เทรนด์ธุรกิจเด่นวงการอสังหาฯ “โลจิสติกส์ - ดาต้า เซ็นเตอร์” Janus Henderson แนะนำลงทุน ด้านออฟฟิศบิลดิ้ง-บ้านพักคนชราต้องระมัดระวัง
Xin Yan Low ผู้จัดการกองทุน
Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund เปิดรายงานวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก โดยเน้นกลุ่มธุรกิจไฮไลต์ที่มีแนวโน้มเติบโตและที่ต้องจับตามอง
Low ชี้เทรนด์ตลาดอสังหาฯ ระดับโลก โดยแยกตามประเภทธุรกิจในแต่ละภูมิภาค (ดูแผนภาพด้านล่าง) พบว่า แต่ละธุรกิจสามารถแบ่งช่วงของการเติบโตได้ 4 ช่วง คือช่วงฟื้นตัว ช่วงการเติบโตชะลอลง ช่วงขาลงของธุรกิจ และช่วงจุดต่ำสุดของธุรกิจ ซึ่งจุดที่กองทุนฯ ของ Janus Henderson จะตัดสินใจลงทุนคือกลุ่มที่อยู่ในช่วงจุดต่ำสุดของธุรกิจจนถึงช่วงฟื้นตัว เนื่องจากระยะต่อจากนั้นจะเป็นวงจรขาขึ้น
ดังนั้น
ธุรกิจที่ Janus Henderson ให้ความสนใจในปีนี้ หลักๆ จะเป็นธุรกิจโลจิสติกส์ โดยเฉพาะในยุโรปและสหราชอาณาจักร นอกจากนั้นจะเป็นกลุ่มออฟฟิศบิลดิ้ง ที่น่าสนใจคือในสวิตเซอร์แลนด์ เยอรมนี และสิงคโปร์ ส่วนธุรกิจที่อยู่ในช่วงอันตรายหากเข้าไปลงทุนคือกลุ่มรีเทลเกือบทุกภูมิภาค ไม่ว่าจะเป็นสหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย ญี่ปุ่น หรือทวีปยุโรป เนื่องจากทุกแห่งถูกดิสรัปจากอี-คอมเมิร์ซ
"โลจิสติกส์" คือหน้าร้านใหม่ของรีเทล
Low กล่าวถึงสถานการณ์ในสหรัฐฯ ว่า วงจรธุรกิจของรีเทลอยู่ในช่วงขาลงมาหลายปี มีห้างสรรพสินค้ามากมายที่ปิดตัว
โดยเฉพาะในปีนี้ แค่เพียงไตรมาสแรกมีห้างฯ ปิดกิจการไปแล้วเกือบ 6,000 แห่ง มากกว่าการปิดตัวของห้างฯ ตลอดปี 2018 ซึ่งมีการปิดไป 5,323 แห่ง
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่เกิดขึ้นคือห้างสรรพสินค้าเหล่านั้นอาจถูกนำมาใช้ประโยชน์เป็นโกดังสำหรับจัดส่งสินค้าในระบบอี-คอมเมิร์ซ ดังเช่นห้างฯ Randall Park Mall ในรัฐ Ohio ที่ปิดตัวเมื่อปี 2009 ก่อนที่ Amazon จะเข้าซื้อห้างฯ นี้ในปี 2017 เพื่อรื้อโครงสร้างใหม่แปลงเป็นโกดังสินค้าพื้นที่ 855,000 ตารางฟุต
Janus Henderson ให้ข้อมูลว่ามูลค่าการค้าอี-คอมเมิร์ซทั้งโลกเริ่มเป็นเทรนด์เติบโตตั้งแต่ปี 2010 และยิ่งเติบโตเร็วขึ้นตั้งแต่ปี 2015 โดยในปี 2018 มูลค่าอี-คอมเมิร์ซในตลาดโลกพุ่งขึ้นมากกว่า 2.7 ล้านล้านเหรียญสหรัฐฯ เติบโตขึ้น 12% และคาดการณ์ว่ามูลค่านี้จะเพิ่มมากกว่า 4.7 ล้านล้านเหรียญภายในปี 2021
มูลค่าอี-คอมเมิร์ซเป็นแรงผลักดันให้แพลตฟอร์มค้าออนไลน์ต้องการเพิ่มเครือข่ายกระจายสินค้าให้มากขึ้น
เฉพาะในสหรัฐฯ คาดว่าจะมีการเพิ่มเครือข่ายกระจายสินค้าอีก 36% ภายใน 3 ปี และทั่วโลกจะมีการเพิ่มขึ้นอีก 23% ที่น่าสนใจคือ ธุรกิจอี-คอมเมิร์ซนั้นต้องการพื้นที่เครือข่ายกระจายสินค้ามากยิ่งกว่ารีเทลแบบดั้งเดิมถึง 3 เท่าเพื่อให้การจัดส่งรวดเร็วที่สุดที่เป็นไปได้ นี่คือเหตุผลที่ทำให้โลจิสติกส์เป็นธุรกิจมาแรงในวงการอสังหาฯ
นอกจากโลจิสติกส์แล้ว Janus Henderson ยังกล่าวถึงธุรกิจดาวรุ่งอีกกลุ่มหนึ่งของอสังหาฯ คือ
ดาต้า เซ็นเตอร์ จากปัจจุบันที่บริษัทส่วนใหญ่มากกว่า 50% ยังจัดเก็บดาต้าในโครงสร้างพื้นฐานในตัวบริษัท แต่ความนิยมในระบบคลาวด์จะทำให้แนวโน้มความต้องการดาต้า เซ็นเตอร์ส่วนกลางมีสูงขึ้น รวมถึงการพัฒนาเทคโนโลยีที่เกี่ยวข้องกับการจัดเก็บดาต้า เช่น IoT (Internet of Things), Virtual Reality, Augmented Reality, บิ๊กดาต้า จะยิ่งเพิ่มความต้องการ ซึ่งทำให้
Janus Henderson คาดว่ากองรีทที่มีสินทรัพย์เป็นดาต้า เซ็นเตอร์จะสามารถเติบโตได้ถึง 2 ดิจิต
ลงทุนอย่างระมัดระวัง: ออฟฟิศบิลดิ้ง และ บ้านพักผู้สูงวัย
Low กล่าวต่อว่า สำหรับธุรกิจที่น่าสนใจอย่างสำนักงานให้เช่า ต้องมีการคัดเลือกอย่างละเอียดมากขึ้น เนื่องจากความนิยมของโคเวิร์กกิ้ง สเปซที่เข้ามาเช่าพื้นที่ตึกเพื่อให้บริการอาจทำให้ราคาสินทรัพย์ทั้งโครงการลดลงได้
เนื่องจากรูปแบบการให้บริการของโคเวิร์กกิ้ง สเปซ ยกตัวอย่างเจ้าใหญ่เช่น WeWork นั้นเป็นการเช่าพื้นที่จากแลนด์ลอร์ด/เจ้าของอาคารและนำมาบริหารจัดการเพื่อปล่อยเช่าช่วงต่อให้กับรายย่อย และธุรกิจรายย่อยที่เข้ามาใช้บริการมักจะเป็นสตาร์ทอัพ วงจรทั้งหมดนี้มีความเสี่ยงสูงในแง่การเงิน ดังนั้น
อาคารที่ปล่อยเช่าให้กับโคเวิร์กกิ้ง สเปซมากเกินไปจะถูกธนาคารประเมินว่ามีความเสี่ยงและทำให้ราคาทรัพย์สินตกลง
Xin Yan Low ผู้จัดการกองทุน Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund
ขณะที่ธุรกิจบ้านพักผู้สูงอายุนั้นต้องระมัดระวังเช่นกัน Low กล่าวว่า บริษัทหลายแห่งทั่วโลกจับกระแสของ
“Silver Tsunami” เมื่อประชากรที่อายุมากกว่า 65 ปีจะเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวภายในปี 2025 โดยเฉพาะในสหรัฐอเมริกา ที่บริษัทส่วนใหญ่เติมซัพพลายบ้านพักคนชราพร้อมพยาบาลดูแลไปในตลาด แต่ผู้พักอาศัยที่จะเลือกย้ายเข้าอยู่ในสินทรัพย์ประเภทนี้มักจะมีอายุ 73-85 ปีซึ่งยังไม่ใช่ประชากรส่วนใหญ่ในขณะนี้
เจนเนอเรชันเบบี้บูมของสหรัฐฯ นั้นกำลังทยอยเข้าสู่ช่วงเกษียณอายุวัย 65 ปี ในช่วงอายุนี้ Low มองว่าพวกเขายังต้องการเพียงหมู่บ้านที่มุ่งเน้นการรวมกลุ่มและการให้สภาพแวดล้อมที่เหมาะกับคนวัยเกษียณ มากกว่าบ้านพักที่มีการดูแลทางการแพทย์อย่างเต็มที่ ยกตัวอย่างผลดำเนินงานที่สะท้อนชัด เช่น บริษัท
Sun Communities ที่สามารถสร้างผลตอบแทนเฉลี่ย 21% ต่อปี ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา
อ่านเพิ่มเติม บทวิเคราะห์จาก Janus Henderson
“หุ้นกลุ่ม “ธุรกิจยา” โดดเด่นเมื่อเจนฯ เบบี้บูมเกษียณในสิบปี”
