนในศูนย์การค้าใหม่เพิ่มเติมทุก ๆ 2 ปีเบื้องต้นประมาณการเงินลงทุนไว้ราว 20,000 ล้านบาท
ขณะที่เป้าหมายระยะกลางในช่วง 4 ปีข้างหน้า (ปี 2568-2571) CPNREIT ตั้งเป้าที่จะเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินประเภทศูนย์การค้าประมาณ 40,000 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (Market Cap) เพิ่มขึ้นราว 20,000-30,000 ล้านบาท จากปัจจุบันอยู่ที่กว่า 42,000 ล้านบาท
ส่วนภายใน 8 ปีข้างหน้า เพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ในพอร์ตไปสู่ระดับ 180,000 ล้านบาท หรือเติบโต 2 เท่าจากปัจจุบันที่อยู่ระดับ 92,101 ล้านบาท
สุดท้ายนี้ ในมุมมองนักลงทุน นภารัตน์ เล่าว่า ในเดือน พ.ค. นี้จะไป Road Show ที่สิงคโปร์เพื่อเข้าถึงนักลงทุนสถาบัน กลุ่มประกันภัย โดยทุกวันนี้ CPNREIT มีสัดส่วนนักลงทุนต่างชาติอยู่ที่ 5% จากเดิมที่สูงสุดกว่า 10% และที่ผ่านมา CPNREIT มีอัตราผลตอบแทน (Yield) ที่ 9% ถือว่าน่าสนใจ และด้วยราคาที่ไม่สูงมาก จึงมองว่ายังเป็นโอกาสให้นักลงทุนเข้ามาลงทุนในช่วงภาวะดอกเบี้ยขาลง
ภาพ : CPNREIT
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : Cloud 11 โปรเจ็กต์จาก MQDC ขยายมูลค่าโครงการสู่ 43,000 ล้าน ก่อสร้างคืบหน้า 80% แล้ว เตรียมเปิดให้บริการ Q4 ปีนี้
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine