ทำไมผู้เล่นในตลาดอสังหาฯ สิงคโปร์ถึงหันมาไล่ซื้อ 'ตึกแถว' ทรงอนุรักษ์

Colliers International บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า การซื้อขายตึกแถวในช่วงครึ่งปีแรก 2018 ของสิงคโปร์มีมูลค่าประมาณ 576.2 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ซึ่งเป็นมูลค่าที่สูงกว่ายอดขายตึกแถวรวมตลอดปีของปี 2014-2017 ไปแล้ว นับเป็นมูลค่าที่น่าจับตาเพราะตึกแถวเป็นอสังหาฯ ที่มีจำนวนน้อยในสิงคโปร์ ตึกแถวบนเกาะสิงคโปร์มักจะใช้ในเชิงพาณิชย์หรือทำธุรกิจฮอสพิทาลิตี้ Colliers กล่าวด้วยว่า ตึกแถวเหล่านี้น่าจะยังดึงดูดนักลงทุนรายบุคคลทั้งท้องถิ่นและต่างชาติรวมถึงกองทุนอสังหาฯ ได้ต่อเนื่อง Ashish Manchharam เป็นหนึ่งในนักลงทุนดังกล่าว นอกจากเขาจะเติบโตขึ้นในตึกแถวแล้ว เขายังวางกลยุทธ์ตึกแถวในลักษณะแผนลงทุนขนาดใหญ่ Manchharam ก่อตั้งบริษัท 8M Real Estate บริษัทลงทุนอสังหาฯ ของเขาขึ้นเมื่อปี 2014 

จนถึงปัจจุบัน 8M เข้าซื้อตึกแถวไปแล้ว 43 ยูนิตซึ่งประมาณการมูลค่าตลาดรวมที่ 400 ล้านเหรียญสหรัฐฯ โดยเป็นตึกแถวในพื้นที่สำคัญอย่าง Chinatown และเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ยกตัวอย่างสินทรัพย์ที่บริษัทเข้าซื้อล่าสุดคือ Ann Siang House โรงแรมขนาด 20 ห้องให้เช่าทั้งระยะสั้นและยาวพร้อมกับพื้นที่ร้านอาหาร-เครื่องดื่ม (F&B) อีก 6 แห่ง Manchharam กล่าวว่า เทรนด์ธุรกิจ F&B ที่เปิดในตึกแถวเกิดขึ้นมาตั้งแต่ 10 ปีก่อน แต่เริ่มเป็นที่นิยมขึ้นในช่วงหลายปีมานี้ หลังจากธุรกิจลักษณะนี้เริ่มขยายไปยังพื้นที่สำคัญของสิงคโปร์ ไม่ได้มีเฉพาะในพื้นที่กินดื่มดั้งเดิมอีกต่อไป  เทรนด์นี้เองที่ดึงดูดให้ Manchharam เริ่มเปลี่ยนคุณลักษณะของสินทรัพย์เก่าแก่ให้เหมาะสมกับธุรกิจ F&B และออฟฟิศ “กุญแจสำคัญที่ทำให้เทรนด์ดังกล่าวเติบโตคือตึกแถวสามารถให้อิสระและเจ้าของควบคุมพื้นที่ได้มากกว่า” Manchharam อธิบาย “ตึกแถวทำให้เจ้าของบริหารจัดการหน้าร้านริมถนนได้เอง เลือกวันเวลาทำการได้อย่างใจ ยืดหยุ่นกว่าในการจัดแบบร้าน และสามารถสร้างกลุ่มตึกแถวร้านค้าเหล่านี้เพื่อดึงคนเดินเข้ามาในพื้นที่มากขึ้น”

ประโยชน์อื่นๆ ที่ได้จากตึกแถว คือความสามารถในการสร้างความโดดเด่นอย่างมีสุนทรียะ เมื่อเปรียบเทียบกับการเปิดร้านที่หน้าตาเหมือนๆ กันในห้างสรรพสินค้า Jac Teo หัวหน้าหน่วยธุรกิจ KF Property Network อธิบายว่า “เราไม่พึงพอใจกับเชนร้านอาหารในห้างฯ อีกต่อไปแล้ว เราต้องการร้านอาหารที่เหมาะกับการถ่ายรูปลง Instagram และแตกต่างจากร้านกระแสหลักทั่วๆ ไป” อย่างไรก็ตาม แม้ว่าประโยชน์ของตึกแถวจะเห็นได้ชัดเจน แต่การที่ธุรกิจ F&B จะมุ่งตรงเข้าไปเปิดในตึกแถวทรงอนุรักษ์ก็ไม่ง่าย Manchharam ชี้ให้เห็นว่า ตึกแถวเหล่านี้มีข้อจำกัดและกฎเกณฑ์ว่าโครงสร้างทั้งภายในและภายนอกตึกจะปรับเปลี่ยนสิ่งใดได้บ้าง ทำให้ขั้นตอนการปรับปรุงตกแต่งต้องใช้เวลานานและน่าเบื่อหน่าย กฎเกณฑ์ที่เข้มงวดจากหน่วยงานรัฐเหล่านี้ทำให้หลายๆ ครั้งการปรับปรุงตึกจะช้ากว่ากำหนดจากความยุ่งยากซับซ้อนที่คาดไม่ถึง ในทำนองเดียวกัน Teo เปิดเผยว่า การทำธุรกิจในตึกแถวจะไม่เหมือนกับการเปิดร้านในห้างฯ เพราะการเปิดร้านในศูนย์การค้านั้น เจ้าของร้านหรือเจ้าของห้างฯ จะพิจารณาว่าห้างฯ ได้จัดสัดส่วนร้านประเภทต่างๆ ได้อย่างถูกต้อง แต่สำหรับตึกแถวที่มีเจ้าของหลายคนในย่านเดียวกันทำให้จุดประสงค์การเปิดร้านแต่ละร้านก็ต่างกันไป ผู้ดำเนินการธุรกิจ F&B จะไม่รู้เลยว่าในอนาคตย่านนี้จะมีร้านอะไรเกิดขึ้นบ้าง...แม้แต่ร้านรับจัดงานศพก็สามารถจะมาเปิดอยู่ในห้องข้างๆ ได้โดยที่เราไม่รู้ตัวมาก่อน

แม้มีอุปสรรค แต่เหล่าร้านค้าที่มุ่งมั่นพยายามจนได้เปิดร้านในตึกแถวแห่งสิงคโปร์เหล่านี้ก็ได้สร้างพื้นที่อันน่ามหัศจรรย์ให้กับตัวพวกเขาเอง โดยพวกเขาคือหนึ่งในผู้สร้างย่านกินดื่มท้องถิ่นอันเป็นเอกลักษณ์ ตัวอย่างเช่น ร้าน New York City’s Employees Only หรือ ร้าน Ding Dong ขั้นตอนหาผู้เช่าที่ใช่เพื่อเปิดธุรกิจในห้องแถวของ 8M Real Estate ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายเช่นกัน “ก่อนเซ็นสัญญาเช่ากับผู้ดำเนินการธุรกิจคนใหม่นั้น เราจะต้องตรวจสอบอย่างพิถีพิถัน ทั้งแบรนด์ ดีไซน์ร้าน เมนูของร้าน และราคาอาหาร เพราะเราเชื่อในการสร้างอสังหาฯ ที่มีพลังและจะอยู่ได้อย่างยาวนาน” แผนการอนาคตนั้น Manchharam ได้วางวิสัยทัศน์ในการขยายพอร์ตที่พักอาศัยให้เช่าที่มาพร้อมกับร้านอาหาร F&B ที่มีคอนเซปท์เป็นเอกลักษณ์ หนึ่งในโครงการที่เขากำลังทำอยู่คือกลุ่มตึกแถวที่จะมีโรงแรม 60 ห้องอยู่ชั้นบน และร้านอาหาร 8 แห่งซึ่งรวมทั้งบาร์และร้านอาหารสไตล์สเปนอยู่ชั้นล่างของตึก   แปลและเรียบเรียงจาก Why Are Singapore's Property Players Suddenly Embracing Traditional, Iconic Shophouses? บทความโดย Tarandip Kaur นักเขียนรับเชิญด้านแฟชั่นชั้นสูง ความงาม และการท่องเที่ยวในเอเชียจาก forbes.com