ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินสินเชื่อบ้านผ่านระบบธนาคารปี 2567 จะเติบโต 1.2% ถือว่าโตต่ำสุดในรอบ 23 ปี ผลกระทบจากเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวไม่ทั่วถึง กระทบรายได้ภาคครัวเรือนและทำให้หนี้เสียสูงขึ้นแตะ 3.9% หลังจากนี้อาจเห็นการปล่อยสินเชื่อใหม่ที่เน้นกลุ่มรายได้กลาง-บนและตลาดรีไฟแนนซ์มากขึ้น
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เปิดเผยว่า สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในระบบสถาบันการเงินไทยยังชะลอตัว สอดคล้องกับภาวะอ่อนแอของตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวม ในไตรมาส 2 ปี 2567 ยอดคงค้างสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยระบบสถาบันการเงินไทย นำโดยสินเชื่อบ้านของธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินเฉพาะกิจที่รับฝากเงิน ขยายตัว 3.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งนับเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2545 และถือว่าชะลอลงจากไตรมาสแรกของปี 2567 ที่เติบโต 3.9%YoY ซึ่งตอกย้ำการชะลอตัวต่อเนื่องตลอด 6 ไตรมาสที่ผ่านมา หลังมาตรการผ่อนปรนในช่วงโควิด-19 ทยอยสิ้นสุดลง
ทั้งนี้ ยอดคงค้างสินเชื่อบ้านชะลอลงจากฝั่งธนาคารพาณิชย์เป็นหลัก (มีสัดส่วน 55-56% ของตลาดสินเชื่อบ้านทั้งหมด) สะท้อนจากไตรมาส 2 ปี 2567 เติบโต 0.8%YoY ชะลอลงจากไตรมาส 1 ปี 67 ที่เคยโต 1.0%YoY
สาเหตุหลักที่สินเชื่อบ้านผ่านระบบแบงก์ชะลอตัวลงต่อเนื่องตลอดช่วง 1 ปีครึ่งที่ผ่านมา มาจากปัญหาภาคครัวเรือนมีอำนาจซื้อและรายได้ลดลง แต่ภาระหนี้สินของครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง จนทำให้สินเชื่อปล่อยใหม่ของธนาคารพาณิชย์หดตัวลึกทั้งในกลุ่มบ้านแนวราบและอาคารชุด ที่สำคัญยังเห็น มูลค่าสินเชื่อบ้านต่อบัญชีเพิ่มสูงขึ้นสะท้อนถึงระดับรายได้ของผู้กู้ที่ขยับสูงขึ้น ซึ่งผู้กู้กลุ่มนี้มีความยืดหยุ่นต่อความเสี่ยงและผลกระทบจากปัจจัยแวดล้อมต่อรายได้และค่าครองชีพมากกว่า
ขณะที่ แม้สินเชื่อบ้านใหม่จะหดตัว แต่สินเชื่อบ้านใหม่เพื่อการรีไฟแนนซ์กลับเห็นอัตราการขยายตัวเป็นบวก ทำให้มีส่วนแบ่งตลาดต่อสินเชื่อบ้านใหม่ทั้งหมดเพิ่มขึ้นมาที่ 21.3% ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2567 เทียบกับ 13.6% ณ สิ้นปี 2563
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มสินเชื่อบ้านของธนาคารพาณิชย์ ปี 2567 น่าจะเติบโต 1.2%YoY ถือว่าต่ำสุดในรอบ 23 ปี เนื่องจากปัญหาด้านรายได้และภาระหนี้สินสูงซึ่งกระทบความสามารถในการก่อหนี้ก้อนใหญ่ของครัวเรือน โดยเฉพาะตลาดใหม่อย่างเช่นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เริ่มจากหนี้ก้อนเล็กๆ และหนี้รถ จนทำให้โอกาสการก่อหนี้บ้านลดลง
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดการณ์ว่า สัดส่วน NPLs สินเชื่อบ้านของระบบธนาคารพาณิชย์ไทยอาจเพิ่มขึ้นสูงกว่าระดับ 3.90% ของสินเชื่อรวม เทียบกับ 3.71% ณ สิ้นไตรมาส 2/2567 ตามสัญญาณสะท้อนปัญหาการด้อยคุณภาพของหนี้ ทั้งหนี้ Stage 2 และ NPLs ในบ้านระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ที่เริ่มขยับเพิ่มขึ้นตั้งแต่ไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 รวมไปถึงหนี้ Stage 2 ในกลุ่มบ้านระดับราคา 10-50 ล้านบาทที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยภาพดังกล่าวอาจสะท้อนปัญหาการชำระหนี้ที่น่าจะกระจายมาที่ลูกหนี้ระดับรายได้ปานกลาง และลูกหนี้กลุ่มผู้ประกอบการเอสเอ็มอีที่กู้บ้านระดับราคาค่อนข้างสูงมากขึ้น
ทิศทางหนี้ด้อยคุณภาพสำหรับสินเชื่อบ้านยังมีโอกาสเป็นทิศทางขาขึ้นอยู่ ทำให้คงต้องรอมาตรการแก้หนี้บ้านของรัฐบาลใหม่เพื่อบรรเทาปัญหาดังกล่าวด้วย ขณะที่ปัจจุบัน ข้อกำหนดของ ธปท.ให้เจ้าหนี้เสนอแผนปรับโครงสร้างหนี้ 1 ครั้งก่อนและหลังเป็น NPLs นั้น แม้ว่าอาจชะลอความรวดเร็วในการไถลลงของคุณภาพหนี้บ้าง แต่ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยด้านรายได้มากกว่า และยังต้องติดตามมาตรการดูแลการก่อหนี้และแก้หนี้ยั่งยืนของทางการเพิ่มเติมซึ่งอาจมีอิทธิพลต่อแนวโน้มสินเชื่อบ้านในระยะข้างหน้า
ช่วงที่เหลือของปี 2567 ประเมินว่า สินเชื่อใหม่ยังคงเน้นกลุ่มตลาดกลาง-บน และตลาดรีไฟแนนซ์มากขึ้น โดยหากประเมินจากความสามารถในการกู้ยืม เทียบกับค่าเฉลี่ยราคาบ้านแนวราบและอาคารชุดล่าสุดนั้น พบว่าผู้กู้จะต้องมีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนสำหรับสินเชื่อปล่อยใหม่ ราว 50,000 บาทต่อเดือน ในกรณีสินเชื่อใหม่สำหรับอาคารชุดที่สมมติให้มีราคาราว 3.0 ล้านบาท และ 76,000 บาทต่อเดือน ในกรณีสินเชื่อใหม่สำหรับบ้านแนวราบ (รวมการกู้ร่วม) ที่สมมติให้มีราคาราว 4.6 ล้านบาท ซึ่งการคำนวณเบื้องต้นนี้ ยังไม่รวมกรณีที่ผู้กู้มีภาระหนี้อื่นๆ ร่วมด้วย ซึ่งหมายความว่า รายได้เฉลี่ยต่อเดือนจะต้องเพิ่มสูงขึ้นอีก ขณะที่แนวโน้มของเงื่อนไขเศรษฐกิจและรายได้ครัวเรือนที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง ทำให้มีโอกาสที่สถาบันการเงินผู้ให้บริการสินเชื่อจะให้น้ำหนักเพิ่มขึ้นไปเน้นตลาดลูกค้าที่ระดับรายได้ค่อนข้างสูงอย่างต่อเนื่อง
นอกเหนือจากตลาดรีไฟแนนซ์ที่ยังเป็นโอกาสของสถาบันการเงินแล้ว คาดว่าในช่วงครึ่งปีหลัง คงเห็นภาพสถาบันการเงินจับมือกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ เพื่อออกแคมเปญการตลาดด้วยการเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษให้กับลูกค้าและส่วนลดการตลาดต่างๆ อาทิ การลดราคาและฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอนเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อก่อนสิ้นปี 2567 โดยเฉพาะกับตลาดลูกค้าระดับรายได้กลางถึงบน
Photo by Dirk Spijkers on Unsplash
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : ttb เผยเศรษฐกิจตึงตัวกระทบสินเชื่อบ้าน-รถ ชี้กลุ่มรายได้ 3-5 หมื่นบาท เริ่มเปราะบาง
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine